1、關(guān)于深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺管理方法（征求看法稿）的起草說明（2018年06月20日）為實行國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干看法（國辦發(fā)201639號，以下簡稱 “國辦發(fā)39號文”）、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知(建房2017153號，以下簡稱 “建房153號文”)及市政府關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施看法（深府辦規(guī)20176號，以下簡稱 “深府6號文”）的有關(guān)要求，建設(shè)我市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺（以下簡稱“住房租賃平臺”），參考住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺技術(shù)規(guī)范（試行）住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)

2、準(zhǔn)（試行）的通知，制定深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺管理方法（以下簡稱“管理方法”）。現(xiàn)就管理方法的主要內(nèi)容說明如下：一、制定管理方法的必要性和緊迫性（一）是堅持住房居住屬性，落實深化住房改革制度相關(guān)政策的必定要求2017年中心經(jīng)濟工作會議明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位。2017年3月5日，李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第五次會議上所作的政府工作報告提出，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿意多層次需求，以政府為主供應(yīng)基本保障。國務(wù)院辦公廳、住建部等九部委也相繼發(fā)布了“國辦發(fā)39號文”及“建房153號文”，

3、要求進一步加快推動培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺，供應(yīng)便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，規(guī)范住房租賃交易流程，建立健全備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強住房租賃市場監(jiān)測等，并選取了包括深圳在內(nèi)的12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市之一。因此，加快建設(shè)住房租賃平臺，出臺相應(yīng)的管理方法是堅持住房居住屬性，是實行深化住房改革制度相關(guān)政策的必定要求；是落實市委市政府關(guān)于開展“發(fā)展惠民行動”，持續(xù)完善多層次住房保障和供應(yīng)體系，加快建設(shè)社會現(xiàn)代化先行區(qū)的重要舉措；是深圳作為人口凈流入的超大城市探究解決新市民住房問題、實現(xiàn)市民住有所居目

4、標(biāo)重大民生工程。（二）是落實中心及我市關(guān)于實行租購并舉、加快培育和發(fā)展住房租賃市場、完善我市租賃管理法規(guī)規(guī)章及規(guī)范管理住房租賃市場的重要內(nèi)容2017年9月22日我市頒布“深府6號文”），明確提出“進一步完善我市住房租賃管理的有關(guān)規(guī)定，增加住房租賃市場管理等相關(guān)內(nèi)容”。自深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例正式廢止后，關(guān)于住房租賃市場管理的相關(guān)法律法規(guī)始終缺位，制定統(tǒng)一的管理方法是健全和完善我市住房租賃法規(guī)規(guī)章和規(guī)范管理租賃市場的重要內(nèi)容。“深府6號文”同時指出，市住房建設(shè)部門搭建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺，健全完善租賃信息動態(tài)監(jiān)測體系。自接到市政府下達的搭建全市統(tǒng)一的住房租賃平臺工作任務(wù)后，我局集全局

5、之力推動住房租賃平臺建設(shè)工作，并于2017年12月18日實行住房租賃平臺上線啟動儀式，于12月19日正式上線試運行，住房租賃平臺通過“深圳才智租房”微信公眾號面對全市市民供應(yīng)房源閱讀、查詢、發(fā)布和交易等功能。住房租賃平臺作為全市統(tǒng)一住房租賃的信息平臺，并無現(xiàn)成閱歷可以借鑒，且平臺參加主體多樣，需規(guī)范的事項多樣。因此為建成信息共享、服務(wù)全面、監(jiān)管有力的住房租賃平臺，形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，須要制定統(tǒng)一的管理方法實現(xiàn)我市居民住有所居的目標(biāo)。（三）現(xiàn)存的關(guān)于住房租賃平臺的運營規(guī)則已試運行一段時期，但依據(jù)特殊程序制定的該文件即將到期，需按正常程序制定管理方法

6、規(guī)范住房租賃市場為貫徹執(zhí)行上級行政機關(guān)的確定，我局2017年12月19日住房租賃平臺正式上線試運行后，為規(guī)范住房租賃平臺管理，依據(jù)深圳市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定(深圳市人民政府令第94號)第九條的規(guī)定，我局于2017年12月15日相應(yīng)的頒布了有效期僅六個月的深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺運行規(guī)則（暫行）（以下簡稱“運營規(guī)則”），現(xiàn)行的運營規(guī)則為臨時性規(guī)定參加各方的權(quán)利及義務(wù)、租賃信息發(fā)布與交易、公共服務(wù)匯合及監(jiān)督管理等內(nèi)容的規(guī)定，但運營規(guī)則即將于2018年6月份到期，因此為接著規(guī)范租賃住房市場，接著執(zhí)行運營規(guī)則中的重要內(nèi)容，需按規(guī)定出臺相應(yīng)的管理方法。二、起草過程（一）成立租賃平臺管理辦公室20

