1、 浙江省杭州高級中學貢院校區2020年物業服務項目需求 PAGE 第 PAGE 20 頁 共 NUMPAGES 20 頁浙江省杭州高級中學貢院校區2020年物業服務項目需求 第 PAGE 1 頁 共 NUMPAGES 20 頁浙江省杭州高級中學貢院校區2020年物業服務項目技術規范和服務要求杭州高級中學貢院校區位于杭州市鳳起路238號，學校占地面積63580平方米，建筑面積38147.98平方米，綠化養護總面積 約24001.19平方米。在校生約1800人左右，教職工190人左右。列入本次招標的物業管理內容為：傳達、保安、秩序管理；綠化管理（包括草花、盆花擺放、養護和清潔）；環境衛生管理（包括

2、門前“三包”、垃圾清運、化糞池清掏、滅“四害”和消殺）；學生宿舍管理；場館保潔；高低壓線路、照明及供電設備管理維護（包括高低配年度檢測）；給排水設備運行維護；消防、監控、防雷設施管理維護（包括防雷檢測，監控保養）；空調系統運行維護；家長會等會議及學生活動服務保障等內容。本項目物業配置人員：不少于51人，其中，安保19人，綠化3人，保潔14人，宿管5人，維修7人，管理3人。本次采購共一個標項，不得拆標，項目預算為：335.0萬元。一、物業管理項目基本情況杭州高級中學鳳起校區位于杭州市鳳起路238號，學校占地面積63580平方米，建筑面積38147.98平方米，綠化養護總面積 約24001.19平

3、方米。在校生約1800人左右，教職工190人左右。二、物業管理項目 1、傳達、保安、秩序管理；2、綠化管理（包括草花、盆花擺放、養護和清潔）；3、環境衛生管理（包括門前“三包”、垃圾清運、化糞池清掏、滅“四害”和消殺）；4、學生宿舍管理；5、場館保潔；6、高低壓線路、照明及供電設備管理維護（包括高低配年度檢測）；7、給排水設備運行維護；消防、監控、防雷設施管理維護（包括防雷檢測，監控保養）；8、空調系統運行維護；9、家長會等及學校重大活動服務保障；以上項目中，高低配年度檢測、監控保養、防雷年度檢測、中央空調保養，為有相應資質的專業單位和設施設備生產單位專項服務，經甲方許可后由中標單位聯系單位承

4、辦，費用包含在本次投標價中，不再另行計費。三、物業管理服務內容 （一）、保安服務及治安管理（秩序維護員）服務內容：保安服務，治安管理。 主要有：學校來人來訪的通報、證件檢驗、登記；門衛、守護和巡邏，維護校園秩序；處理校內治安及其他突發事件；負責校內道路交通管理、機動車和非機動車停放管理；負責防盜、防火報警監控設備運行管理；24小時監控室及消控室值守；報紙、郵件、快遞的登記收發。1、基本要求：（1）24小時保安巡視服務，白天每節課上課后巡視各班教室，并對沒關閉的教室門窗予以關閉后登記匯總，每周向學生管理部門匯報，中班、晚班每兩小時巡視校園一次；（2）維持樓區的公共秩序，按指定的巡視路線巡視；（3

5、）巡視簽到、電子巡更對點準時、規范；（4）勸止違反安全或公共秩序的行為；（5）接到報警后5分鐘內到達報警現場，維護秩序，并協助處理；（6）巡邏中遇到師生求助或突發事件，應立即處置或對講呼叫救援；（7）遇到可疑人員進行詢問驗證，必要時送交保衛部門處理。2、崗位及具體內容2.1學校大門門崗：（1）服務時間：南大門出入口全天24小時（含雙休日、節假日）確保雙人執勤管理，北大門出入口全天24小時（含雙休日、節假日）確保一人執勤管理，實行四班三運轉雙崗。早上7：007：40、中午11：5013：10、下午16：3017：30及晚自修結束后、學校有重大活動期間要求立崗。（2）交接班：有詳細完整的交接班記錄

6、。（3）外來人員：對外來人員詢問登記，并通過電話聯系相關老師，決定是否放行，杜絕閑雜人員進入學校，維護學校安全及正常的工作環境。（4）外來車輛：對進出校園的車輛嚴格控制，確需進入的實施證（卡）管理和登記，引導車輛有序通行、停放。（5）物品出門：對大型物件搬出學校，需與相關部門實行確認制度、并進行記錄。（6）值班室、出入口清潔：保持值班室、出入口環境整潔、有序、道路暢通。（7）學生放學：根據學校的需要，參與學生放學秩序管理。（8）車輛管理：車輛行駛安全、停放有序、無可見安全隱患。（9）消防巡查：消防設施完好無損，發現問題及時報告。（10）學校在保安室內設有監控室，具備錄像監控等技防設施，24小時

