1、萬科全面家居解決方案剖析U5體系2009.6.27，萬科朗潤園開盤，其“U5精裝”的青年主題社區加之合適的價格吸引了大量購房者，在萬科品牌的強大號召力下推出416套，開盤火爆，3小時售罄。什么是“U5精裝”？它的魔力在哪里呢？Part1：萬科朗潤園產品剖析U5，即Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 “U5精裝”并非簡單的毛坯裝修，而是通過對人日常生活的洞悉，針對性“量身定做”人性化的合理家居空間，并以系統全面的解決方案來應對家庭居住中的各種問題。全面家居解決方案除了對戶型的調整和改革以外，更多的時間花在系統的集成上，復雜性和設計要求的技術性更高。什么是“U5精裝”？什么

2、是“U5精裝”？U5玄關整合系統廚房便捷系統衛浴集成系統新收納系統新廳房系統“U5精裝”的細部體現玄關整合系統玄關系統考慮到業主從一進門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動作放挎包掛鑰匙深度為250mm,鞋會露出跟部，找鞋不用彎腰空間利用合理靴子目標客戶有大量年輕女士普通鞋傘頂部放置過季鞋“U5精裝”的細部體現廚房便捷系統廚房系統，從主人作業過程思考物品擺放，著力體現萬科房的人性化有效利用立體空間,增大廚房使用面積如果主人在做飯的過程中忙于其他事情，而來不及拔掉電飯鍋的電源插頭，只需關掉插頭一端的電源開關即可85cm高臺面，比常規高5cm，減少彎腰的勞累，弧形擋水邊，減少水花濺出弄濕衣褲

3、洗菜盆下還可以放下小泡菜壇，可見萬科對重慶人生活習慣了解之細“U5精裝”的細部體現衛浴集成系統分離式衛生間設計，馬桶和洗漱區分區域設置，使早上起床不再為搶廁所而苦惱為青年客戶量身定制。臟衣物籃一體化壁柜（帶鏡前燈）帶弧形擋水邊衛生間不到4平米，但功能齊全，分隔合理“U5精裝”的細部體現新收納系統臥室衣柜（0.8米深）置于過道，為滿足過道凈空1.1米，設計時將該區域寬度擴大為1.9米其他精裝修房（毛坯裝修）難以做到衣柜內部按物品大小設置功能區域內部功能分區明細，便于查找“U5精裝”的細部體現新廳房系統廳房設計預留充分的光源和電插，以保證居家、會客的光源要求。萬科充分考慮電視柜、預埋音響線、留足插

4、座、無線上網、電話和網絡布線的細節設計，讓室內生活更輕松“U5精裝”的細部體現其他人性化設計細節萬科在柜子的角落加了塑料，減少清潔障礙把手前端彎曲，防止開門的時候把衣服掛住這個鉸鏈部件可以調整螺絲角度，防止門開關次數過多引起的傾斜等變形門框上貼有防撞橡膠條，減小開關門時的撞擊聲因為衣柜門比較瘦長，經常推拉的話中間容易變形，有了這塊鐵板的加固，變形的幾率大大減少“U5精裝”的細部體現裝修材料摩恩龍頭、科勒潔具、能率熱水器、方太電器、西蒙開關、歐普照明國際國內一線品牌朗潤園的主力目標客戶是青年群體，他們崇尚品牌，但購買力有限。萬科準確的抓住了這部分客戶的心理需求，通過統一采購，降低了裝修成本，提高

5、了產品性價比，摧毀了青年購房者最后的心理防線。以上所展示出萬科朗潤園的產品情況，非一般“毛胚+精裝”精裝產品所能達到，那么萬科為什么能做出如此極致的“精裝房”？Part2：萬科全面家居解決方案20年前，人們都是買布料找裁縫做衣服。現在，我們習慣于到商場買各式各樣的成衣。“全面家居解決方案”實施動因 2002年7月國家建設部發布的商品住宅裝修一次到位實施導則及配套的商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點 。 2005年建設部住宅產業化促進中心提出，大中城市的毛坯房應在6年之內消滅。 政府導向 客戶需求 競爭需求 社會責任 從直接收益看，裝修房可為業主節省大量的時間，減少了精力和財力的浪費。對開發

6、商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優質材料，為業主提供最佳性價比。從間接附加收益看，裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。有利于規范住宅裝修市場，保護消費者的利益。 政府導向 客戶需求 競爭需求 社會責任 單純沉溺于目前毛坯房搶購的現實而不去進一步提高品質，面對未來市場發展則會陷于刻舟求劍，守株待兔的境地。 通過裝修房方案，加強核心競爭能力，擴大與競爭對手的差距。 政府導向 客戶需求 競爭需求 社會責任 減少二次污染和浪費。中國是一個資源消耗量大，資源又比較緊缺的國家，如果能夠多做到資源節約化，做到盡量減少耗用材料資源，走資源消耗

