1、螅節蚄蚅膃芁莃羀聿 X房地產管理流程方案2008年10月6日1房地產管理流程方案1.1 本次管理流程的目標1.2 公司組織結構圖1.3 房地產項目各階段流程改進的重點1.4地產業務流程總圖1.5.1 新項目投資確定流程1.5.2 設計管理流程1.5.3 招投標流程1.5.4 設計變更、工程簽證管理流程1.5.5 甲供材料采購流程1.5.6 甲定乙供材料采購流程1.5.7 工程質量管理制度1.5.8 物業接管驗收流程1.5.9 推廣策劃管理流程1.5.10 銷售管理流程1.5.11 合同管理流程1.5.12 工程結算審計流程1.5.13 成本控制流程1.5.14 付款控制流程1.5.15 檔案管

2、理制度2瀾庭房地產流程管理1 .1、本次管理流程的目標各部門在調整后的組織結構框架下能迅速開展工作；公司能夠建立起核心管理團隊；充分考慮公司各個部門的接口；在業務開發全程貫穿客戶的需求，明確業務定位；加強各個部門在前期規劃設計環節的作用；有效銜接規劃設計環節與施工建造環節以及銷售、招商、物業等環節；有效的管理規劃設計、監理、招商等外包代理環節；部門之間責權清晰，迅速明確問題的責任人使得問題得到高效解決；激勵員工要有主動性和敢于承擔責任。3瀾庭房地產流程管理.2、公司組織結構董事會總經理副總經理行政部開發部工程部項目部采購部營銷部財務部商業管理公司項目經理部項目經理部物業管理公司4PDF cre

3、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理1.3、開發項目各階段流程改進的重點1、市場策劃階段：市場策劃階段是整個項目開發的最關鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否。前期的要進行充分的市場調查，投資分析。必要時引進外包公司進行前期策劃，招商、營銷進行市場論證，房屋建設團隊進行工程論證，財務部門進行投資預算論證，最終確定項目的可行性，進行項目立項。結合各部門對投資進行的評估意見，公司高層再進行最終的投資決策，這樣可以大大降低風險。本階段管理流程包含：新項目投資確定流程。2、方案設計階段：在與設計單位簽訂合同前要先組織內部各相關部門進行討論，明

4、確提出具體的設計要求，并提前考慮后續的裝修設計方案。本階段管理流程包含：設計管理流程。3、項目施工階段：在項目施工階段要加強現場管理和協調能力。本階段管理流程包含：招投標流程、設計變更流程、甲供材料采購流程、甲定乙供材料采購流程、工程質量管理制度、物業接管驗收流程。4、銷售、招商與服務階段：工程部是銜接營銷招商與施工環節協同配合的關鍵；本階段管理流程包含：推廣策劃管理流程。全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽和口碑；本階段管理流程包含：銷售管理流程。5、全程風險管理過程：風險控制是實現全程項目管理的關鍵；為了使決策更加充分科學，有效降低風險，所有招投標項目要在項目開5PDF created w

5、ith pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理始前三個月開始立項。本過程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。立項申請到合同審批之間要留有比較充足的時間（比較重大事件至少要 提前三個月）來分析論證，如果出現人為因素導致的很緊急而沒有時間 進行充分論證的合同簽訂，經辦人及其分管領導將要承擔為此風險帶來 的損失。文檔會簽流程：經辦人直接領導審批相關部門會簽分管領導審批總經理審批文員發放（1）直接領導對經辦人申請的正確合理性把關，如不同意請直接打回修改；（2）相關部門會簽時要清楚明白表明自己的觀點，與本案無關時可以不簽；（3）分管領導要充分整合經辦人及其直接

6、領導、相關部門會簽的意見，如 前面意見存在分歧時，要清楚明白表明自己的觀點。不能簡單填寫“同意” 了事。（4）總經理發現意見存在歧義時，直接打回重新修改討論；如果在本案相關人員沒有完全簽署意見時，先不要簽署意見，避免前面人員填寫“參見總 經理意見執行”等怪異現象發生。如果情況非常緊急，可通過文員電話詢問 相關人員意見，取得同意后方能進行，但后續文件必須及時補全。（5）文員除將紙面文檔發放給相關人員執行外，還要將最終意見錄入電腦中，通過電子郵件反饋給審批環節的相關責任人。6、知識檔案管理體系的建立：沒有規范流程積累項目經驗，更多依靠關鍵業務人員；一旦關鍵管理人員流失，項目進展就非常困難；瀾庭地產

7、高速發展迫切需要項目管理水平的不斷提高。本過程管理流程包含：檔案管理制度。6PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理1 .4、瀾庭地產業務流程物業接管驗收流程以下將就瀾庭地產管理流程展開詳細表述，具體包括：名詞說明；目的； 范圍； 職責；工作流程圖；流程的具體說明； 流程的職責考核； 其他事項；本流程涉及的文件和表單。7PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理新項目投資確定流程一、目的1 .1 .為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避風險，提升公司競 爭

8、力，特制定新項目投資確定流程。二、范圍2 .1 .公司房地產項目開發的前期市場調研，投資評估，項目的確定。 三、職責 以下各部門或崗位的職責僅指與本流程有關的職責，不包括該部門或崗 位的其它職責。3 .1 .開發部的職責：1、負責新項目機會的尋找和篩選，新項目前期的初步論證；2、結合專家的意見對新項目進行初步論證；3、進行市場調研，匯總各部門建議；4、制定開發新項目的可行性報告。3 .2 .工程部對新項目進行工程技術分析。3 .3 .財務部提供財務信息，并進行投資收益分析。3 .4 .營銷部對新項目的銷售前景、客戶的定位等方面進行分析并提出建議。3 .5 .工程部、營銷部對新項目招商的定位和可

