1、第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)第三節(jié) 房地產(chǎn)管理企業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是以盈利為目的，從事房、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)企業(yè)法人是法人的一種，是指能以自己名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)組織企業(yè)法定代表人是指依法代表企業(yè)法人行使民事權(quán)利、履行民事義務(wù)的負(fù)責(zé)人廠長(zhǎng)董事長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種類1、按所有制性質(zhì)來(lái)劃分全民所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：主要是在房屋統(tǒng)建的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的或政府各部門組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。如“城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司”等。如：上海城開(kāi)中外合資經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、企業(yè)中方：土地使用權(quán)外方：資金、管理中外合資綿陽(yáng)大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中外合資四川百事佳國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集體所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：集體出資開(kāi)辦其資產(chǎn)屬于集體所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。一般規(guī)模較小，管理水平較低。外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立、全部資金由外國(guó)投資者投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制較多，數(shù)量較少有限責(zé)任公司是指符合法律規(guī)定的股東出資組建，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。有限責(zé)任公司的法律特征：有限責(zé)任公司是企業(yè)法人，公司的股東以其出資額對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東人數(shù)是有嚴(yán)格限制的

3、。我國(guó)公司法規(guī)定股東人數(shù)為2個(gè)以上50個(gè)以下。有限責(zé)任公司是資合公司，但同時(shí)具有較強(qiáng)的人合因素。公司股東人數(shù)有限，一般相互認(rèn)識(shí)，具有一定程度的信任感，其股份轉(zhuǎn)讓受到一定限制，向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股份須得到其他股東的同意。有限責(zé)任公司不能向社會(huì)公開(kāi)募集公司資本，不能發(fā)行股票。有限責(zé)任公司設(shè)立條件和程序相對(duì)股份有限公司而言較為簡(jiǎn)單和靈活。如組織機(jī)構(gòu)、審批程序都比股份有限公司簡(jiǎn)單。 股份有限公司的特征有5人以上作為發(fā)起人，其中半數(shù)以上應(yīng)在中國(guó)境內(nèi)有住所。國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司的，可以少于5人；全部資本分成若干等額股份，股東以其所持股份數(shù)額對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，并確定其權(quán)利的大小；公司以其全部資產(chǎn)為限對(duì)公

4、司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；公司股份體現(xiàn)為股票形式。股票是一種有價(jià)證券，可在股票市場(chǎng)上發(fā)行和流通；公司具有較嚴(yán)密的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。公司的股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)分別行使公司重大事項(xiàng)決策權(quán)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)。公司的議事規(guī)則及辦事程序均有明確規(guī)定。組織機(jī)構(gòu)較充分地體現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則企業(yè)集團(tuán)是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團(tuán)章程為共同行為的規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機(jī)構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。 企業(yè)集團(tuán)不具有企業(yè)法人資格。 企業(yè)集團(tuán)成立的條件企業(yè)集團(tuán)的母公司注冊(cè)資本在5000萬(wàn)元人民幣上，并至少擁有5家子公司；公司和子公司的注冊(cè)資本總和在1億元人民

5、幣以上；集團(tuán)成員單位均具有法人資格 股份有限公司 股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持有的股份為限對(duì)公司承民事?lián)?zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人 2、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來(lái)劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)：5個(gè)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司：經(jīng)營(yíng)對(duì)象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，被批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理核減經(jīng)營(yíng)范圍的變更登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)名稱公司名稱必須用文字表示而不能用一些數(shù)字、符號(hào)、圖形表示 如公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，必須在公司名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任公司”字樣；如公司性質(zhì)為

6、股份有限公司，必須在公司名稱中標(biāo)明“股份有限公司”字樣限制性規(guī)定企業(yè)不得使用對(duì)國(guó)家、社會(huì)或者公共利益有損害的名稱；外國(guó)國(guó)家（地區(qū)）名稱；國(guó)際組織名稱；以外國(guó)文字或漢語(yǔ)拼音字母組成的名稱；以數(shù)字組成的名稱 公司名稱一般由四部分組成第一部分是公司種類第二部分是具體名稱第三部分是營(yíng)業(yè)種類，即公司的行業(yè)屬性第四部分是公司所在地名稱。公司名稱前應(yīng)冠以公司所在地名稱，但除全國(guó)性公司外，其他公司不得使用有“中國(guó)” “中華”等字樣的名稱如：中國(guó)聯(lián)合通訊股份有限公司 2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本注冊(cè)資本：登記機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的資本額，也叫法定資本注冊(cè)資金：國(guó)家授予企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)或者企業(yè)

