1、資產評估天津科技大學經濟與管理學院第四章 房地產評估 第一節 房地產評估概述 第二節 房地產評估的收益法 第三節 房地產評估的成本法 第四節 房地產評估的剩余法 第五節 房地產評估的市場法 第六節 房地產評估的基準地價修正法 第七節 房地產評估的路線價法第一節 房地產評估概述 一、房地產的概念及其特征 房地產是地產(土地使用權)、建筑物以及地產與建筑物的結合及其權屬的統稱,亦稱不動產。 房地產評估對象有三種，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的東西,包括房屋和構筑物兩大類。 房地產可以分為物質實體和權益兩個方面。 房地產一般具有如下特性：(1)位置固定性及區域性。(2)長期使用性

2、。(3)保值與增值趨勢。(4)投資風險性。(5)政策限制性。二、房地產價格及其影響因素（一）房地產價格種類(1)按房地產權益劃分,房地產價格可分為所有權價格、使用權價格和其它權利價格(如抵押權、租賃權等價格)。(2)按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地價格。(3)按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價=土地總價格建筑總面積 容積率=建筑總面積土地總面積 樓面地價=土地單價容積率 （二）影響房地產價格及評估價值的因素 為了便于把握和評估實踐,通常將影響房地產價格和評估價值的因素歸納為

3、一般因素、區域因素和個別因素。(1)一般因素一般因素是指影響一定區域范圍內所有房地產價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。經濟因素 社會因素 行政因素(2)區域因素區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的區域性特性。(3)個別因素土地的個別因素建筑物的個別因素 第二節 房地產評估的收益法 一、房地產評估的殘余估價法殘余估價法的計算公式 收益現值法公式 V=A/i ， A=Vi如果以Vl、 Vb分別表示土地、建筑物的價值 以Al、 Ab分別表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分別表示土地、建筑物的本金化率。則， Al=Vlil Ab=Vbib如果以A

4、0表示房地合一產生的年總收益，則 A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1、土地殘余法的計算公式2、建筑物殘余法的計算公式二、應用舉例 某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地本金化率為8%，建筑物本金化率為10%。年房租損失準備費以半月租金計，房產稅按年租金的12%計，土地使用稅每年按2元/平方米計，管理費按年租金的3%計，維修費按年租金的4%計，保險費每年288元。運用市場法已求得土地使用權價格每平方米1000元。用殘余估價法評估該住宅建筑物價值。年房租收入=2400*12=28800元年總費用如下： 房租損失準備費=2400/2=1200元 房產

5、稅=28800*12%=3456元 土地使用稅=200*2=400元 管理費=28800*3%=864元 維修費=28800*4%=1152元 保險費=288元 年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元年總純收益=28800-7360=21440元土地使用權總價=200*1000=200000元歸屬土地的年純收益=200000*8%=16000元歸屬建筑物的年純收益=21440-16000=5440元建筑物評估值=5440/10%=54400元 第三節 房地產評估的成本法 成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產市場發育不成熟，成交實例不多，

6、無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。 由于房屋與其所依賴的土地具有不同的自然及經濟特性，如房屋是人類勞動的產物，一般隨時間變化會發生貶值，而城市土地既是自然的產物，同時又由于人類的改造而凝結著人類勞動，因此房產價值評估與土地價值評估的成本法計算公式并不相同。 一、土地評估的成本法土地評估的成本法基本公式為： （一）土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： 1、國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 2、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（二）土地開發費用 1基礎設施配

7、套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。 2公共事業建設配套費用。主要指郵電、學校、公園、綠地等設施的費用。 3小區開發配套費。 （三）投資利息 投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。 1、土地取得費的計息期為整個開發期和銷售期。 2、土地開發費若是均勻投入，則計息期為開發期的一半。 （四）投資利潤和稅費 1、利潤計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發后土地的地價。 2、稅費是指土地取得和開發過程中所必須支付的稅賦和費用。（五）土地增值收益 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地

