1、籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間房地產開發企業經營過程中的 納稅風險管控與稅收籌劃1第一部分 控制納稅風險是房地產開發企業管理稅收的第一目標一、房地產開發企業主要納稅風險類型與案例案例一：案例二案例三（一）偷稅的法律風險（二） 違反稅法規定少繳納稅款的法律風險二、房地產開發企業納稅風險成因1、稅收政策變動與稅收稽查專業化是引發納稅風險外在因素2、企業缺乏內控流程是引發涉稅風險的內在因素三、尋求專業機構合作，聘請稅務顧問是降低涉稅風險有效途徑一、稅收籌劃的兩大前提（一）企業適用稅收政策的多樣性是稅收籌劃第一個前提（二）企業業務性質不同，所適應的稅收政策不同，是企業進行稅收籌劃第二個前提第二部 追求

2、最優納稅是企業管理稅收第二目標二、稅收籌劃“兩大學說” 稅收籌劃具有較強的專業性，有著較為復雜的操作程序，但同時，它也是有規律的。總結幾年來成功的籌劃案例，我認為稅收籌劃的個案基本上都遵循“變量引進”和“因素分析”兩大規律。（一）稅收籌劃的“變量引進學說” 所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的要素。變量引進，就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有或改變原有的數值，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉化。 稅收籌劃的變量大體可以分為五類 1、納稅人的注冊地點 2、納稅人的性質或組織形式 3、納稅人選擇的行業 4、企業

3、資產、設備是否是國產產品 5、企業選用什么樣的從業人員（二）稅收籌劃的“因素分析學說” 因素，就是構成事物本質的成分，或者說是決定事物發展的原因或條件。因素分析，就是對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節稅的目的。 影響稅收籌劃的“五大因素”特定稅收政策因素 稅收優惠政策因素 稅制要素計算公式中的內嵌因素 組織形式因素 （三）稅收籌劃“兩大學說”的互相轉換 變量引進法和因素分析法“兩大學說”之間是相通的，變量引進中的變量也屬于因素分析中的因素，特別是在實際的操作中，兩者是密切聯系的。納稅人在運用這兩種理論模型時，要體現出靈活性。一方面從邏輯分析入手，從因

4、素分析的角度找到稅收籌劃的空間，另一方面，又要打破思維定式，進行跳躍式思維，從變量引進的角度，找到稅收籌劃的空間。三、企業進行稅收籌劃的現狀（一）把偷稅誤認為是稅收籌劃（二）簡單對號入座式運用稅收優惠政策是稅收籌劃的主要方式（三）企業在稅收的盲區是當前稅收籌劃主要障礙第三部分：房地產開發企業納稅風險全程控制解碼圖與納稅風險管控一 研發背景和研發思想二 十大節點的納稅風險管控（一）公司設立階段納稅風險管控案例一案例二案例三（二）土地取得階段納稅風險管控案例一案例二案例三（三）規劃立項階段納稅風險管控案例一案例二案例三（四）開發建設階段納稅風險管控案例一案例二案例三（五）項目銷售階段納稅風險管控案

5、例一案例二案例三（六）項目清算階段納稅風險管控案例一案例二案例三（七）項目清算階段納稅風險管控案例一案例二案例三（八）企業退出階段納稅風險管控案例一案例二案例三（九）企業融資階段納稅風險管控案例一案例二案例三（十）日常費用支出階段納稅風險管控案例一案例二案例三第四部分 房地產開發企業核心稅種的稅收政策分析與籌劃稅收實體法適用房地產開發企業的稅種(包括費 共計12個)中國稅制體系流轉稅行為稅類財產稅類非稅征收所得稅資源稅類特定目的稅類文化建設費房產稅車船稅教育費附加地方教育費附加企業所得稅個人所得稅資源稅城鎮土地使用稅城市維護建設稅耕地占用稅土地增值稅增值稅營業稅消費稅關稅契稅印花稅車輛購置稅營

