1、前 言 思索，是人類進步的潛動力。 定位，是市場營銷行為的準繩和前提，是營銷的關鍵步驟。 任何一個房地產項目都需要有效的營銷策劃，而有效的營銷策劃的前提，就是精準的定位。 在房地產市場由賣方市場轉為買方市場的情況下，客戶的需要與消費心理的把握是房地產開發(fā)成功的重要因素。我們認為，安陽隆都房地產開發(fā)有限公司的新飛大道項目，營銷成功的前提，就是定位成功。本定位報告，將著重就本項目如何定位作為描述與研究的核心主題。 思沃特市場研究中心【起】 市場篇第一部分 滑縣房地產市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。 從整個滑縣房地產市場的發(fā)展看，市場主要集中在新區(qū)，新區(qū)占全縣市場總供應量的80%，新區(qū)開發(fā)

2、項目的配套設施水平都較高，住宅商品房市場已經走過初級階段,部分項目已表現(xiàn)出相當程度的品質化。2、開發(fā)商愈加專業(yè)，市場供應量較大。 大多開發(fā)公司體現(xiàn)出專業(yè)的開發(fā)水準，開發(fā)的住宅如津蘭名郡、華通世紀城、眾恒華府等產品品質都不錯，住宅商品房的市場供應量較大，市場競爭較激烈。3、本地置業(yè)者占多數(shù)，商品房概念尚需引導 市場上置業(yè)者以道口鎮(zhèn)居民為主，未來一兩年內市場需求將有一部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有客戶群體，當?shù)厝斯逃械目h城居住習慣和理念比較傳統(tǒng)（如相當部分居民喜歡自建獨院）,還需進行理念上的引導。第二部分 滑縣房地產市場供求關系（一）滑縣房地產市場07年市場供應量和房價都處于快速上升階段，2008年基本趨于平穩(wěn)

3、狀態(tài)，2009年中至2010年初隨著全國房地產市場的回暖，滑縣房地產銷售量也出現(xiàn)了回升，市場逐漸好轉。（二）市場供應量平穩(wěn)提升，出現(xiàn)局部供大于求現(xiàn)象，因此產品上要求任何后續(xù)房地產項目要做精做細，力求打造差異化。（三）房地產市場供大于求，三層及三層以下住宅需求較為旺盛，在售樓盤低層房源銷售速度明顯快于較高樓層。（四）購房群體主要集中在三塊：縣城個體經營戶、行政事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分富裕居民，購房需求以老城區(qū)和新城區(qū)并重，整體市場以居住為主，新區(qū)市場吸引相當部分的投資客戶。第三部分 滑縣區(qū)域市場分析 通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)域特點及區(qū)域屬性，把滑縣縣城分為四個區(qū)域板塊：大功河西板塊、大功河

4、東板塊、城關鎮(zhèn)板塊、新城區(qū)板塊。一、大功河西板塊（一）區(qū)域范圍 西至貿易路，東至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域板塊是滑縣縣城行政核心，分布有縣委縣政府、縣公安局、水利局、糧食局、道口鎮(zhèn)政府機關行政單位，該區(qū)域分布有多個大型商業(yè)項目，主要有浩創(chuàng)第一商城、紫光步行街、燒雞街、華聯(lián)超市、萬家福生活廣場、春天服飾廣場、益友時代廣場、三源服飾廣場、歐陸經典商業(yè)城（正建）等大型商業(yè)網點，臨街門面店以餐飲、家電、五金、服裝、零售等為主。 該區(qū)域有一個有健身廣場（廣場街北端），浩創(chuàng)商城二層廣場是新建的休閑廣場。 該區(qū)域解放路向北通向?？h，向南通向新鄉(xiāng)、鄭州。（三）區(qū)域內配套設施 區(qū)

5、域內生活氛圍較為濃厚，居民休閑娛樂、醫(yī)療、商服等市政配套設施齊全，如中國農業(yè)銀行、郵政局、華良酒店、道口賓館、老縣人民醫(yī)院等都分布于此。區(qū)域板塊生活廣場有賓北廣場、廣場街健身廣場、浩創(chuàng)第一商城二層廣場等供居民休憩，大功河經過綜合治理和綠化，環(huán)境已經得到很大程度的改善，逐漸成為當?shù)鼐用竦男蓍e場所。 抗大附中、第一實驗小學、道口第三初中、一中等學校分布于此，教育配套齊全，文化氛圍較為濃厚。（四）區(qū)域內交通狀況 區(qū)域內主干道有貿易路、解放路、衛(wèi)河路、道康路、紅旗路，區(qū)域交通出入比較方便。 解放路為貫穿縣城南北的行政主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約5米，目前沒有綠化帶。 衛(wèi)河

