1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是國民經(jīng)濟中一個投資、經(jīng)營和交易過程中需大量融資但投資回報和風(fēng)險都較高的特殊產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟有著極其重要的影響，無論是在宜接融資市場或是間接融資市場中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都占據(jù)著較大的一個比例。 下 面， 我們 將從定性和定量，以及特殊分析三個方面具體進行分析。一 . 定 性分析行業(yè)風(fēng)險分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個存在巨大風(fēng)險的行業(yè)，行業(yè)的總體波動性也比較強， 我 們在分析企業(yè)時，前提必須對其行業(yè)的總體風(fēng)險狀況作一個分析，主要包括以 下幾 個方面：、 周期性房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個高度受國民經(jīng)濟波動影響的行業(yè)，整個產(chǎn)業(yè)的波動周期與宏觀環(huán)境的波動情況往往呈現(xiàn)同步性

2、。因此，我們在進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 信用 評估過程中，首先必須考慮整體國民經(jīng)濟的發(fā)展情況，參照通貨膨脹率及貨 幣投放 量 （ M2 ）等數(shù)據(jù)，結(jié)合具體的行業(yè)銷售情況等，對于總體行業(yè)所處在的階 段作出基 本的判斷，然后才能在此基礎(chǔ)上具體的就各項因素做進一步的分析。、 政策因素由于房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟的影響性比較重大，因此國家經(jīng)常通過法律、 法 規(guī)等形式對于房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)、引導(dǎo)。往往一兩個政策的出臺就能決定整個 市場 的興衰， 因此， 安博爾在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評估過程中， 非常重視國家在 房地產(chǎn)行 業(yè)的方面的政策導(dǎo)向及現(xiàn)行政策的影響因素，尤其關(guān)注在房地產(chǎn)金融政 策、土地供 應(yīng)及管制、貨幣化分

3、房政策以及經(jīng)濟適用房等方面的政策。這些方面 的影響因素對 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用等級將有著極大的影響。、 行業(yè)趨勢就長遠的行業(yè)生命周期而言，安博爾認(rèn)為目前我國的房地產(chǎn)市場是處于一個相對良好的上升階段，有效需求持續(xù)將增加，因此我們對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)保持一 個相 對正面的評價，同時我們也密切關(guān)注著整個行業(yè)的發(fā)展趨勢，將隨時根據(jù)行業(yè)的總體發(fā)展對相關(guān)的評估標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。企業(yè)經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體的經(jīng)營環(huán)境主要決定于其所經(jīng)營的地域，主要因素包 括：、 地域的總體經(jīng)濟形勢及人口除了前述的國家整體經(jīng)濟形勢影響因素外， 由于各地區(qū)存在著相當(dāng)大的差異性，因此在分析具體企業(yè)的情況時，必須考慮到該企業(yè)主要經(jīng)營

4、地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r 如何， 是否與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)， 包括商業(yè)發(fā)達狀況、 居民人口及消費能力 等。 同時， 我們還必須考慮到未來可能影響該地區(qū)發(fā)展的因素，這些因素都在影 響到企業(yè)的發(fā) 展。、 歷史狀況及城市規(guī)劃經(jīng)營區(qū)域的歷史遺留狀況及城市規(guī)劃也是安博爾的考察重點之一。因為房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的不同在于歷史的遺留存貨對于新樓盤的殺傷力較大，一般而 言， 存在大量歷史遺留的空置樓盤地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展往往就會受到很大的 限制； 而另一方面，城市規(guī)劃的成熟和規(guī)性也會決定在該地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的風(fēng)險 情況，在 一個沒有確定城市規(guī)劃的地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)將有可能面臨因城市規(guī)劃 變動造成的項目用途與周遍環(huán)境不

5、配套或無法上馬等情況，最終導(dǎo)致開發(fā)項目的 失敗。3、地方的法規(guī)及稅收等政策除了行業(yè)的總體政策以外，地方性的法規(guī)及稅收政策例如地方性的土地管理措施及房產(chǎn)交易費用，包括契稅的征收力度等都將直接地影響房地產(chǎn)一級市場的 開發(fā)成本及二級市場的發(fā)達程度，這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有著極大的影 響。4 、 競爭程度雖然房地產(chǎn)行業(yè)是個高度資金密集的行業(yè)，但由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)處于一種鼓勵的角度，對于進入并沒有設(shè)置太多的障礙，加上過往房地產(chǎn)行業(yè)的高利 潤誘惑， 往往造成房地產(chǎn)行業(yè)競爭性很強， 而且良莠不齊， 競爭手段也缺乏規(guī)性。 在這樣的背景下，對于經(jīng)營地區(qū)行業(yè)的競爭程度分析就顯得比較重要，若企業(yè)所經(jīng)營地區(qū)