6、 業 稅房地產開發企業營業稅稅收籌劃與案例分析一、營業稅的含義與特點 營業稅的含義：營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅。 營業稅的特點： 1、一般以營業額全額為計稅依據 2、按行業設計稅目稅率 3、計算簡便，便于征管二、營業稅暫行條例及實施細則修訂后的主要變化1、對境內應稅勞務進行重新界定；2、混合銷售的重新界定；3、增加了計稅價格明顯偏低問題的處理規定；4、調整耐水地點的表述方式；5、擴大視同營業稅應稅行為人范圍；6、明確了采取預收款方式建筑業和租賃業的納稅人發生時間7、補充了價外費用包含的項目；8、增加了營業額有關扣除

7、項目所需憑證的規定三、房地產企業營業稅的主要問題及籌劃思路1、有關預收（包括定金、訂金、意向金、合同保證金）等相關收入征稅問題2、有關代收款的征稅問題3、墊資從事土地一級開發的稅收問題4、有關合作建房中心稅收問題5、有關“甲供材”中稅收運用問題6、有自建行為的稅收問題7、有關股權轉讓的運用稅收問題土地增值稅土地增值稅清算實務第一章 土地增值稅清算相關背景資料一、土地增值稅清算背景1.1 187號文的影響國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc國稅發2006187號2006年12月28日簽發187號文件，2007年1月16日稅務總局網上公布1月17日滬深兩市地產股全

8、線下跌。截至閉市，共有62家地產股下跌，26家跌停。其中，被稱為地產龍頭股的萬科A自2000年以來，首度遭遇跌停；保利地產、招商地產、金地等地產領頭羊幾近全線跌停。上海房地產分類指數下挫9.3%。1月17日晚，萬科等多家房企連夜對事件影響做出評估，并于次日發布“澄清”公告。萬科在公告中稱，由于已對土地增值稅預留了高達3億元的準備金，未來盈利預期不受影響。類似表態性公告還包括了招商地產、金融街、陽光股份、深長城、泛海建設等上市公司。 亞泰集團的公告18日，面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網站發布名為土地增值稅并非新稅種的主題文章，強調：征稅辦法在各地早已執行，且按照相關條例，土地

9、增值稅并非對所有轉讓項目征收而且有相應的免征和減征條款。同時也不會加重購房者的經濟負擔。 187號文中引起各房地產公司過度反映的清算條件及時間要求各大媒體報紙1 陳則明 （上海社科學院房地產業研究中心學術部主任博士）. 理性看待土地增值稅N. 新京報, 2007. 2土地增值稅下月開征N. 建筑時報, 2007. 3 本報記者 劉大毅. 土地增值稅劍指地產熱N. 遼寧日報, 2007. 4 記者 朱桂芳. 土地增值稅下月起開征N. 南方日報, 2007. 5 時寒冰. 土地增值稅清算豈能兒戲N. 上海證券報, 2007. 6 本報記者王欣 通訊員張爾翠. 下月起清算房企土地增值稅N. 深圳特區

10、報, 2007. 新浪網“土地增值稅清算”專題搜狐網“土地增值稅清算”專題電視 土地增值稅清算出臺新規開發商成本壓力增大2007-01-17中央二套-經濟頻道 全球資訊榜 土地增值稅清算：房地產稅收調控趨緊2007-01-17中央一套-綜合頻道 晚間新聞 土地增值稅征管不會增加企業和購房人負擔2007-01-20中央一套-綜合頻道 新聞30分媒體關注的要點對股市的影響 電視.doc對房價的影響清算土地增值稅 專題.htm1.2稅收政策對房地產市場的調控房地產市場降溫穩定房價財稅200675號 財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知.doc 個人轉讓住宅營業稅問題 國稅發2006

11、31號國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知.doc 房地產企業不得享受新辦企業優惠財稅200621號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知.doc 取消房地產企業土地（房產）投資的免稅優惠財稅2006162號財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知.doc 將房地產銷售印花稅率由0.03%提高到0.05%國稅發2006187號國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc 房地產開發企業要進行土地增值稅清算二、土地增值稅清算的進程2.1 山雨欲來 風聲鶴唳(2007.1.17-2007.4.8)媒體炒作房地產企業人人自危 等待細則的出臺1月

12、22日南方報業21世紀報道上海地產商欲串聯上書各種避稅方案分散收入精裝修普通住房優惠2.2雷聲隆隆 雨點淅瀝(2007.4.9-2008.7.4)各地細則陸續出臺北京市地方稅務局關于印發房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知.doc吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc遼寧省地方稅務局關于印發遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知.doc清算過程中問題重重、爭議連連（如何分開核算、財務費用扣除）實際操作很難（不主動清算又怎樣）各地政策差異很大 （分攤方法、核定率）開發商與政府的關系2.3 迷霧重重 進退兩難(2008.7.5-2

