1、國有住宅用地使用權抵押價值評估分析臨沂坤源土地評估摘要： 根據城鎮土地估價規程， 估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準地價修等。根據估價對象的具體條件，用地性質及評估目的，結合估價師收集的相關資料，考慮到當地地產市場的發育程度，選擇合適的評估方法。該宗地位于城區基準地價覆蓋范圍內，市場交易比較活躍，可采用市場比較法、基準地價修進行評估。最后，綜合兩種方法得出的結果確定待地的最后評估價值。： 地價影響基準地價修市場比較法估價體會一、估價對象描述一、估價對象描述1.土地登記狀況宗地土地使用者為臨沂市沂州房地產開發，位于羅八路以東，住宅北路以北，土地使用權為臨開國用（ 2005）

2、第 057 號，地號： 401/3/15，土地登平方米，本次評估面積為 123024.00 平方米，土地用途為記總面積為： 123024.00住宅用地，土地使用權終止年期為 2051 年 5 月 21 日。該宗地東臨沂州陽光花園，西臨羅八路，南臨工業北路，北臨雙月湖路。2.土地權利狀況宗地土地使用權類型為出讓，土地使用權終止年期為 2051 年 5 月 21 日，土地剩余使用年限 43 年。至評估基準日，宗地3.土地利用狀況宗地內場地平整，該宗地上建筑物，隨土地一并抵押，宗地形狀較規則，土地利用、擔保等他項權利限制。率較好。二、地價影響分析1、一般分析：（略）2、區域3、個別分析（略）分析（1

3、）.土地位置宗地位于羅八路以東，工業北路以北。區域內以工業用地為主，配套設施齊全。（2）.面積、形狀、坡度宗地登記面積為： 123024.00 平方米，本次評估面積為 123024.00 平方米，形狀規則，地基承載力較好，地勢平坦。宗地現狀地貌對土地建筑物的布局、規劃利用無不利影響，為較理想建設用地。（3）. 土地開發程度宗地所在區域開發程度宗地外“四通”（通水、通電、通路、排水），宗地內“四通一平”（通水、通電、通路、排水及場地平整）。三、估價方法的選用及難點處理根據城鎮土地估價規程， 估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準地價修等。根據估價對象的具體條件，用地性質及評估目

4、的，結合估價師收集的相關資料，考慮到當地地產市場的發育程度，選擇合適的評估方法。由于待地位于臨沂市城區土地基準地價覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數修進行評估；待地為住宅用地用地，周圍市場交易活躍，可采用市場比較法進行評估。最后，綜合兩種方法得出的結果確定待地的最后評估價值。（一）、基準地價系數修1.基本原理基準地價代表的是不同土地級別內土地的平均地價水平，區域內的宗地由于區位條件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準地價系數修求得宗地的價格。其基本公式為：基準地價系數修評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）基準地價K1K2（1+K）式中： K1-期日修正系數K2-土地使

5、用年期修正系數K-影響地價區域2.評估過程及個別修正系數之和（1） 基準地價成果介紹根據臨沂市人民關于臨沂城區國有土地基準地價（ 臨政字2007155，臨沂市城區基準地價分工業用地、商業用地、住宅用地等幾種用途。其基準地價內涵為基準日于 2007 年 1 月 1 日，平均容積率為 0.6，土地開發程度為四通一平（即通路、供電、供水、通訊及宗地內場地平整）條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。（2）確定待地的土地級別及基準地價待地位于位于羅八路以東，住宅北路以北，根據待地所處的實際位置和用途，對照臨沂市城區土地級別圖，確定評地所在級別為住宅用地三級地，對應的基準地價為*元/平方