6、競爭程度較劇烈，我們就必須考慮到其有可能受到不正當(dāng)?shù)母偁幨侄斡?響而出現(xiàn)的不利因素。（三）企業(yè)競爭力分析我們在考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力時主要考慮下列因素：、 背景實力我們前面一再的強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的資金密集性質(zhì)， 這是其行業(yè)的特點所決定的：由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金，而且資金占用年限長，加上房屋是耐用消費品， 購眾的安全感需要往往比一般的消費品來得強烈， 因此， 開發(fā)企業(yè) 的背景實力是決定其競爭力的最重要的因素。特別是在國家進一步規(guī)房地產(chǎn)行業(yè) 的管理措施出臺后，一些規(guī)模實力較弱的開發(fā)企業(yè)將在競爭中被逐漸淘汰，這個過程中將產(chǎn)生的大量信用風(fēng)險將是安博爾特別關(guān)注的。我們在分析企業(yè)的背景實 力

7、時，首先要明確的是企業(yè)屬于單一項目的開發(fā)企業(yè)或是綜合開發(fā)企業(yè)股東背 景如何，在這個基礎(chǔ)上才進行對其資金實力和開發(fā)資質(zhì)級別等客觀條件進行進一 步考察。對于單一項目的開發(fā)企業(yè)，考慮到其經(jīng)營的臨時性和單一性質(zhì)，無論從 經(jīng)營風(fēng)險或財務(wù)風(fēng)險各方面上看都有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險性，原則上安博爾不會給予該類企業(yè)過高的信用等級。、 品牌經(jīng)營策略房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對的是各個階級均具的廣大消費群，消費習(xí)慣和傾向也都千差萬別，如何在這樣一個市場中細(xì)分出一個符合企業(yè)自身特點的一個特定消費 群，然后有針對性的進行開發(fā)及營銷將是企業(yè)生存與發(fā)展的決定性因素。具體而 言，安博爾在考察企業(yè)當(dāng)中，其市場定位及經(jīng)營策略是必須加以詳細(xì)了解的：企業(yè)

8、在項目開發(fā)中是否有明確的目標(biāo)市場，樓盤的設(shè)計包裝是如何根據(jù)其目標(biāo)市場 進行相應(yīng)的調(diào)整，直至其整個營銷過程中的相關(guān)細(xì)節(jié)都是我們關(guān)注的要素。當(dāng)然, 這里面還有一個非常重要的因素就是企業(yè)在市場中的品牌認(rèn)同度，其企業(yè)品牌是 否能夠得到受眾 群的認(rèn)同往往是項目能否成功最重要的一個環(huán)節(jié)。、 營銷網(wǎng)絡(luò)企羲備有良好的經(jīng)營實力和正確的經(jīng)營策略后， 其營銷網(wǎng)絡(luò)的能力就成 為關(guān)鍵因素。安博爾在此關(guān)注的不僅僅是銷售的體系及團隊的覆蓋面，更重要的 是其對市場信息的捕捉分析能力，能否在這些信息的基礎(chǔ)上作出合理有效的市場預(yù)測，最終還要看這部分信息能否有效的反饋到研發(fā)系統(tǒng)，體現(xiàn)到公司的發(fā)展計 劃和財務(wù)安排直至項目的開發(fā)風(fēng)格及

9、價格體系等一系列銷售要因上，這其中還涉 及到其對于信息系統(tǒng)的應(yīng)用問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于價格敏感的一種行業(yè)，其 定價過程與營銷網(wǎng)絡(luò)的互動機制更是這其中的重中之重。近年隨著地產(chǎn)代理商的 發(fā)展，出現(xiàn)了不少開發(fā)商不再自行作市場銷售，將整個樓盤的銷售轉(zhuǎn)給代理商進行，對于此類的銷售方式，我們必須就其中的關(guān)系小心地加以辨別。但總體而言 , 安博爾并不認(rèn)同此種代理銷售方式， 因為它割裂了營銷體系的連貫性，一旦市場 出現(xiàn)變化， 往往帶來大量的風(fēng)險。、 研發(fā)能力診地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)擺脫了過去盲目的管理開發(fā)狀況，對于目標(biāo)市場 的 研究并進行相應(yīng)的開發(fā)已成為競爭的絕對因素。這其中就包括了開發(fā)價位、地理位置、戶型