7、開通值守，注視各設備所傳達的信息。（11）業主幫助：在遇到師生需要幫助時，主動熱情；在遇到師生緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。（12）應急響應：接到火警警情后五分鐘內到達現場，并報學校與警方，協助校方與相關部門采取有關措施。2.2后校區（體育館、操場、體育場地開放）管理（1）服務時間：全天24小時（含雙休日、節假日）有人值班管理，實行四班三運轉單崗的值班管理制度。（2）加強體育館、體育場地及學校后校區的巡邏檢查，并做好檢查記錄，加強防火防盜工作，不準閑雜人員進入體育館。（3）做好學校體育場地對社會開放的管理工作，及時開關門。具體開放時間根據學校的安排。2.3場館保潔（1）服務時間：

8、具體上班時間根據學校需要安排。（2）加強場館的安全保衛工作，保護館內藏品及學校財產的安全，引導參觀者有序參觀。（3）協助場館工作人員對參觀者做好登記、檢查等工作。2.4車輛管理（1）停車巡查：檢查車輛門窗關閉情況，車輛外觀，有無易燃、易爆及危險物品存放。（2）外來車輛停放管理：記錄準確，完整可追溯，指引到位。（3）學校召開各年級家長會時，應增加保安人員，做好家長車輛在校園內停放的引導，維護校內交通秩序，保證車輛有序通行、有序停放。（4）自行車庫管理：落實專人對自行車庫進行管理，做到車庫整潔衛生，無垃圾無積水，自行車停放整齊，每天早、中、晚要不斷對車庫進行巡查，保證自行車停放安全。2.5消控、監

9、控室值班。消控、監控設施應保持24小時開通，并有人24小時值守，保持完整的監控記錄，保證對學校各出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警。監控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并派專人趕到現場進行前期處理。監控資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。同時，確保治安電話暢通，接聽及時(鈴響三聲內宜接聽)。2.6其他：全年(包括雙休日、節假日)做好全校師生的報刊、信件、快遞的接收工作，按處室、班級、組室訂閱情況分發到相應信箱；掛號信件、郵件、快遞做到登記，領取手續，做好臺帳等工作，可備查。校內各大樓的按時開關門工作；根據學校需要的手工打鈴工作等。大型活

10、動及其他臨時活動：根據學校需求，提供力所能及的幫助。保安人員最少配置：19人。因保安人員工作失誤造成學校及師生員工財產失竊損失的，要求物業公司給予相應價格的賠償。（二）、綠化養護1、綠化養護范圍： 全校區綠化養護總面積 約24001.19平方米。2、綠化養護要求：2.1.植物養護標準： 對原校區植物作適當的布局調整，做到無裸露土地。對植物群落進行科學養護，使喬、灌、花、草生長茂盛，季相分明，色彩豐富，營造優美植物景觀。 草坪生長茂盛，無空禿，無明顯雜草。做到黃土不裸露，保持葉面清潔，有整體觀賞效果。 樹木及時修剪，無徒長枝、病蟲枝、過密枝、枯枝、傷損枝；宿根植物及時翻種、斷根、間刪；植物無死株

11、。 2.2樹木成活率標準： 樹木成活率98%以上；樹木保存率100%。 2.3設施維護標準： 綠地附屬設施完好、分布合理、放置整齊、保持清潔。 園路、鋪裝地坪平整，無大面積破損、無積水、無淤泥。 指示牌、禁令牌、宣傳牌放置合理，醒目、完善、規范。 2.4衛生標準： 綠地整潔，地面衛生，無垃圾雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；枯枝、落葉及時清掃干凈；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾能及時清運。2.5管理標準： 每月提供月度養護計劃及安排表。 綠地管理制度全面落實，檔案資料完整、詳盡，工作人員掛牌上崗。 無違章占綠、無違法建設。 秩序良好，無亂堆亂放、晾曬衣