7、18年2月9日我局組織成立深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺管理辦公室（以下簡稱“平臺辦”）負責(zé)租賃平臺的日常運營工作并設(shè)立課題小組負責(zé)起草和制定住房租賃平臺運營管理方法。（二）廣泛開展研探討證2018年3月20日平臺辦組織課題小組探討管理方法初稿，并提出租賃平臺的主要功能是交易、服務(wù)及監(jiān)管，尤其是應(yīng)強化租賃平臺的監(jiān)管功能。2018年4月12日平臺辦組織課題小組、我局各直屬機構(gòu)及處室參加探討管理方法的詳細內(nèi)容，會議建議進一步規(guī)范并明確全市各部門職責(zé)，設(shè)置有效可行的監(jiān)管方式，規(guī)范住房租賃市場。2018年4月17日局領(lǐng)導(dǎo)組織課題小組、我局各直屬機構(gòu)及處室參加探討管理方法的詳細內(nèi)容，會議建議進一步明確運營機

8、構(gòu)的職責(zé)，建議進一步明確住房租賃服務(wù)內(nèi)容及住房租賃信息監(jiān)管方式等內(nèi)容。2018年5月8日以局名義向市級各職能部門及各區(qū)政府發(fā)送管理方法征求看法稿。截止2018年5月19日共收到20個單位的共計45條反饋看法，主要集中在管理方法的各部門職責(zé)和租賃信息憑證等處。2018年5月21日局領(lǐng)導(dǎo)組織召開管理方法征求看法修改狀況的會議，組織探討了各單位的反饋看法及接受狀況，對各部門職責(zé)和租賃信息憑證等問題進行了深化探討，形成了統(tǒng)一看法。2018年5月22日局長辦公會組織探討管理方法征求看法稿，對管理方法中的各部門職責(zé)及不良行為的處置措施進行了探討，建議增加不良行為的處置措施。2018年5月28日，局領(lǐng)導(dǎo)組織

9、召開管理方法修改會議，明確房屋租賃主管部門的職責(zé)，完善了公共服務(wù)、交易信息報送等內(nèi)容，建議增加誠信監(jiān)管體系內(nèi)容。2018年6月6日，平臺辦組織課題小組對修改后的管理方法進行進一步的探討，對誠信監(jiān)管體系的建立等問題進行探討，建議借鑒中介組織協(xié)會對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的管理方式，完善誠信監(jiān)管問題。2018年6月7日，局領(lǐng)導(dǎo)組織探討管理方法總則及信息備案部分，對租賃平臺的定義、租賃平臺主管部門的職責(zé)以及信息備案等問題進行了深化的探討，進一步完善了相關(guān)問題。2018年6月11日，局領(lǐng)導(dǎo)在上次會議的基礎(chǔ)上，接著組織探討管理方法中信息報送、公共服務(wù)、監(jiān)督管理及附則部分內(nèi)容。會議首先對修改后的平臺定義、主管部門職

10、責(zé)等問題達成一樣，并對公共服務(wù)及監(jiān)督管理等內(nèi)容進行重點探討，提出充溢和完善公共服務(wù)內(nèi)容，探究多渠道的糾紛解決機制，加強對信息和隱私的愛護等建議。充分調(diào)研各相關(guān)部門和企業(yè) 課題小組在平臺辦的帶領(lǐng)下，聯(lián)合租賃平臺項目組分別以走訪和座談會的形式，與市房地產(chǎn)主管部門、房屋租賃管理部門、公安部門、教化行政部門、發(fā)展改革、人社部門、市場和質(zhì)量監(jiān)督管理部門等相關(guān)職能部門綻開研討，分別就租賃相關(guān)監(jiān)管職能的行使與租賃平臺相關(guān)公共服務(wù)的打通探討方案，理順住房租賃管理體制；與此同時，還召集了市安居集團、水務(wù)集團、燃氣集團、供電集團、住房租賃企業(yè)等綻開租賃相關(guān)問題的研討，重點就租賃平臺的建設(shè)方案和運營管理綻開探討，通

11、過調(diào)研將達成的共識融進管理方法中。三、租賃平臺的主要功能（一）交易住房租賃平臺作為線上供應(yīng)住房租賃服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，為規(guī)范住房租賃市場，需建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，確保信息真實精確；明晰和規(guī)范住房租賃交易流程，制定推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，保障租賃雙方特殊是承租人的權(quán)益。（二）服務(wù) 供應(yīng)住房租賃信息服務(wù)，開發(fā)住房租賃平臺服務(wù)職能，為租賃市場供需雙方供應(yīng)高效、精確、便捷的信息服務(wù)是房地產(chǎn)管理部門的職責(zé)所在，是政府引導(dǎo)市場的重要手段。住房租賃平臺應(yīng)當(dāng)供應(yīng)出租人可隨時發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實現(xiàn)在平臺上進行交易