10、選擇. 物業(yè)管理、小區(qū)配套等一系列的開發(fā)因素，一個有效的研發(fā) 系統(tǒng)就必須結(jié)合營銷系統(tǒng)所反饋回來的市場信息，進行相應(yīng)的信息處理后，根據(jù) 市場有效需 求對于上述一系列因素進行設(shè)計選擇以最終滿足目標(biāo)客戶的需求。、 風(fēng)險分散程度在一般的企業(yè)信用評估當(dāng)中，風(fēng)險分散程度是考察其防風(fēng)險能力的一個重要指標(biāo)， 房地產(chǎn)企業(yè)同樣不能例外， 我們將就企業(yè)的經(jīng)營區(qū)域、 項目開發(fā)等情況進行綜合考察，全面地把握其整體風(fēng)險的分散狀況作為評估其風(fēng)險因素的重點。、 土 地儲備及價格優(yōu)勢這部分的考慮因素是房地產(chǎn)企業(yè)所獨具的，也是作為考察其長遠發(fā)展能力的 一 個重要因素。由于土地資源的稀缺性和無置換性，要保證企業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展就必須

11、持有適量的土地儲備，這已被所有成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司所證明。除了簡 單的在 量上對土地儲備做考察，還必須了解其儲備的土地質(zhì)量如何，即土地的所在區(qū)域和可開發(fā)性，包括取得的來源途徑為何都是必須加以關(guān)注的，因為這將牽 涉到日后的 開發(fā)用途及周期等。除此之外，還有一個關(guān)鍵因素必須加以重視就是 土地取得的價 格， 由于在國土地取得方式的多樣化， 所以企業(yè)獲得土地的價格也 是參差不齊， 這往 往能決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)利潤最終影響企業(yè)的整體盈利 能力，因此必須加以 特別關(guān)注。、 與建筑商關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品最終都必須由建筑公司來完成，而且在資金往來上也往往和建筑商有著千絲萬縷的聯(lián)系，更為重要的是，

12、建筑成本是房地產(chǎn)價格 的重 要組成部分，建筑商的情況將直接影響到開發(fā)成本的控制問題，所以我們在 考察開 發(fā)商的同時必須詳細(xì)了解其與建筑商的關(guān)系。就國的情況而言，許多大型 的開發(fā)商 都擁有自己的建筑隊伍，或者由擁有相同股東背景的建筑公司來承擔(dān)項 目的實施， 在這種情況下， 相對而言比較能夠保證在項目質(zhì)量上的一致性。 但必 須看到， 由于關(guān) 系過分緊密， 一旦在公司的管理體制上有所缺陷， 這也往往由于 權(quán)責(zé)不明形成弊端， 因此，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商漸漸傾向于采用招投標(biāo)的體系 來決定建筑商。這種情 況下又牽涉到其招投標(biāo)系統(tǒng)的科學(xué)合理性，而且這中情況下建筑商在資金等方面與開發(fā)商的配合度相對較低， 這對

13、開發(fā)商的實力提出了更進一步的要求， 因此， 我們在分析其與建筑商關(guān)系是必須全面地加以考慮才能客觀地反映企業(yè)實情。（四）企業(yè)經(jīng)營管理分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理體系中，我們較為重視以下幾點：、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金需求大，開發(fā)周期長，購買使用方安全感需求強烈的一個行業(yè)，沒有一個穩(wěn)定有實力的股權(quán)結(jié)構(gòu)是不可能有一個穩(wěn)定的經(jīng) 營環(huán) 境來保證公司的持續(xù)經(jīng)營， 也就不可能滿足這個行業(yè)的基本需求， 因此， 對 于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)而言， 股權(quán)結(jié)構(gòu)狀況更是需要重點考慮的因素。 就國現(xiàn)階段的 情況而言， 我 們認(rèn)為有一個相對集中的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一個正面的因素，經(jīng)驗證明， 由多方投資合成的開發(fā)商往往