13、009.5.11)房市低蘼全國工商聯房地產商會于7月5日將房地產調控政策調整建議上報至全國工商聯，與此同時，中國房地產業協會已就房地產政策調整提出一些建議，將上報有關部門作為決策參考。”救市”一詞開始在媒體出現經濟危機稅收政策可能調整10月10日，國家稅務總局有關人士承認了土地增值稅政策改革正在調研，但是稱上述9月底會議僅為國家稅務總局調整土地增值稅政策的調研活動，與國家刺激經濟政策無關。開發商代表們表示，各地都出現了開發商不買地、退地，拿地以后不開工等現象，長期下去，會給地方房地產市場帶來重大影響。 希望土地增值稅能調整現行的“預征”制度，將其變為事后清算。 2.4 統一思想,重拳出擊 (2

14、009.5.12- )國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知.doc國稅發200991號 重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調了審核重點。青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc 明確了土地增值稅清算過程中遇到的十八個問題江蘇省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知.doc 加強管理、提高核定征收率， 普通住宅1%-4% 非普通住宅2%-8%，不能分開核算從高適用2%-8%國家稅務總局關于開展第二批大型企業集團稅收自查工作的通知.doc 國家稅務總局稽查8大房企 萬科華遠等榜上有名 蘇地稅函2009240號江蘇省地方稅務局

15、關于土地增值稅核定征收率的批復.doc 一、擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的； 二、符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。 一律按8%的核定征收率核定征收土地增值稅：粵地稅發2009148號轉發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知.doc抓住當前房地產市場漸趨回暖的有利時機 積極推動土地增值稅清算工作的開展 第二章 土地增值稅清算基礎知識一、計算原理1、應納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項目金額3、增值額=收入-（土地成本+開發成本+開發費用+稅金+加計扣除）土地增值額計算簡圖.doc4、開發成本=土地征用及拆

16、遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公用配套設施費+開發間接費5、開發費用=財務費用+其他費用（銷售費用、財務費用）6、加計扣除=（土地成本+開發成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項目金額8、稅率檔次級 距稅率速算扣除系數稅額計算公式1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額 *40%-扣除項目金額*5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項目金額*15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項目金額*35%二

17、、特點1、宏觀調控作用大于財政收入職能2007年稅收收入統計.htm2008年稅收收入統計.htm2、計算復雜（涉及環節多、內容多、規定多）3、稅率高（最低檔30%，對開發商利潤影響大）4、政策“不清”、強烈的地方特色（各地不統一、有待進一步明確）5、行業特點突出（涉及行業知識多）6、對會計知識要求高（成本核算、成本與費用的區分）第三章 土地增值稅清算政策準備一、國家法規1、暫行條例、實施細則、48號文（基本規定、稅種要件）2、187號文、91號文 （清算的直接依據）3、其他法規：財稅200621號二、地方法規1、青島市地方稅務局關于房地產開發企業進行土地增值稅清算申報的通告.doc2、青島市

18、地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc3、青地稅發200939號關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知.doc4、青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc5、青地稅發2008141號轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知的通知.doc三、鑒證準則土地增值稅清算鑒證業務準則.doc第四章土地增值稅清算實務一、前期工作（一）查看清算條件1、稅法規定：符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： （一） 房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二） 整體轉讓

19、未竣工決算房地產開發項目的；（三） 直接轉讓土地使用權的。 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一） 已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二） 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三） 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算手續的；（四） 省稅務機關規定的其他情況。青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc“已竣工驗收”的房地產開發項目，應當如何理解把握？

20、答：房地產開發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？答：該規定可用下列公示表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）總可售建筑面積85%。青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc 符合本辦法第六條規定的開

21、發企業，應當在九十日內進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款。 符合本辦法第七條規定的開發企業，主管稅務機關通知其清算時應出具稅務事項通知書，開發企業應在收到稅務事項通知書之日起四十五日內，進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務機關申報繳納應補稅款 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc（二）確認清算對象1、稅法規定： 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。 開發企業成片受讓土地使用權后分期分批開發的項目，以國土、規劃等主管部門批準文書注明的分期分批項目為單位進行清算。青島市地方稅務局關于印發青島