12、物現象。 有防臺、抗雪預案及措施，對危樹及時采取修枝、加固或申報更換等措施，遇災害性天氣及時組織進行搶扶。 2.6養護標準：應達到綠化養護二級標準。2.7灌溉：適期、適量的灌溉，夏季灌溉早晚進行，冬季灌溉中午進行2.8排水：暴雨后排除樹木周圍的積水2.9中耕除草：選在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕的時候進行2.10施肥：休眠期，需施基肥，生長期施追肥2.11整形修剪：春、夏季開花的花木，應在花后及時修剪；秋季開花的花木和一般樹木，應在休眠期進行。2.12防護設施：預防臺風和大雪3、草花、盆花擺放要求：3.1草花擺放（每二個月6000盆，全年共36000盆）3.2盆花擺放以觀葉、觀花、觀果及盆

13、景類植物，要求株形美觀，適于室內擺放，具有較高的觀賞價值，造型較好，株高不小于1.2m，無病蟲害植株。（每次200盆，一月更換一次，有專人負責）。擺放地點：報告廳、會議室、校史室、閱覽室、食堂、辦公樓及各教學用房等。4、養護人員配置：保證有3名專業綠化養護人員駐點在本校區進行服務范圍內約定的養護工作，（忙時需增加養護作業人員）；每月另派園藝師駐場指導作業人員的工作不少于2次。（三）、環境衛生管理服務內容：學校各幢樓的樓梯、大廳、走廊、天臺、衛生間、公共活動場所、樓宇外墻等所有公共部位，所有空關教室、校園內道路、機動車停車場、非機動車停車庫等所有公共場地，校內亭、園和“門前三包”區域的日常保潔以

14、及垃圾、廢棄物清理等1、校園需保潔的區域概況校園環境衛生的日常清潔維護包括：（1）各幢大樓內走廊、通道、大廳、廁所、護欄、扶手、天臺、窗臺、門窗玻璃、吊扇及樓層墻、頂面等處；（2）室外環境衛生；（3）學校主要的公共場所；（4）會務服務、考場清潔及臨時性任務2、室內保潔要求（1）室內公共場所：各大樓的門廳、走廊、樓梯道等公共區域每天至少完成2次全面清掃，并巡回保潔；樓梯扶手、窗臺至少每天保潔1次；墻面、頂面每周撣塵、去蜘蛛網至少1次；窗玻璃每周至少清擦1次。地面無垃圾、積漬；墻面、玻璃門、窗干凈，無污垢、無手印、無蜘蛛網、無積塵。（2）公共衛生間應及時清掃并巡回保潔。地面、墻面瓷磚無明顯污垢、積

15、水；臺面、水槽（池）干凈無積垢物；大小便池無異味和積垢臟跡。（3）及時清理保潔區域內的垃圾桶、果皮箱，垃圾桶、果皮箱表面無印痕，垃圾不外漏。保潔工具擺放整齊。（4）學校所有吊扇每入夏前清潔一次。3、室外保潔要求（1）保潔范圍：校園廣場、道路、操場、綠化帶、果殼箱、各類宣傳欄櫥窗及指示牌、標志牌、路燈柱等。（2）保潔要求： 上午7點前校內主要道路保潔清掃完畢，全天巡回保潔至下午5點半。 路面（人行道）干凈、整潔、無異物、無雜草，路面無有色垃圾和建筑垃圾，垃圾筒保持干凈、整潔，按時收集垃圾，保證垃圾不外溢， 保持整潔干凈。 果殼箱、各類宣傳欄櫥窗及指示牌、標志牌、路燈柱等每天擦洗一次。 綠化地（臺

16、）內的生活垃圾及時拾撿，隨時保潔。 發現保潔范圍內公共設施有損壞的應及時報修。 垃圾集中放到指定的區域。垃圾、廢棄物做到日產日清、及時外運；化糞池及時清掏，保持常年干凈，清潔，無積水、無異味。特別說明：校園內學生主要活動場地（如操場、籃球場等）以及主要通道、道路應全面落實衛生保潔要求。（3）保潔標準：要求保潔區域內整潔，無有色垃圾和建筑垃圾、無積水和淤泥、無雜物、無煙蒂、無果皮紙屑等遺棄物，無衛生死角，綠化帶地面無生活垃圾，及時清理保潔區域的垃圾桶、果皮箱。4、 教學區保潔要求（1）保潔范圍： 一進行政樓、教學樓、三進教師辦公樓、四進高三教室、五進音樂樓和美術樓、圖書館、實驗樓、科技綜合樓、體