14、由于各方面的權(quán)力制衡設(shè)計影響了企業(yè)的發(fā)展。當(dāng) 然，這也必須結(jié)合企業(yè)的具體情況如股東情況及治理結(jié)構(gòu)等綜合考慮，不可一概而論。、 管理決策模式由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策風(fēng)險極大，任何細(xì)小的決策失誤帶來的都將可能 是驚人的財物損失，故而我們必須對于其管理決策的模式有一個清晰的了解和認(rèn)識，否則便無法探明其成功或失敗的真正原因所在，也不可能發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的風(fēng) 險而最終達到客觀了解企業(yè)的目的。 在這過程中， 我們有必要深入公司部， 詳細(xì) 了解公司的治理結(jié)構(gòu)，包括其決策的形成與制衡機制以及公司部的激勵機制，必 須從管理的細(xì) 節(jié)處一一加以確實，惟有如此方能深刻地理解企業(yè)成敗之因。、 管理層素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)

15、工程，有大量專業(yè)并且煩瑣的事務(wù)，對于管理層的綜合能力要求極高，在這種背景下，管理層的從業(yè)經(jīng)驗就是我們相對能夠把握的一項參考依據(jù)。必須說明的是，我們絕不僅僅從簡單的數(shù)據(jù)上來看一個管理人員的 從業(yè)經(jīng)驗，更重要的是其對各種業(yè)務(wù)的熟悉程度及認(rèn)識深度，我們也會通過管理層會議來了解其在專業(yè)上的專業(yè)化程度，這些才能最終形成我們對于管理層綜合能力的判斷；除了綜合管理能力外，我們也必須了解管理層的風(fēng)險傾向，一個有著明顯風(fēng)險偏好的管理層往往會給企業(yè)帶來極大的不確定性及風(fēng)險度，甚至造成 企業(yè)的失敗。、 風(fēng)險管理體系我們在上面已經(jīng)分析過了，房地產(chǎn)開發(fā)是一個高度風(fēng)險的行業(yè)，這不僅體現(xiàn)在風(fēng)險的程度高，而且還反映在風(fēng)險面廣

16、，一個管理完善的公司就應(yīng)該有一套完 整合理的風(fēng)險防體系來對應(yīng)各項不確定的因素，避免由于個別風(fēng)險因素而導(dǎo)致公 司的財物損失。我們在考察企業(yè)的風(fēng)險防體系中，應(yīng)當(dāng)重點考察其對于政策面的 風(fēng)險防準(zhǔn)備以及面對市場波動時的應(yīng)變措施，同時還有必要了解其在工程項目中 的保險情況，只有在各方面因素都有確定合理的應(yīng)對措施后，我們才能認(rèn)為企業(yè) 的風(fēng)險防體系足 以保障企業(yè)的正常經(jīng)營。（五）會計政策與財務(wù)報表質(zhì)量分析相較與其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計失真的涉及面和嚴(yán)重程度往往會更高一些，安博爾重點對以下幾項會計政策加以審查：1 、 收入政策 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，商品房銷售的收入確認(rèn)原則往往是影響其報表質(zhì)量的一個重

17、大因素。我們可以發(fā)現(xiàn)，不同情況的開發(fā)商往往會采取截然不同的會計政策。一些較為保守穩(wěn)健的開發(fā)商會到商品房開發(fā)徹底完工 并驗收合格，取得買方的付款證明并出具發(fā)票后才予確認(rèn)收入，而一些希望提高 收入和利潤的企業(yè)就可能在商品房銷售合同簽訂，取得買方付款證明后就確認(rèn)入賬，這之間形成的銷售收入差距可能高達上億甚至數(shù)十億元，在評估過程當(dāng)中都 必須小心加以區(qū)別的。 除此之外， 由于房地產(chǎn)銷售的特別性， 在銷售合同中訂立 的某些特別條款也是必須加以注意的細(xì)節(jié)，如：1 ）賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實施重大行動，例如工程尚未完工；2 ）合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權(quán)的銷售；3 ） 房地產(chǎn)銷售后， 賣方仍