22、市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc2、實務操作：a.收集五證（土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、工程施工許可證、預售許可證）核對對清算項目名稱b.取得開發項目圖紙、效果圖等與工程施工許可證、銷售許可證核對確認分期情況3、難點問題：規劃證分未兩期，但企業實際開發分三期，如何處理（三）確認建筑面積和產品1、稅法規定：房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。青島市地方稅務

23、局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc2、實務處理：a.取得房產局測繪大隊測核的銷售面積分層分戶表與銷售統計表相核對，與工程規劃許可證相核對，確定建筑面積c、統計普通住宅與非普通住宅面積3、普通住宅的二個標準a.容積率在1.0以上b.面積在120平米（含）以下 普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對之前已開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。 青島市地稅局關于印發房地

24、產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc 沈地稅發200872號沈陽新普通住房價格界定標準確定.doc4、難點問題：a.規劃證是公寓，但企業實際按住宅銷售b.地下車庫、倉房等無產權房是否參與清算國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復.docc.倉房是按普通標準住宅還是非普通標準住宅普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.docd.整個項目容積率1.0,包括別墅洋房網點高層住宅.但高層住宅容積率超過1.0,高層住宅可否享受普通住宅?（四）工程結算情況1、稅

25、法規定：扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（187號文）2、實務處理a.取得或編制付款進度與發票統計表b.按明細賬逐筆核對發票3、重點提示：a.清算企業核算基礎決定了工作量的大小與清算風險。b.合法有效憑證的“質”與“量”直接決定清算結果。4、難點問題：何為合法有效憑證沈地稅發200865號關于明確土地增值稅有關政策問題的通知.doc（五）組織清算材料（1） 土地增值稅納稅申報表（一）及其相關附表，包括加蓋印鑒的紙質報表和相應的EXCEL格式的電子報表；（2） 項目竣工決算報表和有關帳薄、竣工驗收證

26、明；（3） 取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同；（4） 銀行貸款合同及貸款利息結算通知單；（5） 項目工程建設合同及其價款結算（書）單；（6）商品房預售許可證、房產權屬準予登記通知（證明）、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用以及分期開發分攤的有關證明資料；（7） 無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；（8） 預繳土地增值稅完稅憑證和轉讓房地產繳納的有關稅金合法有效憑證；（9） 主管稅務機關要求報送的其他資料。 上述第（二）至（九）項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復印件，經主管稅務機關核對無誤后原件退回。委托稅務師事務所進行土

27、地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項資料外，其他資料作為土地增值稅清算稅款鑒證報告的附件，一并報送主管稅務機關，不需重復報送。二、清算項目審核（一）收入確認1、稅法規定納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。中華人民共和國土地增值稅暫行條例.doc第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法

28、和順序確認1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc 187號文 按照國家稅務總局的有關規定，開發企業轉讓房地產，其收入確認時間是指：（1） 所銷售的房地產，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據；（2） 對視同銷售的房地產，其房地產的所有權發生轉移；（3） 國家稅務總局的其他規定

29、。青地稅發2008100號 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc2、實務操作取得或編制銷售收入項目匯總表、收入項目明細表（臺帳）與分層分戶測繪表、預售許可證相核對、銷售發票統計表、銷售合同統計表a.核對面積（可售面積、已售面積、未售面積）b.核對金額（普通住宅、非普通住宅）c.核對戶數、核對合同d.收入形式（貨幣、非貨幣）e.核對發票3、難點問題a.非貨幣交易的處理b.拆遷還建的處理 以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉讓收入應當如何定價？應當如何計入扣除？ 答：房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆

30、遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。 青地稅函200947號 青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc c.何為價格偏低（打折促銷、尾盤銷售） 第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同

31、所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知.doc開發企業房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由的，以及視同銷售的房地產，其收入按下列方法和順序確認：（1） 按本企業清算項目當月或最近月份同類開發產品市場銷售的平均價格確定。（2） 按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類開發產品市場銷售的平均價格確定。（3） 由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。青地稅發2008100號 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清

