1、2016年下半年山東省房地產估價師制度與政策：項目資本金的概念考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某房地產的報酬率為8，收益期限為30年時的價格為4000元。若報酬率為6、收益期限為50年時，則該房地產的價格為元。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業用地的監測點評估價格 2、下列關于路線價法中，不正確的是_。 A路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理 B路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價 C運用路線

2、價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊 D路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求基平均價格3、在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為：開發利潤=直接成本利潤率。 A：后續開發成本+管理費用 B：后續開發成本+管理費用+銷售費用 C：待開發房地產價值+后續開發成本 D：待開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費 E：工業用地的監測點評估價格 4、下列關于地租的表述中，錯誤的是。 A：農產品的市場總價格是土地上生產的產品數量與每個產品市場價格的乘積 B：土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息 C：生

3、產成本是以社會平均水平或一般水平計算的 D：經營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的 E：工業用地的監測點評估價格5、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為_。 A國內生產總值 B國民生產總值 C國內生產凈值 D國民收入 6、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是_。 A因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策 B個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅 C個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅 D職工個人及其單位超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并人

4、個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅 7、房地產開發企業稅后利潤應首先用于_。 A彌補企業以前年度的虧損 B提取法定盈余公積金 C提取公益金 D向投資者分紅 8、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產市場的自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 9、_屬于房地產投資的系統風險。 A通貨膨脹風險 B比較風險 C時間風險 D資本價值風險 10、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和的，免征土地增值稅。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：執行層的組織協調11、某市2008年存量商品住宅的

5、吸納率為50，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。 A：半個月 B：2個月 C：半年 D：2年 E：借款合同 12、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付、 如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪 市場價值增長率為2則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為 金后所獲得的投資回收就是投資者的投資回報 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 13、拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議，經當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門

6、裁決。裁決部門應當在受理裁決申請之日起_日內做出裁決。 A10 B20 C30 D4514、某宗房地產2008年6月1日的價格為1800元，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月1日至10月1日的價格指數分別為796，747，767，850，892，92.5，981(以2006年1月1日為100)。該宗房地產2008年10月1日的價格為元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工業用地的監測點評估價格 15、零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的（）為基礎計算的。 A建筑面積 B總出租面積 C可出

7、租面積 D營業面積 16、中華人民共和國招標投標法規定，招標人采用邀請招標方式的，應當向個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地產估價機構必須加蓋公章 17、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）的工作。 A投資機會選擇與決策分析階段 B前期工作階段 C建設階段 D租售階段 18、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元，建筑面積100，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元，建筑面積120，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4

8、700元，建筑面積90，成交時一次付清；丁成交價格4760元，建筑面積110，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。 A：甲乙丙丁 B：乙丁甲丙 C：乙丙甲丁 D：丙乙丁甲 E：工業用地的監測點評估價格 19、房地產保險中，建筑工程承包合同保險不包括。 A：投標保證保險 B：預付款保證保險 C：貸款購房保證保險 D：維修保證保險 E：執行層的組織協調 20、成本法的理論依據是。 A：替代原理 B：預期原理 C：生產費用價值論 D：勞動力價值論 E：工業用地的監測點評估價格 21、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物

9、的結構存在安全隱患時，應。 A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格 22、房地產開發企業所得稅主要是對企業年（）征收的一種稅。 A租售收入 B所得額 C扣除成本的銷售收入 D營業額23、在工程建設定額中，分項最細、定額子目最多的是_。 A概算指標 B概算定額 C預算定額 D施工定額 24、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托他人競買，這體現了拍賣活動應該遵循的。 A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則 D：誠實信用原則 E：執行層的組織協調25、房地產投資方案比選通常是在_

10、之間進行。 A獨立方案 B互斥方案 C凈現值法 D等額年費用法二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、利用期望值法判斷投資方案的優劣時，可選擇的方案有。 A：期望值相同，標準差小的方案 B：期望值相同，標準差大的方案 C：標準差系數小的方案 D：標準差系數大的方案 E：標準差相同，期望值大的方案 2、下列可不計算面積的有_。 A有頂蓋無圍護結構的場館看臺 B利用地下室設置的消防水池 C建設物內操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺 D單層建筑物內分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、

