1、地產項目管理難點問題破 解 二0二0年六月目錄CONTENTS010203設計類問題應對策略合約采購類問題應對策略現場管理類問題應對策略01設計類問題應對策略 工程視角談設計工程視角下的設計管理重點設計管理提 需 求（甲方特殊要求的做法、既往項目失敗教訓）巧 變 更（自下而上、打造共贏）重 審 圖（設計說明、質量通病、功能缺失）勤 總 結（后評估成果應用、行業知識積累借鑒） 設計圖紙的質量直接決定了簽證、變更的數量和金額，進而影響到現場的進度、質量！因此，一套高水平的施工圖是項目管理順暢，交付完美的先決條件！提 需 求案例講解：1、在非全砼外墻的前提下，若采用外窗企口工藝時，我們應對設計單位提

2、出 哪些需求？2、當新項目需要做CFG現場試樁及靜載試驗時，我們應對設計單位提出哪些 要求？3、當擬采用車庫機電管道綜合支架時，我們應對設計單位提出哪些要求？4、當擬采用車庫頂板結構找坡工藝時，我們應對設計單位提出哪些要求？5、當某個項目需要分兩期開發（間隔一年）、兩次交付時，我們應對設計單 位提出哪些要求？ 建筑地基檢測技術規范、JGJ3402015第6.3.1條 試驗前應對增強體的樁頭進行處理，水泥粉煤灰碎石樁、混凝土樁等強度較高的樁宜在樁頂設置帶水平鋼筋網片的混凝土樁帽或鋼護筒樁帽，加固樁頭前應鑿成平面、混凝土宜提高強度等級和采用早強劑。樁帽高度不宜小于一倍樁的直徑，樁帽下樁頂標高及地基

3、土標高應于設計標高一致。案例剖析圖 1圖 2圖 3圖 4重 審 圖 甲方的審圖重點：技術合規性、功能合理性、既往項目失敗案例、施工便利性及其它特殊需求。 如果甲方將審圖的重點放在錯、漏、碰、缺等方面，那絕對是一種資源浪費、而且對員工個人成長價值較小!案例分析： 某高層住宅項目，抗震設防烈度為7度。設計單位在結構設計總說明中寫到“按一、二、三級抗震等級設計的框架和斜撐構件，其縱向受力普通鋼筋應符合下列要求： 1 鋼筋的抗拉強度實測值與屈服強度實測值的比值不應小于 1. 25; 2 鋼筋的屈服強度實測值與屈服強度標準值的比值不應大 于 1. 30; 3 鋼筋最大拉力下的總伸長率實測值不應小于 9%

4、”。 總包單位在“暫定價轉固定價”時提出部分鋼筋須采用牌號帶E的抗震鋼筋（增加成本），否則用于抗震構件的部分鋼筋的性能檢測難以滿足設計要求。雙方各執一詞、爭執不下！ 如果你作為甲方項目工程經理，請問你將如何客觀、公正的解決此問題？重 審 圖 混凝土結構設計規范、GB500102010（2015年版）第11. 2. 3條的條文說明： 對按一、二、三級抗震等級設計的各類框架構件（包 括斜撐構件），要求縱向受力鋼筋檢驗所得的抗拉強度實測值 （即實測最大強度值）與受拉屈服強度的比值（強屈比）不小于 1. 25 ，目的是使結構某部位出現較大塑性變形或塑性鏡后，鋼 筋在大變形條件下具有必要的強度潛力，保證

5、構件的基本抗震 承載力；要求鋼筋受拉屈服強度實測值與鋼筋的受拉強度標準 值的比值（屈強比）不應大于 1. 3 ，主要是為了保證“強柱弱 梁”、“強剪弱彎”設計要求的效果不致因鋼筋屈服強度離散性 過大而受到干擾；鋼筋最大力下的總伸長率不應小于 9% ，主 要為了保證在抗震大變形條件下，鋼筋具有足夠的塑性變形能力。 現行國家標準鋼筋混凝土用鋼 第 2 部分：熱軋帶肋鋼 筋 GB 1499. 2 中牌號帶“E”的鋼筋符合本條要求。其余鋼筋牌號是否符合本條要求應經試驗確定。重 審 圖 某住宅項目衛生間設計的降板范圍比衛生間面積大（如圖1所示），該設計會導致后期管道安裝、防水施工等一系列問題。假設你作為

6、項目工程經理與公司設計部溝通此問題，希望下發設計變更。設計部同事告訴你“只所以如此設計是因為可以減少一段降板區域的封邊梁、可以節約成本，不同意變更設計圖紙”。 請問你接下來準備如何溝通以達到出具設計變更的目的？臥 室圖 1圖 2審圖技巧：抓說明、找硬傷；重局部、功能先！巧 變 更GB/T50319JGJ298 地產行業在“高周轉”的大時代背景下，大家都很忙！因此如何在不給業務關聯部門增加太多工作量的條件下解決問題，是值得我們共同思考的課題。 人性都是趨利避害的，因此適當給別人一些“功勞”、我們的業務將推進的更為順利。圖 2圖 1勤 總 結 “項目后評估”這一曾經行業巨擘的復盤利器目前已廣泛普及

