1、12022/7/17 房地產策劃 第八章 房地產項目物業管理策劃2022/7/172第一節 物業管理的早期介入第二節 選聘物業服務企業第三節 制定物業管理方案第四節 制定相關管理制度本章目錄2022/7/173 第一節 物業管理的早期介入 一、物業管理早期介入的概念 物業管理的早期介入是指物業服務企業在接管物業以前，從物業管理和住戶使用的角度對項目的規劃設計、建筑施工、工程驗收等環節提供建設性意見，協助開發商把設計、施工和驗收關，確保設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件。 物業管理的早期介入不同于前期物業管理。2022/7/174 二、物業管理早期介入的必要性 1.能提前解決項目

2、交付使用后的問題 2.有助于物業服務企業全面了解管理對象 3.有利于后期物業管理工作的順利開展 4.有利于樹立物業服務企業的形象 5.有利于優化項目規劃設計 6.有利于提高工程建造質量2022/7/175 三、物業管理早期介入的內容 1.規劃設計階段 物業服務企業介入規劃設計工作需要重點審視土建構造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調、智能化、車庫、內外裝飾等方面的合理性。 可以從以下幾個角度進行考慮：2022/7/176 (1)需要考慮配套設施能否滿足客戶的需要 (2)需要考慮規劃設計的經濟及節能等問題 (3)為今后的發展留有余地 (4)規劃設計是否以人為本，能否方便住戶使用 (5)既

3、要考慮大的功能布局，又要注重細節2022/7/177 2.建造施工階段 物業服務企業參與施工質量監督的重點部位有地下室(防止滲漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設備安裝等。 2022/7/178 3.施工驗收階段 物業服務企業應站在業主的立場上參與工程驗收，對房屋外觀質量、建筑防水防滲、建筑設備設施性能、消防系統及器材等進行重點檢查驗收。 2022/7/179 第二節 選聘物業服務企業 一、物業管理招標的基本概念 1.物業管理招標的含義 物業管理的招標是指開發商或業主

4、委員會在為其物業選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業服務企業競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。 前期物業管理的招標由開發商來完成。 2022/7/1710 2.物業管理招標的特點 (1)物業管理招標的超前性 物業管理招標的超前性是指由于物業管理超前介入的特點，決定了物業管理招標必須超前，即在物業動工興建之前開發商就應進行物業管理招標工作。 (2)物業管理招標的長期性和階段性 由于物業管理工作的長期性和多階段性，對不同階段和服務內容，招標內容和方式也有所不同。2022/7/1711 3.物業管理招標的原則 根據招

5、標法的規定，物業管理招標活動中必須遵循公開、公平、公正及合理的原則。 4.物業管理招標的方式 常用的物業管理招標方式大致可分為公開招標、邀請招標和協議招標等。2022/7/1712 二、物業管理招標的程序 1.招標準備階段 (1)成立招標機構 (2)編制招標文件 (3)制定標底 2.招標實施階段 (1)發布招標公告或投標邀請書 (2)組織資格預審 (3)召開標前會議 (4)開標、評標與定標2022/7/1713 3.招標結束階段 (1)合同的簽訂 (2)合同的履行 (3)資料整理與歸檔2022/7/1714 三、物業管理招標文件 1.招標文件的組成 (1)投標人為投標所需了解并遵循的規定：包括

6、投標邀請書、投標人須知、技術規范及要求。 (2)投標人必須按規定填報的投標書格式 (3)中標的物業管理企業應簽訂的合同的條件 具體組成要素包括：投標邀請書、技術規范及要求、投標人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。2022/7/1715 2.編制招標文件的時間 大多數物業管理招標均在物業開發建設的后期。然而，隨著開發商對物業管理的要求不斷提高，物業管理“超前招標”已屢見不鮮。 “超前招標”確實有其優點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。 因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性。2022/7/1

7、716 四、物業服務合同 1.物業服務合同的概念 物業服務合同是用以標明或界定某物業的管理業務和責任權利的法律文書，是開發商或業主委員會與負責物業服務業務的物業服務企業簽定的，旨在明確雙方的權利與責任的協議文件。2022/7/1717 2.物業服務合同的作用 (1)明確委托方和受托方的權利、責任和義務； (2)為物業管理過程中雙方出現的爭議和糾紛提供調解、仲裁直至訴訟的基本依據； (3)在約束物業服務企業經營與管理行為的同時，對業主委員會也提出要求，實現雙方的權責利對等。2022/7/1718 3.物業服務合同的內容 (1)合同序文：說明物業的名稱、規模、坐落；定義和解釋；訂立合同的日期、地點