17、育館等的公共走道、樓梯、公共廁所及籃球館內的地板。（2）保潔要求：走道、樓梯道等公共區域至少每天清掃2次，并巡回保潔；樓梯扶手、窗臺至少每天保潔1次；墻面、頂面每周撣塵、去蜘蛛網至少1次；窗玻璃每學期保潔至少2次。地面無垃圾、積漬；墻面、玻璃門、窗干凈，無污垢；無蜘蛛網、無積塵。公共衛生間應及時清掃并巡回保潔。地面、墻面瓷磚無明顯污垢、積水；臺面、水槽（池）干凈無積垢物；大小便池無異味和積垢臟跡。按學校要求，及時對教學樓內所有空關教室的衛生進行打掃，做到地面無垃圾、積漬；墻面無積塵，無蜘蛛網，無手印；門窗干凈。體育館二樓的籃球館地板每天拖一次，遇重大活動時按要求多次保潔。（3）保潔標準：要求保

18、潔區域內整潔，無積水、雜物、廢紙、煙蒂、無果皮紙屑等遺棄物，無衛生死角，及時清理保潔區域的垃圾桶、果皮箱。5、學校公共場所的保潔保潔范圍：報告廳、扇形教室、校史館、閱覽廳、亨頤園、魯迅亭、浴室等。基本要求及保潔標準同上。6、全年應做好校園內公共區域的消毒噴灑、除四害以及門前三包等相關工作。學校全年的垃圾清運費、化糞池清掏費、消殺費、除四害費用等均由物業公司承擔。7、根據學校的衛生及保潔要求，投標人至少應安排14名保潔人員在校定時打掃、并巡回保潔。 (四)、學生宿舍管理1、學生宿舍概況我校學生宿舍有三處，車庫綜合樓的三至六樓共四層，有宿舍44間，每間住68人；食堂樓上有宿舍28間，其中南面有宿舍

19、17間，每間住46人，北面有宿舍11間，每間住48人不等。目前在住學生共400余人。2、學生宿舍托管服務內容具體包括：A、學生宿舍樓值班服務；B、學生宿舍樓衛生管理；C、學生宿舍的學生管理；D、學生宿舍的安全管理；E、學生浴室衛生。學生宿舍樓值班服務人員配備：6人（暫定三男三女，最終根據學校需求確定）。白天值班3人（不提供住宿），晚上值班3人（值班時提供住宿）服務時間：白天（上午8：30下午17：00，中午不休息，無雙休日，有寒暑假） 晚上（下午17：00第二天上午8：30，做一休一，有寒暑假）服務內容：宿舍樓各大門進出人員的管理。寢室鑰匙的保管和借用服務，公共場所、通道門鑰匙的管理。門廳秩序

20、和保潔。（2）學生宿舍樓衛生管理（學生宿舍樓公共部位保潔）走廊地面清潔，走廊墻面無積塵，垃圾筒及時清空、外觀干凈；門窗干凈無積塵，玻璃明亮無塵；墻面無張貼物、無積塵、無蜘蛛網；樓梯臺階清潔，樓梯扶手干凈；浴室、盥洗室、開水房干凈，水槽內外潔凈廁所大小便池無積垢，隔板干凈；樓內所有公共通道、梯道、門廳、平臺、管網等無灰塵、無積水、無污染，無堆積物，以上公共場所及門、窗、玻璃、頂棚等無蜘蛛網（3）學生宿舍的學生管理白班人員，每天中午進行學生寢室衛生檢查，督促學生保持寢室內衛生。實行查房制度，每天中午及下午學生離開寢室后，對所有寢室進行檢查，防止學生無故滯留。對發現管理區域內、管理時段內違反學校相關

21、管理制度的學生，及時報學校研究處理。每天2次常規的樓區巡視工作，了解、掌握住校學生的動態，預防各類偶發事件的發生。中午學生回寢室休息，應及時了解學生的生病情況，及時向主管老師報告。晚班人員，應負責學生晚自修的點名，熄燈后晚就寢的檢查，早鍛煉的點名等。（4）學生宿舍的安全管理來訪或公務人員實行登記管理。實行上課時間學生進樓驗證（請假條）、登記制度。 定期開展學生宿舍安全檢查，發現問題及時處置或上報。 員工熟知公寓內消防設施配置情況，熟練掌握消防器材的使用；定期檢查消防器材設施有無缺損，發現問題及時報修；保持消防通道的暢通。 具備各項應急預案，發生問題及時響應。 宣傳有關法律、消防知識，提高學生安