7、法人自有財(cái)產(chǎn)的數(shù)額體現(xiàn) 注冊(cè)資金是企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)的總和，注冊(cè)資本是出資人實(shí)繳的出資額的總和 有限責(zé)任公司注冊(cè)資本 以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本不得低于人民幣五十萬(wàn)元以商品批發(fā)為主的有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本不得低于人民幣五十萬(wàn)元以商業(yè)零售為主的有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本不得低于人民幣三十萬(wàn)元科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司注冊(cè)資本不得低于人民幣十萬(wàn)元 股份有限公司的注冊(cè)資本股份有限公司的注冊(cè)資本指實(shí)收的股本總額。實(shí)收股本總額是指公司股票面值與股份總數(shù)的乘積，切勿理解為股票的發(fā)行價(jià)格總額。因?yàn)楣善笨梢园疵嬷蛋l(fā)行，也可以超過(guò)面值溢價(jià)發(fā)行，但超過(guò)面值發(fā)行所得的溢價(jià)款不作為資本登記，即注冊(cè)資本里不包

8、括溢價(jià)部分，而是列入公司的資本公積金，所以股份有限公司的注冊(cè)資本與其實(shí)有資產(chǎn)數(shù)額可能是不一致的。 股份有限公司注冊(cè)資本的最低限額為人民幣1000萬(wàn)元，上市公司不少于5000萬(wàn)元4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員不僅需要建筑、設(shè)計(jì)等方面的專業(yè)技術(shù)人員，而且需要經(jīng)濟(jì)、法律、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等方面的專業(yè)技術(shù)人員有四名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上的持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序申請(qǐng)登記：縣以上工商行政管理部門依法備案：領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照30天內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理1、一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元從事房地

9、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100 上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人：工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；近3年房

10、屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金不低于800元從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上房屋建筑面

11、積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100三級(jí)資質(zhì)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5入，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類

12、的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)章程驗(yàn)資證明企業(yè)法定代表人的身份證明專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機(jī)構(gòu)與管理管理機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)

13、本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實(shí)行分級(jí)審批一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)實(shí)行年檢制度對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以階級(jí)或注銷證書(shū)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的涂改、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)

14、證書(shū)的一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目各資質(zhì)登記企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則

15、，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特點(diǎn)：人員特定委托服務(wù)服務(wù)有償中介服務(wù)人員的資格管理：認(rèn)證制度房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員房地產(chǎn)估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一執(zhí)業(yè)資格考試取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)執(zhí)業(yè)資格考試，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事行政主管部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)

16、管理由建設(shè)部負(fù)責(zé)，而繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)員是通過(guò)考試取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)的人員。房地產(chǎn)估價(jià)員的考試、認(rèn)證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理設(shè)立條件有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)有固定的服務(wù)場(chǎng)所有固定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50；從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的

17、房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人法律法規(guī)規(guī)定的其他條件工商行政管理部門設(shè)立登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月，應(yīng)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資發(fā)起設(shè)立，其組織形式有：合伙制：2名以上專職房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起有限責(zé)任制：3名以上專職房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì):一級(jí)機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上；有15名以上專職注冊(cè)房地

18、產(chǎn)估價(jià)師；在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)平方米以上或者土地面積25萬(wàn)平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60；有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地

19、產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；未經(jīng)委托人書(shū)面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；法律、法規(guī)禁止的其他行為機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上；有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的

20、出資額人民幣60萬(wàn)元以上；有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì):二級(jí)在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬(wàn)平方米以上或者土地面積15萬(wàn)平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60；有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管

21、理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為3級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬(wàn)元以上；有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)平方米以上或者土地面積3萬(wàn)平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房

22、地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60；有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)1年的暫定期 各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其注冊(cè)地的省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)從事

23、除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的建筑面積在5萬(wàn)、土地面積在1.5萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部門審批；二級(jí)及二級(jí)以下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)省級(jí)房地產(chǎn)主管行政部門審批一級(jí)資質(zhì)審批程序： 1、申請(qǐng)人先向所在地的工商部門注冊(cè)后，再向省人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，提交有關(guān)材料； 2、省建設(shè)廳行政審批辦公室對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，提出初審意見(jiàn)，并將初審意見(jiàn)和全部申請(qǐng)材

24、料上報(bào)建設(shè)部； 3、建設(shè)部進(jìn)行審核，作出行政許可決定；準(zhǔn)予許可的，于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書(shū)。申請(qǐng)核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表(一式三份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；2、市（州）房地產(chǎn)行政主管部門的推薦意見(jiàn)；3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書(shū)正本復(fù)印件、副本原件；4、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；5、出資證明復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；6、法定代表人(執(zhí)行合伙人)的任職文件復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；7、申報(bào)機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心托管人事檔案的人員名單(加蓋人才服務(wù)中心公章)； 8、專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件及與申報(bào)機(jī)構(gòu)簽訂的勞動(dòng)合同

25、復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；9、申報(bào)機(jī)構(gòu)為專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繳納社會(huì)保險(xiǎn)的繳納憑證復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)；10、兼職房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件；3、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)績(jī)材料；12、固定經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所的證明；13、經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程(合伙協(xié)議)復(fù)印件(加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)及估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等主要的企業(yè)內(nèi)部管理制度、企業(yè)信用檔案信息；14、隨機(jī)抽查的最近兩年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件(一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)的管理中介服務(wù)的管理財(cái)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)的管理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在地房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人簽