6、路路為東西主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約4米，目前沒有綠化帶。 由于是傳統(tǒng)的中心城區(qū)，區(qū)域內大部分道路路況尚可，但個別道路因年久失修，下雨積水嚴重。（五）區(qū)域內建筑狀況區(qū)域內分布有縣委縣政府、華良酒店等標志建筑，以及浩創(chuàng)第一商城、萬家福超市等新興商業(yè)，其他多為多層建筑，較為老化。該區(qū)域板塊除已入住的惠林家園和正建的美麗桃園外，沒有集中的大型社區(qū)，多為單位房或自建房，較為離散，但居住氛圍濃厚，各種生活配套較為齊全。二、大功河東板塊（一）區(qū)域范圍 西至大功河，東至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域板塊是滑縣縣城商業(yè)發(fā)展方向，在該板塊正形成新商圈三

7、八崗商圈，以萬家福生活廣場、永通購物廣場、德遠新天地（正建）等大型商業(yè)網點為代表。 敬老廣場為該板塊的休閑廣場，建有文化景觀帶，并輔以大型戶外熒屏。 該板塊商業(yè)較為分散，但業(yè)種齊全，包括建材、家具、五金、裝飾、餐飲、零售、數(shù)碼等。（三）區(qū)域內配套設施 該板塊商業(yè)配套有萬家福生活廣場、永通購物廣場、世紀廣場、德遠新天地（在建），該區(qū)域屬于新商圈，人氣相對中心商圈來說不如老商圈旺盛。 市政配套齊全，分布有中國銀行、中國農行、婦幼保健院、中國移動、汽車站、海天賓館等，且緊鄰多個市政單位，如財政局、勞動局、建設局，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯。（四）區(qū)域內交通狀況 該區(qū)域內有主干道城路、文明路，輔干道有道康路、教

8、育路，交通便利，出行自如。 道城路是貫穿東西的主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，目前尚未設有綠化帶。 文明路為貫穿縣城南北的主干道，雙向4車道，道路兩邊設有綠化帶。（五）區(qū)域內建筑狀況 該區(qū)域板塊主要有正宏花園、君悅王府、天寶花園、桂林居、金華園小區(qū)為代表的高質量生活社區(qū)，有商業(yè)街項目（世紀廣場），部分別墅、多層等建筑形態(tài)，多為近兩年新建項目，其他多為自建房、單位集資房等建筑，較為陳舊。三、城關鎮(zhèn)板塊（一）區(qū)域范圍 北至道康路，南至滑州路，東至文明路，西至城關鎮(zhèn)東邊緣。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域屬城關鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，商業(yè)經營以滿足城關鎮(zhèn)及鄉(xiāng)下居民需求為主，商業(yè)門面主要集中湯上路和城關鎮(zhèn)

9、東西大街，區(qū)域內以臨街門面為主，主要客戶群以城關鎮(zhèn)和下轄農村居民為主，經營種類涉及服裝、餐飲、五金建材、日用百貨、通訊電器等。（三）區(qū)域內配套設施 區(qū)域內分布有滑縣鹽業(yè)局、民政局、城關鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及下屬單位等多個行政單位。 區(qū)域內分布有諸多大小型商業(yè)店面，菜市場等。 區(qū)域內教育有安陽市第二實驗中學、城關鎮(zhèn)初中等學校。 區(qū)域內市政配套有滑縣中醫(yī)院、烈士陵園、戲曲廣場等。（四）區(qū)域內交通狀況 該板塊內有文明路、湯上路、城關鎮(zhèn)東西大街等道路，城關鎮(zhèn)東西大街較為陳舊，存在臟亂差等現(xiàn)象。 文明路為雙向4車道，機動車道寬約12米，兩邊各為4米人行道，路況較好，是城關鎮(zhèn)通向中心城區(qū)的必經之路。（五）區(qū)域內建筑狀

