1、物業環境外包管控要點細節把控出品質目錄崗位分布與排班管控工作人員BI行為規范供方材料及庫房管理定期作業計劃與記錄管理消殺人員持證上崗及藥品管理多層級質量檢查制度月度服務質量評估及費用結算活動配合分包范圍指將園區物業辦公區域、生活公共區域、樓宇內外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務工作分包給專業清潔公司，物業進行相關質量監控，以保證清潔品質。清潔服務分包分包方式：A.按人/按崗計費為主 B.按面積計費為主 C.特殊服務按作業面積計費活動配合分包范圍指將園區物業辦公區域、生活公共區域、樓宇內外等四害消殺工作分包給專業消殺公司，物業進行相關質量監控，以保證消殺品質。四害消殺分包分包方式：A.按

2、消殺面積*消殺頻次進行計費 B.按消殺點位數量進行計費活動配合分包范圍指將園區綠化日常養護、基礎苗木保活、綠植更換、苗木補植等工作按物業維護管理需求分包給專業綠化公司。綠化養護分包分包方式：A.按綠化養護面積進行計費 B.按綠化養護人員數量進行計費活動配合管控關鍵做好分包管控需做好以下幾個層次的管控：第一層次：人員、物料等服務開展所需資源的管控第二層次：工作計劃、工作記錄等管理痕跡的管控第三層次：質量檢查、費用獎懲等績效促進的管控一、人員崗位分布與出勤控制活動配合一、人員崗位分布與出勤控制崗位服務時間配置比例崗位數清潔管理崗7：30-18：001人/班組1樓內清潔崗7：30-16：301人/每

3、單元8大堂值班崗16：30-19：001人/5個大堂，用加班實現0內環清潔崗7：30-18：00按需配置2外環清潔崗7：30-16：30按需配置2車場清潔崗7：30-16：301人/80002垃圾清運崗5：30-9：3015：00-19：001人/300戶2替休崗1人/6崗3小計20（一）清潔崗位分布設計活動配合（一）清潔崗位分布設計一、人員崗位分布與出勤控制活動配合（二）綠化崗位分布設計崗位配置要求配置比例配置數綠化養護班長懂綠化專業知識、懂管理、能夠帶隊工作1人/班組1綠化養護技工懂綠化修剪、養護知識1人/1萬綠化面積2綠化養護輔工服從安排積極工作1人/1萬綠化面積2注：綠化班組整體配置比

4、例4000-5000綠化面積配置1人。一、人員崗位分布與出勤控制活動配合管控要點No.1 采用直接或間接的方式進行考勤點名是必須的，指紋考勤規避使用密碼方式。（三）崗位出勤控制設計指紋考勤作業記錄班組會現場抽檢一、人員崗位分布與出勤控制缺崗窩工磨洋工空頭怎么辦？二、分包工作人員BI行為規范活動配合工作人員到位，如何形成規范？二、分包工作人員BI行為規范要求將明確的要求告訴大家標準用形象的標準引導大家標桿讓標桿的魅力影響大家成就以最終的成就評價大家活動配合紅線部分黃線部分綠線部分禁止行為基準行為十大紀律八項注意三類規范員工工作行為之基本準則二、分包工作人員BI行為規范活動配合二、分包工作人員BI

5、行為規范十大紀律要點：堅決不允許紅線部分1玩忽職守，違反作業規程，造成嚴重后果2私自為業主提供獲取報酬的勞務3不顧大局，遇緊急工作時臨陣脫逃，推卸責任4挪用或盜竊公司或業主財物5竊取或泄漏業主資料或隱私6與業主或同事斗毆打架7拾遺不上交8向業主或外部單位索取小費9工作時間擅離值守，造成重大損失10上班時間酗酒、賭博等活動配合二、分包工作人員BI行為規范八項注意要點：不允許黃線部分1輕視業主需求或對業主言而無信2明知侵害公司、業主、同事利益的事項不報3見危不助4與業主發生言語上的沖突，向業主搬弄是非。造成不良影響5不遵守安全作業規定，不自我保護，不采取保護他人措施，可能造成人身傷害的行為6聚崗、