8、增值收益。 例：某市經濟技術開發區內有一塊土地面積為3000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝30萬元，土地開發費為每平方公里4億元，土地開發周期為2年，第1年投入資金占總開發費用的35%，開發商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。 解：該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費。 土地取得費=30萬元/畝=450（元/平方米） （1公傾=15畝=10000平方米 ）（2）計算土地開發費。 土地開發費=4億元/平方公里=400（元/平方米）（3）計算投資利息。土地取得費

9、的計息期為2年，土地開發費為分段均勻投入，則： 土地取得費利息=450(16%)21 =55.62（元/平方米） 土地開發費利息=40035%(16%)1.5140065%(16%)0.51 =12.787.68=20.46（元/平方米） （4）計算開發利潤。 開發利潤=(1)(2)10%=85（元/平方米）（5）計算土地價值。土地單價=(1)(2)(3)(4)(115%) =(45040055.6220.4685)(115%) =1 011.08（元/平方米）土地總價=1 011.083 000=3 033 240（元）該宗地單價為1 011.08元，總價為3 033 240（元）。 二、新

10、建房地產評估的成本法 新建房地產項目，如果評估基準日為房地產開發建成日，無須考慮貶值因素，則可直接用開發成本計算。新建房地產成本法評估的基本公式為： （一）土地取得費用 （二）開發成本 開發成本主要由五個方面構成： 1.勘察設計和前期工程費。 2.基礎設施建設費。 3.房屋建筑安裝工程費。 4.公共配套設施建設費。 5.開發過程中的稅費及其他間接費用。 （三）開發利潤 利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。（四）管理費用 管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。（五）投資利息 以土地取得費用和開發成本作為計息的基數。（六）銷售稅費 銷售稅費主要包括： 1.銷售費用。包括銷售

11、廣告宣傳費、委托銷售代理費等。 2.銷售稅金及附加（即兩稅一費）。包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。 3.其他銷售稅費。包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權轉移登記費等。三、舊建筑物評估的成本法舊建筑物價值的現值可以通過下列公式計算： 建筑物價值=重置成本貶值額 例：某建筑物為鋼筋混凝土結構建于2008年8月，經濟壽命為60年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入為建設成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發利潤為120萬元。該建筑物因供暖系統設計不

12、合理造成的功能性貶值為21萬元，假設殘值率為零。計算該建筑物2018年8月的評估價值。 解：（1）計算建筑物的重置成本建造成本=800萬元管理費用=8003%=24（萬元）投資利息=80060%(1+6%)1.5-1 +80040%(1+6%)0.5-1=54.90(萬元)建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬元） （2）計算建筑物的實體性貶值 建筑物的實體性貶值=1053.910/60=175.65 (萬元) （3）計算建筑物的評估價值 該建筑物的功能性貶值為21萬元，該建筑物的利用率較高，不存在閑置現象，不存在經濟性貶值因素。 建筑物的評估價值=1053

13、.9-175.65-21=857.25（萬元）第四節 房地產評估的剩余法 一、剩余法的基本思路剩余法又稱假設開發法或倒算法待評估土地價值=預期開發后的房地產租售收入-建造費用 -利息-利潤-稅金-租售費用剩余法的運用范圍：待開發建設土地。 二、剩余法的具體計算公式地價=預期房地產租售收入-建筑費用-專業費用-利息-利潤 -稅金-租售費用1、預期房地產租售收入 出租收益現值法 出售市場比較法2、建筑費用 比較法測算 建筑工程概預算方法估算3、專業費用 專業費用=建筑費用費率4、利息和利潤 分別是全部預付資本的資金成本和機會成本。 全部預付資本=地價+建筑費用+專業費用 （1） 利息=全部預付資本

14、利息率 地價利息一般按整個建設工期計算 建筑費和專業費利息按建設工期的一半計算 （2） 利潤=全部預付資本投資利潤率 或： 利潤=預期房地產租售收入銷售利潤率6、租售費用 主要包括中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續費等。 租售費用=預期房地產租售收入費率5、稅金 主要包括營業稅、契稅、印花稅。說明： 上述公式適用于靜態情況，即不考慮資金時間價值。 三、剩余法應用舉例 有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，建設工期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入，而地價假定在開始建設時一次

