1、第五節(jié)物業(yè)效勞企業(yè)第二章物業(yè)管理效勞大綱要求：物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)；物業(yè)效勞企業(yè)的責(zé)任；物業(yè)效勞企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控。知識點(diǎn)一：物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)(輪換考點(diǎn))?條例?第三十六條規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提 供相應(yīng)的效勞。但物業(yè)效勞合同約定物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)是多方面的，其中一些效勞義務(wù)僅 靠物業(yè)效勞企業(yè)單方面的行為就可以完成，還有一些效勞義務(wù)較為復(fù)雜，僅靠物 業(yè)效勞企業(yè)單方面的行為難以完成，需要業(yè)主以及主管部門共同發(fā)揮作用，其中 主要包括物業(yè)效勞企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助平安防范的義務(wù)。(一)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的維護(hù)義務(wù)(二)物業(yè)管理區(qū)域平安防范的協(xié)助義務(wù)(一)物業(yè)管理區(qū)域公

2、共秩序的維護(hù)義務(wù)1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的主要表現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，需要全體業(yè)主共同遵守才能得到良好的維護(hù)。在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，存在個(gè)別業(yè)主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個(gè)人利益違反 物業(yè)管理秩序，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。常見業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的行為主要包括(1)侵占共有部位或者公共場地，私搭亂建，影響居住環(huán)境；(2)違規(guī)裝修，拆改房屋主體結(jié)構(gòu)和共有設(shè)備設(shè)施，造成共同財(cái)產(chǎn)損害和平 安隱患；(3)違規(guī)安裝附屬設(shè)施設(shè)備，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；(4)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，影響相鄰業(yè)主生活和小區(qū)的整體環(huán)境；常見業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的行為主要包括(5)開展經(jīng)營活動(dòng)導(dǎo)致環(huán)境

3、污染、噪音超標(biāo)，影響相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營活動(dòng);(6)違規(guī)使用房屋、陽臺導(dǎo)致靜荷載超標(biāo)，影響相鄰業(yè)主造成平安隱患；(7)利用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成平安 隱患；常見業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的行為主要包括(8)占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行；(9)阻撓、阻礙或者拒絕配合物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施正常的房屋維修養(yǎng)護(hù)活動(dòng)， 侵害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；(10)其他違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度，妨害公共秩序的行為。.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的主要方式為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，？條例?規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān) 治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)

4、規(guī)定的行為，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng) 履行如下義務(wù)：(1)告知義務(wù)。業(yè)主對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守哪些制度、如何進(jìn)行各項(xiàng) 活動(dòng)享有知情權(quán)。(2)制止義務(wù)。對已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)效勞企業(yè)必須履行管理職 責(zé)，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。值得注意的是，？條例？只是為物業(yè)效勞企業(yè)設(shè)定了制止義務(wù)，并沒有賦予物 業(yè)效勞企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。物業(yè)效勞企業(yè)行使制止義務(wù)不應(yīng)當(dāng)超過必要的限度。(3)報(bào)告義務(wù)。對于一些輕微的違法違規(guī)行為，在業(yè)主和使用人配合下，物 業(yè)效勞企業(yè)可能有能力制止，對于另一些違法違規(guī)行為，物業(yè)效勞企也可能由于 缺乏必要的依據(jù)和職權(quán)而無法制止。在這種情況下，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)做的是，

5、及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。為了及時(shí)處理違法違規(guī)行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，？條例？強(qiáng)調(diào), 有關(guān)主管部門接到物業(yè)效勞企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。如果接到物業(yè)效勞企業(yè)報(bào)告之后，相關(guān)主管部門沒有采取相應(yīng)措施，屬于行 政不作為，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。例如，物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)現(xiàn)某業(yè)主在裝修房屋過程中有擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu) 的行為，勸阻無效后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)刂鞴芊课菅b修的政府部門報(bào)告。如果主管部門 不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)按照?條例？以及其他法律法規(guī)承當(dāng)行政責(zé)任甚至 刑事責(zé)任。.業(yè)主違反物業(yè)管理公共秩序的法律責(zé)任物業(yè)效勞企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后，對于成心違反公共秩

6、序并給其他業(yè)主造成損害后果的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以依照？民法通 那么？、？物權(quán)法?等法律規(guī)定和管理規(guī)約的約定，追究違規(guī)業(yè)主的侵權(quán)責(zé)任，物 業(yè)效勞企業(yè)可以依據(jù)?合同法？、？物權(quán)法?和物業(yè)效勞合同的約定，追究違規(guī)業(yè)主 的違約責(zé)任。?民法通那么?對于侵害相鄰權(quán)的法律責(zé)任，作出以下明確規(guī)定：（1）不動(dòng)產(chǎn) 的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確 處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者 損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失。（2）損壞國家、集體財(cái)產(chǎn)或者他 人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害 人應(yīng)

