1、寫字樓行業研討報告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次討論稿2022年7月18日此報告僅供客戶內部運用。未經遠卓管理顧問公司書面答應，其他機構不得擅自傳閱、援用或復制。全國寫字樓行業整體看法綜述外部影響要素企業行為C績效方式P行業構造S1990年之后，寫字樓逐漸市場化，呈現動搖式上升的開展態勢2002年開場，為彌補1998年到2000年所留下的供需缺口，市場供應急劇添加，同時需求也受各種要素影響調動起來2002年以來，寫字樓投資以平均每年接近30的速度添加，2005年全國寫字樓投資完成額為737億人民幣，占房地產總投資額的5左右，并且這一比例在近幾年比較穩定短期內迸發式增長即將終

2、了，長期來看那，受宏觀經濟向好的影響，未來市場的開展前景看好。但也會出現階段性供需關系不平衡的情況寫字樓規劃具有很強區域性，目前集中于三大經濟區的中心城市，未來三大經濟區、七大城市帶的中心城市是寫字樓開發的主要地點選擇市場集中度低，無論是開發還是持有運營，都沒有絕對領先的企業投資主體呈現多元化：國有和集體企業，專業開發商、業外資本和外資產業方式過去受資金情況的影響，為快速回籠資金以開發后出賣為主，未來城市土地更為稀缺，一部分實力雄厚的公司目前正在向“開發持有運營的方式轉變，這種方式的獲利較為穩定和豐厚，同時風險程度也較低，這一方式將成為主導方式持有黃金地段的高質量寫字樓可獲得穩定豐厚的收益和較

3、小的風險，是持有運營目的的首選寫字樓開發的關鍵勝利要素：區位選擇、準確定位、自有資金和融資才干、工程建立才干等寫字樓持有運營的關鍵勝利要素：區位選擇、準確定位、運營管理才干、物業本身的質量和籠統寫字樓開發環節獲利性較高，可在20以上，屬工程性短期報答持有運營具有長期獲利才干，年報答率可達8以上，甚至更高，投資回收期為810年與資金構造有關地產增值可帶來潛在收益區域經濟開展、產業構造、商務環境、企業開展是寫字樓的直接驅動要素寫字樓市場受政策影響程度非常大2主要資料來源清單資料名稱資料來源時間20052006年中國商業地產分析及投資咨詢報告萬瑞咨詢2005年9月寫字樓和住宅市場概況高力國際2006

4、年7月2006北京寫字樓市場需求分析報告新地產2006年第7期 全國房地產統計年鑒國家統計局20002005年北京市統計年鑒北京市統計局20002005年中國房產信息北京市場活力不減戴德梁行2005年第8期中國地產研究2005年第三季度中原地產2005年10月制約行業發展的幕后之手房地產周期楊紅旭2006年5月2005年北京寫字樓市場回顧及2006年市場展望北京房地產網2006年2月3外部環境分析方法論外部環境分析構造產業鏈及行業全景圖產品構造、分類及特點闡明外部影響要素闡明行業的開展歷史行業的市場規模行業未來的開展趨勢，增長速度行業的市場集中度業務的主要競爭對手行業的KSF總結行業獲利空間現

5、狀行業獲利空間未來趨勢背景闡明市場空間獲利空間競爭格局4分析背景闡明業務現狀華融是以商業物業片區開發為主體的公司，歷史上以“金融街片區寫字樓群為中心的商務地產開發獲得了宏大的勝利，不僅積累了豐厚的收益，也建立了領先的市場領先優勢及豐富的寫字樓開發、租售閱歷從未來開展角度看，華融系統在京寫字樓開發工程貯藏缺乏，可持有運營的寫字樓工程數量不多，經過金融街控股初步實現了跨地域擴張本章目的寫字樓開發銷售、持有運營是公司具有中心競爭優勢的業務之一，面對未來開展，需求分析審視以下關鍵議題：從產業鏈角度分析寫字樓價值鏈各環節目前的情況和未來趨勢進展分析，發現市場競爭獲利的關鍵點經過對全國、北京和金融街地域的

6、寫字樓開展情況和趨勢進展研討，對中長期價值進展判別，對未來的寫字樓開展方式和跨區域開展提出建議針對開發和持有運營兩種方式的優點、難點和需求具備什么條件進展研討，從而判別華融在才干具備方面的問題，并提出如何平衡，如何獲取和培育這些才干的建議，并且對寫字樓持有的目的選擇提供選擇根據對于所持有運營的金融街區域的寫字樓，如何進一步深度發掘潛在的贏利方式和提供增值效力的時機5分析背景闡明分析方法全面審視全國，分析全國寫字樓市場的整體開展特點詳細分析北京寫字樓市場的開展情況和競爭環境分析成果管理工具與其他報告的關系目前中國寫字樓行業開展情況、趨勢及特點行業整體構造及行業開展的關鍵驅動要素，總體市場規模、變

7、化趨勢行業整體的競爭格局，包括市場集中度、行業關鍵勝利要素的總結行業內一些標桿企業戰略舉措進展總結分析，發現其業務調整的動因、主要措施行業短期及未來獲利空間的總結分析產業鏈分析財務分析相關性分析對標分析本報告屬于華融及金融街控股戰略咨詢行業分析的一個組成部分，為公司業務組合及業務單元競爭戰略提供根底性數據分析6從寫字樓產業鏈看，華融未來能夠會涉及一切環節華融所在位置客戶一級土地開發商寫字樓開發商規劃設計單位中介效力公司機構/個人投資者物業管理公司運營商建筑施工單位政府主管機構產業價值鏈市場參與者客戶地產開發寫字樓開發銷售持有/運營物業管理7寫字樓可按硬件和軟件兩方面的規范分為假設干等級頂級寫字