18、有某種程度的繼續(xù)涉入， 如簽訂有銷售回購協(xié)議、賣方保證買方在特定時期獲得既定投資報酬的協(xié)議等。當(dāng)合同當(dāng)中有類似上述的條款出現(xiàn)時，對于其采用的收入確認(rèn)政策就應(yīng)當(dāng)更加小心地加以區(qū)別：、 合并報表依據(jù)對于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，往往有為數(shù)眾多的異地子公司，這些 子公司是否有合并入報表，其并入報表的依據(jù)為何？這些都是我們在分析報表前 需要加以確認(rèn)的。特別是一些具有一定知名度的公司，有可能存在異地子公司僅僅是利用其知名度，實際公司總部對子公司并沒有控制權(quán)的情況存在，對此有明 確的認(rèn)識 將有助于對公司的總體分析。、 土地價值的攤銷一般而言，有償取得的土地使用權(quán)往往有一定的使用年限，這部分的土地?zé)o 論

19、是計入“存貨一開發(fā)成本”當(dāng)中或是計入“無形資產(chǎn)”當(dāng)中，都應(yīng)該根據(jù)其使用年限進行相應(yīng)的攤銷， 但就目前的情況來看， 許多企業(yè)都對此未有進行相應(yīng)的 攤銷。 加上國家目前對土地管理的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)取得后一定年限如未進行開發(fā)，則存在著被回收的風(fēng)險，因此，這部分的因素必須謹(jǐn)慎地加以考慮。、 其他會計政策 除了上述的幾項準(zhǔn)則外，下列幾項因素也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評估過程中應(yīng)該加以重視的：1 ）會計政策的變更情況及其原因；2 ）借款費用的資本化情況；3 ）各項減值準(zhǔn)備的計提情況。4 、 會 計師事務(wù)所的審計意見及報表異常情況關(guān)于會計報表質(zhì)量及可靠性最直接和有效的信息來源即源自于會計師事務(wù)所的審計意見，安博

20、爾對于事務(wù)所的審計意見一貫重視，也往往能從其中獲得有 效的信息最終形成對企業(yè)的評價意見 o 當(dāng)然，除了審計意見外，我們也會根據(jù)自 身的分析經(jīng)驗及技巧，對于報表中異常的情況加以分析，經(jīng)過相應(yīng)的實證程序最 終形成評價 意見。（六）信用狀況分析、 銀 行歷史還款紀(jì)錄及現(xiàn)有不良貸款情況我們認(rèn)為銀行的歷史還款紀(jì)錄是最能夠客觀檢驗企業(yè)資金流動情況的一項 指標(biāo)，特別對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這類高度依賴銀行信用的企業(yè)，如果存在著大量 的未及時還款的紀(jì)錄，表明其在資金的流動性上一定存在著較大的問題；而其現(xiàn) 有的不良貸款情況就更足以說明情況的嚴(yán)重程度；需要說明的是，指南針對這些 數(shù)據(jù)并不是簡單的采取定量化的分析方法，而

21、是在量化的基礎(chǔ)上作為考察其信用 狀況的定性分析，原因就在于這些量化的數(shù)據(jù)后面往往還有大量的特殊情況存在，如果脫離了這些實際背景對那些數(shù)據(jù)進行簡單的處理必將扭曲企業(yè)的實際情 況。、 應(yīng) 收應(yīng)付賬款的清收清付情況除了銀行信用情況外，企業(yè)間的信用情況也是安博爾的考察容。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 我們分析的重點在于應(yīng)付工程款的清付情況。 必須強調(diào)的是， 我 們對于其應(yīng)收應(yīng)付款清收狀況的分析是建立在其業(yè)務(wù)周期的基礎(chǔ)上，只有在其確 實的業(yè)務(wù) 周期上對應(yīng)收應(yīng)付款的清付分析才能確實地反映企業(yè)的真實信用狀況。二、定量分析（一）償債能力作為資金密集型的行業(yè)，與其他類型的企業(yè)相較而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù) 債普遍存在

22、著偏大的一種情況，而歷史經(jīng)驗也證明，負(fù)債不當(dāng)往往是房地產(chǎn)企業(yè)失敗的根本原因，因此其償債能力是最為關(guān)注的因素之一：、 長期償債能力方面，我們主要考察“資產(chǎn)負(fù)債比”和“借款權(quán)益比” 兩項財務(wù)指標(biāo)，在短期償債能力方面我們則主要考察“流動比”和“利息保障倍數(shù)”兩項財務(wù)指標(biāo)；、 對長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)的情況與企業(yè)的資產(chǎn)情況作對應(yīng)分析，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在的“短貸長用”的情況做具體分析，結(jié)合現(xiàn)金流量的分析， 重點 考察企業(yè)的短期償債能力；、 結(jié)合定性分析中的信用狀況分析情況，通過對管理層素質(zhì)及借款性質(zhì) 多 方面因素的了解綜合分析企業(yè)的償債意愿，作為定量化償債能力的輔助分析。資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量如前所述，房地產(chǎn)

