1、舊金山，獨(dú)占先“機(jī)”的美，請自帶光環(huán)-旅游管理舊金山，獨(dú)占先“機(jī)”的美，請自帶光環(huán)策劃丨本刊 文丨匡磊 圖丨匡磊 團(tuán)子傅晨在美投資的卓越首選舊金山與紐約被中國人視為在美投資的卓越首選。今年，受到舊金山地 稀影響，拿到新房開發(fā)的建造商少之又少，盡管如此，舊金山的每平方英尺住宅均價仍比紐約低，最高值在1900美元一平方英尺，紐約的造“漲”架勢已高過 舊金山。舊金山的部分黃金地區(qū)的房價前景無限， 還有待投資者去發(fā)掘更多的升 值潛力。因?yàn)镮T工程師、創(chuàng)業(yè)者及風(fēng)險資本的集中，舊金山正在取代紐約的華 爾街成為最吸引野心勃勃的求職者的地區(qū)。從分析新住宅的預(yù)計回報率、租金率、高入住率、預(yù)計租金增長率等方 面，

2、舊金山已超越紐約。在諸多原因里，有三點(diǎn)最為突出：其一，舊金山的預(yù)計 回報率在2.5%到3.5%，相比于紐約的最高值多出0.5%。不難看出舊金山投資 回報率最高，加上轉(zhuǎn)手撬動二手房的樓花兌現(xiàn)率與房屋需求量總是求大于供的關(guān) 系，所以保值性而言位居第一。舊金山更沒有某些紐約黃金地段的合作公寓那樣 名不正言不順，名義上是“業(yè)主”實(shí)際只擁有永久專屬租約，而且購買門檻甚高，有些不允許出租，調(diào)查買家身份等。其二，舊金山房租租金中位數(shù)是3460美元; 其次是紐約的3100美元。舊金山的索瑪（又稱：市場街南區(qū)，South of Market : 簡稱SoMa ）和俄羅斯山（RussianHill ）這兩區(qū)的房租

3、中位數(shù)是該城市最高的， 分別為3600美元與3599美元。其三，高入住率與預(yù)計租金增長率遠(yuǎn)勝過于紐 約。它們分別是97%和6.4%，紐約的租金增長率呈現(xiàn)疲軟，因?yàn)槿丝谶w徙等原 因，有望租金增長率只達(dá)3.8%。（以上數(shù)據(jù)披露自仲量聯(lián)行今年發(fā)布）沒有哪個行業(yè)像科技行業(yè)這樣，制造出如此之多的喧囂和希望。今年最 新顯示，舊金山大都市地區(qū)的薪水中值為81700美元，各大科技巨頭及眾多的創(chuàng)業(yè)公司為德才兼?zhèn)涞膖ech geeks提供大量的高薪工作崗位。舊金山商會會長 兼首席執(zhí)行長官Bob Linscheid 透露，2001年以來，舊金山的工作崗位增加到 了 76000個。絕大部分來自高科技與醫(yī)療保健行業(yè)。因

4、為生活成本和交通便利 等問題遠(yuǎn)不及與舊金山市區(qū)那樣的方便， 所以至此看來該地人口的流動量將呈上 升趨勢。硅谷和舊金山兩區(qū)沒有像紐約那樣流失人才，反而從紐約遷徙到加州的移民數(shù)量達(dá)到了自2006年以來的最高水平。（以上數(shù)據(jù)來自福布斯）回顧下當(dāng)今上海房價，以當(dāng)下最熱門亦飽受爭議的閘北區(qū)為例，閘北地 標(biāo)一一彭浦新村可是著名的黑暗料理一條街的代名詞。以前并沒有受到很多人 的青睞，而現(xiàn)在的閘北搖身一變?yōu)殪o安區(qū)，最近出版的閘北報顯示確認(rèn)閘北、 靜安兩區(qū)將實(shí)施合并，閘北的房價就出現(xiàn)了很多“跳價”上漲的情況。再合并后 新閘北地區(qū)的新開樓盤價已上調(diào)至7-8萬元每平米，原本該地區(qū)的均價僅有4.5-5萬元，以90平米

