1、目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc74467296 目 錄 PAGEREF _Toc74467296 h 1 HYPERLINK l _Toc74467297 一、 總論 PAGEREF _Toc74467297 h 2 HYPERLINK l _Toc74467298 1.1 項目簡介 PAGEREF _Toc74467298 h 2 HYPERLINK l _Toc74467299 1.1.1建設地點 PAGEREF _Toc74467299 h 2 HYPERLINK l _Toc74467300 1.1.2項目現狀 PAGEREF _Toc744673

2、00 h 2 HYPERLINK l _Toc74467301 1.1.3項目總體規劃要求 PAGEREF _Toc74467301 h 2 HYPERLINK l _Toc74467302 1.1.4項目建筑面積指標 PAGEREF _Toc74467302 h 3 HYPERLINK l _Toc74467303 1.2項目法人概況 PAGEREF _Toc74467303 h 3 HYPERLINK l _Toc74467304 1.3編制依據 PAGEREF _Toc74467304 h 3 HYPERLINK l _Toc74467305 1.4項目建設的必要性 PAGEREF _T

3、oc74467305 h 3 HYPERLINK l _Toc74467306 1.5要緊經濟技術指標 PAGEREF _Toc74467306 h 4 HYPERLINK l _Toc74467307 1.6結論 PAGEREF _Toc74467307 h 5 HYPERLINK l _Toc74467308 二、市場分析 PAGEREF _Toc74467308 h 5 HYPERLINK l _Toc74467309 2.1 上海房地產市場總體分析 PAGEREF _Toc74467309 h 5 HYPERLINK l _Toc74467310 2.2商業用房市場分析 PAGEREF

4、 _Toc74467310 h 6 HYPERLINK l _Toc74467311 2.3餐飲娛樂用房市場分析 PAGEREF _Toc74467311 h 9 HYPERLINK l _Toc74467312 2.4辦公樓市場分析 PAGEREF _Toc74467312 h 10 HYPERLINK l _Toc74467313 三、投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc74467313 h 12 HYPERLINK l _Toc74467314 3.1投資估算講明 PAGEREF _Toc74467314 h 12 HYPERLINK l _Toc74467315 3.2建設投資

5、 PAGEREF _Toc74467315 h 13 HYPERLINK l _Toc74467316 3.3資金籌措 PAGEREF _Toc74467316 h 13 HYPERLINK l _Toc74467317 3.4資金使用打算 PAGEREF _Toc74467317 h 13 HYPERLINK l _Toc74467318 四、財務效益分析 PAGEREF _Toc74467318 h 13 HYPERLINK l _Toc74467319 4.1財務評價編制依據 PAGEREF _Toc74467319 h 13 HYPERLINK l _Toc74467320 4.2基礎

6、財務數據與講明 PAGEREF _Toc74467320 h 13 HYPERLINK l _Toc74467321 4.3銷售收入預測 PAGEREF _Toc74467321 h 14 HYPERLINK l _Toc74467322 4.3.1 辦公樓出售、出租收入 PAGEREF _Toc74467322 h 14 HYPERLINK l _Toc74467323 4.3.2 商場出售、出租收入 PAGEREF _Toc74467323 h 14 HYPERLINK l _Toc74467324 4.3.3 餐飲娛樂出售、出租收入 PAGEREF _Toc74467324 h 14 H

7、YPERLINK l _Toc74467325 4.3.4車位經營收入 PAGEREF _Toc74467325 h 15 HYPERLINK l _Toc74467326 4.4項目的損益 PAGEREF _Toc74467326 h 15前 言凱旋生活廣場項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產轉讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產權證。依照普陀區人民政府總體進展規劃，為進一步繁榮普陀商業，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規劃建設一個集商業、娛樂、餐飲、辦公于一

8、體的綜合商貿區，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項目公司上海建配龍房地產開發有限公司負責項目開發經營。現項目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉讓40-60%項目股份，轉讓價格在2億人民幣左右。一、 總論1.1 項目簡介1.1.1建設地點凱旋生活廣場（暫名）項目，項目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達商業廣場（規劃）以東，規劃總用地面積為5.92公頃（以實測為準）。項目具體位置見附件。1.1.2項目現狀動拆遷工作差不多完成，目前正在進行規劃方案的報批。1.1.3項目總體規劃要求項目占地面積59184平方米，規劃建設一個集商業、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商