6、串崗、擅自脫崗7不按規定使用工作配備工具、消防器材者8私自接受業主贈送的貴重物品活動配合要點：規范著裝、整潔大方 工作時間內一律著工裝及相關飾物、工牌，并保持干凈、平整，無明顯污跡、破損； 保持個人衛生清潔，男士不留長頭發及胡須，女士可化淡妝； 男士前發不過眉，側發不蓋耳，后發不觸及衣領，無燙發；女士短發長不過肩，長頭發必須盤在腦后，佩戴統一配發的帽子。二、分包工作人員BI行為規范三類規范儀容儀表規范要求綠線部分活動配合要領：認真負責、活用標識、工具整齊、愛護工具、紀律嚴明雨雪天氣或在拖洗地面時，應在服務區內容易使業主滑到的地方放置溫馨提示牌，提醒業主防止摔倒；工具應放置在規定的位置，并擺放整

7、齊；愛護工具，及時檢查修理保證正常使用；不在工作時間吃東西、抽煙、長時間會私客；上下班列隊行進。二、分包工作人員BI行為規范三類規范行為舉止規范要求綠線部分活動配合要領：舉止大方、禮貌待人、語言文明如遇業主迎面而來，應暫停工作，主動讓路，并向業主點頭致意微笑問候“您好”，在業主走出2米后再進行工作；遇到業主詢問問題，及時停止工作，耐心仔細回答業主提問；如對問題不能夠做出解釋，應請業主與管理處前臺或管家進行聯系；遇到業主不文明行為應積極勸阻，并以正確行為進行引導；遇到業主提出的意見和建議，應虛心聽取，積極地向上級反饋二、分包工作人員BI行為規范三類規范語言態度規范要求綠線部分活動配合初級版對接語

8、言聽者感受：規范，正式適用對象：不熟悉的業戶、訪客。常用詞語：請、您好、謝謝、再見、對不起“您好，請不要將垃圾丟在樓道里，要不我幫您帶下去？”在樓道里遇到業主將垃圾丟在樓道里“對不起，請注意地滑！”拖地的時候有業主路過“您好，您找什么呢？要不請物業幫你聯系？”遇到園區里四處張望的人二、分包工作人員BI行為規范活動配合溫暖版對接語言聽者感受：和藹、可親、透著濃濃的關心與家人般的感情！適用對象：熟悉的業戶，常來的訪客。常用詞語：家常一般的語言“大爺，您遛彎回來了，起的真早！”保潔員上班早，能夠熟悉業戶的習慣“哎，大姐，您下班了？”回家后的一聲問候“賽虎又壯了。”（小狗）關心業戶所愛，更能夠有效果“

9、今天天氣冷，多穿點衣服再出去！”把業戶當家人一樣關心二、分包工作人員BI行為規范三、供方材料及庫房管理活動配合三、供方材料及庫房管理掃地僧：一把掃帚打天下，淡定，淡定！超時空大俠：看老夫的降龍十八掌，魂淡！城市游俠：全天候高速清潔，讓您干凈一整天！我們的供方在用什么裝備？活動配合三、供方材料及庫房管理清潔供方材料設計基礎版機械版提升版活動配合三、供方材料及庫房管理綠化養護供方材料設計基礎版機械版提升版活動配合三、供方材料及庫房管理消殺供方材料設計基礎版機械版提升版活動配合三、供方材料及庫房管理單崗配置班組配置機動配置日常清潔、綠化養護用工具、物料等分配至各崗位，保證現場工作所需，無需因攜帶工具