9、行性方面進行分析并提 出建議。3 .6 .行政部對新開發項目的法律和政策性風險進行分析。3 .7 .工程部對新開發項目的規劃設計方案及設計可行性方面進行分析并提出建議。3 .8 .工程部對新項目的投資估算進行經濟分析并提出建議。8PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理四、工作流程圖新 項 目投資確定 流程 公司董事會開發部公司相關部門外 部 專 家 /公 司備 注項目機會尋找篩選專 家 意見項目初步論證部門領導審批1、開 發 項目初步論證報告是 否 通過是市 場 調研否財務部進行投資收益 分析并提供財務信 息 支持專業公司

10、的調 研 分析工程部就項目的規劃設計提出本 部門的建議制定可行性方案營銷部對項目的銷售評估提供建議否部門領導審批工程部、營銷部對項目 的招商評估提供建議審核可行性方案行政部對項目的政 策 和法律風險進行分析工程 部 提 供 對 工 程 技 術 方 面 的 支持 相 關 進 行分析 2、可 行 性分析 報 告 是 否 通過工程部對項目 投資估算進行建議是 確定項目核心人員9PDF created with pdfFactory Pro trial version 否1是 2是 否 通過瀾庭房地產流程管理五、流程的具體說明5 .1 .開發部尋找新的項目機會，征詢有關專家意見，進行初步的可行 性論證

11、，報分管領導審批。5 .2 .分管領導審批通過后，開發部進行相關的市場調研；如果有必要，可以請外面的專業調查公司進行相關的調研分析；工程部對項目的總體 規劃提出可行的建議，并配合進行工程技術分析；財務部提供財務信息 支持，并提供投資收益分析；營銷部、行政部也要對涉及到本部門的內 容進行分析，并提出建議；同時征詢有關專家的建議。最終開發部出具 一份能為決策提供有力依據的可行性分析報告。5 .3 . 可行性分析報告具體內容要求：見附錄A 。5 .4 .開發部分管領導對項目可行性報告進行審批，審批通過后上報公 司董事會審核。如果沒有通過，開發部對可行性分析報告進行修改 和內容補充完善。5 .5 .公

12、司董事會對可行性分析報告進行審議，如果通過，則確定 項目的核心成員，啟動該項目；如果沒有通過，開發部繼續尋找新的項 目機會。六、流程的職責考核6 .1 .開發部要承擔新項目可行性研究方面問題的責任。如：對新開發 項目的論證不充分或可行性研究不科學導致領導層決策失誤，相關責任 人和本部門經理要承擔相應的責任。6 .2 .財務部要承擔投資收益報告問題的責任。如：因為投資收益報告內容不真實導致決策失誤，相關責任人和本部門經理要承擔相應的責任。6 .3 .行政部要承擔開發項目的法律及政策風險分析的責任。如：對項 目的法律及政策風險估計不足或者錯誤，相關責任人和本部門經理要承 擔相應的責任。6 .4 .

13、工程部要承擔工程技術分析方面問題的責任。如：新項目在工程10PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理技術的某些方面上不可行，但是沒有提出，相關責任人和部門經理要承 擔相應的責任。6 .5 .工程部、營銷部要對新項目未來的招商定位的可行性承擔責任。 如：新項目的招商定位存在問題，但工程部、營銷部沒有提出，相關的 責任人和部門經理要承擔責任。6 .6 .營銷部要對新項目未來的銷售定位的可行性承擔責任。如：新項目的銷售定位存在問題，但營銷部沒有提出，相關的責任人和部門經理要承擔責任。6 .7 .工程部要對新項目的規劃思路及可行性承

14、擔責任。如：新項目的 規劃設計思路存在問題，工程部沒有提出，相關的責任人和部門經理要 承擔責任。6 .8 .工程部承擔對新項目的投資核算進行分析。如：相關的造價成本核算不符合實際情況，工程部沒有提出，相關的責任人和部門經理要承 擔責任。七、其他事項7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經理核準之日起生效執行，修訂時亦同。7 .3 .本制度由公司負責解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單8 .1 .開發項目初步論證報告8 .2 .可行性分析報告11PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理附錄A ：項目可行性報

15、告框架 目錄第一章項目決策背景1、內部因素2、外部因素第二章項目概述1、項目區位及用地2、項目宗地現狀3、項目周邊的社區配套4、項目周邊環境5、項目市政配套分析6、土地價格 第三章項目法律及政策性風險分析1、項目用地取得土地使用權法律手續分析2、項目合作方式及風險評估3、總體評價 第四章市場研究1、區域市場成長狀況2、區域市場供應產品特征3、整體市場對本案影響因素4、目標客戶、產品及價格定位第五章規劃設計要點1、初步規劃設計思路2、規劃設計的可行性分析第六章項目開發計劃1、開發機遇12PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理