7、低、環境污染少、生態能夠良性循環這樣發展之路，才是萬科作為企業公民所追求的發展目標。 政府導向 客戶需求 競爭需求 社會責任 客戶在對毛坯房進行二次裝修平均一戶可能產生35噸垃圾，其中有85是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環境。發展商統一提供裝修房將會顯著減少浪費，提高資源利用效率。 裝修房規模化，為工業化裝修生產方式的實施提供了條件，同時也將加快裝修產業化進程。“全面家居解決方案”產品特性A 設計研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務“全面家居解決方案”產品研發流程方案立項施工圖內部體驗樣板房內部客戶體驗應用于產品設計公開客戶體驗調研標

8、準產品庫裝修標準分級體系供方資源庫工程管理標準庫成本規劃 概 念 觀 念 發展歷程 研發步驟 “全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務分級體系定義通過客戶及市場調研，將不同裝修部品組合與不同的產品品類及目標客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。在分級體系建立時通過成本規劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產生受益最大化，即客戶滿意度最大化。材料設備 分級體系與品牌聯盟分級名稱配置S（高端）豪華級別T（四季系列）領先級別C（城花系列）先進級別G（金色系列）標準級別1、標準級地域：用于郊區或區域收入較低的區域。對象：大學畢業、剛結婚的白領客戶，針對252

9、9歲業主。標準：保證質量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積500元。風格：簡約，淺色調。材料設備 分級體系2、先進級地域：用于郊區。對象：大學畢業、剛結婚的白領客戶，針對2529歲業主。標準：保證質量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積650元。風格：簡約，淺色調。材料設備 分級體系3、領先級地域：用于各個區域。對象：改善居住環境的較有實力的客戶，針對是3040歲業主。標準：保證質量，追求品牌，強調情調，成本為建筑面積1100元。風格：簡約，深色調。材料設備 分級體系4、豪華級地域：用于各個區域，包括郊區聯排別墅及市內豪宅。對象：成功人士，針對是3545歲業主。標準：追求高檔品牌，強調情

10、調，中央空調，成本為建筑面積1600元。風格：古典，深色調。材料設備 分級體系降低檔次的產品依然維持要求的產品選擇舍棄的產品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、 脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關面板衛生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內櫥步入式衣帽間空調冰箱浴霸暖風機浴缸微波爐案例：客戶需求下部品的價值排序材料設備 分級體系品牌戰略的意義品牌是產品質量、環保性及售后服務有力的保證之一，各供應商自身品牌監控與萬科質檢體系的雙重把關，確保萬科裝修房的整體品質。通過萬科集團強大的采購平臺體系，獲得國內市場最具競爭的采購成本，進而向客戶奉獻最大的客戶價值。材料設備 品牌戰

11、略“全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務“仿工廠化”生產模式定義通過最初框架階段基礎零控線控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細施工，同時融入部品生產對誤差消化方案研究成果，進而達到裝修中安裝類材料部品規格的統一化，最終實現室門內、收納柜體等規格統一的標準化加工；實現規格統一化的前提下，從而實現將瓷磚、細木工板、石膏板等進行材料場外仿工廠化環境下的集中加工，編號入場統一施工。工程施工 “仿工廠化”生產模式仿工廠化實現了規格統一、材料集中加工、生產環境固定、人員固定、流程固定；“仿工廠化”生產的意義 提高生產效率 提高材料加工品質 降低了材料無效損耗 減少了文明

12、施工的壓力 減少了因人為因素而導致的品質偏差工程施工 “仿工廠化”生產模式“全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務統一的品牌保障主體土建工程、室內裝修工程、室內材料、設備、部品它們均有一個統一的品牌保障，那就是更多的客戶價值大多數產品提供高于市場平均值的保修期限。反映更迅速的產品保修體系。所有產品保修可統一報修至萬科客戶關系中心保修辦公室；售后服務 品牌保障與方便快捷如何規避精裝疑慮 工法樣板房現場展板 銷講說辭銷售文本萬科通過右邊四種途徑規避精裝修房在客戶心中的疑慮 如何規避精裝疑慮 現場溝通材料展示規避工法樣板房展示萬科通過工法樣板房的展示，將裝修用材及

13、品牌詳盡的呈現在購房者眼前，打消購房者對工程質量的疑慮工法展示廳功能說明潔具品牌開關品牌廚具品牌收納系統配件分解展示安訪系統展示萬科通過售樓部里面銷售展板的展示，使購房者感受到萬科的誠信，增強了購房者的信心現場展板裝修后的裝修材料及設施的保修責任和保修時間等，以材料供應商提供的質量保修期為準。如材料供應商未提供質量保修期的，保修期為商品房買賣合同約定的房屋交付之日起 1 年。屬于裝修標準的所有電器設備均由生產廠家直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生產廠商提供的保修文件為準。乙方應當按照約定的裝修標準（約定的裝修標準包含以同等品質的材料、設備替代的材料）為準。本房屋商品房買賣合同的約定房屋交付日期之前完成全部裝修工程。甲方在房屋交付之日對裝修工程進行驗收