10、不合適，來回取用工具，影響工作效率。主要為機械設備、非日常用工具、替換物料等，由班組根據當日工作計劃進行領用和配發，需保證園區周期性工作開展不受工具設備物料不足影響。由分包公司在多個現場進行機動配置，主要為運輸車輛、不常用設備、高價值設備等，需保證在現場所需時經通知在規定工作日之內配送至本現場。供方材料配置管控注意事項管控要點No.2 要求各類工具、物料、設備配置比例盡量與現場工作需求搭配，過少影響工作開展，過多增加分包合同中相關物料配置及折舊成本。活動配合三、供方材料及庫房管理制度上墻、流程清晰；貨品上柜、整齊有序；出入記賬、數量明晰；危險獨放、雙鎖雙人；消防最大，防爆防火；物資管好，干活輕

11、松。供方駐場庫房管理設計管理口訣管控要點No.3分包方進場提供物料清單，需通過物業審核，保證滿足現場服務所需；每月分包方需進行盤庫，將盤庫結果及下月申報計劃報物業審核，保證滿足下月現場服務所需。四、定期作業計劃與記錄管理活動配合四、定期作業計劃與記錄管理計劃類別供方計劃編制要求物業管控要求年度計劃基礎工作與重點工作均需涉及，以重點工作為主，重要時間節點突出，有簡單方案及時審核，將物業重點工作與時間節點要求告知對方月度計劃主要工作事項、實施時間節點準確及時審核，組織雙方管理人員進行聯合檢查并通過1小時例會進行問題碰頭周度計劃具體工作事項、實施區域、實施標準清晰準確及時溝通反饋，通過簡短例會總結上

12、周完成情況，下周開展要求日度計劃具體工作事項、實施地點、實施人清晰準確及時溝通反饋，對供方工作計劃落實情況進行隨時跟進與處理管控要點No.4工作計劃重在進行工作量、工作標準、時間節點三者的量化，便于后期檢查整改評估。物業需要把控住重要時間節點。活動配合四、定期作業計劃與記錄管理清潔定期作業計劃月 份樓內地面水景地下車場一月份玻璃擦拭除雪擦拭保潔沖洗二月份除雪擦拭保潔沖洗三月份除污開放清掏沖洗四月份玻璃擦拭沖洗清理刷洗沖洗五月份沖洗清理刷洗沖洗六月份沖洗清理刷洗沖洗七月份玻璃擦拭沖洗清理刷洗沖洗八月份沖洗清理刷洗沖洗九月份沖洗清理刷洗沖洗十月份玻璃擦拭除污清理刷洗沖洗十一月份除雪擦拭保潔沖洗十二

13、月份除雪擦拭保潔沖洗活動配合四、定期作業計劃與記錄管理綠化定期作業計劃月 份草坪花卉灌木喬木一月份冬維冬維冬維冬維二月份春灌春灌春灌春灌三月份摟除枯草整地除雜加固支架、挖坑四月份播種、補植播種補植補植、澆灌五月份修剪除雜修剪澆灌六月份修剪、打藥除雜修剪、打藥打藥七月份修剪、打藥掐尖、施肥修剪、打藥打藥八月份修剪、打藥掐尖、施肥修剪、打藥打藥九月份施肥施肥修剪、打藥打藥十月份除雜除雜施肥施肥十一月份冬灌冬灌冬灌冬灌十二月份冬維冬維冬維冬維、修剪活動配合四、定期作業計劃與記錄管理消殺定期作業計劃月 份蒼蠅老鼠蟑螂蚊子一月份地溝消殺室內鼠藥投放室內誘殺室內噴霧二月份地溝消殺室內鼠藥投放室內誘殺室內噴

14、霧三月份地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺蟲源滅殺四月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺蟲源滅殺五月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺綠地、室內、水系滅殺六月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺綠地、室內、水系滅殺七月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺綠地、室內、水系滅殺八月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺綠地、室內、水系滅殺九月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺綠地、室內、水系滅殺十月份垃圾桶、地溝消殺室外鼠藥投放室內誘殺室內噴霧十一月份地溝消殺室內鼠藥投放室內誘殺室內噴霧十二月份地溝消殺室內鼠藥投放室內誘殺室內噴霧四、定期作業計劃與記錄管理定量、定工作標準、定時間節點三定

