1、上虞市42號(hào)地塊工程提案報(bào)告2021年3月上虞市概略上虞市位于浙江省東北部，地處杭州灣南岸、杭州市和寧波市之間，與上海市隔海相望市。總面積140.3平方公里，戶籍人口77.42萬(wàn)2021年；上虞交通便利，蕭甬鐵路橫貫市境，104、329國(guó)道交匯于市區(qū)，縱橫貫穿全境；距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、寧波機(jī)場(chǎng)、寧波北侖港僅45分鐘車程； 2021年，上虞全年實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值441億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29568元，農(nóng)民人均純收入13259元；上虞在市域開(kāi)展構(gòu)造上確定了“北工、中城、南閑的總體空間規(guī)劃；在中心城區(qū)的規(guī)劃建立上，確立了主攻城北新區(qū)的開(kāi)展思緒。上虞市上虞市中心城區(qū)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃將該市從功能上劃分

2、為三個(gè)區(qū)域，即北部重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，中部?jī)?yōu)化整合區(qū)和南部重點(diǎn)保育區(qū)北部區(qū)包括瀝海、蓋北、謝塘和崧廈4鎮(zhèn)，面積435平方公里 ，臨杭州灣，是上虞市出海和未來(lái)北向聯(lián)絡(luò)上海的通道，用地開(kāi)展?jié)摿^大，作為未來(lái)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域；老城區(qū)城西住宅區(qū)城北區(qū)城南區(qū)城北新區(qū)規(guī)劃城北新區(qū)規(guī)劃用地范圍南起西橫河，北至市四環(huán)北路，西依曹娥江，東達(dá)329國(guó)道；規(guī)劃總用地面積約12.2平方公里，實(shí)踐可建立用地面積11.7平方公里；規(guī)劃城北新區(qū)的功能定位為：上虞市域行政辦公中心、商業(yè)金融中心和生活居住片區(qū)。 城北新區(qū)上虞市部分在售及新建商品住宅分布老城區(qū)：屬于早期住宅區(qū)，多集資房與單位福利房，戶型和質(zhì)量較差；城西住宅區(qū)：屬于第二代

3、住宅集中區(qū)，質(zhì)量相對(duì)老城區(qū)較好，但質(zhì)量也不高;城北、城南區(qū)域：現(xiàn)階段集中區(qū)域，主要集中在城北，未來(lái)開(kāi)發(fā)量也較大，質(zhì)量都相對(duì)較高，吸引了大量老城區(qū)和城西住宅區(qū)的具有改善性需求客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者。城北區(qū)1城西區(qū)城南區(qū)上虞市在部分售商品住宅情況一覽項(xiàng)目名稱板塊總棟數(shù)總套數(shù)已售套數(shù)占地面積已售面積開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤均價(jià)尚城國(guó)際城北1116413625384166002010/11/614507元/大通東方名都756255757138661002009/10/1高層：5969元/；濱江一號(hào)526416929924412002008/10/115700元/淺水灣510728254149887002010/4/28

4、10534元/金城大廈1482710866153712007/10/14380元/金色家園城南4666529718105.812010/9/3010157元/平方米檀宮24119465400460002008/6/25別墅、排屋：10898元/銀河灣5610509961076841324002010/9/28高層：8000元/；別墅、排屋：12350元/南都花園3311691169923671373002008/4/205433元/天香華庭281116310452636002006/6/8高層香榭區(qū)：8000；多層：5800元/；別墅、排屋：9999元/；H區(qū)疊排：10000元/舜湖江南一品7

5、3383364113040約634002009/5/16高層：10380元/；新天龍文惠苑城西102101402872010/9/308723元/平方米天香西園1890588055403856002010/4/278923元/嘉和園56834834981111204002007/6/15多層：4657元/；別墅、排屋：7804元/；崧廈匯豐花園（二期）崧廈鎮(zhèn)5棟1117310519住宅：8259.822008/10/13200元/工程解讀上虞競(jìng)品工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇的緣由？濱江一號(hào)上虞市城北地域的標(biāo)桿工程，與之高昂售價(jià)匹配淺水灣間隔工程最近的同質(zhì)樓盤，具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值金色家園亞廈品牌保證，濱