10、況 區(qū)域內建筑多為城關鎮(zhèn)居民宅基地自建房等性質，較為低檔，正建規(guī)模小區(qū)有位于戲曲廣場附近的書香園（以別墅為主，部分普通），另外還有部分居民買地建房出售。 商業(yè)表現(xiàn)為單層或雙層臨街門面，部分兩層以上為住宅。四、新城區(qū)板塊（一）區(qū)域范圍滑州路以南，南環(huán)路以北，人民路以東，湯上路以西。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域為滑縣城市發(fā)展方向，政府招商引資平臺，且新區(qū)管委會、電業(yè)局、縣檢察院、電視臺新址均已遷此，該板塊發(fā)展?jié)摿薮蟆?該區(qū)域內集中滑縣高品質大盤，如金牛國際城、眾恒華府、津蘭名郡、華通世紀城等作為滑縣較高品質樓盤代表，已經形成規(guī)模大盤，且生活氛圍日漸濃厚，也是近年來人滑縣人們置業(yè)的主要選擇之一。（三

11、）區(qū)域內配套設施 區(qū)域內分布有新區(qū)管委會、新區(qū)工商所、檢察院、國土資源局、電視臺、電業(yè)局等多個行政單位。 區(qū)域內目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，生活便利性不如其他板塊，只有華都城市花園底商人氣稍旺，滿足新區(qū)居民日常生活所需。 區(qū)域內教育配套質量較高，分布有英民中小學，中澳雙語學校、滑縣六中，社區(qū)幼兒園只有華通世紀城設有。 區(qū)域內市政配套缺乏，縣人民醫(yī)院已經搬進，大型銀行、酒店等設施暫無。（四）區(qū)域內交通狀況 該板塊內有人民南路、文明南路、新飛路、滑州南路、孫王西路等多條道路。 （五）區(qū)域內建筑狀況 區(qū)域內新建規(guī)模小區(qū)有金牛國際城、華都城市花園、祥泰苑、華通世紀城、津蘭名郡、眾恒華府（正建）等項目，品質相

12、對較好,整個區(qū)域生活氛圍正在逐漸濃厚，未來發(fā)展?jié)摿薮?。第四部?滑縣新城區(qū)房地產市場簡析 滑縣住宅市場以新區(qū)為重點發(fā)展區(qū)域，華通世紀城、眾恒華府、津蘭名郡、金?，F(xiàn)代城等為代表的樓盤在景觀綠化、小區(qū)配套、物業(yè)管理都有很大程度的改善，引領著滑縣房地產發(fā)展的潮流。 各項目產品都表現(xiàn)出相當程度的專業(yè)性和品質化，價格相對老城區(qū)較高，市場供應量較大，出現(xiàn)了局部供過于求的局面，市場空置率約在70%左右，競爭日趨激烈，但具有自身優(yōu)勢和特色、較高性價比的樓盤銷售狀況較好，引領著市場需求導向。 新城區(qū)相對老城區(qū)而言，一是未來城市發(fā)展方向，二是大多項目地塊規(guī)模較大，開發(fā)商在產品質量、戶型設計、景觀規(guī)劃、社區(qū)配套等

13、方面投入了大量的成本和心血，產品品質較好，也吸引了相當部分的投資客戶進入?！境小?項目篇第五部分 項目地塊區(qū)位分析一、該項目所在區(qū)位概況（一）區(qū)位特征 本案處于新區(qū)板塊，位于滑州路、新飛路與滑臺路交叉口，地塊處于生地未開發(fā)狀態(tài)。本案三面臨路，交通上占據了極大的優(yōu)勢。 由于新區(qū)發(fā)展時間有限，各項市政配套不齊全，商業(yè)配套比較匱乏，項目周邊多為村莊自建房、麥田等，離工業(yè)區(qū)較遠，空氣較為清新，且環(huán)境相對較為安靜，比較適宜居住。（二）四鄰西靠城關鎮(zhèn)村莊和少數(shù)村民自建房東臨滑臺路，與英民小區(qū)隔路相望南臨新飛路，對面即為華通世紀城北臨滑州路，有大功河支流水系（三）周邊配套教育設施：該板塊分布英民中小學、滑縣