9、貿區，土地使用年限為50年，規劃容積率為3.9,建筑密度38%，綠化25%。1.1.4項目建筑面積指標凱旋生活廣場項目從功能上分為三部分，裙樓14層為商業用房；裙樓5、6層及一棟12層小高層的712層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的724層部分為辦公樓。整個項目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設備用房面積為92391平方米。基地容積率3.9，建筑密度37.84，綠化率25，機動車停車泊位922輛，非機動車泊位

10、6469輛。1.2項目法人概況企業名稱： 上海建配龍房地產有限公司住 所： 上海市普陀區真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本： 人民幣貳仟伍佰萬元企業類型： 有限責任公司（國內合資）經營范圍： 房地產開發經營，物業治理。（凡涉及許可經營的項目憑許可證經營）。1.3編制依據本項目可行性報告依照湘財貫穿投資治理公司提供的資料，結合有關的政策法規和普陀區規劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目的開發貸款提供科學的決策依據。1.4項目建設的必要性1.4.1符合普陀區進展規劃要求普陀區是上海中心城區之一，位于市區的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的

11、要緊門戶。改革開放以來，特不是進入90年代，普陀區步入持續快速進展時期，各項事業取得了歷史性的成就。“九五”期間，普陀區的要緊經濟指標年均增速達15%以上，實現了五年翻番，物貿交易、都市型工業以及房地產業等是該區的支柱產業。為了進一步進展普陀經濟，普陀區委、區府提出了“抓機遇、打基礎、興功能、樹形象”的進展方針，提出了抓住機遇，形成新的經濟增長點，加快都市建設，形成新的生產力布局，深化功能開發，形成新的都市功能的進展思路。區政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設，其中包括：建設一批大中型企業總部和營銷中心、民營科技企業總部，使之成為對內貿易的“經濟高地”； 建設一批超大型配售配送中心、物流中

12、心、超級市場，差不多形成物流、百貨業、超市業、專賣業、連鎖業為一體的商業框架；建設一批大型餐飲業、賓館業、娛樂休閑業為主體的旅游服務產業等等。本項目擬建的凱旋生活廣場充分體現了普陀區的整體進展戰略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現代化商貿中心，包含有辦公、商業、餐飲娛樂等多種經營內容，項目規模大、設計思想先進，本項目的建設將推動普陀區新一輪進展規劃的實施。1.4.2項目建設有利于較好地發揮土地效益依照真北路地區的進展規劃，該地區重點進展商業和物貿，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業街和紅星美凱龍家具裝飾市場，立即進行建設的項目有興力

13、達商業廣場等，地區總商業面積超過70萬平方米。本項目將建設一個能夠輻射周邊地區的全新多服務功能的現代化都市商業中心，這不僅大大提高了真北路商業中心的水平和規模，豐富了真北路商業中心的商業業態，對提升該區域的商業價值，促進地區經濟進展有明顯作用。1.5要緊經濟技術指標要緊技術經濟指標如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積 230818平方米 商業部分 80827平方米 辦公部分 91008平方米 餐飲娛樂部分 58983平方米地下建筑面積 92391平方米容積率 3.9建筑密度 38 %綠化率 25 %機動車停車泊位 922輛非機動車停車泊位 6469輛

14、1.6結論項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側，其南面為麥德龍超市、西面為規劃中的興力達商業廣場，位于普陀區政府規劃建設的真北商務中心，符合普陀區對該地塊的進展規劃。此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設符合現代商業需求的一流商業中心，不僅有利于開發商的自身進展，而且有利于提升該區域的商業價值，促進該地區的經濟進展。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經濟效益和社會效益。因此，項目的建設是必要的。本項目的區位優勢較為明顯，項目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設施齊全，建設條件成熟。 周邊潛在消費能力較強，項目的市場前景看好。經估算，凱旋生活廣場項目工程建設投資為135977萬元，稅后投