16、2、開發周期安排3、銷售周期安排 第七章投資收益分析1、成本預測2、稅務分析3、經濟效益分析4、項目資金預測 第八章可行性結論1、項目優勢2、項目劣勢3、結論及建議13PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理設計管理流程14PDF created with pdfFactory Pro trial version 一、目的1 .1 .控制設計單位的設計符合規范并滿足本公司要求。1 .2 .通過圖紙確認，使設計圖紙100% 符合有關規范要求。1 .3 .通過圖紙確認，使建筑規劃、結構、水暖、電、空調配套等設計做到經濟合理、安全

17、可靠。1 .4 .通過圖紙確認，做到圖紙表達清楚、盡可能減少錯漏碰缺，確保工程施工按期按質完成。二、范圍2 .1 .適用于項目前期階段的規劃設計質量的控制。2 .2 .公司在建項目所有土建及配套圖紙。三、職責 以下各部門或崗位的職責僅指與本流程有關的職責，不包括該部門或崗位的其它職責。3 .1 . 開發部負責提供開發項目的可行性報告。3 .2 . 工程部負責技術資料的收集、分析，調研設計單位的基本情況并 與之溝通。按照公司領導的要求并依據可行性分析報告編制設計綱 要， 同時組織集團相關部門對規劃設計方案進行評審。負責就評審中出 現的問題和設計單位溝通解決。工程部有義務配合工程部協調設計單位 并

18、參與對施工圖紙的評審，使施工圖紙與設計方案保持一致。3 .3 . 工程部負責對規劃設計方案有關的施工工藝要求、施工強制性和相關市政配套進行評審。主導施工圖設計并負責設計單位的協調溝通工 作，組織設計單位、施工單位、監理單位、工程部、工程部技術支持專 業工程師等相關部門及人員參加施工圖確認。并對圖紙進行總體上的審核和確認。瀾庭房地產流程管理3 .4 . 工程部要對設計文件的工程造價進行評審。3 .5 . 營銷部要對設計方案的效果和銷售評估進行評審并提出建議。3 .6 . 工程部、營銷部要對設計方案的效果和招商評估進行評審并提出建議。3 .7 . 工程部要對設計方案的外觀效果進行評審，并提出建議。

19、3 .8 . 物業公司對設計方案中有關物業管理相關的設計進行評審，并提 出建議。3 .9 . 公司相關領導負責設計綱要編制工作的領導和協調。并對最終設計方案進行審核。15PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理工作流程圖設計管理流程 （規劃設計部分 ）編寫設計綱要否1、設 計綱 要方案設計招 投 標 流 程開發部 對初步設計 方案進 行 評審、提出建議否工程部組織相關單位進行評審2營銷部 對初步設計 方案進 行 評審、提出建議政 府 相 關 部 門 參 與 并 提 出 意 見2、方案設計評審會議紀要3是確認方案否3、初 步設

20、 計方 案 文 件審批是擴初、施工 圖設 計招投 標 流 程方 案 報 批開發部、營銷部對擴初設計進行評審、提出建議擴 初 設 計否工程部組織相關單位進行評審采購部、項目部對擴初設計進行評審、提出建議政 府 相 關 部 門 參 與 并 提 出 意 見是4確 認 擴 初設 計修改擴初設計否4、擴 初設 計方 案 文 件審 批是5擴初設計報批辦理施工圖設 計 交 接項目管理部5、擴 初設 計評審會紀要16PDF created with pdfFactory Pro trial version 初 步 設 計方案修改初步設計1是審批招投標小組分管領導工程部公司相關部門設計單位備 注瀾庭房地產流程管

21、理設計管理流程 （施工圖部分 ）工程部擴初設計工 作、3類 文 件 交 接分管領導工程部施工圖設計意 見 書公司相關部門相關部門提出 意 見設計單位 /審 圖備 注公 司施工圖設計交付設計圖紙分 發 圖 紙審 閱 圖 紙審 閱 圖 紙審圖公司審閱圖 紙項目部、采購 部對 圖紙進行審核并提 出 建 議組織相關部門對圖紙進行會審1營銷部 、物業公司對 圖紙進行審核并提 出建議監 理 單 位 、施 工 單 位對圖紙進 行審核 并提出建議1、施工圖會審記錄消 防 、人 防 、技防、環 保 、衛 疫 等 否部門進行審核并提出 建 議2確認施工圖修 改 圖 紙2、施工圖設計 文 件是是 否 通 過否審 批

22、是組織施工圖設計交 底3、施工圖設計交 底 紀 要17瀾庭房地產流程管理四、流程的具體說明（一）、方案和擴初設計部分：5 .1 . 設計綱要的編制5 .1 .1 .工程部主導起草設計綱要。相關部門負責設計綱要中與本部門相關的文件的起草。5 .1 .2 .起草依據1 ) 開發部的項目可行性報告。2 ) 工程部對施工工藝、施工強制性提出意見；3 ) 營銷部、工程部、營銷部對設計方案的建議。4 ) 參考有關法規等。5 .1 .3 .在編寫設計綱要時，相關部門將本部門所負責的內容起草完成 后，由工程部進行匯總，定稿完成后召集各部門進行評審會簽。5 .1 .4 .公司相關領導批準設計綱要。5 .2 .