15、工作計劃表四、定期作業計劃與記錄管理各類工作記錄表五、消殺人員持證上崗與藥品管理五、消殺人員持證上崗與藥品管理 消殺特種作業管理資質證明與上崗證管控要點No.5 需要留存消殺分包單位企業法人營業執照、組織機構代碼證、銀行開戶證明、行業資質證書、消殺人員上崗證等復印件，需關注留存復印件年審時間有效性。五、消殺人員持證上崗與藥品管理 消殺特種作業管理消殺藥品管理管控要點No.6 雙鎖雙人管理，分類分態存放；出入記錄清晰，未用完收入庫。六、多層級質量檢查制度六、多層級質量檢查制度層級檢查類別檢查主體檢查對象檢查頻次結果運用一級分包班組自檢分包班組工作人員1次/事工作人員工資二級項目專業日檢物業專業負

16、責人分包班組1次/日當日分包服務質量點評三級物業項目周檢物業管理處團隊項目專業1次/周月度服務質量評價及服務費結算四級物業公司月檢/季檢查物業公司品質管理部門物業管理處1次/月1次/季月度服務質量評價及服務費結算其他地區城市管理部門專項檢查城市管理部門物業管理處不定期評優、評先進，運用于分包方的獎懲地區物業管理項目評優檢查物業主管部門/行業協會物業管理處不定期評優、評先進，運用于分包方的獎懲第三方客戶滿意度調查第三方測評公司物業管理處1次/年客戶滿意度數據及第二年工作重點，運用于分包續約及費用額度測算分包供方質量檢查管控設計檢查級別設計六、多層級質量檢查制度清潔分包檢查關注點設計類別分類檢查關

17、注點建議分值內業管理人員管理出勤率、BI形象、服務禮儀4庫房管理物資配置、整齊度、帳物對應6記錄管理工作計劃、工作記錄、培訓記錄等6安全管理安全培訓、安全措施4現場管理商鋪衛生地面、玻璃、設施、標識15樓內衛生電梯、地面、玻璃、設施20外圍衛生地面、水系、大門、設施15綠地衛生綠地10車場衛生坡道、設施、地面、墻面、標識15垃圾清運生活垃圾桶、清運效率5分包供方質量檢查管控設計檢查關注點設計六、多層級質量檢查制度綠化分包檢查關注點設計類別分類檢查關注點建議分值內業管理人員管理出勤率、BI形象、服務禮儀4庫房管理物資配置、整齊度、帳物對應6記錄管理工作計劃、工作記錄、培訓記錄等6安全管理安全培訓

18、、安全措施4現場管理草坪養護計劃完成率、平整度、色澤度、病蟲害情況15花卉養護計劃完成率、病蟲害情況、成活率、展示效果20灌木養護計劃完成率、修剪效果、病蟲害情況、成活率15喬木養護計劃完成率、修剪效果、病蟲害情況、成活率10垃圾處理垃圾處理及時率15分包供方質量檢查管控設計檢查關注點設計六、多層級質量檢查制度消殺分包檢查關注點設計類別分類檢查關注點建議分值內業管理人員管理消殺人員合格證8物資管理消殺物資說明書、環保合格證7記錄管理工作計劃、工作記錄、培訓記錄等5安全管理安全培訓、安全措施5現場管理滅蚊蠅垃圾桶、地溝、水源蚊蠅幼蟲及成蟲效果20滅蟑螂措施合規性、消殺指定區域滅蟑效果20滅白蟻措施合規性、消殺指定區域滅蟻效果15滅老鼠措施合規性、消殺指定區域滅鼠效果10分包供方質量檢查管控設計檢查關注點設計六、多層級質量檢查制度分包供方質量檢查管控設計檢查方法設計專業質量檢查客戶感受評價六、多層級質量檢查制度分包供方質量檢查管控設計檢查素質設計檢查人員素質要求3掌握掌握所查