15、資利潤率為42.14%，財務效益較好。二、市場分析凱旋生活廣場項目由辦公、商業、餐飲娛樂等不同功能的房產組成，本章將通過分析上海市及普陀區房產市場進展的現狀及趨勢，及不同功能房產市場的現狀,從而進行本項目各功能房產的市場定位。2.1 上海房地產市場總體分析近年來，上海房地產市場快速進展，房地產業在上海市經濟進展中的支柱地位已日益顯現。2003年房地產增加值占全市GDP的比重達到7.4%，超過“7%”這一上海房地產業“十五”期間的目標值，同時房地產開發投資達到901億元,同比增長20.3%，占全市固定資產投資的37%。今后幾年的上海房地產市場走勢將受到多種因素阻礙，要緊包括宏觀經濟的進展，政府有

16、關房地產業的法規政策，上海市都市建設的進展等。在綜合考慮上述阻礙因素之后，從供需總量、供應結構、房價漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產市場仍處于持續健康的進展態勢。供需總量分析 目前的土地供應量和新開工量都比較大，后市供應十分充足。2003年新增經營性用地3191公頃，可建商品住房面積達4048萬平方米，商品房新開工面積3135萬平方米，商品房施工面積為8268萬平方米。2004年的商品房上市節奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求要緊來自市民改善住房條件、舊區改造和基礎設施建設動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過2000萬平方米。因此，仍將呈現供需差不多

17、平衡，供略大于求的進展態勢。商品住宅供應結構分析隨土地供應區域分布結構的改善，市中心舊區改造規模和拆遷節奏的有效操縱以及中低價商品住房建設的不斷推進，2004年新增的一般商品住房占住房供應總量的比例將接近70%，上海商品住房時期性、結構性矛盾將逐步趨向緩解。商品住房銷售價格分析隨著供需關系的差不多平衡和供應結構的優化，商品住房銷售價格將趨向穩定，上漲幅度將趨于平緩。2004年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉居民可支配收入的增幅。今后若干年內，在確保城鄉居民可支配收入兩位數增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數增長。總之，2004年，上海房地產市場的供需關系更

18、加優化，供應結構更趨合理、房價漲幅趨向平緩。在以后三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過2000萬平方米；房地產增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。2.2商業用房市場分析2003年是上海商業用房進展歷程中的一個重要節點，不僅在商業用房的開發、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。從目前的情況來看，在上海的住宅開發趨勢阻礙下，住宅區向中心城區外圍擴展，滬郊及二環之間區域的商業用房也將有較快增長。相對，中心城區的商業集聚將因購買力擴散而降低速度。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬平方米，其中：中心城區約300萬平方米，約占

19、居住物業的14.4；中心市區約800萬平方米，約占居住物業的；外圍區域約520萬平方米，約占居住物業的。黃浦區在2003年7月發文要求加強對新建商業用房的監管，限制新建商業用房的同一樓層劃小零銷售。這一政策的出臺將對市場產生一定的阻礙，也是上海商業用房開發類型變化的一個信號。分割型的小商鋪治理協調要求比較高，形象方面較難統一，有關限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。目前，上海某些市場空間較小、變化周期比較短的區域差不多出現招商困難的情形。今年下半年將出現商鋪現房集中上市的情況。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。可能一些房地產開發企業將會對重要商業企業做出重大妥協，在租賃條件方面給與更多優惠，進

20、而導致商業企業反客為主，房地產開發企業利潤降低的局面出現。總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發、規劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術要求會越來越高。在開發方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風險分析，而在市場價格方面，將出現總體租價微調、售價起穩的局面。普陀區近年來建成了近百座大型商辦設施、六大賣場、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農副產品等100余家大型生產資料和生活資料市場，是上海新興的商業中心，商業銷售營業額、市場成交額一直位居上海中心區前列。 該區的市場群落建設于80年代末，要緊以農副產品、水果、有色金屬、塑

21、料化工為主，現在已逐步成為以現代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿基地。隨著近幾年區域開發的推進和人口的不斷進入，真北路周邊的商業氣氛日漸濃厚。從目前情況看，進駐該區域的商業機構包括農工商超市總部、紅星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內企業及麥德龍總部（METRO）、德國OBI建材超市等跨國公司。眾多商業設施的集中在這一區域產生了越來越強的商業聚合效應，進一步帶動了周邊地區的人氣，使之成為上海西區一處重要的商業中心地帶。該區域要緊商業設施情況詳見下表：真北路地區現有商業設施情況序號名稱面積（萬平方米）經營類型1麥德龍銷售中心2大賣場2農工商配貨中心4大賣場3OBI建材超市建材、裝飾4紅

