1、第十章建筑物的損耗考題分析：10年11年12年單選題1耐用年限取值（鋼結構）經濟耐用年限鋼筋混凝土經濟耐用年限單選題2使用年限法計算（按比例）使用年限法確定損耗率耐用年限的起止點多選題綜合題綜合法計算成新率并確定收益；損耗額、總損耗額、評估值現場勘查部位及內容分數分布：10年11年12年第一節概述000第二節建筑物損耗的確定1022第三節確定建筑物損耗的現場查勘工作0010第四節建筑物損耗的確定示例000本章重點在于建筑物損耗確定，看似技術含量很高，實際很簡單。建筑物的損耗是決定其價值的關鍵因素，是確定成新率的基礎。第一節概述一、建筑物損耗的概念建筑物的損耗，是指建筑物在使用過程中，由于各種原

2、因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。具體體現為有形損耗和無形損耗兩種類型。前者是指由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失，后者是指由于功能上或經濟上的因素，諸如技術進步、消費觀念變更等原因而引起的建筑物無形價值損失。二、造成建筑物損耗的因素物質因素、功能因素和經濟因素三類。此外，還要注意建筑物是連同土地一起評估（即房地合一進行評估），還是房地分估，測算時要注意區分各因素對建筑物和土地價值的不同影響。第二節建筑物損耗的確定建筑物損耗常采用使用年限法、觀察法進行計算。另外，還常使用一些輔助方法，如成本法、收益法和市場法等來計算損耗。一、使用年限法（掌握）使用年限法是將建筑物的損

3、耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎上的方法?；居嬎愎綖椋篸（1-R）tN100%DCd式中：d-建筑物損耗率；R-預計的建筑物的殘值率；t-建筑物已使用年限；N-建筑物的耐用年限；D-建筑物的損耗；C-建筑物的重置價格。（一）建筑物的耐用年限建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數，后者指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續期。建筑物的經濟壽命短于自然壽命。各種結構房屋的經濟耐用年限在實際評估中，由于土地是有限期的土地使用權，建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限可能不一致。根據房地產估價規范（GBT50291-1999）

4、的規定，當建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限不一致時，按下列方法處理：（二）建筑物已使用年限建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限。當建筑物的維護保養正常時，有效使用年限和實際使用年限相當；當建筑物的維護保養更好或經過更新改造的，有效使用年限短于實際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據對實際使用年限的調整得到的。（三）建筑物成新率的確定（重點）成新率可在計算出損耗率的基礎上得到，即：q1-d1-（1-R）tN100%當R0時，q（1-tN）100%nN100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可預見的實際尚可使用年限。因此，利用成新率求取建筑物的現值為

5、：VCq通過前述公式得到的損耗率、成新率是綜合考慮了有形損耗和無形損耗的綜合損耗。在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值，加權系數分別是各部分價值占重置價的比值。二、觀察法（略）是由具有專業知識和經驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法。在現場查勘時按結構、裝修、設備三個部分再區分不同部位分別打分，然后按下述公式計算損耗率：損耗率結構部分合計得分G裝修部分合計得分S設備部分合計得分B式中：G-結構部分的評分修正系數；S-裝修部分的評分修正系數；B-設備部分的評分修正系數。評分修正系數一般按各部分造價

6、占建筑物整體造價的比值確定。三、其他方法除上述兩種常用方法外，計算建筑物損耗還有一些其他方法，如成本法、收益法、市場法等方法。通常，對于可彌補的損耗一般采用成本法，不可彌補的損耗一般采用收益法、市場法等。（一）成本法成本法是通過估算建筑物恢復到原有全新功能所必需的各項費用來確定建筑物的損耗的方法。計算公式為：DC1C2C3C4-C5式中：D-建筑物損耗；C1-拆除工程費用；C2-修繕工程費用；C3-恢復工程費用；C4-直接經濟損失；C5-被拆除物殘值。（二）收益法收益法是指通過估算建筑物由于損耗所引起的未來收益損失來確定建筑物損耗的方法。未來凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等運營