11、布景天橋、挑臺 E設計不利用，或作為技術層，或層高小于2.2m的深基礎架空層、吊腳架空層3、下列市盈率的表達式中，正確的是。 A：市盈率=股價每股凈資產 B：市盈率=股價每股收益 C：市盈率=市值銷售收入 D：市盈率=市值現金流 E：借款合同 4、下列保險種類中，屬于政策性保險的有_。 A社會養老保險 B農業保險 C巨災保險 D失業保險 E出口信用保險5、對于出租或經營的房地產投資項目，清償能力指標之中的指標的計算非常重要。 A：利息備付率 B：資產負債率 C：流動比率 D：速動比率 E：償債備付率 6、城鎮體系規劃分為。 A：全國城鎮體系規劃 B：省域城鎮體系規劃 C：市域(鎮域)城鎮體系規

12、劃 D：縣域城鎮體系規劃 E：鄉鎮體系規劃 7、中華人民共和國城市房地產管理法規定，房地產交易包括三種形式。 A：房地產轉讓 B：房地產抵押 C：房屋租賃 D：房地產權屬 E：房地產經營 8、_是在土地房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。 A物業稅 B地產稅 C契稅 D增值稅 9、關于下列數據表述正確的是。 A：上述數據的眾數為100 B：上述數據的眾數為101 C：上述數據的算術平均數為101 D：上述數據的中位數為101 E：執行層的組織協調 10、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按計算的(2005年試題) A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現率 D：機會成本 E：借款合同

13、11、下列屬于會計恒等式的是_。 A資產-費用負債+所有者權益-收入 B所有者權益資產+負債 C資產+費用負債+所有者權益+收入 D負債資產+所有者權益 12、下列關于所有權的表述中，正確的有_。 A所有權是從物權 B所有權是自物權 C可對所有權人的物設置他項權利 D共有是確定份額的共同所有 E建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權 13、根據拍賣方式不同可將減價拍賣分為。 A：人工式拍賣 B：電子式拍賣 C：無聲拍賣 D：有聲拍賣 E：現場拍賣14、_是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。 A經營成本 B開發產品成本 C期間費用 D開發項目總投資

14、15、某城市住宅市場調查結果顯示，該城市的總需求與總供給量基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于狀態。 A：均衡 B：非均衡 C：結構性失衡 D：失衡 E：借款合同 16、下列房地產中，不得抵押的有。(2008年試題) A：集體所有的土地使用權 B：村辦企業廠房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經設定抵押權的房地產 17、拍賣委托中，根據委托人的定義可將委托人分為三種。 A：間接委托人 B：直接委托人 C：公民 D：法人 E：其他組織 18、在圖5.3所示的現金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數標準

15、表示法表示，正確的是。(2002年試題) A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5) D：F=A(P/A，i，5)(F/P，i，6)+P(F/P，i，6) E：F=A(F/A，i，5)-1+P(F/P，i，6) 19、以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發，滿兩年未動工開發的可以_。 A無償收回土地使用權 B有償收回土地使用權 C無償出租土地使用權 D無償出讓土地使用權 20、增長速度是反映現象增長程度的相對指標，由求得。 A：增長量與發展水平的比 B：增長量與發展速度的比 C：增長量與算術平均數的比 D：增長量與序時平均數的比 E：執行層的組織協調 21、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是（）。 A比較風險 B通貨膨脹風險 C時間風險 D資本價值風險 22、已知年利率為15%，則按季度計息時的實際年利率為_。 A13.55% B14.68% C15.87% D15.07%23、對于交易稅費非正常負擔的修正，下列有關公式正確的有。 A：正常成交價格-應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格 B：正常成交價格+應由買方繳納的稅費=賣方