14、六中。商業(yè)配套：由于新區(qū)發(fā)展時間有限，該區(qū)域商業(yè)氛圍相對稍差，僅有華都城市花園底商在營，沒有大型商業(yè)項目。區(qū)域環(huán)境狀況：新區(qū)廣場、體育場、青少年活動中心等休閑娛樂配套設施比較齊全，區(qū)域內環(huán)境相對老城區(qū)較好。行政事業(yè)單位：該區(qū)域已有多家市政單位搬遷至此，包括電視臺、新區(qū)工商所、市計劃生育指導站，新國土資源局和新檢察院在建。醫(yī)療設施：縣人民醫(yī)院、城關鎮(zhèn)中醫(yī)院。酒店、賓館：少數(shù)小型酒店和賓館。居住人群：華都城市花園、祥泰苑、津蘭名郡、華通世紀城等開發(fā)較早，現(xiàn)已入住，居住氛圍漸濃。目前居住人口主要是個體工商戶以及周邊村民。第六部分 本項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析：(一)遠景較好 項目所處的新城區(qū)是政府

15、規(guī)劃的城市發(fā)展方向，本區(qū)域居住氛圍將會逐漸濃厚，周邊的生活配套設施將會更加完善，未來發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g不可限量。（二）規(guī)模優(yōu)勢 項目總占地約300畝，具有規(guī)模上的優(yōu)勢，易形成社區(qū)統(tǒng)一形象，方便景觀及配套規(guī)劃，對建筑規(guī)劃、戶型設計、社區(qū)配套、景觀設計、形象包裝等方面進行靈活調整，做出最適合市場接受的產品。（三）產品可塑性強 由于項目尚處于生地階段，可以根據市場調查情況，對小區(qū)規(guī)劃、戶型、配套、景觀設計、形象包裝等方面進行調整，做出最適合市場接受的產品。我們可以有針對性的研究當?shù)鼐用竦木幼×晳T和生活要求，做出最適合當?shù)厝怂邮艿膭?chuàng)新戶型，為項目的成功運作提供更多保障。（四）開發(fā)商品牌優(yōu)勢 安陽隆都

16、房地產開發(fā)有限公司，已成功開發(fā)津蘭名郡項目，對本項目的品牌運作具有積極的影響。二、劣勢分析：（一） 項目區(qū)域內房地產項目集中，且大多數(shù)已開發(fā)銷售，市面上大部分房源空置，商品房供過于求，消費客群潛在數(shù)量減少，且易被周圍項目吸引。（二）位置相對較偏東，離新區(qū)的縣人民醫(yī)院和中澳雙語學校相對較遠（三）項目西側村民自建房規(guī)劃雜亂無章，外立面簡單，將影響本項目感觀。（四）滑臺路尚未修建完成，新區(qū)偏東區(qū)域生活配套嚴重缺乏。三、機會分析：（一）據小道消息，滑縣未來1-2年可供應土地面積僅200畝左右，市場將出現(xiàn)無米下鍋的局面。（二）2007年滑縣大量新盤集中上市，經過兩年至三年時間的消化，存量房得到大量去化，

17、而新供應量增長比較少，未來市場存量房大幅度減少（三）09年市場普遍回暖，滑縣消費者也受到市場大氣候的影響而逐漸走出觀望狀態(tài)。（四）項目交通便利，可作為項目主打賣點之一。（五）項目可塑性極強，通過有效策劃，可避免市面上大部分競爭項目的同質化特點。四、威脅分析：（一）未來市場變幻無常，國家房地產政策日漸收緊，目前正值調控期，此時各地房地產項目勢必深受政策影響，帶來不可估量的市場變化。（二）新區(qū)高品質大盤數(shù)量較多，尤其是項目北面華通世紀城，及項目南邊之金牛國際城，將成為項目強大的競爭者，分流部分客戶。兵者，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。 孫子兵法始計第一【轉】 定位篇思沃特定位觀點： 政

18、策瞬息萬變、市場風云暗藏、消費者持幣觀望。有人認為，縣域房地產市場山高皇帝遠，不易受到影響，但是在信息與科技如此發(fā)達的21世紀，任何持有僥幸心理面對市場的經營者，都必將為此付出代價。 定位之重，重于泰山。 滑縣房地產市場一直在炒作“國際化、歐式、都市風”等大而全的概念，恰恰缺失和迷失了房地產項目的本質“居住與生活”。市場在呼吁這樣一種房地產商品：有主題的，有特色的，獨一無二的，順應潮流與時代的。 結合前部分分析，思沃特認為，本項目如要運作成功，有效的營銷策劃與強有力的銷售執(zhí)行，二者缺一不可。本章節(jié)，將提出幾種我司著重研究過項目主題定位，以供參考。主題一：生態(tài)主題社區(qū)關鍵詞：綠色 生態(tài) 環(huán)保 低