8、樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓樓宇外觀設計、內外公共裝修規范能否具有超前性能否到達寫字樓程度設備設備如電梯等候時間中央空調管式數量停車位數量配套效力設備電力負荷、綠化、夜間照明等軟件方面能否到達星級酒店規范硬件方面位于主要商務區的中心區極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質量的內外裝修靈敏的平面規劃和高運用率70%較大的層面積25003000平方米寬闊的大堂和走廊高效中央空調系統，四控制空調，功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預留擴展空間，順應技術變化隨時擴展電梯系統良好，客貨梯分別充足停車位，個/250平方米現代化的效力配套設備國際知名物業管理公司管理知名專業房地產開發商開發國外知名公司的租戶

9、組合普通建筑面積不少于50000平方米評價細那么仲量聯行資料來源：仲量聯行；遠卓分析8目錄全國寫字樓整體開展現狀及特點北京寫字樓開展現狀與趨勢9寫字樓行業受多種要素變化和機遇的影響較為明顯，而宏觀要素是其根本的推進力量宏觀影響要素多種變化和機遇寫字樓行業產業構造變化：以高科技、信息、網絡、知識和效力為重要構成部分和主要增長動力的新經濟開展迅速國際化趨勢和與跨國公司海外開展戰略的調整一些經濟興隆、人口規模大的城市中心出現了企業集聚的商務區，寫字樓開展時機較多奧運會、世博會等國際活動帶來的開展契機經濟影響要素中國經濟近年來繼續堅持9以上的增長速度2004年我國人均GDP達1000美圓以上，進入大開

10、展階段中國參與WTO后，對外經濟日漸活潑政策要素1998年國務院出臺相關政策限制樓堂館所的盲目開發2001年開場，政策控制放松2004年開場的宏觀調控又收緊了政策寫字樓市場開展不平衡，在多數地域處于起步階段，在北京、上海等少數城市的開展程度較高寫字樓受行業開展、企業開展、及城市規劃等多種要素影響，有特殊的開展特點10我國經濟繼續高速穩定的開展刺激了寫字樓市場的活潑資料來源：國家統計局；遠卓分析19972005年GDP總值及增長率單位：億元寫字樓需求寫字樓作為商務活動的載體，企業規模、類型和業績的變化產生了宏大的需求產業構造開展變化，尤其是第三產業的比重提升有效添加了對寫字樓的需求新型高端效力業

11、帶來的需求，如金融、保險、互聯網等高投資收益所吸引的的投資需求寫字樓供應經濟的向好調動了房地產商和各類資金投資寫字樓的積極性原有辦公樓多是功能落后和陳舊，不能滿足現代商務辦公的需求城市規劃方面，寫字樓作為帶動經濟開展的載體被優先開展，土地和資金向寫字樓開發傾斜中國經濟近年來繼續堅持9以上的增長速度2004年我國人均GDP達1000美圓以上，進入大開展階段中國參與WTO后，對外經濟日漸活潑11宏觀調控政策對寫字樓行業的影響非常大，例如：2002年開場的迸發性增長，很大程度上是受前幾年受政策影響的投資缺乏所致19982005年全國房地產與寫字樓投資完成額增速關鍵發現1998年開場執行的要求黨政機關

12、和國企原那么上制止三年內新建及購置辦公樓的政策，呵斥1999和2000年延續2年寫字樓投資負增長2002年開場，辦公樓投資壓制之后開場迸發式增長，2003年增速更是到達了34的高點2004年下半年受國家宏觀調控政策影響，投資增速再次減緩資料來源：國家統計局；遠卓分析受政策影響等要素影響，投資缺乏12產業構造也在不斷調整之中，其中第三產業的良好開展是寫字樓孕育和開展的最有力的推進要素城市的第三產業比重越高，這個城市寫字樓的數量就會越多第三產業規模的開展刺激了對寫字樓的需求高科技、信息、網絡、知識等效力業旅游、會展、文娛、傳媒 金融、保險、地產、 廣告、各類事務所我國經濟中，第三產業所占比重正穩定

13、提升全國各級產業開展趨勢資料來源：國家統計局；遠卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三產業就業人數單位：億假設以每年增長4%，人均辦公面積7平方米計算，每年需新增辦公面積6400萬平方米，其中50%為新建的話，開發量為3200萬平方米北京目前每年新增供應200300萬平方米，存量為1000萬平方米左右13東部地域的企業數量宏大，是主要的寫字樓需求來源20012004全國法人單位數量變化單位：萬個490.7 516.9 資料來源：國家統計局；遠卓分析東部和西部的法人單位數量在不斷添加，中部的在減少東部單位數量占全國總數量的56，是寫字樓需求主要區域14由于

14、經濟開展、政策要素，寫字樓市場在2001年前后出現了嚴重的供需構造失衡中國經濟高速增長，兌現對WTO所做的承諾，許多領域的外資企業積極進入中國并且在大中城市進展布點國內企業高速開展，規模實力顯著擴張：近幾年，各類企業平均擴展辦公面積是30%，有的甚至到達了50新型經濟迅速開展，城市的產業構造中第三產業的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數量較少，設備和效力落后，大量集中于過時、低端寫字樓和辦公用房1998年國務院出臺相關政策限制樓堂館所的盲目開發，呵斥延續3年寫字樓供應投資缺乏，1999、2000年全國寫字樓投資負增長供應缺乏供應需求表示圖資料來源：遠卓分析15受五大要素推進，寫字樓