22、星麥凱龍家具裝飾城12建材、家具5光彩小商品市場6小商品本項目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區規劃的大型商務中心范圍之內，具有良好的商業前景。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進出上海市區的交通要道，真北路上在建的都市中環線立即完成，交通特不便利。這為顧客往來，擴大本商業中心服務半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區、真西新村、梅川新村等多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區正在建設之中，因此有強大的消費基礎。從競爭環境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場，以及在真北地區差不多進展較成熟的梅川路歐亞商業休閑街。這些商業對

23、本項目利弊共存，利在于該區域已有的知名度易使人流聚攏，從而有利于增加本商業中心的人流量，弊在于同類商業設施云集，競爭更趨激烈。然而本項目商業區定位于檔次較高的主題百貨店，購物環境寬敞，以購物中心為進展目標，與周邊的商業區有著不同的消費定位和消費群體，要緊吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關系，具有獨特的競爭優勢。綜上所述，本項目建設商業設施符合這一地區的功能定位和進展趨勢，迎合了地區對商業設施的需求，具有良好的市場前景。目前該區域商業用房底鋪日租金在3-4元/平方米日,在銅川路、真北路口的惠谷數碼廣場平均售價為10000元/平方米，日租金4元/平方米日。依照地塊周邊

24、地區商業用房平均租金和售價情況，項目法人制定了經營打算，商業用房的一、二層出售，其余部分出租經營，商業用房售價暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米日。 2.3餐飲娛樂用房市場分析隨著我國經濟的進展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數也將降低，而休閑消費等將有驚人的增長。2003年全社會餐飲業營業額將達到6060億元，同比增幅超過11.5，保持了連續13年兩位數的高速增長。中國的餐飲業出現了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們同意，傳統餐飲和烹飪受到專門大挑戰，餐飲的標準化、工業化正在興起等等。隨著中國

25、加入世貿組織，在今后幾年，中國餐飲業將會以更快的速度向前進展。據中國飯店協會可能，2004年餐飲業仍將保持高速增長，年營業額將突破7000億元大關，增長幅度將達到15左右。在上海市場，餐飲企業營業額更是直線上升。2002年餐飲業營業額達184.23億元，比上年增長30.1%。隨著中國加入WTO以及上海商業、旅游業的進展，在以后幾年，上海每年的餐飲營業額都將新增50億元左右。娛樂市場快速進展始于90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中都市出現了投資興辦娛樂健身設施的高潮。從1998年以

26、來的5年中娛樂健身場所數量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中都市及周邊地區，因經營項目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。而依照統計，2002年上海都市居民家庭人均可支配收入為13250元，人均消費支出為10464元，其中文化娛樂服務消費為306元，約占2.9%。由此可見，休閑娛樂業在今后幾年將進入大進展時期。19962003年上海市GDP見下表。中國經濟的持續高速增長為商業及餐飲娛樂地產市場奠定了良好的經濟基礎。隨著全球經濟一體化，國際零售業、餐飲娛樂業等行業的商業巨頭紛紛進駐中國市場。同時本土的餐飲娛樂企業也看好市場的進展，加大了在這方面的投資力度。在經濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行

27、業得到了前所未有的高速的進展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂用房通常會采納購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關地產的進展。本項目處于普陀區規劃建設的真北路商業圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業設施及大賣場，依照普陀區整體建設規劃，該地區將建設成為普陀區的新的商業貿易中心，周邊已建成或正在建設的住宅小區眾多，隨著該地區一批高水平的商業貿易設施的建設完成，該地區將聚攏更多的人氣，產生更多的商業娛樂消費需求，商業餐飲娛樂業主將更加關注該地區的進展，從而推動該地區相關房產市場的需求。從現狀來看，真北路商業圈內缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規劃中的商貿建筑中也沒有此類設施。隨著該地區的建設和人氣的聚

28、攏，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關用房的租售前景看好，本項目的市場優勢將逐漸體現。依照普陀區及地塊周邊環境，以及本項目的定位，本項目餐飲娛樂部分的租金暫定為2.5元/平方米日。2.4辦公樓市場分析上海寫字樓市場自2000年年中起開始復蘇，租金開始上調，出租率水平穩步提高。上海GDP差不多連續11年保持兩位數增長，持續、平穩、有序的經濟進展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的進展蘊含了無限機遇。由于以后的需求量將明顯增長，更多的跨國企業逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。此外作為中國經濟的領頭羊，上海吸引了眾多的國內企業，其中民營企業也是一個不可忽視的生力軍。與外資企業相比，國內企業更愿將

