1、8/8（一）房屋建筑物評估技術說明1、評估圍本次委估的房屋建筑物類資產賬面原值2,371,500.00元，賬面凈值*元。賬面房屋建（構）筑物1項，總建筑面積700平方米。2、房屋建筑物概況房屋建筑物為產權持有單位開發完成后預留的商品房，位于市曲江新區*小區。評估對象位于*小區10302室，總建筑面積700平方米，簡單裝修，配套設施齊全，由于評估對象是產權持有單位作為辦公用房使用的，規劃用途為住宅、商業，實際用途為辦公。截止評估基準日，評估對象房屋產權證正在辦理中，評估基準日房屋建筑物均處于正常使用狀態。3、評估過程第一階段：準備階段評估人員進入現場后根據委托方提供的資產明細表進行賬表核對，同時

2、對資產申報表中評估項目的工程量、結構特征與申報的建筑物技術特征表所報數量和特征是否相符進行了核對并加以調整。第二階段：現場勘察階段對被評估建筑物進行了現場勘查，根據申報表，核對建筑物的名稱、座落地點、結構形式、建筑面積等，并對照企業評估基準日時的資產現狀，將資產申報表中的缺項、漏項進行填補，做到賬實相符，不重不漏。在勘察時，還主要察看了房屋、構筑物的外型、層數、高度、跨度、外裝修、室設施、各構件現狀、基礎狀況以與維修使用情況，并作了詳細的觀察記錄。評估人員對委托評估的房屋建筑物作詳細的查看，除核實建筑物數量與容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結構、裝修、設施、配套使用狀況。(1)結構：為了

3、判斷建筑物基礎的安全性，初步確定基礎的可靠性和合理性，為評估提供依據。根據結構類型對承重墻、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風化以與風化的嚴重程度。(2)裝飾：每個建筑物的裝修標準和容不盡一樣，一般可分為裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要容是看裝修的容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設備：水電設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)圍護結構：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現象。第三階段：評

4、估測算階段根據基準日附近當地類似房地產的掛牌信息，選取和評估對象相似的案例，并將評估對象與類似案例進行結構、區位、裝修等不同方面的比較，對案例的售價水平進行修正，從而計算評估對象的價值。第四階段：報告撰寫階段在上述工作基礎上匯總出基準日的評估結果并編寫評估報告書。4、評估方法根據項目的具體情況，住宅選擇市場比較法進行評估。市場法：是將評估對象與在評估基準日的近期出售的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的售價水平做適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理銷售價格，它的出發點是基于房地產的“替代原理”。根據項目的具體情況采用下述公式進行評估：評估對象房地產現值PABCD 其中：P比準實例成交價格

5、A交易情況修正系數 B交易日期修正系數 C區域因素修正系數 D個別因素修正系數5、評估結果與分析1）評估結果經實施上述評定估算程序后，房屋建筑物類資產于評估基準2013年6月30日的評估結果如下表所示：金額單位：元科目名稱賬面價值評估價值增值額原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919.002,032,419.002,316,999.00 HYPERLINK F:資產陜西電力資產基礎法評估申報表發電公司.xls l 房屋建筑物!A1 固定資產-房屋建筑物2,371,500.002,086,920.004,4

6、03,919.004,403,919.002,032,419.002,316,999.006、評估案例評估案例(一)：*小區10302室A.評估對象介紹評估對象為曲江經典小區10302室。*位于市曲江新區*36號。評估對象位于1幢10301室，室簡單裝修，配套設施有上下水、電、暖氣等，配套設施齊全，建筑面積為700。截止評估基準日，評估對象房屋所有權證正在辦理中。B評估測算運用市場法按下列基本步驟進行：市場調查，選擇參照物；因素比較，調整差異；確定總價。C參考案例情況因素待估房地產案例1案例2案例3名稱*小區*位置西影路西影路西影路西影路交易價格666765416798交易時間2013/6/3

7、0基準日附近基準日附近基準日附近交易情況正常正常正常正常房地產用途住宅住宅住宅住宅區域因素基礎設施電力、供水、排水、通訊系統與保證率七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套設施商場、醫院、學校等理工大學、交通大學、交通大學附中、小學、518醫院、武警醫院等交通便捷程度交通主(次)干道數量、級別、公共交通情況緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路

8、公交與主干道通達程度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道離火車站、汽車站距離距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里商業繁華程度該房產位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。環境質量周邊無污染，空氣質量較好。周邊無污染，空氣質量較好。周邊無污染，空氣質量較好。周邊無污染，空氣質量較好。個別因素宗地條件臨街狀況主干道主干道主干道主干道道路

9、類型、級別雙向4車道雙向4車道雙向4車道雙向4車道房屋狀況建筑物使用狀況較新較新較新較新層高3米2.9米2.9米2.9米面積674.6290122120.92設施、設備水,電,天然氣,有線電視,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,寬帶 、暖氣裝修情況中等裝修毛坯精裝簡裝朝向南北南南北南北建筑結構框架框架框架框架樓層3/3330/334/1820/32建筑外形矩型矩型矩型矩型D 比較因素條件指數表因素待估房地產案例1案例2案例3名稱*小區*位置西影路西影路西影路西影路交易價格666765416798交易時間100100

10、100100交易情況100100100100房地產用途100100100100區域因素基礎設施電力、供水、排水、通訊系統與保證率100100100100公共配套設施商場、醫院、學校等100100100100交通便捷程度交通主(次)干道數量、級別100100100100與主干道通達程度100100100100離火車站、汽車站距離100100100100商業繁華程度100100100100環境質量100100100100個別因素宗地條件臨街狀況100100100100道路類型、級別100100100100房屋狀況建筑物使用狀況100100100100層高100100100100面積10010010

11、0100設施、設備100100100100裝修情況1009610298朝向100100100100建筑結構100100100100樓層100106100104建筑外形100100100100E比較因素修整系數表因素待估房地產案例1案例2案例3名稱*小區*位置西影路西影路西影路西影路交易價格6667.00 6541.00 6798.00 交易時間1.00 1.00 1.00 1.00 交易情況1.00 1.00 1.00 1.00 房地產用途1.00 1.00 1.00 1.00 區域因素基礎設施電力、供水、排水、通訊系統與保證率1.00 1.00 1.00 1.00 公共配套設施商場、醫院、學

12、校等1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷程度交通主(次)干道數量、級別1.00 1.00 1.00 1.00 與主干道通達程度1.00 1.00 1.00 1.00 離火車站、汽車站距離1.00 1.00 1.00 1.00 商業繁華程度1.00 1.00 1.00 1.00 環境質量1.00 1.00 1.00 1.00 個別因素宗地條件臨街狀況1.00 1.00 1.00 1.00 道路類型、級別1.00 1.00 1.00 1.00 房屋狀況建筑物使用狀況1.00 1.00 1.00 1.00 層高1.00 1.00 1.00 1.00 面積1.00 1.00 1.00 1.00 設施、設備1.00 1.00 1.00 1.00 裝修情況1.00