26、訂書(shū)面合同。中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)，也不得與委托人簽訂委托合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要事項(xiàng)：當(dāng)事人姓名或名稱、住所中介服務(wù)項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；合同履行期限；收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間違約責(zé)任和糾紛解決方式當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容中介服務(wù)行為管理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助對(duì)委托人提供的資料、文件，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)人員有為委托人保密的義務(wù)，未經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)

27、事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)相關(guān)人員追償中介服務(wù)活動(dòng)中，中介服務(wù)人員不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)務(wù)，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫蝗菰S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人的利益法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為處罰違反上述規(guī)定，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門可收回其資質(zhì)證書(shū)或者公告其證書(shū)作廢，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款對(duì)未取得房地產(chǎn)中介資質(zhì)擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款對(duì)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)估

28、價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門收回資格證書(shū)或者公告資格證書(shū)作廢、并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款刑法的規(guī)定承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的。處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金中介服務(wù)人員索取他人財(cái)務(wù)或者非法收受他人財(cái)務(wù)，犯前款罪的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處罰金；嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并出或者單處罰金財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)制度企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組

29、織、公民及外國(guó)當(dāng)事人接受房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定支付中介服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)實(shí)行名碼標(biāo)價(jià)制度房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受服務(wù)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)的內(nèi)容，出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中介服務(wù)費(fèi)必須由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費(fèi)人開(kāi)據(jù)發(fā)票在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中嚴(yán)謹(jǐn)只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行代理收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房

30、屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分檔累退計(jì)收；實(shí)行獨(dú)家代理的收費(fèi)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，其標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%；房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收500以下（含500） 2.5 501-20002 2001-50001.5 5001-100001 10000以上 0.5 房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書(shū)面咨詢費(fèi)兩種口頭咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)書(shū)面咨詢費(fèi)，按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)-

31、元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的額的.5以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價(jià)格。實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定 3.1.1物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展（1）基本概念 物業(yè) 是指已經(jīng)建成的各類房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院和相關(guān)的建筑地塊物業(yè)管理業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)3.1 物業(yè)管理概述3.1.2物業(yè)管理的基本概念、特征與物業(yè)類型1物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象和房屋內(nèi)容決定了物業(yè)管理的社會(huì)化，是

32、房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，也是服務(wù)業(yè)的重要組成部分。2分工和專業(yè)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力之一，是物業(yè)管理的基本特征。3現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別于傳統(tǒng)的房屋管理的根本特征是，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種市場(chǎng)化的行為，是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革和發(fā)展的產(chǎn)物。（2）物業(yè)管理的基本特征社會(huì)化專業(yè)化市場(chǎng)化（1）物業(yè)管理的原則（2）物業(yè)管理的主要作用 a.促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展； b.促進(jìn)房地產(chǎn)投資效益提高； c.有利于完善城市功能，樹(shù)立良好的城市形象； d.改善投資環(huán)境，推動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展； e.有效延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，充分發(fā)揮物業(yè)的整體功能； f.促進(jìn)物業(yè)的保值增值。以人為本、服務(wù)第一的原則社會(huì)化原則企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型原則3.1.3 物

33、業(yè)管理的原則和作用策劃階段準(zhǔn)備階段啟動(dòng)階段中止階段日常運(yùn)作階段3.1.4物業(yè)管理的主要階段（1）業(yè)主及其權(quán)利義務(wù) 業(yè)主一般指物業(yè)所有權(quán)人，包括房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，使物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。業(yè)主的基本權(quán)利包括擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理和談提供相應(yīng)的管理和服務(wù)的權(quán)利。（2）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合，是業(yè)主參與和實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。3.1.5業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。我國(guó)現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企

34、業(yè)的組建方式主要包括由原來(lái)的房管部門轉(zhuǎn)制而來(lái)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組建、獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三種形式。 （1）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系； （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系。 3.1.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.2物業(yè)管理基本內(nèi)容 1.房屋修繕管理 （3）房屋的修繕（2）房屋主體的構(gòu)成和管理（1）房屋修繕的概念3.2.1房屋修繕管理（1）物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的分類 物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)備、設(shè)施的簡(jiǎn)稱，包括房屋建筑物內(nèi)和室外的設(shè)備、設(shè)施，它是物業(yè)重要的組成部分。（2）物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容（3）設(shè)備與設(shè)施的保養(yǎng)與維護(hù) a.設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)； b.設(shè)備設(shè)施點(diǎn)檢； c.設(shè)備設(shè)施的維修。3.2.2物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生管理的范圍主要包括房屋的共用部位、共用場(chǎng)地以及生活垃圾的清運(yùn)。環(huán)境綠化管理的基本內(nèi)容是對(duì)園林綠地的完善以及已有綠地的養(yǎng)護(hù)。消殺管理是環(huán)境管理的一個(gè)重要的組成部分，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)專