8、；合同雙方的名稱、法人代表及地址等。 (2)合同正文：委托標的的范圍與內容；管理形式與期限；雙方的責任、權利與義務；管理費用及其支付方式；違約責任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來的損失與責任的分攤；雙方互相協作事項；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。2022/7/1719 (3)合同結尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份數；合同適用的法律；雙方的法人代表(開發商或業主委員會)簽字；公證機關公證等。 (4)附件：說明本項目的特殊條件、特殊要求及在通用合同格式中未能詳細說明的內容以及物業的平面圖、設施、設備清單、有關情況和指標的說明等。2022/7/1720 4.物業服務合同的

9、簽署 物業服務合同由物業的開發商或業主委員會在招標決標或選定(選聘)物業管理公司之后，在雙方談判磋商、達到基本一致的基礎上簽署。 5.物業管理合同的執行 物業管理合同一經雙方簽署即具有法律效力，當事人要恪守和履行合同中規定的相關的權利和義務。2022/7/1721 第三節 制定物業管理方案 一、確定物業管理的檔次 首先根據物業類型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規劃物業管理消費水平，確定物業管理的等級和檔次。 如果開發的物業是寫字樓，那么相應的管理服務標準就應適應物業本身的檔次，如果開發的物業是住宅小區，用戶普遍為中低收入者，則應考慮物業管理的服務費應適合居民的實際情況。

10、2022/7/1722 二、確定物業管理的服務項目和標準 根據物業住用人的需要和物業管理的檔次確定物業管理的服務項目和服務標準。 普通住宅項目物業服務的項目和標準可參照中國物業管理協會印發的普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)(中物協20041號)的規定來制定。2022/7/1723 三、確定物業管理的收入預算 1.物業管理經費的來源 (1)定期收取物業服務費 (2)物業共用部位、共用設施設備維修基金 (3)物業管理企業開展多種經營的收入和利潤 (4)政府多方面的扶持 (5)開發商給予的支持2022/7/1724 2.確定物業管理收費標準 確定物業管理收費標準要遵從以下原則： (1)不違反

11、國家和地方政府的有關收費規定 (2)收費標準要與住用人的收入水平相適應 (3)優質優價，兼顧各方利益 (4)微利原則，收入扣除支出后略有剩余 (5)公平原則2022/7/1725 3.物業管理的支出項目 物業管理的支出項目主要包括： (1)公共物業及配套設施的維護保養費用 (2)聘用及管理人員的薪金 (3)公用水電費的支出 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出 (5)物業財產保險及各種責任保險的支出 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用2022/7/1726 (8)公共區域植花、種草及其養護費用 (9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用 (10)聘

12、請律師、會計師等專業人士的費用 (11)節日裝飾的費用 (12)行政辦公支出 (13)公共電視接收系統及維護費用 (14)其他為管理而發生的合理支出 (15)稅金2022/7/1727 第四節 制定相關管理制度 一、物業服務企業內部管理制度 1.物業服務企業崗位職責 包括總經理、副總經理、職能部門經理、管理處主任、管理員、內勤員、文員、出納、保安人員、清潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責制度。2022/7/1728 2.物業服務企業部門職責 包括經理室、辦公室、財務部門、各個管理處以及各職能部門的職責制度。 3.其他內部管理制度 比如企業勞動用工制度、工資制度、福利制度、考勤制度、考核制度、

13、獎懲制度、員工行為規范、接待制度、來信來訪來電制度、投訴反饋制度、文書管理制度、辦公設備使用管理制度等。2022/7/1729 二、物業服務企業外部管理制度 1.物業驗收與接管制度 制定驗收與接管制度需要注意以下幾點： (1)選派業務素質好、工作負責的人員參加驗收 (2)從業主及物業維修養護角度嚴格驗收 (3)對驗收中的問題記錄在案并及時督促修整 (4)與建設單位簽訂保修合同 (5)物業接管應辦理書面移交手續 (7)應向建設單位索要全套圖紙技術資料2022/7/1730 2.樓宇入伙制度 (1)入伙通知書 (2)入伙手續書 (3)收樓須知 (4)住合約等2022/7/1731 3.物業管理公約 物業管理公約應該包括： (1)業主的權益、義務和責任 (2)物業開發商應享有的權利、義務和責任 (3)物業服務企業的權利、義務和責任 (4)對物業公共部位及公用設施的管理制度 (5)對物業全部或部分損壞無法正常使用的規定 (6)管理費用的規定 (7)法律責任 (8)其它事項2022/7/1732 4.住戶手冊 (1)居住區概況 (2)居住區的管理 (3)業主或住戶須知 (4)日常管理與維修 (5)物業管理條例 (6)綜合服務及其它應該注意的事項2022/7/1733 5.日常管理服務制度 物業管理