7、當(dāng)賠償損失。?物權(quán)法?規(guī)定：（1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè) 主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭 建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵 害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（2）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用 房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約 外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建 筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的平安

8、；不動(dòng)產(chǎn) 權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量 防止對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。?合同法?規(guī)定：（1）當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約 定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（2）業(yè)主違 反物業(yè)效勞合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)效勞與管理的行為, 物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主承當(dāng)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的， 人民法院應(yīng)予支持。?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?規(guī)定：（1）因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰 住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物晶毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償; 屬于裝飾裝修

9、企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。（2）裝修人擅自拆 改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。（3）裝修人因住宅室 內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行 政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承當(dāng)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)管理區(qū)域平安防范的協(xié)助義務(wù).物業(yè)效勞企業(yè)在平安事故中的義務(wù)?條例？四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng) 及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)效勞企業(yè)在平安防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好 平安防范工作，而不是對物業(yè)

10、管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作全面負(fù)責(zé)。在發(fā)生平安事故時(shí)，？條例?要求物業(yè)效勞企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：（1）采取應(yīng)急措施以防止損失擴(kuò)大。例如，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng) 及時(shí)拉斷電源，快速啟動(dòng)消防設(shè)施并全力滅火；發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè) 應(yīng)當(dāng)及時(shí)保護(hù)現(xiàn)場，積極配合公安機(jī)關(guān)抓捕嫌犯。在發(fā)生平安事故時(shí)，？條例?要求物業(yè)效勞企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：（2）及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故。例如，發(fā)生火災(zāi)向消防部門報(bào)告； 燃?xì)獗ㄏ蚴姓块T報(bào)告；刑事案件向公安部門報(bào)告；工程事故向建設(shè)部門報(bào)告; 電梯事故向質(zhì)檢部門報(bào)告等。（3）協(xié)助做好救助I：作。協(xié)助搶救受害人員和財(cái)產(chǎn)，協(xié)助作好事故善后工作。.物業(yè)保安人員的職責(zé)物業(yè)保

11、安人員的主要職責(zé)，是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供 良好的生活環(huán)境。物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?保安效勞管理?xiàng)l例?的規(guī)定,著保安員服裝、佩戴全國統(tǒng)一的保安效勞標(biāo)志。2021年10月，國務(wù)院公布?保安效勞管理?xiàng)l例？，將“物業(yè)效勞企業(yè)招用人 員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等效勞納入?保安效勞管理 條例？的調(diào)整范圍。因此，物業(yè)效勞企業(yè)在招用保安員和從事保安效勞時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守2021年1 月1日實(shí)施?保安效勞管理?xiàng)l例？的有關(guān)規(guī)定，接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。?條例?第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守 國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

12、公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)， 不得侵害公民的合法權(quán)益。知識點(diǎn)二：物業(yè)效勞企業(yè)的責(zé)任?條例?第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約 定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)?合同法？的規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同 義務(wù)的，均需承當(dāng)違約責(zé)任。物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了按照?條例?和其 他法律法規(guī)的規(guī)定外，還依據(jù)物業(yè)效勞合同的約定。如果物業(yè)效勞企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)效勞合同的約定，即使 業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)效勞企業(yè)也不應(yīng)承當(dāng)法律責(zé)任。值得注意的是，物業(yè)效勞企業(yè)未能履

13、行物業(yè)效勞合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人 身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法承當(dāng)?shù)氖恰跋鄳?yīng)的法律責(zé)任。所謂“依法，主要是指依照？民法通那么？、？合同法？、？刑法？以及?條例？ 等法律、法規(guī)的規(guī)定。所謂“相應(yīng)，有兩層含義：是根據(jù)不同的情況，承當(dāng)不同類型的責(zé)任。例如，構(gòu)成違約或者侵權(quán)的， 承當(dāng)違約或者侵權(quán)責(zé)任；違反行政管理秩序的，承當(dāng)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，承 擔(dān)刑事責(zé)任。二是根據(jù)物業(yè)效勞合同的不同約定，承當(dāng)不同的責(zé)任。違約責(zé)任是物業(yè)效勞 合同的主要內(nèi)容之一，物業(yè)效勞企業(yè)不履行物業(yè)效勞合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照合同 約定承當(dāng)賠償責(zé)任。知識點(diǎn)三：物業(yè)效勞企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控防控物業(yè)管理活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)效勞企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面人手:（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識（二）認(rèn)清權(quán)利邊界（三）加強(qiáng)合同管理（四）依法維護(hù)權(quán)利（五）自覺履