15、從企業自用辦公用房轉變為獨立的消費要素，市場化趨勢明顯追求籠統、質量，表達企業實力商務活動中心辦公、會議等相關設備交通便利及其他配套專業的物業效力專業化寫字樓市場企業規模生長企業規模擴張，總部管理人員增多，管理設備更加專業、復雜商務活動頻繁全球經濟一體化促進商務活動的頻繁，需求專業化環境及配套設備條件投資需求房地產產品的保值和增值功能吸引海外基金、國內機構以及個人投資者進入產業構造和規模受城市經濟開展的規律影響，第三產業所占城市的一切產業的比重正逐年增大新型效力業產生第三產業中的新型高端效力業，特別是金融、保險、互聯網、文化教育等行業高速開展，規模不斷擴展資料來源：遠卓分析16近5年來，寫字樓

16、投資規模繼續高速增長，占房地產總體投資規模的比例穩定在5左右億元19972005年全國寫字樓投資完成額情況2001年至今，雖然寫字樓行業每年的投資額在快速提升CAGR為24.4，但目前整體規模不大，2005年為737億人民幣，約占房地產總投資額的5左右20012005年，寫字樓投資額占房地產業總體投資規模的比例比較穩定關鍵發現CAGR=24.4%資料來源：國家統計局；遠卓分析17未來宏觀經濟的向好，將會在產業、行業及企業等層面繼續產生有利于寫字樓開展的動力，寫字樓繼續向上的開展趨勢不會改動宏觀經濟長期向好，而且中國經濟開展的勢頭不會改動城市化進程加快，城市人口聚集，商務區的開展加快產業構造和規

17、模行業構造和規模企業規模寫字樓行業長期向上開展的態勢不會改動市場規模會隨房地產整體規模的擴展而擴展開展速度依然很高，供需兩方面都有快速添加的趨勢整體上，供應略大于需求，尤其是在一些高端城市的高檔次寫字樓開發方面，迸發式增長階段即將終了長期短期資料來源：遠卓分析18在寫字樓開發和持有運營兩方面，地域和地點選擇、精細化運作和品牌是未來開展的關鍵需求的不確定呈現動搖性客戶構造的變化消費方式的變化租用與購買VS.供應的不確定性城市適宜商務開展用地的稀缺各類投資的不確定持有運營地域、地點選擇：以三大經濟區域的中心城市開展為主，可適當向周邊的大城市開展地段盡量選擇在城市中心比較成熟的商務區運營由粗放式向精

18、細化開展注重品牌的培育未來的趨勢開發地域與地點選擇：三大經濟圈中心城市的黃金地段商務經濟興隆城市第三產業構造比例高區域輻射才干專業化管理，精細化運作，發掘物業增值的潛力物業類型：客戶群體穩定的高檔物業注重品牌的培育資料來源：遠卓分析19寫字樓的開展很大程度上與城市的開展定位及經濟開展特點有關，目前寫字樓的規劃比較集中于區域經濟中心城市寫字樓開展程度主要與城市的開展定位及經濟開展特點有關：城市的定位城市經濟開展程度商務環境城市產業規劃經濟的外向性寫字樓市場興隆的城市往往都是一些經濟中心城市北京上海廣州深圳資料來源：遠卓分析20長期來看，未來寫字樓市場將集聚在三大城市群、七大城市帶及假設干中心城市

19、中國城市化空間規劃三大城市群：京津環渤海城市群、長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型經濟為主，制造業和效力業興隆，具備強大的輻射作用七大城市帶是：沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經濟增長潛力較大，第一、第二產業為主，第三產業較弱中心城市是：以省會城市和具有優勢的特征地級市為主的區域中心城市地域經濟開展的排頭兵該規劃將包容：全國人口的50，高素質人才的75可發明85的GDP，全國工業總產值的90外貿進出口總量95未來20年，有2/3財富向珠三角、長三角和京津環渤海三大城市群集聚資料來源：；遠卓分析21城市現

20、代化開展為寫字樓帶來區域市場的時機中國社會現代化進程2003年呈現很大的不平衡性：進入第二次社會現代化階段的城市僅香港、澳門、臺灣、北京4個城市，且都處于起步期，其中內地城市僅北京一個。北京進入了以知識經濟、創新、金融現代效力業為中心產業的階段少部分城市和地域處在第一階段成熟期或向第二階段的過渡期，如上海經濟中心產業仍以汽車產業為主絕大部分省份處在第一次社會現代化的開展期，部分省份處在第一次社會現代化的起步期隨著經濟高速開展，國內大部分省份和地域將進入產業晉級，進而構成不同的產業構造，并引起房地產物業的消費需求構造變動資料來源：遠卓知識庫22伴隨著城市的開展，商務區會因寫字樓的聚集而逐漸構成和

21、穩定，而處于這兩個階段的城市最適宜寫字樓的開展城市發展的五個階段演變描述人口數量人均GDP早期的辦公樓開始出現50萬以下500美元以下城市往外發展，中心商業區萌芽，辦公樓與商業一體化50萬200萬500美元城市功能開始分化，少量高檔寫字樓出現200萬500萬1000美元3000美元商務區脫離商業區發展，城市新型經濟快速發展，寫字樓快速發展500-1000萬3000美元5000美元商務區離散聚集，寫字樓穩定發展1000萬以上5000美元以上城市開展的五個階段資料來源：中廣網，國家統計局居住工業商業中心商業區萌芽混合居住區中心商業區居住區副城心近郊工業區郊區工業區郊區居住區IIIIIIIVVI23