15、性支付。該寫字樓建成后立即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為售樓收入的2.5%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復利計息，開發商要求的投資利潤率為10%。估算該宗土地目前的價值。1、計算開發完成后的房地產銷售收入 房地產銷售收入=20002.59000=4500（萬元）2、計算建筑費和專業費 建筑費=300020002.5=1500（萬元） 專業費=建筑費10%=150010%=150（萬元）3、計算銷售費用和稅金 銷售費用=45002.5%=112.5（萬元） 稅金=45006.5%=292.5（萬元）4、計算利潤 利潤=（地價+建筑費+專業費）10% =（地價

16、+1650）10%5、計算利息 利息=地價(1+6%)21+(1500+150)(1+6%)11 =0.1236地價+996、求取地價 地價=45001500150112.5292.50.1地價165 0.1236地價99 地價=1782.45（萬元）練習題 有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發建設寫字樓，建設期為3年，建筑費為2000元/平方米，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入，而地價假定在開始建設時一次支付。該寫字樓建成后即出售，預計售價為8000元/平方米，銷售費用為總樓價的4%，稅金為總樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率

17、為6%，按復利計息，開發商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價和單位地價。 第五節 房地產評估的市場法市場法是將待估房地產與在較近時期內已經交易的類似房地產加以比較對照,并根據已發生交易的類似房地產的價格,經過因素修正得出待估房地產可能實現的合理價值的估計值的一種方法。1、容積率的修正 容積率修正的計算公式為： 估價對象容積率下的價格=交易實例價格容積率因素修正系數2、土地使用年期修正 土地使用年期修正系數按下式計算： 式中： K將可比實例年期修正到被評估對象使用年期的年期修正系數； r資本化率； m被評估對象的使用年期； n可比實例的使用年期。土地使用年期修正后的地價=比較實

18、例價格K第六節 房地產評估的基準地價修正法 一、基準地價的含義及作用 （一）基準地價的含義 基準地價是由政府制定的城鎮國有土地的基本標準價格，是各城鎮按不同的土地級別、不同的地段或均質地域分別評估的商業、工業、住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 目前全國的許多城市都制定了基準地價，但各地基準地價所包含的內容有所不同。基準地價一般由出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發及其他費用等構成。 （二）基準地價的特點1. 基準地價是區域性價格 2. 基準地價是土地使用權價格3. 基準地價是平均價格4. 基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區5. 基準地價是單位土地面積的地價6. 基準地價具有

19、現實性，是評估出的特定時點的價格。 （三）基準地價的作用 1. 具有政府公告作用；2. 是宏觀調控地價水平的依據；3. 是國家征收城鎮土地稅收的依據；4. 是政府參與土地收益分配的依據；5. 是進一步評估宗地地價的基礎；6. 引導土地資源在行業部門間的合理配置。二、基準地價修正法評估的程序 （一）收集、整理土地定級估價成果資料（二）確定修正系數表（三）調查宗地地價影響因素的指標條件（四）制定待估宗地因素修正系數（五）確定待估宗地使用年期修正系數（六）確定期日修正系數（七）確定容積率修正系數（八）評估宗地地價 被估宗地地價=基準地價區域因素修正系數個別因素修正系數年期修正系數期日修正系數容積率修正系數其他因素修正系數 第七節 房地產評估的路線價法 一、路線價估價法的基本思路（一）地塊分類里地線臨街線袋地臨街地街角地街角地范圍里地正 街旁 街18米18米路線價估價法是對面臨特定街道、接近性相等的城鎮土地,設定標準深度,求取在該深度上數宗地塊的平均單價并附設于該特定街道上,此單價稱為路線價,然后據此路線價,再配合深度指數表,用數學方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價格的一種估價方法。（二）路線價估價法及其計算公式路線價估價法的基本數學表達式為：宗地價格=路線價深度指數宗地面積 采用此方法估價時,如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如街角地、兩面