23、設計過程控制5 .2 .1 .設計單位的確定及設計過程控制（參見招投標流程）5 .2 .2 .設計文件交付后一周內由工程部組織相關部門對方案進行評 審。設計文件包括初步設計和擴初設計兩個文件，初步設計需要工程部 組織各部門進行評審并經相關領導審批后才能進行擴初設計。擴初設計 也要工程部組織相關部門進行評審。最后由公司相關領導進行審批。5 .2 .3 .工程部負責評審以下內容1 ) 有關法令和法規的符合性；2 ) 有關建筑設計和驗收規范的符合性；3 ) 國家頒布的工程建設標準強制性條文；4 ) 地方頒布的有關設計管理文件的符合性。5 .2 .4 .工程部負責評審工程造價。18PDF create

24、d with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理5 .2 .5 .工程部評審施工工藝要求和強制性。5 .2 .6 .營銷部負責評審設計方案的銷售前景并提出本部門的建議。5 .2 .7 .工程部、營銷部負責評審設計方案的招商前景并提出本部門的 建議。5 .2 .8 .工程部對規劃方案提出本部門的建議。5 .3 . 設計文件的修改和確認5 .3 .1 .工程部匯總評審意見，并在一周內提交給設計單位。5 .3 .2 .設計單位變更或修改設計文件。5 .3 .3 .設計文件交付后一周內，工程部組織開發部、營銷部等相關部 門對設計文件再進行確認。5 .3 .4

25、.相關領導對方案擴初設計進行最終確認。（二）、施工圖部分：5 .4 .擴初設計定稿后，由工程部部門經理根據擴初設計文件，在參考 各部門意見的基礎上組織編寫施工圖設計意見書。設計單位根據擴初設 計和施工圖設計意見書進行施工圖的設計。對于施工圖的設計規范要求 由設計院掌握，同時審圖公司要對施工圖設計文件進行審核（包括強制 性規范條文的要求）。5 .5 .設計單位將設計好的施工圖交給工程部。工程部將施工圖紙移交給項目部，由項目部將施工圖紙分發給施工、監理單位及其他相關部門。5 .6 .工程部技術支持（專業工程師）負責監督施工單位和監理單位對 施工圖紙進行審閱。同時工程部專業工程師也須對施工圖紙進行審

26、閱并 記錄于工作日記。5 .7 .在甲方、施工、監理、物業公司等單位均對圖紙熟悉之后，由工程部組織設計單位、施工單位、監理單位、物業公司及工程部等進行施工圖紙會審。5 .8 .圖紙會審關鍵問題19PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理5 .8 .1 . 土建專業部分1 ) 基坑開挖及基坑圍護。2 ) 基礎形式的選擇。3 ) 主體結構中的結構布置選型、鋼筋含量、節點處理等問題。4 ) 四大滲漏：屋面防水、外墻防滲水、衛生間防水、門窗防水。5 ) 內墻粉刷。6 ) 樓地面做法。7 ) 土建與各專業的矛盾問題（如預留預埋、標高位

27、置等）。8 ) 工程施工中的可行性問題及技術經濟性問題。5 .8 .2 . 設備專業及配套部分1 ) 給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。2 ) 排水管的走向及布置是否合理。3 ) 管材及器具選擇是否符合規范及甲方要求。4 ) 消防工程設計滿足美觀及消防局要求。5 ) 水、電、煤、消防等設備、管線安裝位置設計合理、美觀且與土建 圖紙不相矛盾，滿足物業運營的要求。6 ) 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。7 ) 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理。8 ) 用電設計容量和供電方式符合供電局規定要求。9 ) 室內電器布置合理、規范。1 0 ) 室內和室外安裝管

28、線綜合施工方案。5 .9 .圖紙確認及工程施工過程中，如遇技術難點問題，總工可邀請有 關專家作專題咨詢。5 .1 0 .圖紙會審記錄由施工單位形成會議紀要，并發放工程部、項目部、監理和施工單位進行確認。20PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理5 .1 1 .設計單位根據會審記錄對圖紙做相應的修改、補充、完善。5 .1 2 .在施工過程中，如果有裝修設計，要提前讓裝修設計單位根據 施工圖進行配合設計。同時工程部、工程部專業工程師須定期檢查按圖 施工的情況，如發現新問題及必要的調整及時反饋給設計單位，并通過 設計單位進行設計

29、調整或變更確認，再發正式文件通知項目部、施工、 監理等有關單位執行。五、流程的職責考核6 .1 .工程部承擔與設計單位的方案和擴初設計的聯系溝通工作，如果 因為溝通不暢而產生問題，工程部要承擔相應的責任。6 .2 .工程部承擔與設計單位的施工圖設計聯系溝通工作，部門經理應當組織協調和設計單位溝通，負責協調各個相關單位對施工圖紙進行會 審。如在與設計單 位的溝通過程及組織會審過程中出現工作不到位等問題，部門經理要承 擔責任。6 .3 .工程部專業工程師承擔施工工藝要求、施工限制性評審及市政配套等方面的責任。如設計文件的施工工藝不能滿足實際要求，工程部專業工程師沒有提出來，相關人員要承擔責任。6

30、.4 .工程部承擔設計文件的造價審核方面的責任。如工程造價和當初 可行性報告的預估造價不一致，工程部沒有指出，相應的責任人和部門 經理要承擔責任。6 .5 .營銷部要承擔對設計方案的銷售評估進行評審方面的責任。如設計方案的未來銷售前景不切實際，營銷部門沒有提出建議，相關的責任 人和部門經理要承擔責任。6 .6 .工程部、營銷部要承擔對設計方案的招商評估進行評審方面的責 任。如設計方案的未來招商前景不切實際，工程部、營銷部門沒有提出建議，相關的責任人和部門經理要承擔責任。21PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理6 .7 .