6、江集團(tuán)實(shí)力支撐黃金海岸天香華庭上虞市目前獨(dú)一一個(gè)精裝修樓盤工程解讀上虞競(jìng)品工程分析本案濱江一號(hào)淺水灣金色家園西臨保蓋山路南臨三環(huán)路西臨江東路北臨人民大道城南舜耕大道東段266號(hào)臥龍?zhí)煜闳A庭位于百豐大道百懸線上接近舜耕大道黃金海岸東至三環(huán)路，西至江華路，北至蘭芎路本案黃金海岸工程解讀上虞競(jìng)品工程分析黃金海岸上虞市江景大盤位置：東至三環(huán)路，西至江華路，北至蘭芎路占地面積：89861平方米 總建筑面積：206680平方米容積率：1.53綠化率：41%建筑密度：11.9%建筑形狀：32F9幢東至三環(huán)路，西至江華路，北至蘭芎路開(kāi)發(fā)商：浙江金通置業(yè) 開(kāi)盤時(shí)間：2021年1月1日交房日期：估計(jì)2021年總套

7、數(shù)：約1500套推出房源：500套 位置：2、3、6號(hào)樓房型面積：89、189平方米銷售報(bào)價(jià)：14000元/工程解讀上虞競(jìng)品工程分析黃金海岸概略售磬：#A、B幢 一期售磬，2021年8月1日在售：#C、D、E幢一期剩余， 2021年8月1日632濱江一號(hào)位置： 西臨江東路、北臨人民大道開(kāi)盤時(shí)間：2021年10月1日占地面積：29924平方米 總建筑面積：69079.5平方米容積率：2.3綠化率：50%建筑密度：15%建筑形狀：高層5幢工程解讀上虞競(jìng)品工程分析濱江1號(hào)上虞市城北地域的標(biāo)桿工程本案濱江1號(hào)西臨江東路,北臨人民大道開(kāi)發(fā)商：上虞市普發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)香港貝爾高林國(guó)際香港總 棟 數(shù)：5樓間距：

8、150米 總套數(shù)：264套得房率：75%車位數(shù)量：528個(gè)車位與總戶數(shù)配比：2：1銷售報(bào)價(jià)：16000-25000元/最高價(jià)：25000元/，A、B幢頂層 剩余套數(shù)：60套左右 去化率： 70-80%物業(yè)公司： 戴德梁行物業(yè)費(fèi)用：3.2元/月 裝修情況：毛坯產(chǎn)品定位：頂級(jí)豪宅，至尊藏品工程解讀上虞競(jìng)品工程分析濱江1號(hào)概略房型面積m2套數(shù)比例3房2廳2衛(wèi)210約5220%4房2廳2衛(wèi)230約5220%245約5220%4房2廳3衛(wèi)230-240約10840%合計(jì)264房型配比分析ABDCE售磬：#A、B幢 一期售磬，2021年8月1日在售：#C、D、E幢一期剩余， 2021年8月1日客戶來(lái)源外地

9、本地外地客戶比例較小，大約占10%的比重主要以本地客戶為主客戶年齡段40歲左右的勝利人士，相對(duì)高端一些。置業(yè)動(dòng)機(jī)投資20%自主80%改善大戶型工程解讀上虞競(jìng)品工程分析濱江1號(hào)客戶層分析C幢 245 3房2廳2衛(wèi) D幢 2303房2廳2衛(wèi) E幢 210 3房2廳2衛(wèi) 工程解讀上虞競(jìng)品工程分析濱江1號(hào)房型分析工程解讀上虞競(jìng)品工程分析淺水灣(間隔工程最近的同質(zhì)樓盤)本案淺水灣西臨保蓋山路，南臨三環(huán)路位置：西臨保蓋山路、南臨三環(huán)路開(kāi)盤時(shí)間：2021年4月1期、2021年4、5月2期、2021年10月3期占地面積： 41498 總建筑面積： 88872.04容積率：2綠化率：30%建筑形狀：高層9幢開(kāi)發(fā)