29、寫字樓作為一項資產投資。調查顯示，目前市場上的要緊買家為國內的一些金融、投資和貿易機構。上海寫字樓市場過去3年的新供應量和租售量分不為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年可能310000平方米與350000平方米。可見，新供應量相對不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場則從2000年的21%降至10.7%的新低。與此同時，市場平均租金水平出現了穩步上升的態勢，租金從2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，漲幅高達60%。現時期

30、上海寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.56美元，高端市場每天每平方米0.80-1.00美元，低端市場每天每平方米為0.40-0.50美元，年收益率約為8%-10%。2003年度在上海經濟運行狀況良好的背景下，盡管受到上半年“非典”阻礙，但隨后強勁的反彈使國內外企業對上海的投資信心逐漸增強。在“非典”之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。放眼以后兩年，隨著新供應量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而刺激購買需求，可能上海寫字樓的產權交易量和資本價值將出現突破性增長。普陀區雖不是上海傳統的商務區，但由于普陀區是上海通往西北方向外省市的要緊門戶

31、，大量的商貿活動、都市型工業和外省市企事業單位駐滬機構的需求促進了普陀區辦公樓市場的形成和進展。依照交通的便利程度和區域特征的不同，辦公樓在普陀區區境內呈有規則的分布，要緊有三大塊：長壽路江寧路板塊由于靠近市中心和上海火車站，同時長壽路是該區最重要的商業中心，江寧路是連接靜安區進入市區的重要通道，因而該板塊成為區內辦公樓的一個要緊分布區。中山北路板塊由于緊靠內環線，不僅市內交通特不便利，而且通過近幾年房地產業的進展，區域環境有了專門大改善，普陀區將近一半的辦公樓都集中在這一帶。武寧路真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均特不便利，同時，由于該區域分布有許多生活資料市場和農副產品市場，經營這

32、些產品的企業和個人成為該區域辦公樓的要緊用戶群。 本地塊處于武寧路真北路商務板塊，但這一地區辦公樓市場的進展相對滯后，地塊周邊辦公樓不僅數量不多，檔次也不夠高。隨著普陀區真光商業圈的進展，將會有越來越多的客商入駐該地區，使得辦公用房需求量猛增，同時對樓宇的規模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應這一進展需求，通過建設功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區域辦公樓供應的不足，利于該區域商業、辦公品質的提升。隨著該區域的開發和建設，該地區對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質量的服務，功能上力求完善、先進。要緊客戶為周邊地塊入駐的工業企業和商業企業，亦可憑

33、借緊靠都市中環線（建設中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優勢及便利的交通條件，吸引外省市企業在此設立公司或辦事處，市場前景看好。目前項目地塊附近差不多沒有其他寫字樓，稍遠一些的長征大廈對外報價日租金為2.5元/平方米日。附近有幾個住宅項目，售價6800-7800元/平方米，其中祥和名邸開發規模較大，占地30萬平方米，為聯體不墅、獨立不墅和小高層組成，售價從去年11月份均價6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。依照普陀區及地塊周邊地區的現狀和進展前景，以及本項目的定位，本辦公樓的銷售價格暫定為8000元/平方米。名稱地址占地面積(M2)均價（元/ M2）開發商祥和名邸普陀梅川路1333弄

34、3100007800申豪房地產有限公司泰宸景苑梅川路萬鎮路506976800上海鴻順置業進展有限公司三、投資估算與資金籌措3.1投資估算講明本項目投資估算按國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）中規定的有關投資估算編制方法進行編制。本項目建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據，并考慮調整因素。投資估算參考了上海市同類結構建筑的造價指標。3.2建設投資經估算，完成凱旋生活廣場項目建設投資為135977萬元，其中土地費用約20200萬，建筑安裝工程費為94778萬元。3.3資金籌措本項目總投資 135977 萬元，項目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產信托等方式解決。3.4資金使用打算依照項目的實施進度，建設期擬為2.5年。新增固定資產投資打算第一年（2004.82005.7）投入60%，第二年以后（2005.820