1、PAGE PAGE 12無錫市房地產市場報告一、城市概況無錫地處江蘇省南部，屬于長江三角洲中部地區，北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，城市總面積為4650平方公里，其中市區面積為1632.70平方公里，下轄江陰、宜興二個市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區七個區，城市總人口438.58萬。長江三角洲中部地區的蘇州、無錫、常州、湖州、嘉興五個城市以太湖為中心，已經形成 “環太湖經濟圈”，優越的地理位置能夠接受上海、杭州等大城市的輻射，其經濟發展日顯突出，已經成為長三角地區“核心腹地”， 如下圖：從主要指標所占比重來看，環太湖經濟圈基本達到長

2、三角的三成以上，利用外資方面更是超過40%，與2002年相比，主要指標比重都呈現上升趨勢，也反映出“環太湖經濟圈”在長三角地區中的核心地位。二、城市規劃 1、規劃背景任何城市規劃總是依托于城市對自身的定位，而城市對自身的定位又源于自身區域的資源分布、地域區位條件。 長三角的物理中心 城市經濟資源豐富 擁有豐富的風景資源和人文景觀 2、規劃方向新區不是城市主導發展方向，但單一優勢最強：在無錫城市發展的版圖上，濱湖新城和惠山新城是人口導向的最主要區域。而新區人口增長主要來自產業化增長，并非城市人口導入的主要方向。 濱湖新區作為政府城市“南進”的主導方向，已經獲得了較高的市場認同度。惠山新城由于交通

3、和傳統觀念的制約，雖然政府投入很大宣傳力度，市場接受度依然十分有限。三大區域經過對比分析，新區單一產業優勢最強，依靠先天的積累和現實的商貿區配套引擎支持，將是近期發展相對穩健的區域3、規劃思路南拓北展，東整西優 南拓開發建設濱湖新城，城市未來發展的主導方向。北展將堰橋地區建設成為惠山區的新城區，并加強與江陰的聯系。東整整合東亭與主城區的空間、道路網絡西優以太湖山水為主體，優化城市的旅游休閑用地4、總體布局結構 七片一帶”中心城，“干”字形城鎮發展軸 中心城形成“七片一帶”的總體布局結構，構筑“山水成林”一體的城市總體框架。七片是： 城中以居住和生活服務設施為主，承擔行政、商業、金融、文化等綜合

4、職能。 蠡溪以旅游服務、居住、商貿、體育為主的綜合區，是中心城中心區與太湖風景區之間的重要過渡地帶，規劃在青祁路東、太湖大道南形成中心城二級中心。 東亭以工業、居住、商貿為主的綜合區，規劃建成中心城東翼的居住新區和二級城市。 濱湖新城以教育、科研、體育、旅游服務等公共服務設施和高品質住宅區、高新技術產業園為主的綜合區，包括新城中部的二級中心。 新區以工業、居住、物流為主的綜合區，其工業以外向型經濟和高新技術產業為主，是無錫市最主要的高新技術產業區。 山北以居住功能為主，保留傳統的無污染的紡織工業、輕工業、機械工業，并為城中心提供外遷機械工業用地。 錫北包括堰橋和西漳地區，堰橋是以行政辦公、居住

5、和現代高科技園為主的綜合區，積極培育中心城北部的二級中心；西漳是以現代物流、居住和工業為主的綜合區。 一帶是Z字形的環太湖、五里湖的自然山水風光帶。三、房地產發展歷史（1）起步期 1998年2001年底 福利分房制度取消，樓盤品質和規模不夠，市場較為沉悶。（2）發展期 2001年2002年底 特大型城市定位，城市改造和建設力度加大，大量拆遷戶導致需求開始急劇增加，房地產開始升溫。（3）加速期 2003年起一級市場被迅速激活，土地供給和價格持續攀升，購房能量得以釋放，房地產開始全面升溫。（4）穩定發展期 2005年起 剛性需求占據主導，供求保持穩定增長供大于求，價格增幅緩慢。四、房地產市場1、土

6、地市場2002年以前，處于發展起步發展階段的無錫房地產市場在土地成交放量上十分平緩，但2003年隨著城市規劃定位的確定、拆遷量加大以及受整個長三角地區房地產升溫的帶動，2003-2004年土地成交量大幅增加，其中2003年的土地成交量較2002年翻了一番。2005年在宏觀調控的影響下，土地交易量大幅減少，但2006年土地成交量重新回升，全年成交量達到了1041.05萬平方米，創歷史新高。分析：2005年宏觀調控直接影響到了無錫的房地產市場，土地市場交易量的大幅下滑顯示了開發商對市場前景的擔憂，但2006年土地成交量的大幅回升又反應了之前開發商的擔憂只是暫時，另一方面也揭示了市場需求仍然處于一個

7、高位的水平，正是基于這樣的認識基礎，開發商對于市場前景的看好成為主流，也正是在這種心態的驅動下，無錫市土地成交量才得以高速攀升。2、開發投資情況2003年是無錫市房地產開發投資增幅最高的一年，當年的開發投資總額達到了893.32億元，此后開發投資增幅雖然逐年下降，特別是在2005年之后，隨著國家一系列宏觀調控政策的不斷深化和貫徹實施，增幅呈現持續放緩態勢，詳見下圖：分析： 2006年無錫市的土地成交量雖然大幅度回升，但開發投資額增幅并沒有出大幅反彈，這主要是因為2005年土地成交面積大幅下降，導致2006年的房地產施工面積增幅放緩（與2005年基本持平），因此房地產開發投資額增幅也成下降趨勢。