32、算管理暫行辦法的通知.doc（二）取得土地使用權支付的金額1、稅法規定取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc2、實務操作a.取得土地使用證土地出讓合同土地出讓金發票取得支付證明（銀行轉賬憑據）取得契稅繳稅憑證取得用地規劃許可證b.將以上資料與賬簿、憑證相核對c.在不同項目之間計算分攤3、難點問題：a.同一地塊，分項、分期開發的土地成本分攤問題。按建筑面積？按占地面積？按售價比例？按基準地價比例系數?b.普通住宅與非普通住宅土地成本分攤問題，同上？房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通

33、住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。 青地稅發2008100號 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、銷售的，分期清算土地使用權扣除項目，可選擇按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 深圳市

34、地方稅務局土地增值稅征管工作規程 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。 遼寧省地方稅務局關于印發遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知.doc 關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)的資金費用的分攤問題 對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)，其發生的資金費用按照下列原則分攤：(一)納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有

35、關費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進行分攤。(二)納稅人發生的其它費用，按單位建筑面積分攤。江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知.doc 按商業用地與住宅用地土地出讓金基準地價（政府定期調整公布）系數分攤價格不同使用年限不同調整規劃商業比例要補交土地出讓金售價不同 各種分攤方法不同會造成清算結果大相徑庭,是最重要的土地增值稅稅收籌劃技術（三）土地征用及拆遷補償費1、稅法規定土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

36、.doc2、實務操作a.取得或編制拆遷補償明細表（統計表）單位的拆遷補償發票、合同、支付憑證個人的拆遷補償協議、身份證號信息、支款憑證b.將以上資料與賬簿、憑證相核對3、難點問題a.發票問題 老項目無發票、事業單位無發票4、關于土地增值稅清算合法有效憑證確認問題(一)根據“187號文”第四條第(一)項規定，房地產開發企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議

37、確定后，可給予扣除：1.能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；2.按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。2002年12月1日以后取得土地使用權的，根據“187號文”第四條第(一)項規定，企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。廣州市地方稅務局關于印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知.doc（四）前期工程費1、稅法規定前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc2、實務處理按明細賬核對扣除憑證（發票）、支付憑證、必要合同3、難點問題平整場地、隱蔽工程等業務的真實性票據

38、的合規性（汽油票、個人收據）（五）建筑安裝工程費1、稅法規定建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc2、實務處理a.取得或編制施工合同付款進度統計表b.取得工程決算書c.以上資料與合同、賬簿、支付憑證相核對3、難點問題a.發票的統計核對（企業核算不規范、統計基礎工作不好）b.甲供材問題（材料發票、建安發票、代扣代繳營業稅票、材料成本重復計算）c.普通住宅與非普通住宅成本分攤問題（何為分開核算、按合同約定分、按決算書分）d.工程值的真實性各項預提(或應付)費用不得扣除。 （六）基礎設施費1、稅法

39、規定基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc2、實務操作a.取得或編制基礎設施費明細表b.取得工程決算書c.以上資料與合同、賬簿、支付憑證相核對3、難點問題a.政府代收費用 對于縣級及縣級以上人民政府要求開發企業在售房時代收的各項費用，如代收費用計入房價中且向購買方一并收取的，應當計入房地產轉讓收入，并開具銷售不動產統一發票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規定不作為加計百分之二十扣除的基數。如代收費用未計入房價、在房價之外單獨收取的，不計入轉讓房地產的收入，按規定不得開具銷售不動產統

40、一發票，也不得計入扣除項目金額。 青地稅發2008100號 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.docb.景觀、綠化、道路等零星工程支出的真實性c.分項、分期開發的成本分攤問題（七）公共配套設施費1、稅法規定 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出 。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體

41、業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 187號文 房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？ 答：根據有關房地產法規，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業主共有，因而其開發建設成本應當計入扣除。若房地產開發企業將公共配套設施對外銷售，其轉讓收入計入非普通住宅轉讓收入，扣除項目按辦法第二十條規定確認。 出具土地增值稅清算結論后，房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為

42、自用，區分情況按辦法第三十四條、第三十七條規定處理。 房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？ 答：房地產開發企業將開發產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。 青地稅函200947號 青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc2、實務操作a.取得或編制公共配套設施明細表b.取得用地規劃許可證、工程規劃許可證c.取得分層分戶測繪表d.取得工

