1、北京中原獨家解析房地產經紀管理辦法全文新浪地產2011/1/26 10:14:03提要：新浪樂居聯合北京中原獨家解析房地產經紀管理辦法全文。新浪地產訊 住建部等三部委聯合出臺房地產經紀管理辦法，這是房產經紀行業的第一部專門法規。新浪樂居聯合北京中原第一時間獨家解讀辦法全文。北京中原認為，此次出臺的房地產經紀管理辦法是第一部專門的經紀行業法規，對一些違規行為的處罰力度明顯增強，有利市場發展。辦法首次將規范行業內從業人員與規范行業內機構并重，有效的約束了市場行為。有力規范經紀行業，明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”等行為。明確十不準，有效的約束了中介機構的違法違規行為。

2、對所有行為都有明確的罰則。【北京中原分析】：首先：明確了經紀行為的內涵和概念，避免了經紀公司跨范圍經營等問題。明確經紀機構職能向委托人提供服務，而不得通過自身的信息及資金優勢在房屋交易過程中涉及吞吐行為。其次：明確經紀機構的管理單位。擴大了對經紀機構的管理單位，增加了人力資源及社會保障等多部門對經紀機構的管轄權。有利于對經紀機構的管理落實。第一章總則第一條為了規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國合同法等法律法規，制定本辦法。第二條在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動,應當遵守本辦法。第三條本辦

3、法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。第四條從事房地產經紀活動應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規范，恪守職業道德。第五條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理。第六條房地產經紀行業組織應當按照章程實行自律管理，向有關部門反映行業發展的意見和建議，促進房地產經紀行業發展和人員素質提高。【北京中原分析】：首先：首次明確了職業資格制度，要求經紀從業人員必須有相應的職業資格證明，這一條不僅有利于經紀行業內的管

4、理，接近經紀行業從業人員良莠不齊的現狀。更可以提高從業人員的生活保障等。預計部分大城市將逐漸開始全員持證上崗。其次：經紀機構必須備案，均需有足夠的經紀人員。這一條將逐漸使得經紀機構規模化，有利于市場向規模化發展。在北京上海等城市二手房市場已經成為置業的主要市場。規范經紀市場也有利于整體市場的規范。第二章房地產經紀機構和人員第七條本辦法所稱房地產經紀機構，是指依法設立，從事房地產經紀活動的中介服務機構。房地產經紀機構可以設立分支機構。第八條設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。本辦法所稱房地產經紀人員，是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。房地產經紀機

5、構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照中華人民共和國勞動合同法的規定簽訂勞動合同。第九條國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。第十條房地產經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。房地產經紀人協理實行全國統一大綱，由各省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數根據行業發展需要確定。第十一條房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣

6、人民政府建設（房地產）主管部門備案。第十二條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。第十三條房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。【北京中原分析】：首先：8項公示：辦法明確要求經紀機構必須公示的8項要求。羅列在經紀過程中的所有的規范。有利于消費者甄別合法中介。避免上當受騙。其次：明確不得以個人名義參與經紀行為和收取費用。有利于規范中介行業的行為。第三章房地產經紀活動第十四條房地產經紀業務應當由房地產經

7、紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。第十五條房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：（一）營業執照和備案證明文件；（二）服務項目、內容、標準；（三）業務流程；（四）收費項目、依據、標準；（五）交易資金監管方式；（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；（七）政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本；（八）法律、法規、規章規定的其他事項。分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構

8、的經營地址及聯系方式。房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。【北京中原分析】：該條明確了合同的簽署，特別是提及了完成的標準，明確了交易環節的服務費用。有利于保護消費者在經紀過程中的消費行為。第十六條房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。房地產經紀服務合同應當包含下列內容：（一）房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況；（二）房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準；（三）服務費用及其支付方式；（四）

9、合同當事人的權利和義務；（五）違約責任和糾紛解決方式。建設（房地產）主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示范文本，供當事人選用。【北京中原分析】：首先：17、18條明確了代表貸款及房產證登記等服務必須另行簽訂合同。經紀服務內容及起止點明確，代辦產權登記和代辦按揭服務需要另行簽署合同，另行約定收費。其次：不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。有效的規范了中介行業收費問題。第三：嚴格要求服務不達約定標準的不得收費。第四：合同簽署必須由從事該業

10、務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。本條款明確了必須有從事該業務的人員簽署。避免了經紀行業人員混亂對經紀行為的影響。第十七條房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。第十八條房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和

11、標準，不得混合標價、捆綁標價。第十九條房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。第二十條房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。【北京中原分析】：書面告知稅費，避免了目前市場上個別經紀機構參與陰陽合同等虛假行為。有效的約束了經紀機構。第二十一條房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者

12、房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關系；（二）應當由委托人協助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經紀服務的內容及完成標準；（七）經紀服務收費標準和支付時間；（八）其他需要告知的事項。房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名（蓋章）確認。【北京中原分析】：首先：服務程序約定，第一次要求委托出售等必須持有書面委托。約定了接受委托必須簽署書面委托協議； 有利于規范中介行為

13、。其次：對房屋出讓或出租信息的業主也提出了出示權屬證明的要求。第二十二條房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。第二十三條委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的，房地產經紀機構應當拒

14、絕接受委托。【北京中原分析】：明確不得中介機構代收代付資金，有效的避免了經紀機構影響資金的安全。第二十四條房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。北京中原分析：明確十不準，有效的規范了目前中介行業的大部分違規違法行為。第二十五條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價

15、；（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；（四）泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；（五）為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；（六）改變房屋內部結構分割出租；（七）侵占、挪用房地產交易資金；（八）承購、承租自己提供經紀服務的房屋；（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；（十）法律、法規禁止的其他行為。第二十六條房地產經紀機構應當建立業務記錄制度，如實記錄業務情況。房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同，保存期不少于5年。第二十七條房地產經紀行業組織應當制定房

16、地產經紀從業規程,逐步建立并完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統。第四章監督管理第二十八條建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。房地產經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合，并根據要求提供檢查所需的資料。第二十九條建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。建設（房地產）主管部門應當定期將

17、備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，為備案的房地產經紀機構提供下列服務：（一）房地產經紀機構備案信息公示；（二）房地產交易與登記信息查詢；（三）房地產交易合同網上簽訂；（四）房地產經紀信用檔案公示；（五）法律、法規和規章規定的其他事項。經備案的房地產經紀機構可以取得網上簽約資格。第三十一條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當建立房地產經紀信用檔案，并向社會公示。縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當將在日常監督檢查中發現的房地產經紀機構和房地產經紀人員

18、的違法違規行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。第三十二條房地產經紀機構和房地產經紀人員應當按照規定提供真實、完整的信用檔案信息。【北京中原分析】：首先：辦法明確了所有違法行為的處罰措施，實施后的經紀行為將有發可依。其次：威懾了違法行為，將有效的遏制違法行為。第五章法律責任第三十三條違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：（一）房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的；（二）房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容、收費標準等情況，并未經委托人同意的；（三）房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的；（四）房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的；（五）房地產經紀機