19、碳 風景 【參考案例一】 低碳環(huán)保新地產鄭州鼎盛時代樓盤名稱：鼎盛時代開發(fā)單位：河南鼎盛置業(yè)有限公司位置區(qū)域：鄭州.二七區(qū) 項目地址：航海路大學路西500米路南 市場需求程度：政策匹配度：項目可參考度：參考執(zhí)行易度：【鼎盛時代簡介】 鼎盛時代大廈項目，秉承“專業(yè)、科技、節(jié)能、創(chuàng)新”的開發(fā)理念，占地5857平方米，總建筑面積30111平方米，由南北兩幢16層商務大廈和一條商業(yè)步行街組合而成。 建筑外墻設計為低能耗玻璃幕墻和高檔石材，可享受到多方位的景觀空間和自然通風采光。 鼎盛時代大廈位于鄭州市航海路以南與大學路以西，總占地面積為5857，總建筑面積為30111。 臨航海路設置主入口，強調商業(yè)中

20、心與城市環(huán)境的關系，設計重點突出綜合類商業(yè)，既突出了商業(yè)的外部形象，又形成了商業(yè)空間的多樣性。 建筑立面造型簡潔、整齊，風格統(tǒng)一，強調虛實對比，體現(xiàn)二十一世紀高、新、美的現(xiàn)代建筑特點。通過底座花崗巖石材，大面積玻璃幕，豎向的裝飾構件配以活潑穩(wěn)重的色彩，進行有規(guī)律的設計，構成了建筑通透簡潔的風格，減低建筑擁擠感。加上色調、物料與城市相協(xié)調，確保設計風格與城市環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 思沃特點評： 自2009年12月哥本哈根聯(lián)合國氣候大會召開以來，“低碳經濟”模式開始被全世界關注，作為國民經濟的重要支柱，房地產行業(yè)無可避免被推至風口浪尖。 房地產業(yè)是能耗性產業(yè)，房地產業(yè)的興起必然牽動石材、鋼鐵、水、電、林

21、木等基礎能源的耗費，可謂“牽一發(fā)而動全身”。而且這些能源之中，從可持續(xù)發(fā)展角度看，有些是可再生資源，有些是不可再生資源；從環(huán)保角度看，有些破壞大、污染重，有些破壞小、污染輕。而作為國民經濟建設一支重點產業(yè)，其對整個社會的輻射影響作用是巨大的，在房地產業(yè)倡導“低碳理念”，會更有利于經濟社會的科學發(fā)展，更有利于人民的和諧、幸福。 案例小結： “低碳與環(huán)?！毕的壳吧鐣浾撟顬殛P注的主題之一。中國的市場是政策市場，一旦政策鼓勵的，就必將盛行。 可能在滑縣房地產市場，打“低碳”牌為時過早，其不宜作為主打，但是”環(huán)保與生態(tài)“社區(qū)，絕對是以個新穎且備受可群關注的主題。只要在項目主題上建立一個”環(huán)保與生態(tài)“概

22、念，然后，在產品規(guī)劃上注意建筑與生活的匹配度，目標即可適當實現(xiàn)。 雖然房地產行業(yè)處在近期樓市新政調控的風口浪尖上，但是比起思考政策如何走向，將主要精力投入到探索低碳出路，從另一個角度講不失為一個更富遠見的行為。 【參考案例二】 綠色生態(tài)示范住宅長春金越逸墅藍灣 樓盤名稱：金越逸墅藍灣開發(fā)單位：長春金越房地產開發(fā)有限公司 位置區(qū)域：長春市高新開發(fā)區(qū)102國道與永春河交匯處 項目地址：高新西接超凡大街，北至南四環(huán) （102國道） 市場需求程度：政策匹配度：項目可參考度：參考執(zhí)行易度：【金越逸墅藍灣介紹】 “金越逸墅藍灣”項目是中國生態(tài)住區(qū)技術評估手冊頒布以來通過審查的第36個項目，也是吉林省首家獲