43、程據決算書e.取得不能轉讓或無償移交政府的證明材料f.將以上資料與合同、賬簿、發票、支付憑證相核對3、難點問題a.公共配套設施的產權歸屬問題，如何界定歸屬全體業主b. 利用人防設施改建的地下車庫、車位、倉庫等收入確認問題，成本列支問題 根據中華人民共和國房產暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國印花稅暫行條例及其有關規定，對擁有地下車位產權的單位和個人征收房產稅，對于出售地下車位使用權的，由于其權屬未發生轉移，因而，不應對其征收土地增值稅，應按租賃合同征收印花稅。遼地稅函【2007】104號.doc 房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？ 答：根

44、據房地產相關法律、法規等有關規定，開發項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入。 利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發企業與購房人簽訂車庫、車位一定期限租

45、賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。 青地稅函200947號 青島市地稅局關于印發房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答的通知.doc c.項目間成本分攤問題（八）開發間接費用1、稅法規定開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc2、實務操作a.取得或編制開發間接費明細表（賬）b.逐筆核對支付憑證、支付內容、發票c.調整應屬于開發費用的內容3、報告格式4、難點問題1、嚴格區分應計入開發費用的項目2、開發間接費用中能否列支業務招待費、外

46、地差旅費、咨詢費3、利息應該單獨計算扣除(九)開發費用1、稅法規定 開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則.doc

47、對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財稅字1995048號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知.doc 根據土地增值稅的立法原則，利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。因此，如果人民銀行沒有規定貸款利息的上浮幅度，可按規定扣除。 沈地稅發200865號關于明確土地增值稅有關政策問題的通知.doc2、實務操作a.取得借款合同b.取得或編制利息支付明細表（賬）c.取得利息支付憑證d.將以上資料與賬簿、憑證核對相符e.測算是否超過按商業銀行同類同期貸款利率 f.檢查其他費用票據的合規性3、難點問題a.金融機構的范圍b.集團統借統還的借款

48、利息能否扣除c.如何在項目之間分攤（包括普通住宅與非普通住宅）d.未發生利息，開發費用如何扣除 關于財務費用中利息支出扣除問題：(一)房地產開發企業沒有發生利息費用，即利息支出為零，其他房地產開發費用按實施細則第七條(一)(二)項規定計算的金額之和的5%計算扣除。廣州市地方稅務局關于印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知.doc 房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發生借款利息支出可以扣除嗎？ 答：房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的

49、，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。 對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。 房地產開發企業集團貸款或者核心企業貸款后，將資金統籌安排給集團內部其他企業使用，利息扣除的原則是什么？ 答：企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分

50、攤給集團內部其他成員企業使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。假設:某項目收入10000萬，土地及開發成本7000萬，管理費用、銷售費用1000萬1、無利息支出可以扣除的開發費用=7000萬*5%=350萬2、向其他企業拆解資金10萬，列支支付的付利息1萬。可以扣除的開發費用=7000*10%=700萬（十）稅金1、稅法規定 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 中華人民共和

51、國營業稅暫行條例實施細則.doc 細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務制度的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 財稅字1995048號財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知.doc 第十八條開發企業的房地產開發費用，其財務費用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本辦法第十六條 （一）、（二）項規定計算的金額之

52、和的百分之五計算扣除。 凡不能按轉讓房地產清算項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本辦法第十六條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。 開發企業為建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，屬于房地產項目完工前發生的，按規定計入房地產開發成本并予以扣除；屬于房地產項目完工后發生的，應計入房地產開發費用中的財務費用并按規定予以扣除。青地稅發2008100號 青島市地方稅務局關于印發青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知.doc 房地產開發企業房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規定已經計算繳納了營業稅金及附加，這部分

53、營業稅稅金可否計入扣除？答：這種情況多出現于通知清算的房地產開發項目，雖然繳納的這部分營業稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業稅稅金不得計入本次清算扣除。青地稅發200939號關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知.doc2、實務操作a.取得納稅申報表b.抽查稅金繳款票據c.與收入測算復核申報扣除稅金計算的準確性3.難點問題(十一）加計扣除20%按（土地成本+開發成本）*20%計算是退稅（普通住宅）的唯一解釋