7、了，但是這個很好的知識沉淀工具究竟對我們新開發的項目起到了多大的幫助？是否讓我們成功規避了交付項目曾經犯過的錯誤？ 假設你作為一個新入職某地產公司的工程經理，你負責的項目尚處于前期規劃設計階段，請問公司會有人主動將兩年前交付項目的后評估資料發給你嗎？圖 1圖 2圖 3小 結 只有不斷學習才是成為一名綜合業務素質優秀的地產從業人員的必由之路。 設計規范、制造規范、施工規范技術領域的這三架馬車是我們必須掌握的技能！02合約采購類問題應對策略請替換文字內容合同需求技術參數 合同需求它是包含了擬招標工程/設備技術要求、時間要求、質量驗收標準等內容的綜合性文件，一般由地產公司項目部/設計部編制、提交給采

8、購部招標用的文件。合同需求在某種程度上解決了采購部員工專業技術能力偏弱的短板，同時也體現了“項目負責制”組織架構的特點。案例分析： 某高層住宅項目組團（共7棟單體樓）擬采用“外墻保溫一體化”工藝，項目部在總包單位合同需求中寫到“外墻混凝土拆模后平整度應達到清水混凝土質量標準”。施工單位采用傳統的木模工藝施工主體結構，當現場主體結構施工完成至7層，拆模后發現平整度較差，后續施工外墻涂料時需做810mm的找平層，造成增加數額較大！施工單位要求開發商追加成本約700萬元，開發商以合同文件中有明確要求拒絕增加成本，雙方爭執不下、前后溝通了近6個月，對現場施工管理造成了很大影響！ 你認為該項目的合同需求

9、中存在缺失了哪些關鍵內容，從而引發了本次甲乙雙方的經濟糾紛？小貼士：在項目管理的相關文件中，能用數據的盡量不要用文字描述，這樣會給合同雙方扯皮埋下隱患。 抹灰砂漿技術規程、JGJ/T2202010中第7.0.18條規定：普通抹灰的表面平整度允許偏差為0+4mm，高級抹灰的表面平整度允許偏差為0+3mm。 清水混凝土應用技術規程、JGJ1692009第11.3.2條規定：普通清水混凝土的表面平整度允許偏差為4mm，飾面清水混凝土的表面平整度允許偏差為3mm。 建筑裝飾裝修工程質量驗收標準、GB502102018第4.2.10條規定：普通抹灰的表面平整度偏差為4mm，高級抹灰的表面平整度偏差為3m

10、m。合同需求技術參數戰略合作單位管理 不論是戰略施工單位、還是材料設備供應單位，都是令甲方工程現場管理人員頭疼的合作方。而且，合作時間越長，管理難度越大。如果碰到合同即將到期、最后一次合作時，項目管理人員簡直要崩潰！根據行業現狀，對于此類單位的管理應注意以下幾點：分供方進場后盡快取得對方公司高層領導的聯系方式。及時了解該單位在全集團范圍內的配合及付款情況。有關項目管理的甲方要求（如：工期、質量等）必須用書面文件、電子郵件等具有法律效力的溝通方式。如果遇到集采合同即將結束、且分供方明確表示以后不會再合作的情況，我們應在現場盡可能為對方提供施工便利條件。加強與集團內其它項目/區域公司同事間的溝通，

11、隨時掌握該合作方在其它項目的動態。6. 當項目實施受阻，實在難以推進時，應及時向公司領導匯報（同時發送電子郵件）。小 結 善待我們的每一個合作方人員，為了生活、大家都不容易！ 日月輪轉、滄海桑田，當我們在結束合作的某一天在街頭偶遇，彼此如果還能坐下來喝杯茶、談談往事，也能算是我們人生的另一種成功！事成于和睦力生于團結03現場管理類問題應對策略現場管理類問題應對策略裂縫圖 3圖 2圖 1現場管理類問題應對策略請各位線上的朋友思考一下： 項目在遇到樓板網狀不規則貫穿裂縫時，我們對裂縫的性質判斷是否科學、準確？我們能取得設計單位關于“裂縫不影響結構安全”的簽字蓋章文件嗎？ 我們的總包單位中有幾家在現

12、場項目部配置了“刻度放大鏡”？甲方項目管理人員中又有多少人以書面文件要求過施工單位做靜載試驗呢？現場管理類問題應對策略 砌井和布管分別由不同的施工班組完成，缺少統一協調指揮，造成現場互相脫節的現象。預控意識！ 設計師不是萬能的！項目部應提出問題的解決辦法，而不是一味的埋怨，是我們干好工程的必由之路。圖 1圖 2現場管理類問題應對策略開發商：TOP30內，總包方：中字頭。圖 1圖 2圖 3圖 4圖 5現場管理類問題應對策略2020.62018.82018年7月北京某項目外墻保溫脫落砸傷人！視頻/c/nd/2018-07-08/doc-ihezpzwt2819421.shtml 高層建筑外墻保溫工程的施工質量目前處于房地產行業質量監管的“盲區”中，因此建筑交付使用后外墻保溫工程出現質量問題頻發也就不足為奇了。 施工單位質檢員、監理單位的專業監理工程師、第三方工程評估單位、甲方的土建專業工程師，大家