31、工程部要承擔規劃設計方案的效果圖進行審閱的責任。如果工程 部在確認時沒有提出建議，后來發現問題導致損失，工程部經理要承擔 責任。6 .8 .物業公司承擔對設計方案中有關物業的配套設計進行審核的責任。如果方案中物業相關的設計不符合要求，物業公司沒有發現而造成公司損失，物業公司相關人員要承擔責任。六、其他事項7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經理核準之日起生效執行，修訂時亦同。7 .3 .本制度由公司負責解釋及督察。七、本流程涉及的表單8 .1 .可行性分析報告8 .2 .設計綱要8 .3 .初步設計方案文件8 .4 .擴初設計方案文件8 .5 .設計評審會議紀要8 .6 .

32、施工圖紙8 .7 .施工圖會審記錄8 .8 .設計交底會議紀要8 .9 .擴初設計評審會紀要22PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理招投標流程一、目的1 .1 .為了規范公司的設計委托、施工和監理招標、材料和設備采購等 重大招標事項，維護公司合法權益，控制成本降低造價，保證質量，提 高投資效益。二、范圍2 .1 .本管理制度適用于公司各職能部門、各項目的所有招投標活動。 三、總則 根據國家相關法律、法規和公司有關規定，結合本公司具體情況，特制 定本流程。3 .1 .為了提高項目管理的辦事效率，加快處置施工現場的各類應急和

33、 零星材料采購速度，公司總經理目前暫時授權項目部萬元以內人民 幣審核決定權（今后將視執行情況再作授權金額調整），授權金額范圍 內的合同簽訂由項目部負責簽訂決定，并承擔相應的法律和經濟責任。 在工程施工過程中，項目部對于授權范圍內的事項要及時決策。如果項 目部對于應急事件或材料購買的核價不清楚的話，可以咨詢工程部。對 于很明顯能判斷且為了回避責任，卻仍提交公司進行流程處理而導致時 間延誤的，項目部要承擔相應的責任。3 .2 .對于金額在10 萬元人民幣以上(含10 萬元人民幣)的材料或設備 采購項目，公司范圍內統一進行招標，凡適用于招標的事項必須進行招 標，不得化整為零或以任何方式規避招標。3

34、.3 .為了使招投標過程不耽誤工程施工的進度，原則上所有招投標項目要在項目開始前三個月開始立項。3 .4 .項目實施各階段：項目策劃、規劃、勘察、設計、監理、施工、營銷。策劃與代理、廣告制作發布、模型制作、物業代理、重要設備材23PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理料的采購以及公司認為有必要納入公開招標的其它事項，一律納入招標范圍。招標事項一般采用邀請議標方式，特殊情況才采用邀請招標或公開招標方式。3 .5 .招標活動必須先立項審批，申請部門必須嚴格按規定程序辦理并 接受相關部門的監督。對在招標活動中玩忽職守、假公濟私或

35、徇私舞弊 者，公司將視其情節輕重，對相關責任人予以懲處，有違法行為者送司 法機關處理。四、招標機構4 .1 .公司設立招標工作小組，組長原則上由申請部門負責人擔任，成 員由相關職能部門經理組成。招標事項的具體工作分為兩個階段：技術 標和商務標。在土建安裝總包的招投標中，工程部作為技術標的主要負 責部門，采購部作為商務標的主要負責部門。技術方案論證階段，由部 門經理組織招標小組成員、相關技術人員和外聘專家進行技術論證。商 務標階段由采購部經理組織公司工程部、行政部、財務部施行。招標小 組組長對技術標和商務標進行全程監控。最后的商務談判由公司分管領 導親自進行。4 .2 .招標工作可根據情況委托招

36、標代理機構。24PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理工作流程圖招投標流程分管領導招投標小組公司相關部門投標單位備 注否立項申請11、立項申請審批表審 批是組 人 員簽發交接單整理相關資料召開預備會議否2編制方案招標文 件審 批是確定招標方案否編制正式招標3文 件2、正式招標文件審 批是否實施招投標投標單位提交投標文件4提交評標報告公司相關部門參與評標3、評標報告54、招標項目預算審 批招標項目預算報 告是確定中標單位談判確定合同合同管理流 程25PDF created with pdfFactory Pro trial

37、version 瀾庭房地產流程管理五、招標實施6 .1 . 立項6 .1 .1 .招標立項必須由申請部門以立項申請審批表形式提出，報 申請部門內部負責人審核。現場立項申請責任人為項目部；公司職能部 門立項申請責任人為職能部門經理。6 .1 .2 .立項申請部門負責人負責將立項申請審批表提交公司分管領導審核并經總經理審定（3 個工作日內）。同意立項的將由總經理（或 分管領導）書面指定專案招標工作小組組成人員及組長，并授權組長負 責會同招標工作小組組成人員實施專案招標具體管理工作。6 .1 .3 .按照 條分工原則，若立項申請部門負責人為非招標工 作小組組長，則立項申請部門負責人應當在5 個工作日

38、內向負責該項招 標工作小組的組長提交完整的用于采購招標的圖紙、主要材料、設備型 號、規格、數量及其它特殊要求并推薦廠商，與招標工作小組組長辦理資料和招標內容交接單 簽字手續，招標工作小組組長核對并簽收立項申請部門負責人提交的相 關采購招標申請資料，辦理招標內容交接單簽字接收工作。6 .2 .招標由招標工作小組組長全面負責并組織專案招標具體工作，自簽收招標 內容交接單后60 日歷天內按照公司招投標流程、合同管理流程， 完成供應商考察、招標、洽談和合同簽訂工作，并負責將合同正本提交 采購部、財務部、工程部和行政部等相關部門。6 .2 .1 .招標方案和招標文件的編制 招標文件的起草按照下列分工原則