5、的公寓為例租金回報在每月人民幣 8000元左右。恰恰 令人驚嘆的是這相同均價完全可以堪比在舊金山的城中盛事地帶MissionBay，但是它以相同的面積出租到市場上的租金則為每月4500美元左右。這塊“熱土”為何如此搶手根據(jù)加州經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2015年8月15日的調(diào)查報告顯示，在8月份， 舊金山房屋中位數(shù)約為124.2萬美元，較去年同期增長 26.9%，然而成交房屋 量卻比去年同期減少11.4%。待售房銷售周期指數(shù)是1.8，代表從賣家掛牌到房 子賣出只需要1.8個月，是加州平均待售房銷售周期指數(shù)的一半。 顯示了舊金山 供遠(yuǎn)跟不上求的房屋短缺現(xiàn)象。 一般民眾追捧獨(dú)棟別墅，然而在8月里，新建獨(dú) 棟別墅的

6、申請表卻一個都沒有，顯示了新建房屋也遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上建的現(xiàn)況。 漸漸地， 買房新軍一一高科技新貴們將眼光投到時尚獨(dú)特生活風(fēng)格的公寓，即我們所稱 的Condo，無論從購房與租賃市場看來，這些高新一族都是主要消費(fèi)群。很多人疑問為何舊金山房屋買賣這么緊張？這與舊金山地理位置優(yōu)越、 氣候四季溫和、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)達(dá)、多元文化豐富、人文歷史悠久有著莫大淵源。加 州是全美人民，乃至全球移民心中絕佳的居住地， 而舊金山又是加州城市中最熱 門的。縱觀全球條件相仿的大都市，如英國倫敦、法國巴黎、日本東京、中國香 港等等，舊金山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有過之而無不及， 但地產(chǎn)房價卻沒有那么高。過去金 融海嘯期間，市政府重心傾向刺激經(jīng)濟(jì)，鼓

7、勵高新科技公司從舊金山灣區(qū)南端的 硅谷搬到舊金山，許多高科技新貴也為了追求舊金山特有的多元文化而紛紛搬到 舊金山居住，形成舊金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁華鬧市接送員工上下班 的現(xiàn)象。許多大企業(yè)也喜歡大城市，比如 Pinterest、Zynga、Yelp、Square、 Salesforce等，都將公司總部設(shè)在了靠近硅谷的舊金山。 在城市中辦公還有更好 的生活優(yōu)勢，不同于之前的那一輩人，現(xiàn)在的年輕科技工作者大都不想買房子買 車，他們喜歡住在市中心，這樣交通、娛樂都很便利。有一位高科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)者 曾經(jīng)這么說：“為了緩解工作的壓力，我們來到了市區(qū)，這對我們的開發(fā)人員有 好處，這里有很多酒吧和餐館

8、?！比缃窦夹g(shù)進(jìn)步了，大部分科技企業(yè)不再需要工廠，而且隨著云端技術(shù)的普及，大量的新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)涌現(xiàn)，他們不需要大型辦 公地點(diǎn)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)也不多。另外，大部分消費(fèi)者都在城市，當(dāng)有問題需要解決的 時候，城市內(nèi)的售后人員甚至可以登門提供解決方案。與此同時，高科技產(chǎn)品和 產(chǎn)業(yè)與之前相比所涉及到的學(xué)科更多，成功的企業(yè)一般都專注多個技術(shù)和多個領(lǐng) 域。價格比拼舊金山市分布的區(qū)域不同，所處的房價也有區(qū)別。以價格區(qū)間劃分，按照70萬-100萬美元價格鎖定搜索為多帕奇區(qū)（Dogpatch ）、教會區(qū)（Mission ）， 皆是工業(yè)區(qū)的前身，隨著發(fā)展打造成另一片天地，酒吧潮區(qū)、自制紅酒工作坊、 工藝品、獨(dú)特家具等應(yīng)有盡有

9、。特別是Missi on很多小巷涂鴉全美聞名，炫酷酒吧生生不息。其中，該區(qū)的 SOMA是當(dāng)之無愧的“吸金王”，是全舊金山租 金最貴的潮街地帶之一，名媛名流的最愛地。接著是100萬-140萬美元區(qū)域，分別是卡斯楚區(qū)（Castro ）、諾埃谷 Noe Valley，這兩個區(qū)都是高收入族群消費(fèi)地 ，很多人都是單身貴族， 喜歡張 揚(yáng)的生活方式。然而，擁有維多利亞式樣的大型住宅在 Noe Valley古街上繁衍 傳承，居民以年輕人居多。最后，以140萬美元以上的房價重磅出場，富人區(qū)是太平洋高地（Pacific Heights、與諾布山（Nob Hill ），這些資深老牌地段， 能夠飽覽到舊金山的全 景，