10、商： 浙江金通置業(yè)樓間距： 120米總棟數(shù)： 9 ； 本期銷售棟數(shù)： 2總套數(shù)：1200多套；本期套數(shù)：530套左右得房率：80%單價(jià)：12000元左右/推出套數(shù)： 一期，09年4月開(kāi)盤，#7、8、9、10、11售罄；二期，10年4、5月開(kāi)盤，#3、5售磬、#1、2、6在售，去化率： 一期根本售罄，二期去化80%左右物業(yè)公司：廣東中奧公司 物業(yè)費(fèi)用：2-3元/月車位數(shù)量： 1200多個(gè) ；車位與總戶數(shù)配比：1：1裝修情況：毛坯推行主題：城北中心區(qū)、26萬(wàn)方江景闊院。工程解讀上虞競(jìng)品工程分析淺水灣(間隔工程最近的同質(zhì)樓盤)房型面積m23房1廳1衛(wèi)893房2廳1衛(wèi)893房2廳3衛(wèi)1395房2廳3衛(wèi)

11、189主力房型1236105789售磬：#7、8、9、10、11一期，09年4月、#3、5二期，10年4月在售：#1、2、6三期，10年10月三期剩余套數(shù)100套，去化率到達(dá)80%客戶來(lái)源外地本地在上虞任務(wù)或者做生意的外地人，占了約2-3成大部分還是本地客戶客戶年齡段30-40歲左右有經(jīng)濟(jì)根底，想改善生活的人士置業(yè)動(dòng)機(jī)投資比例很少自主占很大比例剛需小戶型改善大戶型工程解讀上虞競(jìng)品工程分析淺水灣客戶分析B型 893房1廳1衛(wèi) C型 89 3房2廳1衛(wèi) D型 3房2廳3衛(wèi) E型 3房2廳3衛(wèi) 房型大氣正統(tǒng)，超大陽(yáng)臺(tái)，豪氣大臥室，餐廚一體化，洗手間干濕分別，短進(jìn)深大開(kāi)間。工程解讀上虞競(jìng)品工程分析淺水

12、灣房型分析地理位置：南面臨多元西路，西臨曹娥江，接江東路與老城區(qū)相通，北面為外環(huán)南路占地面積：71810總建筑面：130170容積率：2綠化率：31%建筑方式： 高層13棟工程解讀上虞競(jìng)品工程分析金色家園概略本案金色家園城南舜耕大道東段266號(hào)開(kāi)發(fā)商： 上虞亞廈金色家園置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：廣東棕櫚園股份樓間距：90余米 總 棟 數(shù)：13；本期棟數(shù)： 2總 套 數(shù)： 1144 ；本期套數(shù)： 106#3、11銷售報(bào)價(jià)：一期#1、2、8、9，9300 / ； 二期#5、12，9600元/ ； 三期#3、11，11000元/ 得房率： 80%左右、本次推出套數(shù)：106三期、前兩期曾經(jīng)售磬剩余套數(shù)：30套左右

13、；去化率： 70-80%物業(yè)費(fèi)用：1.2元/月車位數(shù)量：972；車位與總戶數(shù)配比：0.85:1裝修情況：毛坯推行主題：精致于形，自在于心工程解讀上虞競(jìng)品工程分析金色家園概略房型面積m22房2廳1衛(wèi)77.433房2廳1衛(wèi)87.123房2廳2衛(wèi)89.24116.96119.95122.35126.28139.81140.284房2廳2衛(wèi)140.8主力房型123567891011121516售磬：#1、2、8、9一期、#5、12二期在售：#3、11三期，10年9月30日、未開(kāi)售：#6、7、10、15、16四期估計(jì)2021年4月中旬最近推出套數(shù)：106三期剩余套數(shù)：30套左右 去化率： 70-80%工