22、在競爭格局方面，無論是寫字樓開發還是持有運營，市場都呈現高度的分散化，沒有領先企業，競爭方式也比較初級寫字樓開發寫字樓持有運營市場集中度主要競爭對手競爭方式高度分散主要以單體工程開發為主寫字樓的片區開發較少開發企業主體多元化：企業自建、房地產開發商、外資和業外資本沒有領先的寫字樓開發企業主要表達在對土地的競爭其次表達在謀劃、定位以及建立才干的競爭高度分散以單體工程持有運營為主普遍缺乏規模持有運營的投資主體多元化：大型國企和民企以自用為主，兼顧獲取投資收益房地產開發商中沒有以持有運營為主業的專業企業外資及機構投資者參與度加深，但規模較小主要是區位的競爭運營才干的競爭物業本身質量、籠統的競爭資料來

23、源：遠卓分析24區位的選擇和準確定位是寫字樓開發和持有運營共同的關鍵勝利要素，從風險程度來看，持有運營比開發的風險程度低寫字樓開發持有/運營關鍵勝利要素風險程度較高，受政策風險影響很大較低，主要受市場風險影響區位的選擇準確定位工程建立才干本錢控制本身的資金實力或融資才干區位的選擇準確定位企業本身的資金實力運營和物業管理才干，深挖增值效力的潛力物業籠統資料來源：遠卓分析25我國的房地產行業處于從粗放運營到精細運營的轉變期- 行業成熟度與房地產商商業方式演化表示圖 -高利潤階段高風險/高報答產品創新中等利潤階段適中風險/適中報答資本優勢/規模優勢微利階段低風險/低報答規模優勢經濟特征需求特征房地產

24、開發/產品型房地產投資/資本運作型房地產效力/效力型時間市場成熟度中國大陸房地產商香港房地產商興隆國家房地產商賣方市場對新增住房需求快速膨脹平衡市場對新增住房需求穩定增長買方市場以提升住房質量的需求為主資料來源：遠卓知識庫26土地的稀缺、市場競爭加劇等要素，促使運營方式由開發后出賣向開發后持有運營轉變投資開發出賣投資持有/運營開發風險過大開發環節接受宏大的政策風險，開發出賣方式所承當的風險過于集中土地的稀缺性優質適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場競爭加劇一些城市的寫字樓市場曾經由賣方市場轉變為買方市場市場行情新增供應量的加大導致售價逐漸下滑，而租金卻可以堅持較高的程度，并不斷上漲未來能夠會出現

25、專業化、品牌化的物業持有運營企業資料來源：遠卓分析27由于持有運營方式具有良好和穩定的收益、風險較低等優點，一部分實力雄厚的企業正跨進這一領域優點難點資金回籠快符合中國大多數企業資源現狀開發多個工程時，可滾動開發，減輕資金壓力長期穩定的報答，可以有效平滑企業現金流，而且風險相對較低為未來經過資產證券化融資打下根底除長期報答外，有提供深度增值效力而獲利的空間土地獲取日益困難由于現金流不穩定，對財務的影響較大受階段時間內市場行情的影響較大繼續獲利才干不強資金占用量大，短期內資金壓力大變現性差需求擁有或聘請專業的管理才干投資開發出賣投資持有/運營開發金融除可獲得持有運營方式的益處外，還可處理最大的資

26、金流動性問題，利用金融工具提高資本的流動性可以有才干支持開發和收買業務，從而更快的開展假設進展金融運作需求非常強的金融資本運作才干需求成熟的金融市場和政策環境配合資料來源：遠卓分析28但持有物業會占用大量的流動資金，目前國內企業正努力經過資本市場的運作，獲取流動資金資本市場物業持有運營的房地產企業￥物業持有運營的房地產企業物業持有運營的房地產企業發行REITs發行債券越秀REITs已在香港上市北辰方案將旗下價值30 億元的投資物業組成REITs 海外上市萬達方案將旗下的零售物業組成REITs海外上市國貿發行總額為10年期10億元的債券，所籌資金全部用于國貿三期工程金融街成國內首家發行短期融資債

27、券的上市房企資料來源：搜房網；遠卓分析29相對于國內企業積極改動運營方式的情況，國際資本也正加快投資中國的寫字樓物業穩定良好的出租運營收益地產和物業增值潛力宏大人民幣升值所獲收益123投資于中國寫字樓的年投資報答率要高于國外成熟的市場，在北京等大城市普通能到達10以上從2005年7月開場，人民幣曾經累計升值超越3人民幣目前仍被以為具有很大的升值空間海外基金普通選擇的目的均為城市中心區域、質量優秀、周邊商務氣氛比較成熟的物業，具有宏大的增值空間國際資本的投資收買方式主要有兩種：在建工程轉讓，代表工程是年初麥格理收買新茂大廈收買現成物業，代表工程是高盛收買百騰大廈The EVERYCO Corp數

28、據來源：高力國際；遠卓分析302005年，海外房地產投資基金頻頻在國內收買物業，目的主要是寫字樓資料來源：申銀萬國證券2005海外房地產投資基金的物業投資海外基金在整體購買物業時較傾向于寫字樓、商業和高檔公寓31未來的寫字樓物業管理公司將會更加專業化、品牌化，并經過提供深度增值效力獲取更大的收益寫字樓物業管理獲利表現好少數高端國際企業寫字樓工程處在優勢位置國內專業化才干正在構成增值效力獲利潛力宏大全國性物業管理企業將產生物業管理衍生出深度增值的空間較大，開展趨勢明顯長期短期運營管理物業出租管理設備管理保安及消防投資管理代理投資咨詢效力物業選址物業開發建議融資效力資料來源：遠卓分析32黃金地帶的

