1、規劃及土地常識紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。居住區用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。居住區規劃 是在城市總體規劃的基礎上，根據計劃任務和城市現狀條件，進行城市中生活居住用地綜合性

2、設計工作。它涉及使用、衛生、經濟、安全、施工、美觀等幾方面的要求。綜合解決它們之間的矛盾，為居民創造一個適用、經濟、美觀的生活居住用地條件。居住區規劃主要包括的內容有：(1)選擇和確定居住區位置、用地范圍；(2)確定人口和用地規模；(3)按照確定的居住水平標準，選擇住宅類型、層數、組合體戶室比及長度；(4)確定公共建筑項目、規模、數量、用地面積和位置；(5)確定各級道路系統、走向和寬度；(6)對綠地、室外活動場地等進行統一布置；(7)擬定各項經濟指標；(8)擬定詳細的工程規劃方案。居住區規劃應符合使用要求、衛生要求、安全要求、經濟要求、施工要求和美觀要求等。公共服務設施用地 一般稱公建用地是與

3、居住人口規模 相對應配建的，為居民服務和使用的各類 設施的用地，應包括建筑基底占地及其所 屬場院、綠地和配建停車場等。標準房屋應具備條件房屋的全面建成包括：建筑工程、設備安裝工程及內外裝修工程結束，通過竣工驗收；達到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通 (煤氣、天然氣或液化氣)、電話通、道路通、場地平整。日照間距 指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。先解釋兩個名詞建筑間距系數：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數；建筑的長高比：指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數。當單棟塔樓居住建筑在兩側無其他

4、遮擋陽光的建筑（含規劃建筑）時，與其他居住建筑系數不得小于。多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執行：相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表規定的建筑間距系數。相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時，建筑間距的系數不得下于1.2。關于公共建筑的間距塔式建筑遮擋中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫療病房等公共建筑的陽光時，建筑間距由城市規劃行政主管部門確定，但不得小于上述（、）的規定。如果塔式建筑遮擋的是辦公樓、集

5、體宿舍、招待所、旅館等建筑時，建筑間距系數按照上述（、）的規定執行。但下列情況由城市規劃主管部門確定：二層或二層以下的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑；商業、服務業、影劇院、公用設施等建筑；與遮擋陽光的建筑屬于同一單位的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑。土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。國有土地有償使用國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位或個

6、人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。 土地使用權出讓土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 協議出讓土地使用權協議出讓土地使用權是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。 招標出讓土地使用權招標出讓土地使用權，是指在規定的期限內，由符合規定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標，擇優而取。 拍賣出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者土地行政主管部

7、門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。二、房地產及建筑基本常識房地產房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。房地產市場主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途

8、及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。建筑密度在用地范圍內所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。容積率規定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。建筑覆蓋率 建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。 綜合開發率 一個地區在一年內，開發建房竣工量 與建房竣工總量的比率。計算公式為：綜合開發率=開發建房竣工量/城（郊）區建房竣工總量*100%.出房率 （得

9、房率）是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等

10、構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。建筑間距 建筑間距:指建筑平面外輪廓線之間的距離。 面積概念總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內墻面裝

11、修厚度也計入使用面積。 公用面積：商業的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。套內面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。 房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。幾種常見的建筑構造形式構造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。 磚混結構：墻體承重多層： 框架結構：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系 框架結構：通常適用于2

12、0層以下左右的房屋 剪力墻結構：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重高層 筒體結構：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和 穩定作用（國貿大廈） 鋼體結構：用特殊鋼材作為結構支撐(地王、賽格廣場)三、住宅常識低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。多層房屋多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構

13、，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。高層房屋高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨后春

14、筍，越來越多，高層房屋(指15層以上、24層以下的建筑體)因為建筑結構和建筑形態(點狀居多)的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區，高層有它的優勢：對開發商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結構強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業管理不正常，就很令人擔心。超高層房屋是指超過24層的建筑體。超

15、高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金。地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(最充分地發揮景觀資源的作用)。根據國家有關政策對民用建筑高度與層數的設計規定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。“錯層式”住宅 什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層式和復式房屋有一個共同的特征區別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于同一層面

16、，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。 錯層和復式房屋的區別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。躍層式住宅 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用

17、小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。智能化住宅 根據建設部全國住宅小區智能化系統示范工程要求，智能化住宅要達到安全防范、信息管理、信息網絡，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設備、計算機及其網絡系統與建筑技術與藝術有機結合的產物，從而實現住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯系的住宅。智能小區由眾多智能樓宇組成，其旨在通過高

18、度集成的通訊和計算機網絡，把社區的保安、物業、服務及公共設施連接起來，實現智能化和最優化管理，使小區內居民可以小時與社區醫院、學校、超市、娛樂場所等處聯絡。Townhouse 也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。 安居房 安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入

19、分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排到戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。低層、多層、高層住宅比較按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。公寓式住宅 公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房， 包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。復式住宅 復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一

20、般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%-70%。樓板、床、柜，降低了綜合造價。上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。 復式住宅在設計施工和使用上有一些不足：復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，

21、自然采光較差。層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結構。可以預見，這種精巧的復式住宅，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產品。花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一

22、應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 經濟適用房 經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量

23、上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。鋼混結構住宅 鋼混結構住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。但這種結構工藝比較復雜，建筑造價也較高。磚混住宅 磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。

24、作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據強度和穩定性的要求，通過計算來確定的。 在磚混結構中的梁有門窗過梁、圈梁、雨蓬梁、陽臺梁、樓梯梁等，這些梁的長度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構造配筋外，其它都是通過計算設計的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強度，因此圈梁不是承重梁，當圈梁用作過梁時，只在過梁部位按設計配筋，其它部位仍是按構造配筋，有許多把圈梁當作承重梁對待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。框架-剪力墻結構 框架-剪力墻結構也

25、稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平

26、力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現相當大的剪力。框架結構住宅 框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。 框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建

27、筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的住宅建筑模數協調標準中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造

28、的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。住宅的進深 住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據住宅建筑模數協調標準（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上進，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提

29、下，住宅進深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補數的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設施安置，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。 另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置于內天井四周，通過天井來解決采光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。 隨著我國城市人口在不斷增多，土地資源相對不足，而同樣面積的土地，設計大進深的住宅比設計小進深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節約用地的原則，我們不得不選擇大進

30、深住宅來滿足不斷對住宅數量的需求。這實際上是一個住宅面積數量與住宅使用質量的矛盾。在今后一個很長時期，建設大進深住宅仍有必要，并有很大需求市場。至于進深過大出現的采光、通風不足等系列問題，則可通過優化住宅設計和采用相關的技術手冊及設備加以解決。住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據住宅建筑模數協調標準（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我國目前大量建

31、造的磚混住宅，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節約用地。 雖然小開間住宅存在著諸多優點，但也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結構面積相對較大，增加了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適

32、應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 為改變傳統的小開間住宅設計格局，從80年代末期，國家開始了大開間住宅設計的技術攻關，并確定要大力推行開間在5米以上，進深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構造配件規格小，便于工業化生產，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做演進式住宅、空殼式住宅。在我國由于技術、造價、建材質量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很

33、好的發展前景。住宅的套型和戶型 套是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的套型也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。 對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規定。根據1987年7月頒布的城鎮住宅設計規范，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據住宅建筑模數協調標準（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開