14、程解讀上虞競(jìng)品工程分析金色家園去化分析客戶來(lái)源外地本地外地客戶比例較小主要以本地客戶為主客戶年齡段30-40歲左右的普通居民，滿足大部分剛需置業(yè)動(dòng)機(jī)投資10%自主90%剛需小戶型改善大戶型工程解讀上虞競(jìng)品工程分析金色家園客戶分析A型 772房2廳1衛(wèi) B-1型 87 3房2廳1衛(wèi) B-2型 893房2廳1衛(wèi) C-1型 1163房2廳2衛(wèi) 大面寬、短進(jìn)深，多廳全明、引陽(yáng)光入室，中小戶型設(shè)計(jì)、高質(zhì)量，功能空間齊全，臥室?guī)в^景飄窗，南北通透，規(guī)劃緊湊，電梯遠(yuǎn)離臥室，悠然隨享。工程解讀上虞競(jìng)品工程分析金色家園去化分析工程地址：百豐大道百懸線上接近舜耕大道占地面積： 71810 總建筑面積： 13017

15、0容積率：2綠化率：31%建筑方式： 17F 12幢、 24F 3幢、獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加別墅工程解讀上虞競(jìng)品工程分析臥龍?zhí)煜闳A庭獨(dú)一精裝修工程本案臥龍?zhí)煜闳A庭位于百豐大道百懸線上接近舜耕大道開(kāi)發(fā)商： 上虞市臥龍?zhí)煜闳A庭置業(yè)建筑設(shè)計(jì)：貝爾高林國(guó)際香港開(kāi)盤時(shí)間：2021年9月30日3期、2021年4月中旬4期棟數(shù)：27棟；本期棟數(shù)：3#7、10、17總 套 數(shù)：1033 ； 本期套數(shù)： 272得房率： 80%銷售報(bào)價(jià)：9600元/ 銷售情況： 一期，#1、2、3，09年底開(kāi)盤，6300元/； 二期，#7、10、17,10年9月開(kāi)盤，9300元/ 去化率： 一期售罄，二期90%已售出物業(yè)公司：上海陸家

16、嘴物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用：1.2元/月車位數(shù)量： 1000個(gè)左右;車位與總戶數(shù)配比：1:1裝修情況：#5、6、8、9、11、12裝修規(guī)范：3000-4000元/詳細(xì)未明細(xì)工程解讀上虞競(jìng)品工程分析臥龍?zhí)煜闳A庭概略房型面積m22房2廳1衛(wèi)86.52房2廳2衛(wèi)90.43房2廳2衛(wèi)137.1137.7139.1在售房型1716151310765123981211狀態(tài)樓號(hào)開(kāi)盤時(shí)間售罄#1、2、3一期，09年底在售#7、10、17二期，10年9未上市精裝修#5、6、8、9、#13、15、16其余別墅產(chǎn)品截止至11年3月，二期房源去化率已到達(dá)90%以上工程解讀上虞競(jìng)品工程分析臥龍?zhí)煜闳A庭去化分析客戶來(lái)源外地本地外

17、地客戶比例較小主要以本地客戶為主客戶年齡段30-40歲左右人士，剛性需求相對(duì)突出置業(yè)動(dòng)機(jī)投資60%自住40%剛需小戶型改善大戶型工程解讀上虞競(jìng)品工程分析臥龍?zhí)煜闳A庭客戶分析E1型 902房2廳2衛(wèi) E2型 862房2廳1衛(wèi) 工程解讀上虞競(jìng)品工程分析臥龍?zhí)煜闳A庭房型分析商品住宅市場(chǎng)解讀上虞市在售的商品房工程主要集中在城北和城南地域；從銷售均價(jià)上看，城北地域的價(jià)錢是整個(gè)上虞市最高的，商品住宅均價(jià)維持在12000-13000元/平方米；目前，上虞市場(chǎng)上在售的商品住宅工程主要以毛坯房為主，僅天香華庭工程是精裝修規(guī)范；上虞地域缺乏真正的豪宅工程，作為市場(chǎng)標(biāo)桿的濱江1號(hào)僅在房型面積和景觀上滿足了豪宅的規(guī)范