29、物業收益性良好并且比較穩定，吸引力凸現北京嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心光華路，CBD中心區南京西路，南京路商業區人民南路，羅湖區商圈自建成以來，出租率不斷堅持在90以上租金也在當地處于最高的檔次以嘉里建立為例香港嘉里建立公司選擇持有物業的規范概略：黃金地段的高質量物業數據來源：搜房網；遠卓分析33目前開發和持有運營的獲利程度均比較高開發出賣未來趨勢很高，普通的工程獲利可到達20以上依然會維持較高的程度，但存在較大不確定性：客戶的購買需求會因消費習慣、消費才干、客戶構造因多種要素的變化而出現動搖土地的獲取本錢會因競爭加劇而提高較高，年平均報答率普通可到達8Y以上，差別較大與資金構造、物業質量

30、、區域市場行情有關回收期大約為810年并未包括地產升值的潛在收益以北京、上海等一線大城市為例，隨著市場趨于成熟，年報答率將會緩慢降低，估計到2020年可降低到810的程度，是參考國際目前的一些數據：歐美國家：46東南亞地域的興隆城市和我國香港和臺灣地域：810開發持有運營資料來源：搜房網；遠卓分析目前獲利程度34開發后出賣的收益情況投資開發出賣假設條件北京CBD地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積開發期為3年，假設第三年年初有預售收入，第三年年底建成后全部售出本錢：10000元/平方米含土地本錢、建安本錢、各項前期費用、除所得稅外的各項稅費資金運用比例：自有資金30，銀行貸款

31、40 3年期6，預售收入30售價：20000元/平方米可出賣面積比例：90不思索商業、停車場等出賣面積，一致計入可出賣面積收益情況35持有運營的租金收益情況樂觀投資持有/運營開發假設條件北京CBD地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積一次性購買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價：18000元/平方米整購談判才干強，可按9折計算凈租面積比例：80租金價錢：$40/平方米月￥320空置率：10，長期穩定不單計商業、停車場等收入營業本錢指招商、廣告、人工費用等，以年租金收入的5計算折現率：6收益情況36持有運營的租金收益情況悲觀投資持有/運營開發假設條件北京CB

32、D地域的甲級寫字樓，面積10萬平方米，含一切地上地下面積一次性購買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價：20000元/平方米凈租面積比例：80租金價錢：$35/平方米月￥280空置率：15，長期穩定不單計商業、停車場等收入營業本錢指招商、廣告、人工費用等，以年租金收入的5計算折現率：6收益情況37未來我國寫字樓市場特點總結開發持有經營物業管理短期高端城市、高端寫字樓開發爆發式增長階段將會結束，由于慣性，可能會形成階段性的過剩黃金地帶物業的持有經營吸引力凸現個別城市執行的商住樓禁止政策將增大低端寫字樓的需求寫字樓物業管理獲利表現好少數高端國際企業寫字樓項目具有優勢國內專業化能

33、力正在形成長期全國三大城市群、七條城市帶孕育梯次機會，為跨地域發展帶來可能出現寫字樓專業開發企業在國內金融環境下，企業利用金融工具將促進持有物業的企業規模成長出現專業的寫字樓物業持有企業增值服務獲利潛力巨大全國性物業管理企業將逐步產生新型物業管理模式逐步成熟（如上海金茂物業管理有限公司提供綜合性專業物業服務，包括物業代理及管理、設施管理、保安及消防等）38目錄全國寫字樓整體開展現狀及特點北京寫字樓開展現狀與趨勢39北京寫字樓市場觀念綜述開展歷程北京寫字樓市場開展呈動搖式上升態勢近幾年，受多方面利好要素影響，北京寫字樓市場開展迅速，并且在全國處于領先位置市場表現及趨勢短期內寫字樓供應特點仍為集中

34、放量，市場的吸納才干上升較慢，供求關系的不平衡導致租金下滑長期來看，市場將在2021年之后到達供需平衡，將會進入平穩開展的階段區域分析及預測北京寫字樓空間規劃呈現集中分散式的特點，CBD、金融街、中關村是最大的三個區域三大區域中，CBD和金融街的未來最為看好：CBD租金程度最高，未來仍有可供開發的土地；金融街的空置率最低，租金程度較高，而且根本已開發完成，適宜持有運營40受世界經濟變化和供需構造影響，北京寫字樓市場一直在處于動搖之中19932000200120022021-2021受1999開場的宏觀控制影響，寫字樓供應量不大，市場供不應求，租金繼續上漲由于市場行情看好，2000年也成為幾年來

35、寫字樓投資量較大的一年隨著網絡經濟泡沫不斷破裂，網絡公司對于寫字樓的需求難有大規模的擴張，加上911導致美國經濟下滑，2001年甲級寫字樓市場處于低潮19951993至1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓工程發明了北京房地產開發歷史上的奇觀 19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯廣場、華普大廈等眾多大體量優質寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應量遠遠超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉機點1996年，寫字樓租售價明顯反轉1995-1999年 隨著峻工量大增(近100萬平米的供應量)，北京寫字樓市場市場租金及售價下調，空置率上升，整體

36、處在繼續低迷的形狀中 隨著北京申奧勝利和中國參與WTO，北京作為我國的政治、文化、經濟中心，2002年寫字樓市場進入一個上升而且動搖的開展趨勢2003年SARS的迸發給本曾經較弱的北京寫字樓市場雪上加霜2004年后出現大量的寫字樓供應奧運會前對開發的限制會導致寫字樓的需求放大到極高點，這種影響將繼續到2021年2021年之后寫字樓供應斷檔，市場存量將逐漸被吸納注：本曲線為表示圖20052005年的北京寫字樓市場是近五年來放量最大的一年，尤其是CBD和中關村區域高端寫字樓的集中放量，租金價錢有所下降資料來源：遠卓知識庫41從2002年開場，北京的寫字樓市場整體表現出較快增長北京寫字樓整體市場變化