7、費用增加等原因所造成的凈收益損失額。其計算通常有兩種方式。其一，適用于凈收益減少的情況：式中：D-建筑物損耗；Ai-未來第i年的凈收益損失額；R-折現率；m-凈收益損失年限。其二，適用于收益年限減少的情況：式中：D-建筑物損耗；Ai-未來第i年可獲得的正常市場凈收益；R-折現率；n-無損耗時的剩余使用年限；m-有損耗時的剩余使用年限。（三）市場法市場法分為價差法和比較法兩種，其中價差法是通過估算類似有損耗建筑物與類似的無損耗建筑物之間市場價值之差作為建筑損耗的一種方法；比較法是通過對建筑物與有類似損耗建筑物進行比較，對其損耗金額進行修正、調整來求取建筑物損耗的方法。1.價差法DD1-D2式中：

8、D-建筑物損耗；D1-類似的無損耗建筑物的市場價值；D2-類似的有損耗建筑物的市場價值。2.比較法DPF1F2F3式中：D-建筑物損耗；P-可比實例補償金額；F1-補償情況修正系數；F2-補償日期修正系數；F3-缺陷狀況修正系數。采用比較法時，應當選取三個或三個以上類似損耗建筑物的可比實例。不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為比較法建筑物損耗的計算結果。四、損耗計算方法的綜合建筑物的損耗率或成新率的測算通常會同時采用上述多種方法，并賦予各種方法的測算結果以不同的權數，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率，據此求得建筑物損耗。僅僅采用一種方式來確定建筑物的損耗是不準確的。第三節確定建筑物損

9、耗的現場查勘工作了解 一、現場查勘工作程序無論采用哪種方法計算建筑物的損耗率，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物具體狀況確定損耗率或成新率。典型建筑和價值量大的重點建筑作為A類，選擇老舊、零星建筑作為C類，其余建筑為B類。在查勘過程中應特別注意兩點：一是評估人員要注意對房屋現狀和使用情況進行查勘，向被評估單位的配合人員了解修繕情況；二是要注意邊查勘邊記錄。在對建筑物進行現場查勘后，應依據查勘結果以及已使用年限、維護、保養、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經濟耐用年限，計算出損耗率或成新率。二、現場查勘要點在現場查勘過程中，應重點注意以下部分：第四節建筑物

10、損耗的確定示例一、使用年限法示例某工廠的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結構為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結構廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設有10噸吊車兩臺。總建筑面積19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，已使用8年。計算聯合車間與簡易庫棚的成新率。使用年限法（殘值率為零時）用公式表達時，有以下三種形式：（1）建筑物損耗率已使用年限/建筑物耐用年限100%（2）建筑物損耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）100%（3）建筑物成新率1建筑物損耗率公式（1）用于確定建造時間較短的建筑物，公式

11、（2）用于確定已接近耐用年限或已超過耐用年限的建筑物。聯合車間已使用5年4個月，耐用年限為50年，則：損耗率5.3/50100%10.6%成新率110.6%89.4%考慮到該車間維護狀況良好，故取成新率為90%。簡易庫棚的耐用年限為10年，已使用8年，接近耐用年限，經調查了解該廠于2003年進行了一次大修，實物狀態基本完好，預期尚可使用6年，則：簡易庫棚損耗率8/（86）100%57%簡易庫棚成新率157%43%二、觀察法示例略三、綜合法示例【103】某建筑物的重置價格為500萬元，經濟耐用年限為50年，已使用10年。根據評估人員推測，主體結構修復費用為15萬元；裝修的重置價格為60萬元，耐用

12、年限為8年，已使用2年；設備的重置價格為80萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為0。問題：計算該建筑物的成新率。答疑編號6156100201正確答案（1）主體結構、裝修和設備的損耗率：主體結構損耗率修復費用/重置價值100%15/（5006080）100%4.17%裝修部分損耗率已使用年限/經濟耐用年限100%2/8100%25%設備部分損耗率10/15100%66.67%（2）主體結構、裝修和設備占重置價格的比重：主體結構所占比重360/500100%72%裝修部分所占比重60/500100%12%設備部分損耗率80/500100%16%（3）建筑物成新率1（72%4.17%12%25%16%66.7%）88.33%【104】某房屋耐用年限為50年，現已使用6年，建成2年后才補辦土地使用權手續，確定的土地使用權年限為40年。經現場查勘鑒定，按照有關規定評出現狀損耗總分，房屋損耗率打分詳表參見教材。三部分評分修正系數G、S、B分別取定為0.8、0.1、0.1。問題：計算損耗率（其中年限法權重40%，打分法60%）答疑編號6156100202正確答案（1）按使用年限法計算損耗率：建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，所以應按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。損耗率已使用年限/（已使用年限土地剩余使用