54、第五章 其他疑難問題1、十年以前的項目是否清算，如何清算2、擋光補償能否計入開發成本，在土地增值稅清算時扣除。 3、在開發項目地塊之外的某相鄰建筑、道路、廣場、綠化等影響項目環境，開發公司為了提高項目質量，對這些地塊之外的相鄰建筑進行了改造。 問：其改造費用能否作為項目開發成本，在土地增值稅清算時扣除。4、納稅人并非發票鑒定專家，在不知情的情況下善意取得了假發票計入成本。問：清算時能否參照增值稅的規定，限期糾正，在換取或到稅務機關代開合法發票后，予以扣除？第六章 清算應對策略1.主動與被動有利則主動 無利則被動有利:商業比例小的住宅項目整體利潤低的項目普通住宅多的項目一般會退稅,只有清算才能退

55、稅無利:商業項目商業比例大的住宅項目2.核定與查實核定條件開發企業有下列情形之一的，稅務機關可按規定實行核定征收方式：（1） 依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2） 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3） 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（4） 符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算申報手續，經稅務機關責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；（5） 申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 核定土地增值稅稅額的公式如下： 應納土地增值稅稅額=轉讓房地產收入總額核定征收率 核定征收率按照規定的征收率執行

56、。核定率青島房地產開發項目土地增值稅分類核定征收率明細表.doc3.清算策略建立在測算的基礎上第七章模擬清算的必要性1、自行摸底 (知己知彼百戰百勝)2、為清算準備資料 （正式清算時節省工作）3、積極補救 （票據、會計處理）4、儲備人脈 （為以后做鋪墊）5、多角度考慮問題(防備中介或為回避風險損害企業利益)6、積極籌劃 爭取利益契 稅房地產開發企業城鎮土地使用稅契稅稅收籌劃與案例分析一 契稅的原理(一 ) 契稅的概念 契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。(二 ) 契稅的特點1、屬于財產轉移稅2、由財產承受人納稅(三 ) 契稅的作用1、廣辟財源

57、，增加地方財政收入2、保護合法產權，避免產權糾紛二、征稅對象（一）國有土地使用權出讓（二）土地使用權的轉讓（三）房屋買賣1、以房產抵債或實物交換房屋2、以房產作投資或股權轉讓3、買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅（四）房屋贈與（五）房屋交換1、以土地、房屋權屬作價投資、入股；2、以土地、房屋權屬抵債；3、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；4、以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。（六）承受國有土地使用權支付的土地出讓金三 主要調整承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國稅函2005436號2005國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土

58、地使用權征收契稅的批復.doc對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。 財稅200824號2008財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知.doc： 自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%.首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。 財稅2008137號2008財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知.doc： 國家稅務總局關于企業改制重組若干契

59、稅政策的通知 財稅2008175號2008財政部 國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知.doc： 以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業劃撥用地的，不屬于財稅2008175號文件規定的免稅范圍，對承受方應征收契稅。 國稅發200989號2009國家稅務總局關于企業改制重組契稅政策若干執行問題的通知.doc：四 難點問題分析1.我是軍區干休所的離休干部遺屬，請問我們購買的現住干休所公有住房還需要繳納契稅嗎？2.購新房的同時出售一套住房繳納契稅有無優惠？3.在辦理房屋契稅的過程中，地稅局的評估高于成交價，開具正規發票時，是按成交價開發票，有什么問題嗎？4.以房地產對外進行

60、投資是否涉及契稅問題？5.出讓金減免契稅需全額繳嗎？6.房產所在地是一個區，而公司注冊地在另一個區(即同城不同區)，房產轉讓的契稅在哪個地點繳納？7.自有房產投入本人經營企業可免契稅嗎？8.購房人與被拆遷人或出售已購公有住房人不一致時如何辦理契稅減免稅政策？9.社會力量辦學承受的土地房屋用于教學是否納契稅？10.以項目換土地承受土地使用權是否征收契稅？11.我是一家房地產公司會計，2001政府同意把一塊約400畝海域的土地出讓給我公司填海開發房地產。由于2002年國家出臺文件規定商業用地不能以協議方式出讓，致使我公司在完成海域回填后，不能辦理土地證。政府又按我們投入的成本加上賠償回收，重新招標