1、第7章 房地產(chǎn)投資與金融 7.1 房地產(chǎn)投資 7.2 房地產(chǎn)投資機會選擇 7.3 房地產(chǎn)金融市場 7.4 房地產(chǎn)金融機構信貸資金的籌集和運用 7.1 房地產(chǎn)投資7.1.1房地產(chǎn)投資的特征1)房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性2)房地產(chǎn)投資過程周期長、成本高3)房地產(chǎn)投資所受制約因素多4)房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動性5)房地產(chǎn)投資有良好的抗通貨膨脹性 7.1 房地產(chǎn)投資7.1.2房地產(chǎn)投資的形式1)房地產(chǎn)開發(fā)投資2)房地產(chǎn)置業(yè)投資3)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資 7.1 房地產(chǎn)投資7.1.3房地產(chǎn)投資過程1)投資分析與決策階段（1）市場分析。（2）財務分析。（3）可行性分析。2）前期工作3)房地產(chǎn)建設開發(fā)4)房地

2、產(chǎn)銷售經(jīng)營 7.2 房地產(chǎn)投資機會選擇7.2.1時機的選擇1)把握經(jīng)濟發(fā)展的基本趨勢及其周期變動規(guī)律2)從經(jīng)濟政策調(diào)整變化中捕捉投資機會3)把握房地產(chǎn)價格波動的特點4)充分利用規(guī)劃效應 7.2 房地產(chǎn)投資機會選擇7.2.2區(qū)位地段的選擇當前，在我國房地產(chǎn)投資的區(qū)位地段選擇過程中，特別要重視以下三個問題：（1)注意區(qū)位升值潛力的分析。（2)選擇區(qū)位要具有超前意識，要特別注意進行交通、服務網(wǎng)點等公共設施的深層次分析。（3)選擇區(qū)位要運用定量與定性相結合的分析方法。 7.2 房地產(chǎn)投資機會選擇7.2.3質(zhì)量的選擇7.2.4選擇合適的投資項目必須注意的問題1)資金實力2)風險的承受力 7.3 房地產(chǎn)金

3、融市場7.3.1房地產(chǎn)金融市場的概念及功能1)聚集資金的功能2)促進資金的橫向融通3)提高資金的運用效率4)提高房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果金融是調(diào)節(jié)經(jīng)濟最活躍、最有力的杠桿 7.3 房地產(chǎn)金融市場7.3.2房地產(chǎn)金融市場的構成要素1)房地產(chǎn)資金2)房地產(chǎn)融資主體資金供求者3)市場中介4)信用工具 7.3 房地產(chǎn)金融市場7.3.3房地產(chǎn)金融市場的主要類型7.3.4房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系1)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持2)金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結合 7.3 房地產(chǎn)金融市場7.3.5影響房地產(chǎn)融資的社會經(jīng)濟因素1)通貨膨脹的變化2)銀行利率高低的變化3)所得稅法規(guī)的變化4)貨幣匯率的變化5)

4、日用品價格的變化6)房地產(chǎn)或財產(chǎn)證券收益的變化7)資產(chǎn)融資的變化8)社會發(fā)展水平 7.4 房地產(chǎn)金融機構信貸資金的籌集和運用7.4.1房地產(chǎn)商業(yè)銀行信貸資金的籌集1)商業(yè)銀行負債業(yè)務簡介2)商業(yè)性房地產(chǎn)銀行資本金的籌集3）商業(yè)性房地產(chǎn)銀行的主動負債（1）城鄉(xiāng)居民住房儲蓄存款。（2）住房資金存款。（3）房地產(chǎn)企業(yè)存款。 7.4 房地產(chǎn)金融機構信貸資金的籌集和運用（4）房地產(chǎn)管理部門存款。（5）其他存款。（6）向中央銀行借款或再貼現(xiàn)。（7）銀行之間的同業(yè)拆借。（8）銀行利潤、提留的各種準備金、各項應付款項和暫收款項等也會形成資金來源。（9）金融債券。 7.4 房地產(chǎn)金融機構信貸資金的籌集和運用7.4.2房地產(chǎn)信貸資金的使用1)房地產(chǎn)開發(fā)