39、進行，行政部負責組織相關職能部門 擬定。1 ) 涉及勘察設計方面的委托，招標文件由工程部起草，工程部負責人為此項工作第一責任人，行政部、工程部、工程部、財務部協助辦理。26PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理2 ) 選擇監理和施工單位的招標文件由項目部起草，項目部部門經理為 此項工作第一責任人，行政部、采購部、工程部、財務部協助辦理。3 ) 涉及材料設備的采購定貨招標文件由采購部起草，采購部負責人為 此項工第一責任人，項目部、行政部、工程部、財務部協助辦理。4 ) 涉及銷售策劃代理、銷售代理、招商代理、廣告制作及發布、模

40、型 制作等招 標文件分別由工程部、營銷部起草，各部門經理為此項工作第一責任人， 行政部、財務部協助辦理。5 ) 其它事項的招標文件由公司總經理（或分管領導）指定相關人員負責起草。6 ) 招標文件應當包括招標范圍、型號規格、數量要求、時間要求、投 標人的資質標準、工作業績、投標報價、資金實力要求、付款方式、有 無投標補償等所有實質性要求、條件以及擬訂合同的重要條款。招標文 件一般應按國家相關行業編制的示范文本編制。6 .2 .2 .由招標文件起草部門發布信息組織投標報名。報名單位可以是 社會推薦、設計院、監理或公司職能部門或員工推薦，也可以報名自薦， 招標文件起草部門都必須一視同仁不能擅自拒絕，

41、貫徹公平、公開、公 正和誠實信用的原則。招標文件起草部門必須將登記報名的投標單位匯 總資料（含分析比較和推薦意見）提交招標工作小組進行資、質、信審 查，由招標工作小組在其中選擇5- 7 家最優秀的單位報公司總經理批準 后進入正式招標流程，發給邀請議標文件，編制投標書。6 .2 .3 .招標工作小組對投標人預選資格的審查要從投標人是否具有獨立訂立合同的權利；是否具有履行合同的能力，包括專業、技術資格和能力，資金、設備和其他物質設施狀況，管理能力，經驗、信譽和相應的從業人員；沒有處于被責令停業，投標資格被取消，財產被接管、凍27PDF created with pdfFactory Pro tri

42、al version 瀾庭房地產流程管理結，破產狀態；在最近三年內沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質量 問題；質量保證體系；資信情況；市場認可程度等方面嚴格把關，要對 重點投標單位組織調研、將資信分析比較和推薦意見整理后上報公司領 導審查。6 .2 .4 .工程部負責在正式開始招標前，協助權威部門完成每個招標項 目的預算造價編制，直接向公司分管領導/總經理報告，提供參考。6 .2 .5 .招標文件起草完成后，由招標工作小組組長組織工作小組人員 審核修改。報公司分管領導審核并經總經理審定同意后方可對外發送， 正式起動招標工作。6 .2 .6 .招標工作小組應根據招標事項的具體情況，統一組織招標文

43、件發放、投標人踏勘現場，解釋招標文件、召集投標答疑會等工作。6 .2 .7 .參與招標的所有人員應對標底和可能影響公平競爭的其他事項嚴格保密。一旦發現泄密者，將嚴肅處理。6 .3 .投標6 .3 .1 .由招標小組組長具體組織投標工作。6 .3 .2 .投標時間和投標地點應當在招標文件中予以明確。6 .3 .3 .各投標單位的投標書應當按照招標文件的要求密封，由招標文 件起草部門驗收后編號提交招標工作小組組長保管。6 .4 .評標6 .4 .1 .評標由招標工作小組和相關專業人員組成。必要時可邀請行業專家參加。6 .4 .2 .招標工作小組應依據評標規定，保證評標在嚴格保密的情況下 進行。任何

44、部門和個人不得無故干預、影響評標進程和結果。6 .4 .3 .經招標工作小組評審，若有超過一半的評標人員認為所有標書都不符合招標要求的，可以否決本次投標，重新組織招標。6 .4 .4 .在評標過程中，如果有必要，可以派相關人員進行實地考查，28PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理將實地考查作為評標的一個重要的手段。6 .4 .5 .招標工作小組在完成評標后，應當向公司分管領導和總經理提 出書面評標報告，并至少推薦3 家候選人。將各家的標書和評標人員的 分析比較意見完整地呈報給公司審查。參加評標的成員應當遵守職業道 德，公

45、平、公正、客觀地履行職責。6 .4 .6 .公司分管領導在審閱評標小組報告后，對候選人進行針對性詢標和最后的商務洽談，候選人可進行最后解釋和書面承諾。參加詢標的 人員由分管領導指定。詢標和商務洽談由分管領導主持。詢標內容要嚴 格保密，嚴禁將一方的談話內容泄露給第二方。6 .5 . 定標6 .5 .1 .由公司總經理根據招標小組的評審意見、最后的詢標記錄以及 承諾條件確定中標人。最后由招標組織部門向中標人發出中標通知書， 同時將中標結果通知其他未中標人，若有投標保證金則應當退還并收回 招標文件等相關資料。6 .5 .2 .合同責任 招標工作小組組長是合同談判和合同履行的第一責任人，負責組織合 同