37、情況萬平米0%5%10%15%20%25%集中放量階段空置率43資料來源：高力國際；遠卓分析從2004年開場供應集中放量，導致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關系又有所變化，空置率在2005年下半年開場回落新增供應量宏大，同時市場需求也非常強勁，市場整體表現出階段性動搖的特點42在供應方面，新增供應集中放量，而且主要是甲級寫字樓，未來兩年依然會堅持高增長態勢單位：萬平方米受政策和寫字樓市場預期等要素的影響，供應表達出階段性集中供應的特點2004年，甲級寫字樓開場集中放量，并且未來2年依然過于集中，有短期階段性供應過量的能夠2000-2005年北京辦公樓年度累計開工面積北京市2006-2021

38、年在建在售寫字樓工程供應資料來源：北京統計局、戴德梁行，遠卓分析表示未確定詳細進入市場的時間單位：萬平方米未來3年有超越400萬平方米的供應2006年6月份以后城區將不會再有新的大型公建工程開工，大部分工程都會趕在2021年之前完工奧運政策性要素43北京市多年來經濟的高速生長和第三產業比重的添加有效刺激了寫字樓的需求億元20012005年北京GDP及增長率北京市三產構造變化趨勢圖北京經濟高速增長，企業數量的增長和營業面積的擴展產生了大量的寫字樓需求參與WTO和申奧勝利等利好，使世界500強的外企加快了進入中國的步伐，而北京作為首選的總部所在地之一，高檔寫字樓的需求也隨之大量添加資料來源：北京市

39、統計局；遠卓分析第三產業比重日益加大，2005年底已接近70，金融、電信等行業對寫字樓的需求非?？捎^多種效力性行業的企業也快速開展，律師、會計師事務所、旅游公司等對寫字樓的需求大量添加44在客戶和消費構造方面，中資企業機構是甲級寫字樓的購買主力，而外資企業那么是租賃的主力位置中資企業外資企業高科技企業需求量出現回落，而傳統行業，如電信、金融行業重新成為寫字樓購買的主力大型國企用于總部辦公樓晉級的需求非常劇烈，整棟購買寫字樓的案例時有發生全國性的企業紛紛在北京設立總部，需求較大部委機構購置寫字樓的面積多在1萬到2萬平方米之間，由于97年國家規定部委機關三年內制止購買辦公樓，因此在過去的幾年內，需

40、求市場也存在迸發增長隨著國家在某些行業國退民進，有實力的民營企業不斷涌現，對寫字樓的需求也較大受世界經濟影響受中國經濟影響外資企業在甲級寫字樓租賃市場上占主力隨著中國參與世貿以及本國經濟的復蘇，國外公司對位于中央商務區的高檔寫字樓的需求直線上升外資機構用于投資的寫字樓整購行為頻頻出現，反響了外資看好對中國寫字樓市場的投資資料來源：遠卓分析45受供需關系和甲級寫字樓大量入市等要素的影響，從2003年下半年開場，整體市場租金價錢呈動搖式緩慢下滑態勢由于新建的寫字樓大量供應并且具有一定的技術優勢，對原有寫字樓市場的價錢呵斥了一定的沖擊，致使整體價錢趨低對原有的頂級和高質量寫字樓的影響非常有限高檔工程

41、的供應，雖然會在短期內沖擊區域市場，但從長久來看會促進區域市場的成熟和開展4.3%美金/建筑平米/月從總體趨勢來看，北京市寫字樓的租金程度還是處在一個下滑的趨勢，隨著供應量的進一步增大，估計調整趨勢將繼續，調整幅度要依世界及中國經濟的走勢情況而定資料來源：高力國際；遠卓分析46受歷史緣由和政策影響，短期內寫字樓“迸發式增長階段即將終了，長期來看，供求兩方面的增速均會放緩對寫字樓市場的影響需求方面：供應方面：客戶構造將會發生變化，中小企業客戶的比例將會上升，將會添加對中低端寫字樓的需求高等級寫字樓的購買需求將會減少，低檔寫字樓的需求將會添加供應量增速將會放緩部分區域高檔次的寫字樓能夠會出現過剩資

42、料來源：高力國際；遠卓分析從2002年開場的寫字樓供應高速增長，很大程度上受歷史上高端城市和高端寫字樓嚴重欠缺所致這一階段將會迅速完成，到2007年底，總供應量將到達1500萬平方米，能夠會出現階段性和區域性構造過剩影響供應的要素大型國企為總部辦公樓更新換代而進展的整購行為在未來趨于減少新發布的“171號文件將會對外資購買國內寫字樓的行為進展規范和限制2006年6月19日，北京市工商局出臺政策制止企業利用民宅作為辦公場所影響需求的要素47雖然甲級寫字樓在過去幾年和未來的兩年中集中放量，但在奧運會后的三年中，由于供應斷檔，存量將被市場消化，供需可根本平衡頂級及甲級寫字樓新增供需趨勢萬平方米45%

43、5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各級別寫字樓存量構造2006年6月在未來的兩年內，大約還會有400萬平方米的新增供應，而這些大部分是甲級寫字樓，未來兩年的甲級寫字樓租金將會下調由于2021年奧運會對在建工程的限制，而寫字樓的開發周期普通為3年，故2021年后的三年內，新增甲級寫字樓斷檔2021年之后，將有能夠出現北京甲級寫字樓供需平衡單位：萬平方米資料來源：高力國際；遠卓分析48亞奧商圈地域分布上，構成了“3X的多中心商務格局，CBD、金融街和中關村規模最大，亞奧、燕莎、東二環等商圈逐漸構成并開展迅速燕莎商圈東二環商圈東長安街商圈金融街中關村CBD資料來源：遠卓分