18、；從客戶層來(lái)看，客戶主要以本地自住硬性需求為主，投資性客戶較小；建議本工程以精裝修房的規(guī)范推向市場(chǎng)，裝修規(guī)范5000元/平方米銷售均價(jià)18000元/平方米工程解讀周邊未上市工程本案城市之星陽(yáng)光海岸寶華和天下位置：東至望山路、南至王充路、西至華維路、北至三環(huán)路開(kāi)發(fā)商：浙江濱江集團(tuán)占地面積：94508平方米 總建筑面積：187016m2，其中住宅186886m2容積率：2綠化率：30%建筑密度：12%戶數(shù)：1540戶車位：1479個(gè)建筑形狀：332F+829F建筑高度101.7米工程解讀周邊未上市工程濱江城市之星概略本案城市之星工程解讀周邊未上市工程濱江城市之星解讀城市之星系列一向是濱江集團(tuán)一切商

19、品住宅工程中定位最高的；參照杭州濱江城市之星的定位，估計(jì)本工程會(huì)走精裝修道路，工程報(bào)價(jià)將在20000元/平方米以上。位置：南至江廣路，西至江東路，東至蘭芎路，北至規(guī)劃道路，位于本案西北面開(kāi)發(fā)商：浙江濱江集團(tuán)估計(jì)開(kāi)工時(shí)間：2021年11月1日估計(jì)開(kāi)工時(shí)間：2021年8月占地面積：96417平方米 總建筑面積：約212100平方米 其中，住宅建筑面積：148456平方米 商業(yè)建筑面積：63624平方米容積率：2.2綠化率：30%建筑密度：15%地塊成交總價(jià)：11.05億元樓板價(jià)：5210元/平方米工程解讀周邊未上市工程濱江陽(yáng)光海岸概略本案陽(yáng)光海岸位置：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)聚英路以東、濱江路以南、舜江西路以西

20、、五星路以北地塊 開(kāi)盤時(shí)間：未定占地面積：8.4萬(wàn)平方米 總建筑面積：240155平方米容積率：2.2綠化率：35.5%建筑密度：12.41%地價(jià)：8.12億元樓板價(jià)：4700元/平方米建筑形狀：30F17幢工程解讀上虞競(jìng)品工程分析寶華和天下概略本案寶華和天下開(kāi)發(fā)商：上虞恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 上海寶華集團(tuán)估計(jì)開(kāi)工時(shí)間：2021年商品住宅建筑面積：182006平方米總套數(shù)：1460套車位數(shù)量：1413個(gè) 其中地下：1326個(gè) 地面：87個(gè)建筑高度：80-100米估計(jì)銷售報(bào)價(jià)：15500元/平方米工程解讀上虞競(jìng)品工程分析寶華和天下概略工程解讀區(qū)域位置本案位于上虞市城北新區(qū)新行政中心的西北側(cè)；與新建的上虞

21、市民中心、文藝中心、圖書館等城市公共效力設(shè)備隔僅一路之隔；工程北面為規(guī)劃中的高鐵樞紐站；本案工程解讀周邊配套上虞市政府上虞市公安局市民中心大通購(gòu)物中心大潤(rùn)發(fā)超市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)青少年宮文藝中心鶴琴幼兒園實(shí)驗(yàn)小學(xué)城北實(shí)驗(yàn)小學(xué)城北小學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)百官地段醫(yī)院市人民醫(yī)院麗都大酒店煌中煌大酒店財(cái)富廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)上百萬(wàn)和城萬(wàn)錦大酒店城北商業(yè)中心目前屬于前期施工階段，土地根本平整，東面和南面有河道圍繞。工程解讀基地現(xiàn)況工程解讀工程概略占地面積：62516平方米總建筑面積：150000平方米 其中：住宅建筑面積：110714平方米 社區(qū)用房：453平方米 商業(yè)及公建配套：1583平方米容積率：1.8建筑密度：16%建筑形狀：9幢高層組成總戶數(shù)：687套綠化率：45.2%車位：958個(gè)工程解讀房型配比戶型面積（m2）套數(shù)套數(shù)比例90m2以下一房一廳60-89.537654.73%90m2以上一房一廳98-100202.91%二加一室145-1589613.97%二加二室230-2449613.97%四加一室311-325486.99%四加一室498233.35%合計(jì)頂層復(fù)式317-790172.47%一層戶型240-376111.6%687從房型面積上看，本案各房型的單套面積都大