10、更是許多到訪舊金山的游客們必到的景點(diǎn)之一。推薦新項(xiàng)目Lumina SF舊金山很多新建公寓樓宇以前是商業(yè)或工業(yè)用地，多數(shù)在繁鬧的市區(qū)，這就造就了高昂的租金，入住的絕大多數(shù)是年輕的高科技新貴和精英分子。 在租 金高昂的市場街以南地區(qū)，有的高科技新貴的平均年收入達(dá) 14萬美元，這些人 能負(fù)擔(dān)得起高昂的租金，于是該區(qū)新建公寓的銷售量節(jié)節(jié)攀升，就不足為奇了。如果你還不足以相信這里的“美好”，那領(lǐng)略下中國萬科參與開發(fā)的新項(xiàng)目，便能知道這股“熱氣”早已經(jīng)吸引了建筑商龍頭越洋發(fā)展。Lumina位于Mission Bay 附近的South Beach，是一個擁有656個單位的高級公寓大樓。 兩棟主樓分別為42層

11、與37層高，設(shè)施齊全，吃喝玩樂應(yīng)有盡有。高層單位飽 覽舊金山無敵灣景。其中有套房、一房、兩房及三房單位供選擇。價格由110萬-370萬美元不等，按單位景觀與大小區(qū)分，其頂層豪華單位開價4900萬美元，是尊貴身份的象征。Missi on Bay鄰近舊金山巨人棒球隊(duì)球場 ATT Park，Mission Bay過去是荒廢的工 業(yè)區(qū)，居民聞之卻步的治安黑點(diǎn)。如今卻是景觀迷人，單身貴族及專業(yè)白領(lǐng)們炙 手可熱的居住熱點(diǎn)地帶。舊金山許多區(qū)域都霧重，唯獨(dú)這東北端氣候溫暖怡人， 特別適合白領(lǐng)們在忙碌的一天后，沿著海濱小道跑步放松，將一整天的忙碌拋到 腦后，沉浸在美景之中。隨著 Mission Bay的不斷開發(fā)

12、，注重綠化新能源的公 寓小區(qū)如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)。NBA金州勇士主場場球的遷至，將會把該區(qū) 的熱度繼續(xù)加溫。另外，多家大型公司、醫(yī)院紛紛在此開設(shè)辦公大樓。街上更是 不缺特色美食、酒吧、真正居住、娛樂、商業(yè)、工作集一體。這能不成為高新單 身族的寵兒嗎？The San Fran cisco ShipyardThe San Fran cisco Shipyard 推出一批一室、兩室和三室精選住宅， 其中包括公寓和聯(lián)排別墅。作為基本入門款，現(xiàn)在售價為57萬美元，它的性價比在舊金山市可謂是無人能敵。其設(shè)計融入了舊金山久負(fù)盛名的傳統(tǒng)手工技藝。 樓層的平面布置寬敞，面積從大約600平方英尺到1500平方英

13、尺不等，以開闊 及現(xiàn)代化的布局、優(yōu)質(zhì)的表面材料及綠色環(huán)保設(shè)計著稱。新建社區(qū)的居民將享受優(yōu)美的海灣風(fēng)光，充裕的綠色空間，舒適的步行街道，以及豐富多彩的零售、餐 館等多元化的選擇。未來還將投放開展公交線、接駁bus、渡輪站、公園、私人游艇碼頭、購物中心等配套設(shè)施，如果按現(xiàn)在的金錢值來預(yù)計，未來租金相當(dāng)于 現(xiàn)在市中心或者ATT park的租金，每月4000美元毫無壓力。舊金山獵人角區(qū)以前是小山丘組成的潮灘濕地。在 1940年，美國海軍購買了部分物業(yè) 發(fā)展舊金山海軍造船廠，造船行業(yè)藍(lán)領(lǐng)工作者的鄰居看到大量涌入，其中許多非裔美國人參加進(jìn)了大遷徙。這種遷移到第二次世界大戰(zhàn)后大幅增加，在 1940年 和19

14、50年之間，人口數(shù)量迅速增加了四倍達(dá)到51000人。在2000年，有幾個重建項(xiàng)目漸漸移入大眾視線。MUNI T 三街輕軌項(xiàng)目建成，取代了一些新 站，私人開發(fā)商Lennar的公司出資2億美元，在前獵人點(diǎn)海軍造船廠之上建造 該項(xiàng)目，同時被規(guī)劃的還有新建的體育場。2016年夏季奧運(yùn)會在舊金山的投標(biāo)， 更將擴(kuò)展奧運(yùn)村。舊金山城市全搜羅文化娛樂舊金山書籍中心舊金山書籍中心建立于1 9 9 6年，是一個非盈利性組織。該組織的理 念為了解與書籍相關(guān)的藝術(shù)工藝的地方。通過工作室、展覽和對外活動，提高大家對傳統(tǒng)書籍藝術(shù)的認(rèn)識，并探索書籍存在的形式。笛洋美術(shù)館笛洋美術(shù)館位于舊金山金門公園內(nèi)，整個環(huán)境幽靜美麗，別具