23、得“全國綠色生態(tài)住宅示范項目”殊榮的住區(qū)項目。 金越逸墅藍灣項目位于長春市高新區(qū)南部新生態(tài)居住區(qū)，東臨永春河畔，西接超凡大街，北至南四環(huán)（102國道），南為高新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)廣場。 項目緊鄰永春公園，遠眺八一水庫及富強水庫，規(guī)劃中的奧林匹克公園近在咫尺。金越逸墅藍灣有800米長永春河岸生態(tài)公園、果嶺生活景觀、私家花園景觀、生態(tài)內庭花園等多重景觀相互融合，以其質樸的浪漫、厚重的熱情，為長春政府城市別墅生活特區(qū)，呈現(xiàn)一種和諧自然、氣質典雅、格調浪漫的長春國際生活。 【金越逸墅藍灣介紹】 規(guī)劃方面：住區(qū)選址良好、宜據；規(guī)劃布局功能分區(qū)明確、合理；比較好的解決了小區(qū)居民住宅內部交通及與城市交通的合理聯(lián)

24、結；建筑設計整體上符合節(jié)能、節(jié)材、節(jié)地的原則；項目整體占地22公頃，建筑面積22萬平方米，容積率1.0，綠地率為41.5%，合理進行樹種搭配，選擇樹種50種以上；小區(qū)內部環(huán)境噪聲符合城市區(qū)域噪聲標準（GB3096）的要求。 能源方面：該項目建筑主體節(jié)能比65%節(jié)能標準的要求平均高3.81%，對應的建筑平均節(jié)能率為66.3%；常規(guī)能源系統(tǒng)的能量轉換效率比基準值高34.8%。 水環(huán)境方面：該項目廣場、步行道采用滲水鋪裝，增大雨水入滲幾率，補充地下水；收集屋面及地表徑流雨水用作景觀水體補水；采用高效生態(tài)的水處理技術、結合種植水生植物的凈化方法作為景觀水體水質控制技術方案；本項目綜合節(jié)水率可達31%。

25、 案例小結： 隨著人們環(huán)境意識的增強，住區(qū)的環(huán)境質量越來越受到重視。許多以“綠色”、“生態(tài)”、“健康”為理念的住區(qū)被建造出來，但是，這些住區(qū)中很多只是停留在小區(qū)綠化、美化的層面上，并未涉及生態(tài)住宅的內涵。概念上的模糊、認識上的混亂以及統(tǒng)一技術標準和評價方法的缺乏，已成為住宅產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制約因素之一。 建設生態(tài)住區(qū)是中國住宅產業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑之一。為更好地引導生態(tài)住區(qū)建設，實現(xiàn)住宅產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，亟需從技術、經濟、環(huán)境、能源及社會的角度進行研究，制定出一套客觀、科學的評價體系。 就本案而言，項目所在地塊北面，臨大功河支流水系，可借水造勢，形成本案獨特的近水生態(tài)社區(qū)的主題，形成差異

26、化產品主題二：運動主題社區(qū)關鍵詞：健康 時尚 運動 活力 潮流 SPORT HOUSE都市健康地產新概念 “運動的才是美麗的”。隨著生活質素的提高，人們更加關愛健康，崇尚運動，所以，房地產市場也就有了以“運動健康”為概念的樓盤入市。特別是中國成功舉辦奧運會，使得“運動”這一主題為全國矚目?，F(xiàn)在無論是深圳、廣州、上海、北京都可尋覓到“ SPORT HOUSE”的蹤影，雖然這些樓盤僅僅是與體育運動項目的松散結合，但市場反應不俗。巨大的潛在市場急需深圳地產去把握、引導“運動住宅”的發(fā)展，詮釋“ SPORT HOUSE”的含義。 真正意義上的“運動住宅”是體育運動與房地產項目的完全結合，并滲透到項目定

27、位、小區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀設計全過程，倡導運動文化和健康生活、展示動態(tài)休閑生活方式、完全體現(xiàn)“運動、健康、生態(tài)、智能”的特有屬性，并逐漸形成市場新寵 SPORT HOUSE。【SPORT HOUSE】的三大特征 體育運動的真實性具備一定規(guī)模的專業(yè)體育運動設施和建筑體量，選擇某個單一體育項目為主題，并具備訓練場標準比賽場，酒店公寓及展示該運動文化、體育教育、休閑娛樂等配套設施及綜合會所，并能承辦一定規(guī)模的體育賽事。 內外經營的雙重性體育運動設施即是小區(qū)的一部分，又相對獨立，在滿足小區(qū)住戶使用的基礎上對外開放經營和舉辦體育賽事，這一點對小區(qū)的前期規(guī)劃、后期的經營、管理提出很高的要求。 住宅開發(fā)的主體