44、析49三大區域分別有特定的客戶群體，市場表現不盡一樣，未來的開展趨勢也不一樣客戶構成特點外企聚集，世界500強有1/3都已入駐CBD接近使館區，具有傳統的商務優勢金融、電信、新聞媒體等產業仍有較多的土地可供開發 2021年之前集中添加供應量金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機構總部及電信行業入駐證券、保險、電信等行業陸續向外資開放，需求上升空間較大2021年之前仍有部分新增供應量根本無可開發土地資料來源：戴德梁行，遠卓分析CBD金融街研發機構或大型跨國公司研發部門進駐高科技開展需求配套產業，銀行、擔保公司、風險投資等企業需求比例會上升目前存量最大，市場供大于求，租金和售價最低中關村未

45、來趨勢市場表現租金及售價最高空置率較低可開發土地數量較少空置率最低，租售情況良好租金及售價較高50在存量分布方面，三大區域居于前列，其中CBD和金融街在未來兩年仍會有較大的新增量各區域存量及分布萬平方米2518151191075注：截至到2006年3月萬平方米2006、2007年的潛在供應量按地域分CBD、金融街、中關村三大區域將占到總量的60以上此外，還有以朝陽門為中心的東二環商務帶、燕莎商圈和亞運村商圈也將會有部分增長資料來源：戴德梁行；遠卓分析51從目前市場價錢來看，三大區域中，金融街與CBD價錢相對較高，中關村那么處于較低的程度美圓/平方米/月CBD：客戶需求穩定，區域供應量不會很大，

46、租金會堅持穩定甚至略有上調金融街：大客戶需求穩定，市場供需比較穩定，租金繼續堅持穩定中關村：未來新增供應的量較小，商住樓制止辦公等政策的實施對寫字樓需求產生明顯影響，租金還有小幅上升的趨勢短期預測重點區域租金及變化趨勢資料來源：戴德梁行；遠卓分析52三大區域未來的開展趨勢良好，金融街在租金和空置率方面將會堅持比較好的程度萬平方米三大區域存量變化預測CBD：租金依然堅持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會因市場的有效吸納下降明顯金融街：租金會有少量下滑；存量成為第二大；空置率會少量上升，但仍為三大區域內最低中關村：租金在三大區域中處于最低，而且會有所下降；由于市場吸納和根本沒有新增存量，空

47、置率下降明顯資料來源：高力國際；遠卓分析三大區域空置率預測CBD中關村金融街美圓/月/平方米三大區域租金走勢預測CBD中關村金融街53而且，根據對寫字樓投資者的調查，CBD、金融街、燕莎商圈等區域的吸引力較強，持有的前景比較樂觀商務環境成熟，目的客戶群穩定，租金收益穩定寫字樓質量良好，檔次較高，有一定的標志性地段優越，且區域內無新增工程，具有很高升值潛力百分比資料來源：戴德梁行，遠卓分析54BACKUP55頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓總建筑面積 50000平方米35萬平方米 30000平方米辦公總面積 40000平方米24萬平方米 20000平方米公共配套服務高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小

48、商店、康樂設施、展廳、多功能廳、會議、商務中心、銀行、郵局、會所員工食堂、小商店、多功能廳、會議、商務中心、銀行、郵局員工食堂、小商店、會議、商務中心每個車位服務總面積150平方米150250平方米250平方米每客梯位服務辦公面積200平方米200300平方米300平方米衛生間男廁30人個大便器女廁20人個大便器男廁40人個大便器女廁30人個大便器男廁50人個大便器女廁40人個大便器自動控制完全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空調集中空調，末端可控制溫濕度、自動調節集中空調一般集中空調或分體、窗式空調信息點密度2.5平方米/個 2.510平方米/個56另外由于奧

49、運要素，2006年6月份以后城區將不會再有新的大型公建工程開工，大部分工程都會趕在2021年之前完工，由于寫字樓工程的建立周期普通在3年左右，所以從2021年2021期間將沒有新增供應，市場將會有近3年的消化期，市場競爭將會逐漸有序化，物業持有者也會在硬件軟件方面進一步加大投入，運營進入良性循環階段，租售價錢將會得到穩步的提升大單買賣進入尾聲。目前市場上適宜投資機構整棟購買的工程曾經不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經打散零售。即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大一致業權，只租不售工程將成主流。散售市場即使得到恢復，對于市場上極大的存量供應也是杯水車薪

50、。在市場逐漸向好和運營收益報答上升的驅動下，同時在2006年房地產融資環境將出現改善的情況下，諸多曾經進入現樓階段的寫字樓工程，必將更多地進展持有運營，獲取長期運營收益。同時，越來越多境外機構投資者對國內商用物業的關注，將驅使國內寫字樓業主繼續加大投入，提高效力程度，從而提高物業的市場價值銷售和租賃市場的表現，區域特征明顯。雖然寫字樓市場整體供應繼續放量，但是隨著經濟的繼續快速開展，以及2021年奧運會的日益臨近，需求也將進一步放大。東部的供應將主要以高檔租賃工程為主，隨著供應的添加，租賃市場將略有下跌，而銷售市場增量不大，價錢仍將堅持穩定甚至略有上升。金融街市場雖有較大供應量，但其中大部分已