23、開發(fā)企業(yè)規(guī)模的大小往往是決定其競爭能力的一個根本性 的 因素，為了從客觀的角度來分析企業(yè)的規(guī)模，安博爾采用了“總資產(chǎn)”和“主 營業(yè)務(wù)收入”兩項財務(wù)數(shù)據(jù)來進行考察。我們主要通過對企業(yè)幾年來的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析， 經(jīng)過穩(wěn)定性的調(diào)整檢驗后， 才予以定量化， 從而能完整地對企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營狀況及能力做一個相對客觀的判斷，避免因個別年份的市道波動造成的信 息失真及扭曲。除了在數(shù)量上做分析外，指南針還堅持一向的強調(diào)實質(zhì)分析的特 點，深入了解造成企業(yè)經(jīng)營波動的根本原因，對于企業(yè)實質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量有更進一 步的考察，特別是對于在建工程或是開發(fā)完成的空置商品房所占的比例要加以明 確，作為檢驗其資產(chǎn)質(zhì) 量的一個重點。盈利

24、能力盈利是一切公司生存與發(fā)展的前提和動因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然不會例外， 在 此我們主要通過“EBIT/F均總資產(chǎn)”與“主營業(yè)務(wù)利潤率”兩項財務(wù)指標(biāo)來檢測企業(yè)的盈利能力。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)利潤率往往比較高，但其中的參差程度卻十分大，這就需要我們結(jié)合其會計政策的采用及現(xiàn)金流量的 具體分析進 行綜合判斷，最終才能對其實際的盈利能力得出一個客觀的判斷。發(fā)展能力對于一個綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要在競爭中保持一定的市場份額， 其 后續(xù)的成長能力就是一個關(guān)鍵。對此，指南針將通過兩方面來進行考察：k 歷史成長能力，這主要通過對其前幾年的“主營業(yè)務(wù)收入增長率”及 “凈資產(chǎn)增長率”這兩項財務(wù)指

25、標(biāo)加以考察，這里面我們還將加入前面對于總體 的環(huán)境分 析因素，進而對企業(yè)的成長能力有一個基本的評價。2 、 未來的發(fā)展?jié)摿?，這主要通過其土地儲備的情況以及未來的融資可能 進行綜合分析，并要確實了解企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上才能判斷出企業(yè)的總 體發(fā)展 潛力。必須說明的是，對于單一項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其后續(xù)的成長能力往往有限， 除非是有二、 三期項目后續(xù)開發(fā)準(zhǔn)備的企業(yè)， 我們會作為綜合型企業(yè)來考慮，否則對于這類企業(yè)的成長能力情況我們將會大幅的調(diào)低。現(xiàn)金流量分析在前面的分析我們可以看到，無論在償債能力或是盈利能力的分析上，我們 都 結(jié)合了部分的現(xiàn)金流量分析，這是因為現(xiàn)金流量的問題往往是造成房地

26、產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 失敗的原因。由于國的特殊情況造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡， 其在短期的現(xiàn)金償還能力上往往會出現(xiàn)大量問題， 因此， 我們重點采 用了兩項側(cè) 重于償債能力的現(xiàn)金流量指標(biāo)進行分析一一“經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/ 流動負(fù)債”與“FFS負(fù)債” o對于這其中涉及到的報表調(diào)整問題，我們也會根據(jù)行業(yè)的特性進行相應(yīng)的調(diào)整。此外，我們還將對企業(yè)的未來現(xiàn)金流作一個預(yù)測 , 根據(jù)其項目的進度及銷售的基本情況估算出未來的現(xiàn)金流入和流出的基本進 而對企業(yè)可能出現(xiàn)的財務(wù)危機作出預(yù)警。（六）運營效率由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營周期較長，往往一個項目需要2-3 年，如果在現(xiàn)有的以年為周期的報表制度進行相應(yīng)的運營分析往往會有極大的偏差。因此安博 爾不采用簡單的財務(wù)指標(biāo)分析，而是針對其項目的周期進行