8、2006年土地交易量的大幅回升，預示著2007-2008年施工面積的大幅增加，同期房地產開發投資額增幅也將呈現回升態勢。3、商品房銷售分析3.1、銷售量走勢近年來，無錫市商品房的銷售面積持續走高，2004年房地產高峰期時，商品房銷售面積達到了358.06萬平方米，增幅26.2%，2005-2006年受同樣是受宏觀調控影響，商品房的銷售面積增幅明顯下降，詳現下圖：分析：2003年后，在整個長三角房地產市場趨熱情況下，作為環太湖經濟圈中重要的組成部分，無錫市的房地產市場也因此而受到帶動。3.2、總體價格走勢在土地放量、開發投資上升以及銷售量逐年攀升的情況下，無錫市的商品房價格的上漲幅度也十分明顯，

9、其中2003年度商品住宅價格漲幅達到了24%，之后由于供應量加大，以及宏觀調控等因素，漲幅呈下降趨，詳見下圖： 分析：總體來看，無錫市近年來商品房的價格一直呈上升趨勢，但是隨著開發量的加大和宏觀調控等因素的影響，商品房價格的上漲幅度受到了一定的限制。4、區域熱點板塊分析近年來無錫市的房地產開發主要集中于中心區、副中心區，但隨著城市發展的南移，臨近太湖的濱海和新區逐漸成為一個新的開發熱點區域，這幾個板塊共組成了無錫房地產市場上的熱點主力板塊，見下圖： 市中心區板塊樓盤規模普遍較小，供應量有限產品形態以高層商住樓為主區域樓盤價格范圍為7000-11000元/，落差較為懸殊。區域內中檔價位樓盤銷售情

10、況略好于高價位盤。100萬元以上高總價銷售抗性較大。隨著副中心區域樓盤的崛起，中心區域內的高價樓盤面臨著嚴峻挑戰。 副中心區板塊副中心區距離市中心繁華地段距離較近，房價適中，且地域面積和土地供應量較大，因此物業類型較豐富。區域樓盤銷售主力價格為5500-7000元/，部分全裝修樓盤價格在7500元/以上，區域內高檔次、高總價樓盤的市場接受度較弱，而中高檔定位、價格適中的樓盤銷售普遍較好生活配套設施較為齊全，以無錫本地客為主，購房目的大多為自住需求 濱湖新區板塊南區主要是指濱湖新區板塊，區域內樓盤規模普遍較。區域將規劃成為無錫的高檔湖濱居住區、旅游區和新的市中心。規劃建設將為整個區域帶來近百萬的

11、城市人口在新一輪的城市規劃完成后，該區域的房地產迅速升溫。目前該區土地推出量較大，是無錫未來幾年房地產主要發展區域。由于靠近太湖的景觀資源優勢，區域內各項目的房型面積較全市平均水平更為偏大，大景觀房較多，區域樓盤銷售主力價格為4000-7000元/。5、二季無錫房地產市場分析2007年二季度無錫住宅均值情況表（單位：元/平方米）住宅均值商品房比上季二手房比上季45172.24%42358.65%中心區65981.15%58336.15%副中心區63331.07%48998.53%東區44923.67%40019.65%南區48131.88%41827.53%西區59432.47%431810.

12、52%北區36390.64%35177.00%分析：從上面可以看到，2007年2季度無錫新建商品住宅的均價為4517元/平方米，同比1季度上漲2.24%，比2006年全年均價上漲4.7%，總體漲幅較為平穩。從區域漲幅來看，東區由于臨近副中心區域，同時其原先的價格基數較低，在熱點板塊房價過高的情況下，該區域反而受到了購房者的青睞，因此成為二季度房價漲幅最高的區域。近兩年來國家的宏觀調控對無錫市的二手房市場產生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調整對市場影響較大，市場成交量連續出現萎縮現象，2005年同比下降4%，2006年同比下降24%，2007年上半年又同比下降1.11%，受稅費上漲及商品房房

13、價上漲心理預期的影響，二手住房的價格卻在不斷上漲，二手房市場出現“量減價升”的現象。2007年二季度二手商品住宅的均價略低于新房，整體均價為4235元/平方米，但在房價漲幅上要高于新房，平均漲幅達到了8.65%。六、總體結論 城市地位提長，助長房地產價值提升由于無錫市地處長三角內陸地區，沒有瀕海的地緣位置，而“環太湖經濟圈”的形成，最大限度的彌補了這一不足，借助太湖的自然景觀和旅游資源，無錫在長三角地區的地位日益重要，而隨著其城市地位的提高，其房地產的市場價值也必將得到提升。 市場總體需求依然旺盛，產品多元化趨勢明顯經濟的快速發展帶動了城鎮居民收入的增加，無錫市城鎮居民人均可支配收入連續五年同比增長14%以上，居民生活水平逐步提高，改善居住的需求持續釋放，給房地產市場帶來了持久的動力。此外，城市吸引力的不斷增強，外來人口的增加，給房地產市場帶來了大量的需求。無錫市房地產市場戶型結構、區域結構逐步趨于多元化，消費者購房選擇比較豐富。預計今年下半年商品房市場需求旺盛，成交總量在250萬平方米左右，二手房市場受宏觀調控政策的影響比較大，預計下半年市場需求將與上半年基本持平，成交總量在110萬平方米左右。 土地開發緩慢，導致實際供應減緩從2001年到2007年上半年，無錫市共推出土地約3000萬平方