51、被預定，隨著該區域綜合商務配套性物業如酒店，酒店式公寓，會所俱樂部等的完善，金融街寫字樓的銷售價錢將處于穩步上升的態勢，但租賃市場那么會由于部分持有型機構的放租構成一定量的供應，租金的價錢會出現一些動搖，部分老工程那么會遭到價錢下調的影響，但影響有限。中關村區域市場巨量供應的時代曾經終了，可以整售的樓盤曾經根本上被消化終了，大部分工程也曾經開場轉入持有運營期，估計2006年中關村區域寫字樓租賃市場仍將在較低價錢下進展猛烈競爭。市場需求更長時間培育才干有進一步的開展，而在銷售市場上由于在售規模的萎縮，競爭減少，只需價錢適宜，應該可以獲得不錯的業績 57北京商廈售價及租金走勢千美圓每平方米美圓每月

52、每平方米58預測大單買賣進入尾聲。目前市場上適宜投資機構整棟購買的工程曾經不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經打散零售。即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大59受奧運前集中放量的影響，預期未來三個主要區域的租金價錢預期會有小幅下降$26.25$22.79$29.842007年$27.63$23.99$30.452006年平均租金美圓/月/平米1,295,069 737,147 1,397,085 2007年1,101,069 737,147 1,039,085 2006年庫存平米11.60%12.40%13.90%2007年9.68%17.86%18.

53、94%2006年平均空置率150,000 40,000 360,000 2007年403,172 40,000 250,000 2006年吸納量平米194,000 0 358,000 2007年413,965 37,000 348,000 2006年新供應量平米金融街中關村CBD資料來源：高力國際608.27.56.65.44.55.23.63.33.432.42.25.02%21.80%9.43%CBD 中關村 金融街 2005年重點區域平均租金和空置率單位：元/天/平米空置率頂級甲級/次甲級乙級/寫字公寓丙級61在高端城市寫字樓開發具有以下四大趨勢特點寫字樓郊區化 “因商而住向“因住而商的

54、轉變對寫字樓開發的影響 職住共存的都市形狀促成寫字樓新的開展空間軌道交通建立為寫字樓開發帶來新的機遇62新經濟改動企業物業取向：以高科技、信息、網絡、知識和效力為重要構成部分和主要增長動力的新經濟景象對寫字樓地產的影響是極其重要的國際化趨勢與跨國公司海外開展戰略的調整：由于中國經濟繼續增漲，中國已成為跨國公司海外市場開展最快、潛力最大的地域。中國日益改善的城市根底設備、投資環境、以及優質廉價的研發和消費勞動力，對跨國公司極具多方面的吸引力跨國公司寫字樓選擇方式發生變化：行業的聚集性 、物業的通達性 、運營本錢、安康的任務環境 、完善的配套效力及硬件設備 63受各種復雜要素影響，我國寫字樓行業在

55、開展過程中將發生各種深層次變化房地產行業將日益成為國家支柱產業，長期呈增長態勢，短期會因各種要素產生動搖全國性地域熱點快速變化，國際化城市開展加快，同時開展重心由東部向中、西部地域轉移城市內部房地產開發熱點快速變化細分行業，如住宅、商務地產、商業地產、工業地產等領域的供需構造和市場發生快速變化目前是行業變革猛烈階段，風險加大，規模化、差別化、專業化的趨勢更加明顯企業分化嚴重、行業重新洗牌企業方式競爭差別化資金跨地域內部管理64未來資金實力強、融資渠道暢通的開展商會強者愈強 租賃購買外資企業大型國企外資機構國有金融、電信、能源等大型企業自用型的需求具有很強的剛性，根本上不受房地產政策或者市場環境

56、的影響，只受國家宏觀經濟環境的影響 面臨國企重組整合和寫字樓晉級換代的需求，成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量2005年國內企業主要青睞中關村、金融街區域的寫字樓 目的主要是CBD、燕莎、東長安街區域等商務成熟區域的頂級工程 外資基金為主體的國外熱錢，對北京市寫字樓銷售市場的需求那么具有周期性，與他們對北京市寫字樓市場環境的周期預測相關 大型民營企業或股份制企業 大型外企 中小企業及個人投資者：曾經是北京市寫字樓銷售市場的主力客群，個人投資者在當前的宏觀調控之下，需求遭到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價比更高的商住類工程 中小企業及個人投資者65中國經濟高速增長zhs經濟開展程度與寫字樓格

57、局的內在關系 從國外的相關閱歷來看，在一個國家或地域人均GDP未到達3000美圓之前，寫字樓聚集的商務區域均出如今城市中心區域，而在人均GDP從3000添加到10000美圓這段時間內，整體城市功能進入擴張階段。此時城市的商務中心開場不再表現出單一的聚集景象。商務中心不僅存在于城市中心的CBD區域，許多公司開場將辦公場所遷往城市的郊區地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐漸超越3000美圓，因此寫字樓空間規劃從中心向郊區分散的開展趨勢并不是簡單的辦公場所的差別化，這種寫字樓聚集區域以及建筑方式的多元化，其最重要的構成緣由來自于不同公司，不同辦公需求的細化，那些分開城市中心到郊區辦公的公司，與聚集在城市中心商務區域內的公司，在辦公需求上的差別是最終推進商務聚集多元化的直接緣由 66人口變化影響要素國家統計局測算數聽闡明，2005年1月6日，中國人口總數到達13億不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省，約占世界總人口的21。由于實行方案生育，中國13億人口日的到來推遲了4年。龐大的人口數量不斷是中國國情最顯著的特點之一。雖然中國曾經進入了低生育率國家行列，但由于人口增長的慣性作用，當前和今后十幾年，中國人口仍將以年均800-1000萬的速度增長。 按照目前總和生育率1.8預測，2021年和2020年，中國人口總量將分別到達13.7億和14.6億；人