46、談判、提出合同方案、審核對方資信和組織合同實施的責任。 公司各職能部門在合同談判和執行過程中分別承擔以下責任： a工程部、采購部、營銷部根據各自分管的專業，在合同談判和合同執 行中承擔涉及專業技術問題的審查、監督、驗收、把關責任； b工程部承擔對工程造價（含總造價和各單項價格）的審核、確認責任； c行政部承擔對經其審查、修改、擬定的合同文本的合法性，我方合同 義務的平衡和權利保障，違約補救等責任； d財務部承擔對合同價款支付方式、付款期限的審核、確認責任；(3 ) 對于材料采購，在合同中要將哪些材料設備屬于甲供，哪些材料設備屬于甲指乙供明確下來。從而減少后面出現不必要的矛盾。29PDF cre

47、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理6 .5 .3 .由招標小組組長會同行政部等相關部門編制起草的合同實質性 條款不得違背 招標文件和詢標記錄。合同條款應盡可能按照國家各部委或相關行業編 制的示范文本編制，合同擬稿完成后，進入合同管理流程。所有對外簽 訂的合同在審批、簽署、用印之前應由行政部負責從法律上予以審核確 認，最后報分管領導簽發。招標過程結束后，合同談判和合同履行的第 一責任人應在6 個工作日內向分管領導提交招標全過程的書面報告。6 .5 .4 .合同談判和合同履行的第一責任人應當及時將招標過程的全部文件、記錄、紀要、簽字原件

48、等資料完整地整理、分類、復印、歸檔。項目的招標文件務必將原件送檔案室歸檔保存，復印件備存備查。6 .5 .5 .合同履行過程中，因處理合同爭議、向另一方發出信函的，按 照該項合同的第一責任人權限審核批準后方可加蓋公司印章，對外行文。 六、流程的職責考核7 .1 .招標小組組長對整個招標流程的規范操作、與各部門的溝通等方 面的問題承擔責任。如招投標小組對投標單位的資質審核出現問題，或 者小組內有人違反規則將重要信息泄露出去，相關的責任人和招投標小 組組長要承擔責任。7 .2 .工程部要對招標項目的預算承擔責任。如因為工程部的項目預算沒有反映真實情況，導致公司產生損失，相關的責任人要承擔責任。7

49、.3 .工程部要對合同中有關本部門的條款審核問題承擔責任。如在設 計方案招標中，因為合同中對設計要求沒有明晰而造成了后期的修改和 損失，相應的責任人要承擔責任。7 .4 .采購部要對合同中的有關采購材料的條款審核問題承擔責任。如在設備采購招標中，因為采購部沒有對合同中有關設備技術要求明晰而30PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理造成公司的損失，相應的責任人要承擔責任。7 .5 .項目部要對招投標過程中有關施工單位的條款審核問題承擔責任。 如在施工單位的招標中，因為沒有將施工單位的合作條款審核清楚而造 成公司的損失，相應的

50、責任人要承擔責任。7 .6 .工程部、營銷部要對招商代理的合同審核承擔責任。如因為在招 投標過程中，因為對招商代理的有關代理薪金條款審核問題導致公司損 失，相應的責任人要承擔責任。7 .7 .營銷部要對銷售代理的合同審核承擔責任。如因為在招投標過程 中，因為對銷售代理的有關代理薪金條款審核問題導致公司損失，相應 的責任人要承擔責任。7 .8 .營銷部要對廣告代理的合同審核承擔責任。如因為在招投標過程中，因為對廣告代理的有關代理薪金條款審核問題導致公司損失，相應的責任人要承擔責任。7 .9 .行政部要承擔合同法律風險審核方面的責任。如在合同審核過程 中，因為行政部沒有發現有關條款潛在的法律風險而

51、導致公司的損失， 相關責任人和部門經理要承擔責任。七、其他事項8 .1 .本流程由公司制定。8 .2 .本制度自公司總經理核準之日起生效執行，修訂時亦同。8 .3 .本制度由公司負責解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單9 .1 .立項申請審批表9 .2 .正式招標文件9 .3 .評標報告9 .4 .招標項目預算報告31PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理設計變更、工程簽證流程一、目的1 .1 . 確認合理的設計變更流程和簽證流程，從而控制設計變更、簽證 的費用。1 .2 . 對設計變更、簽證引起的工程款進行有效監控。二

52、、范圍2 .1 . 項目部2 .2 . 工程部2 .3 . 采購部2 .4 . 營銷部2 .5 . 物業公司三、職責 以下各部門或崗位的職責僅指與本流程有關的職責，不包括該部門或崗 位的其它職責。3 .1 . 項目部職責3 .1 .1 . 設計變更階段的主要負責人。審核變更需求。召集營銷部、 工程部、專業工程師、物業公司、施工單位、監理單位相關人員開會討 論變更的技術、經濟可行性及對工期的影響和更改后的設計方案。3 .1 .2 . 對現場設計變更進行確認，組織、協調并確認現場簽證單。3 .1 .3 . 對簽證引起的工程款進行核算。3 .2 . 工程部職責3 .2 .1 . 工程部專業工程師從專