28、性 SPORT HOUSE是以房地產開發(fā)為主體，體育項目的建設和經營管理只是住宅開發(fā)的附屬部分，開發(fā)商的主要目標是使商品房成功切入市場而非開發(fā)經營體育產業(yè)，這種主次關系的把握，與純體育運動度假休閑項目有本質的區(qū)別?！?SPORT HOUSE 的四大屬性】 運動是 SPORT HOUSE的必要元素，崇尚運動，展示專業(yè)體育運動文化，構筑專業(yè)體育運動設施，把運動理念滲透到居住空間的各個環(huán)節(jié)，讓住戶接受體育文化的熏陶，感受運動住宅的多元魅力，而這種時尚、全新的生活方式通過體育設施的開放經營將影響到周邊乃至更廣泛的區(qū)域，必要時，可成為市政配套的一部分，極其有利于提升形象，打造品牌。 健康包括運動健康和環(huán)

29、境健康兩個部分。運動健康是指體育運動項目本身所產生的直接效應，讓住戶不出小區(qū)就能體驗到愉悅局部身心的動態(tài)休閑。環(huán)境健康包括內外環(huán)境兩方面。內環(huán)境是指所有的建筑、裝飾材料要求做到無輻射、無毒、無污染的綠色環(huán)保材料，借以構筑健康生活空間。外環(huán)境是指充分調動小區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀設計元素，構造綠色環(huán)保小區(qū)，在多氧、高負離子空間環(huán)境中感受健康生活。 生態(tài)充分利用自然資源及地形地貌，結合小區(qū)規(guī)劃、景觀設計，運用“自然生態(tài)、行為生態(tài)和智能生態(tài)”之新生態(tài)理念，打造生態(tài)環(huán)保大社區(qū)。 智能 SPORT HOUSE 的智能系統(tǒng)不僅體現(xiàn)在寬頻網絡、門禁系統(tǒng)、可視對講、中心呼救、安防屏障、智能通卡等方面，同時在小區(qū)的變

30、配電、給排水、消防系統(tǒng)、燈光音樂控制、體育運動設施的建設、管理、經營等方面充分體現(xiàn)運動住宅的智能一體化環(huán)境。【SPORT HOUSE的其他特征】 規(guī)劃結合項目定位，運動主題及其屬性，利用規(guī)劃手段最大程度地滿足居住生活空間和與之相對應的運動項目的需求，主要包括以下幾方面：1、從整體上發(fā)掘最適合用地特征和內在規(guī)律的整體結構體系，運動區(qū)與住宅區(qū)的結合與過渡是 SPORT HOUSE的規(guī)劃關鍵所在。2、規(guī)劃過程控制展開：沿運動主題有序展開，避免隨意與零亂，主運動區(qū)與亞運動區(qū)的結合，動態(tài)模式與靜態(tài)運動的處理，體育運動小品與建筑小環(huán)境、景觀小品的統(tǒng)一諧調都是 SPORT HOUSE所特有的元素。3、規(guī)范與

31、變化：小區(qū)整體空間結構的控制與細部空間的豐富變化形成 SPORT HOUSE又一特色，隨著設計層次的展開，多樣化的內容越來越多。建筑 SPORT HOUSE設計原則是“讓建筑動起來”。具體表現(xiàn)在建筑與環(huán)境的結合，空間與形式的處理和功能問題的解決?！緟⒖及咐?畝體育公園 福州三盛中央公園 樓盤名稱：三盛中央公園開發(fā)單位：三盛地產開發(fā)有限公司 位置區(qū)域：福州市晉安五四北秀峰路西側滿洋路 項目地址：同上 市場需求程度：政策匹配度：項目可參考度：參考執(zhí)行易度：【三盛中央公園介紹】 三盛中央公園占地83690，項目分兩期開發(fā)，一期聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層復式洋房；二期為低密度電梯高層、小高層。項目綜合綠化率39%，1.03的超低容積率，一期僅有170戶。 三盛中央公園是福建唯一“聯(lián)合國國際花園社區(qū)”，位于福州鼓樓北，三盛中央公園占地21948.5平方米，規(guī)劃37畝社區(qū)體育公園。 三盛中央公園距五四路僅數(shù)分鐘車程，與中央商務區(qū)、中央行政區(qū)隔橋相望，規(guī)劃中的貴新隧道、環(huán)城高速、城市輕軌貫通四方，今后到連江貴安，車程僅10分鐘，到長樂車程約30分鐘。周邊省體育中心、大型生鮮超市、酒店、銀行、醫(yī)院等星羅棋