6、米。（3）確定期日修正系數（ K1）臨沂市城區基準地價基準日為 2007 年 1 月 1 日，而本次評估的估價基準日為 2007年 12 月 30 日，根據臨沂市城區土地市場地價變動趨勢，確定待K1=（略）。（4）確定土地使用權年期修正系數（ K2）臨沂市城區基準地價住宅用地設定土地使用權年期為 70 年，宗地土地剩余使用權年期為 43 年，因此根據公式： 計算得年期修正系數為 K2=（略）。地期日修正（5）編制待地地價影響說明、優劣程度及修正系數表對照臨沂市住宅用地修正因子說明表及修正系數表，分析影響各待地地價的區域及個別，結合待地的具體情況，編制待地影響說明、優劣程度及修正系數表。表 1表

7、 2表 3臨沂市住宅用地地價影響指標說明表(六級)（略）臨沂市住宅用地地價修正系數表(六級)（略）待地影響說明、優劣程度及修正系數表（略）（6）容積率修正地為住宅用地，需要對容積率修正。（略）待（7）開發程度修正與基準地價定義的開發程度四通一平（即通路、供電、供水、通訊及宗地內場地平整）一致，故無需進行修正。（8）地價計算根據基準地價系數修計算公式，計算待地土地地價。表 4基準地價系數修評估過程一覽表（略）（二）、市場比較法（1）比較實例選擇通過分析，選擇了近期發生交易的與待地條件類似的三個比較案例，具體原則和案例條件描述如下：（略）根據待地用途及所處區域的地價影響，影響估價對象價格的主要有：

8、交易時間：確定地價指數；交易情況：是否為正常、公平、公開、自愿交易；C.區域：主要有交通條件（道路通達度、距區域中心距離、距火車貨運站距離、距碼頭距離、距飛機場距離等）；D.個別：主要指宗地面積、宗地形狀，容積率、地形、，目前規劃限制等。（2）編制比較(3) 編制比較條件說明表（略）條件指數表（略）具體情況,編制比較條件指數表,根據待地與比較實例各種比較條件指數確定如下:地與比較實例的交易情況,土地用途與交易價格類型一致,對上述影響地價不做修正;臨沂羅莊區部分土地價格有小幅上漲外,其他地區無明顯上漲,土地評估a.待的b.中上述地區的地價指數以 2005 年 1 月為基準日,將 2005 年 1

9、 月的地價指數定為 100,地價指數變化情況如下: （略）c.土地使用年期修正指數土地使用年期指數公式k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中:k-土地使用年期修正系數r-土地還原率土還原利率按評估基準日時人民的一年期(含一年)存款利率為 1.98%,再加上一定的風險調整值,按 6%計m-待地土地使用年期n-比較實例宗地土地使用年限d-區域及個別修正系數修正（略）(5)編制比較根據比較修正系數表條件指數表,編制比較修正系數（略）(6)實例修正后的地價計算經過比較分析,三個比準價格比較接近,故取三個比準價格的簡單算術平均值做為市地的最終價格.即待估評估價格為*元/平方米場比較法評估待三

10、、地價的確定1.地價確定的方法根據地價評估技術規程和估價對象的具體情況，分別對宗地采用基準地價系數修正法和市場比較法進算，評估是采用兩種方法的測算結果的平均值為*元/平方米（保留整數）作為待地面積地價。2.估價結果（略）四估價認識與體會是估價機構接受臨沂市沂州房地產開發委托對其使用的國有土地使用權評估， 待地位于羅八路以東， 工業北路以北。， 為國有土地使用權抵押提供價格參考依據。基準地價系數修評估結果是根據替代原則，將估價對象的區位條件與區域的平均條件進行差異修正而得到的價格，是一種比較價格，由于其有理論基礎，可操作性強，易于掌握。故該方法適宜性較高，評估結果的度較高。市場比較法是在有充足的具有替代性的土地交易實例的地區，通過對選擇到的近期發生交易的與待地條件類似的案例與待地之間的比較修正，最終得到待地比準價格的法。由于該方法的比較案例是在市場上搜集的比較客觀的真實交易，且均采用招標、掛牌或拍賣的方式出讓，交易價格公開、透明，修正幅度是經過深思熟慮