53、業技術角度出發，就變更發表意見。3 .2 .2 . 就方案或擴初設計更改與設計單位溝通協調。3 .2 .3 . 工程部部門經理就施工圖設計更改與設計單位溝通協調。3 .2 .4 . 對設計變更引起的工程款進行核算。3 .3 . 營銷部職責32PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理3 .3 .1 . 就客戶提出的變更要求與工程部進行溝通。3 .4 . 物業公司職責3 .4 .1 . 從物業管理的角度出發，就變更發表意見。33PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產

54、流程管理四、工作流程圖設計變更流程分管領導工 程 部公司相關部門外包單位備 注判斷變更情況是 否 對 功 能 總 體 方 案 思 路 有 影 響項目部及 營銷部 等部門提 出變更 需求項目經理現場及時處理變更施工單位提出變 更 需 求監理單位獲取 變 更 信 息 ，施 工單位現場處理 變 更1、工 程聯 系 /技 術核定事項內部審批 表審批變更需求是整 合 相 關 部 門 意 見 ，評 審 變 更 可 行 性開發部、項目部、 營銷部、采購部等 相關部門對變更 提出意見監 理 單 位 、施工單位就變更發 表 意 見是 否 通 過否是工程部部通知設計單位設計 變 更審批變更方案接收并審核變更 方

55、案設計單位提供 變 更 方 案是 否 通 過是要求設計單位重 新 設 計下發變更方案 到施工單位和 監理單位并反 饋到集團相關 部 門監 理 單 位 按 照 更 改 方 案 進 行 監 理 工 作施工單位執行變 更 施 工核 實 變 更 工 程 量監理單位確認現場簽證單 2、設計現場簽證單匯 總 、確 認變更簽證單 項目部核實簽證費用34PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理五、流程的具體說明如下：5 .1 . 工程在施工過程中，客戶提出變更申請，營銷部將客戶的變更需 求反饋到工程部，工程部發出工程聯系單。工程在施工過程中

56、，因 為現場的原因，施工單位向項目部提出變更需求，發出技術核定單； 工程部提出的變更需求，項目部也需要填寫、發出技術核定單。5 .2 . 項目部/工程部召集專業工程師以及監理單位、施工單位等相關人員，確定變更需求是否對功能、總體方案思路有影響。如果沒有影響 的，就由項目部和相關專業工程師等人員商量決定更改方案，施工單位 具體執行；如果對功能、總體方案思路有影響的，需要工程部匯總變更 需求，召集設計單位、營銷部、物業公司、監理單位、施工單位等相關 人員開會評審變更的技術、經濟可行性及對工期的影響。5 .3 . 評審完成后，項目部/工程部須將評審結果上報公司，由公司分 管領導審批變更需求。若不通過

57、，則需要項目部/工程部協調各個相關部 門重新評審變更需求。若通過，施工圖需要變更的，由工程部與設計單 位聯系，并組織相關人員審核設計單位設計變更方案；最后由分管領導 審批變更方案。設計變更方案通過后，工程部部下發變更方案到項目部， 由項目部分發給施工單位和監理單位。監理單位按照更改后的設計圖紙 進行監理工作，施工單位按照設計變更圖紙進行施工，同時工程部進行 造價工作的修正。5 .4 . 項目部會同監理單位等部門現場核實變更工程量后，所有參加的 人員均要對變更簽證單進行會簽，并由項目部將變更簽證單送 工程部。5 .5 . 工程部核實簽證費用后，作為工程款結算的一部分。六、流程的職責考核6 .1

58、. 項目部和工程部承擔整個設計變更過程中組織協調等責任。如：沒有很好地協調相關部門對設計變更需求進行評審造成的損失由項目部35PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理承擔。6 .2 . 工程部專業工程師從專業技術角度出發，就變更發表意見的責任。 如：對變更的評審隨意，造成技術上對工程影響和損失，由工程部專業 工程師承擔。相關責任人和本部門負責人將受到相應的處分。6 .3 . 工程部承擔從方案和擴初設計的角度出發，評審變更需求的責任。 如：對變更需求的評審隨意性很大，造成由規劃設計引起的損失由工程 部承擔。相關責任人和本部門負

59、責人將受到相應的處分。6 .4 . 工程部承擔核實設計變更和簽證導致的費用的責任。如：沒有嚴 格對簽證把關造成的損失由工程部承擔。相關責任人和本部門負責人將 受到相應的處分。6 .5 . 營銷部承擔客戶無正當理由變更和隨意變更導致的費用的責任。 如：客戶不考慮實際情況而提出變更要求、變更頻繁，而營銷部審核不 嚴導致的成本損失由營銷部承擔。相關責任人和本部門經理將受到相應 的處分。6 .6 . 物業公司承擔從物業管理的角度出發，評審變更需求的責任。如：對變更需求的評審隨意性很大，造成的物業管理方面引起的損失由物業 公司承擔。相關責任人和物業公司經理將受到相應的處分。七、其它事項7 .1 . 本流

60、程由公司制定；7 .2 . 本制度自公司總經理核準之日起生效執行，修訂時亦同；7 .3 . 本制度由公司負責解釋及督察。八、本流程涉及的表單8 .1 . 設計現場簽證單8 .2 . 工程聯系/技術核定事項內部審批表36PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產流程管理甲供材料采購流程一、目的1 .1 . 確保采購材料和設備100符合有關國家規范及標準。1 .2 . 保證所有的甲供材料/設備符合項目的要求。1 .3 . 確保采購材料和設備嚴格按合同要求進場，保證工程按質按期完成。1 .4 . 嚴格按采購合同要求支付材料款，做到付款進度不