12、對接及辦理公共服務(wù)等職能，切實發(fā)揮住房租售平臺的監(jiān)管和服務(wù)作用。（三）監(jiān)管住房租賃平臺作為規(guī)范住房租賃市場的重要手段，在對住房租賃信息監(jiān)督方面應(yīng)加強住房租賃市場監(jiān)測，健全完善租賃市場參加主體開展住房租賃信息報送制度，建立租賃信息動態(tài)監(jiān)測體系，剛好披露租賃住房供應(yīng)總量、租賃人口、租金等信息，統(tǒng)計租賃成交規(guī)模和價格，加強住房租賃價格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價格制度，引導(dǎo)市場合理定價；剛好預(yù)判住房租賃市場發(fā)展趨勢，精準(zhǔn)分析住房租賃市場供求關(guān)系，為政府決策供應(yīng)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。四、管理方法的主要內(nèi)容（一）明確各部門職責(zé)住房租賃平臺作為全市統(tǒng)一的住房租賃信息平臺，其功能包含交易、服務(wù)及監(jiān)督等多個內(nèi)容，涉及住房

13、租賃管理的各個部門，因此完善住房租賃管理體制，加快全市住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與城市建設(shè)管理、房地產(chǎn)管理、人口管理、社會治安管理等關(guān)系，建立各相關(guān)部門和各區(qū)政府、新區(qū)管委會等多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工是管理方法的重要內(nèi)容之一。目前管理方法主要在現(xiàn)存的管理體制基礎(chǔ)上明確了各部門的職責(zé)分工，要求建立部門信息共享，實現(xiàn)各部門現(xiàn)有相關(guān)數(shù)據(jù)與租賃平臺互聯(lián)互通。首先，明確市住房和建設(shè)主管部門作為租賃平臺的主管部門的職責(zé)，包括制定租賃平臺的管理方法，牽頭搭建租賃平臺，對租賃平臺及運營主體進行監(jiān)督和管理，對通過租賃平臺進行的信息發(fā)布和交易行為進行監(jiān)督管理，依據(jù)公開、剛好的原則，對住房租賃市

14、場信息進行統(tǒng)計和發(fā)布，協(xié)調(diào)相關(guān)部門通過租賃平臺供應(yīng)公共服務(wù)等。其次，明確市、區(qū)房屋租賃主管部門和管理部門職責(zé)。市、區(qū)房屋租賃主管部門負責(zé)會同租賃行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，向租賃平臺供應(yīng)各住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員信息、供應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其人員信息，依法查處違法違規(guī)行為。市、區(qū)房屋租賃管理部門負責(zé)住房租賃的日常監(jiān)管工作，受理租賃合同登記備案申請、爭議調(diào)解等工作，實現(xiàn)房屋編碼信息及相關(guān)信息、租賃備案信息與租賃平臺的互聯(lián)互通。此外，明確其他相關(guān)部門的職責(zé)，要求相關(guān)部門依據(jù)各自的職責(zé)分工負責(zé)與租賃平臺有關(guān)的工作，實現(xiàn)與租賃平臺的互聯(lián)互通。市、區(qū)公安部門負責(zé)將人口信息與租賃平臺實現(xiàn)互聯(lián)互通，負責(zé)對通

15、過租賃平臺租賃住房的用戶進行居住登記，對符合深圳經(jīng)濟特區(qū)居住證條例的用戶發(fā)放居住證，并按規(guī)定對符合條件的用戶辦理積分入戶。市、區(qū)市場和質(zhì)量監(jiān)督管理部門負責(zé)將企業(yè)的注冊信息與租賃平臺實現(xiàn)互聯(lián)互通，負責(zé)租賃價格和廣告的監(jiān)管等工作。市、區(qū)教化行政部門、發(fā)展改革部門等負責(zé)制定通過租賃平臺租住住房申請積分入學(xué)、積分入戶的政策，并將相關(guān)信息與租賃平臺互聯(lián)互通。市不動產(chǎn)登記機構(gòu)、市查違部門負責(zé)將全市房地產(chǎn)權(quán)信息、歷史遺留違法建筑等信息與租賃平臺實現(xiàn)互聯(lián)互通。（二）明確運營機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容住房租賃平臺建成后，需托付專業(yè)的機構(gòu)進行持續(xù)的功能服務(wù)及系統(tǒng)維護，管理方法及相關(guān)的合同明確運營機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容，有助于運營機構(gòu)