15、設(shè)計感的建筑隱藏在茂密的杉樹林中，顯得極富藝術(shù)氣息。藝術(shù)館面積很大，裝修精致, 這里經(jīng)常會舉辦美術(shù)界最流行的展覽舊金山LGBT中心舊金山的LGBT中心每周六天開放，會舉辦一些和 LGBT等多樣化的相 關(guān)社交活動、論壇和其他組織，中心本身也是一座奇特的建筑，由屋頂?shù)奶柲?電池供電。后現(xiàn)代藝術(shù)畫廊后現(xiàn)代藝術(shù)畫廊(Aftermodern fine artgallery )定 期推出各種藝術(shù)展，探索當(dāng)代城市體驗(yàn)，研究新興藝術(shù)家和中生代藝術(shù)家發(fā)展前 景。舊金山現(xiàn)代藝術(shù)博物館博物館建于 1935年，舊址在市政中心的退伍軍 人大樓(Veterans Building)，是美國西岸第一座專門收藏現(xiàn)代藝術(shù)的博

16、物館， 1995年搬到蘇瑪區(qū)一棟由瑞士名建筑師馬里奧波塔(Mario Botta)所設(shè)計的現(xiàn) 代化建筑。知名景點(diǎn)金門公園：沿著城市的西部邊緣，綿延而生的蔥郁仙境就是著名的金門公園(Golden Gate Park )。這顆19世紀(jì)末的“寶石”擁有超過1017英畝(遠(yuǎn) 大于紐約中央公園New York s Central Park )風(fēng)景如畫的公共空間，是所有 攝影師的寵兒。藝術(shù)宮：原是為了 1915年巴拿馬太平洋世界博覽會(Panama-Pacific Exposition )所建，是舊金山最受歡迎的攝影地標(biāo)之一。其中最受歡迎的地點(diǎn)是 建筑倒映在池塘的水澤上，成為一副構(gòu)圖精巧的畫面。馬賽克彩繪

17、石階：在 Grand View公園西面，Moraga街與16大道路口，有一條美麗壯觀的樓梯，它就是 16大道馬賽克彩繪石階(16th Avenue s Mosaic Steps ）。在這條石階上悉心裝飾著包含自然景觀、宇宙天體等各種圖案。爬上這條繽紛的石階，就能盡賞整個舊金山的美景，品味最美夕陽。坦克山：雖然坦克山（Tank Hill ）并沒有像舊金山其他地標(biāo)如雙子峰那 樣著名，卻擁有著相似的迷人風(fēng)景。你可以往北欣賞金融區(qū)（Financial District ） 的美景，接著朝西面遠(yuǎn)眺，一覽卡斯楚區(qū)（Castro ）、教會區(qū)（Mission ）與多帕奇區(qū)（Dogpatch ）的美景。雙子峰：

18、坐落在舊金山城市地理位置的中心，海拔高達(dá)925英尺（282米），坐擁讓人驚艷的360度城市全景，一覽海灣與大洋的美景。購物指南SUNSET SUPERMARKET:以專銷中國食品為主的超市。上至U山西的老 成醋，下到王致和的臭豆腐，作料、小吃都很齊全。除經(jīng)營生猛海鮮，新鮮蔬果， 各種肉食之外，還有其他亞洲國家，如日本、韓國、越南、緬甸的特色食品，尤 其蔬菜的價格比較便宜。大華新美華：品種和樣式類似 SUNSET，但品種更全，商店的面積也大一些，價格適中。店內(nèi)還有中藥材專柜，寧夏枸杞、東北人參等一應(yīng)俱全。大華 99 位于 250 Skyline Plaza Daly City, CA 94015; Richmond 區(qū)，新美華超級市場位于 547 ClementSt, CA 94118。SAFEWAYALBERTSONS :以銷售美國食物為主。商店在每個星期都會有優(yōu)惠。餅干、面包、牛奶、飲料、肉在打折時很便宜，要想享受這個優(yōu)惠，你 需辦個會員卡（填一些個人資料就可以），不收費(fèi)。COSTC