16、更好的供應(yīng)服務(wù)。（三）建立住房租賃信息核驗制度、供應(yīng)住房租賃信息核驗服務(wù)住房租賃平臺將通過身份信息填報、人臉識別、房屋編碼信息匹配等方式進行住房租賃的身份信息及房源信息核驗，并向市場主體供應(yīng)住房租賃房源核驗服務(wù)，通過租賃平臺核驗的房源可標(biāo)注“房源已核驗”等標(biāo)識。管理方法依據(jù)住房租賃平臺功能及對信息核驗及托付方式進行統(tǒng)一規(guī)定，盡量實現(xiàn)真房源、真身份、真托付。（四）規(guī)范住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)參加租賃平臺進行交易或供應(yīng)中介服務(wù)的各個主體在運用住房租賃平臺時應(yīng)當(dāng)遵循肯定的原則，管理方法規(guī)定住房租賃平臺用戶發(fā)布的全部租賃信息均應(yīng)遵循合法、真實、精確、有效的原則，不得發(fā)布違反公序良俗或其他違反法律、法規(guī)、規(guī)

17、章及規(guī)范性文件規(guī)定的信息。（五）建立住房租賃網(wǎng)上交易流程為規(guī)范住房租賃平臺交易流程，住房租賃平臺開發(fā)了網(wǎng)上簽訂合同和支付相應(yīng)費用的功能，管理方法規(guī)定用戶可以通過住房租賃平臺進行網(wǎng)上看房、選房，簽訂住房租賃合同并辦理登記備案，支付租金、押金及水、電、氣等其他費用。通過住房租賃平臺簽署的合同與紙質(zhì)合同具有同等法律效力。住房租賃平臺創(chuàng)設(shè)性的提出了押金保險或租金免押的功能制度設(shè)想，管理方法明確用戶可自行選擇租金支付方式，但應(yīng)當(dāng)符合供應(yīng)保險機構(gòu)或擔(dān)保機構(gòu)的條件。（六）實施住房租賃網(wǎng)上登記備案及全市住房租賃交易信息報送制度在遵循現(xiàn)有租賃合同登記備案政策基礎(chǔ)上區(qū)分通過租賃平臺進行交易與未通過租賃平臺進行交易

18、兩種情形。通過租賃平臺完成住房租賃交易的，即自動完成住房租賃合同備案，市、區(qū)房屋租賃管理部門依據(jù)自動生成的租賃備案結(jié)果在五個工作日內(nèi)向租賃雙方發(fā)送電子房屋租賃憑證或電子房屋租賃信息。未通過租賃平臺進行住房租賃交易的，租賃雙方可以通過租賃平臺申請網(wǎng)上住房租賃合同備案，申領(lǐng)電子房屋租賃憑證或電子房屋租賃信息，程序與前者基本相同。租賃雙方也可向房屋租賃管理部門申請辦理線下住房租賃合同備案登記。為加強對住房租賃信息的監(jiān)測與管理，管理方法建立了住房租賃信息報送制度，為規(guī)范住房租賃信息填報和錄入，需實現(xiàn)租售平臺中租賃住房相關(guān)信息或數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，以便于租賃企業(yè)、個人填報和各相關(guān)單位錄入。管理方法規(guī)定

19、全市各租賃企業(yè)和個人應(yīng)剛好、主動申報住房租賃信息，各相關(guān)單位應(yīng)真實、精確錄入或供應(yīng)數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)商品住房、保障性住房和人才住房、單位自建住房、城中村住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍、商務(wù)公寓及其他類型住房等住房租賃信息的共聯(lián)共享、有效監(jiān)測。實現(xiàn)租賃平臺供應(yīng)公共服務(wù)的功能 租賃平臺應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)毓病⒚裾⒐ど獭⑷肆Y源社會保障、教化、住房公積金等相關(guān)部門進行數(shù)據(jù)共享，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)作平臺實現(xiàn)用戶通過租賃平臺申領(lǐng)居住證、申請積分入學(xué)、積分入戶、申領(lǐng)住房貨幣化補貼、提取住房公積金等功能，向社會公眾供應(yīng)高效、便民的公共服務(wù)。（八）建立租賃平臺監(jiān)督管理模式管理方法對違反住房租賃平臺運營規(guī)則或管理方法的主體實行限制住房租賃平臺運用功能、注銷賬戶或?qū)⑵洳涣夹袨樾畔⑦M行記錄以保障租賃平臺的有效運行。五、重要問題說明（一）推動部門間信息共享需政府大力支持租賃平臺的建設(shè)屬于才智城市的重要組成部分，也是“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”的新型信息化系統(tǒng)模式，具有特殊性，沒有以往工程閱歷可以借鑒。目前，住房租賃活動涉及居住證辦理，積分入學(xué)、積分入戶申請、住房公積金提取等多個方面租賃平臺作用的更好發(fā)揮，須要實現(xiàn)各部門間