22、全防范意識，共建和諧校園。 聘用員工履行合法用工手續。（5）特別強調：投標人應針對上述服務內容和管理內容和要求，應確保人員到位，所聘用的員工要履行合法用工手續，并有健康證明，所聘用人員應服從學校政教部門的管理。(五)、 校園日常維修1、服務范圍：（1）房屋、路面的日常小型維修；（2）水電日常維修；（3）門窗、鎖，課桌椅的維修等2、原則“熱心服務”的原則：維修管理人員要轉變以前“我管你從”的思想，審固樹立為學校服務的意識，端正服務態度，提高服務質量，想學校之所想，急學校之所急，認真解決學校急需解決的維修問題。“質量第一”的原則：維修管理人員必須樹立“質量是企業的第一生命”的思想，遵守維修的有關規

23、范，保證維修材料質量，加強回訪，盡力減低返修率。“經濟、合理、安全、實用”的原則：維修要加強維修成本管理，合理使用人力、物力、財力，節約維修成本；制定合理的房屋維修計劃和方案；通過維修，保證使用人使用安全；要從實際出發，因地制宜、因房制宜進行維修，滿足教育教學質量和使用功能上的要求。3、校園日常維修基本要求日常零星維修項目，主要通過維修管理人員的日常巡視檢查和教職工學生的隨時報修兩個渠道來收集。零星維修的特點是修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經常性的服務性質。日常零星維修必須做到接報后及時維修。日常維修范圍一般為所有學校建筑的室內外照明、水龍頭、家具、門窗、鎖、課桌椅、黑板、窗

24、簾、路面、建筑物內下水管道疏通等水、電、土、木維修。不含專業性強或處于保修期內的設施，如校園一卡通系統、計算機、打印機、投影儀等。 日常維修實行及時維修承諾。 配合學校做好大修工作。（1）房屋、道路土建及設備小修標準 時限要求：急迫性小修項目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞；室內外給水系統小修、換管；煙道堵塞等。自接到報修之時起2小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目，如房屋、道路土建、墻、地面等維護性小修，自接到報修之日起，兩天內處理；一般設備如門、窗、玻璃、鎖等應及時維修，確保不超過24小時，并確保零修合格率達到100%。室內地面小修內容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊

25、料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補；木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。質量標準：普通水泥樓面地面及散維修后應平整、光滑、接槎平順；木質樓地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。室內墻面及頂棚小修內容：內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補。質量標準：修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。檢修門窗小修內容：鋁合金和木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、 糟朽、開焊、小五金等缺損的應進行修補。質量標準：修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻

26、璃無破碎，玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。清掃屋面、采光井、雨落管等小修內容：每年一季一次應將校內所有建筑的屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃、疏通干凈；對水管局部殘缺、破損應予以更換。質量標準：屋面采光井應清掃干凈，確保屋面落水暢通，雨落管修繕后應補齊五金配件。屋面補漏小修內容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。質量標準：屋面局部用防水材料補漏后應達到不再滴漏。外檐裝修小修內容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。質量標準：排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。陽臺、雨罩等結構構件小修內容：陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止

27、鋼筋銹蝕：保護層剝落的，應補抹。質量標準：經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。墻磚、面磚及路面小修內容：室內外墻磚、地磚、路面石材、水泥等有破損、空鼓、松動的部分，應按照原材料及規格及時修繕。質量標準：按建筑維修技術規范要求執行。維修工要求具備水電、木工、泥工維修技術，并具備相關上崗證。（2）上下水系統小修標準室內給水系統小修、局部換管小修內容：樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。質量標準：經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。衛生設備小修內容

28、：衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。質量標準：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現象，能正常使用。排水管道、化糞池，檢查井等。小修內容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通；化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。質量標準：樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應修好， 達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。（3）供電設施設備管理維護及小修服務內容：對學校供電系統高、低壓電器設備、電線電纜、電氣照明裝置等設備進行日常管理和維修，保持正常運行。每年暑假

29、委托專業機構進行高、低配保護性測試、高配工具絕緣測試、壓力表檢測等，所有費用由物業公司承擔。服務質量標準：1）建立嚴格的高配供電室崗位責任制，高低配交接班制度、高低配室操作規程制度、高配倒閘操作制度、工作票制度、高低配及維修巡回檢查等制度。2）按照規定周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做好記錄，確保高（低）壓變（配）電柜操作運行正常。各計量檢測表計顯示正常。3）變（配）電械直流操作系統、低壓配電柜運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求，各類表計顯示正常。4）功率因素自動襝電容器（組）運行正常，自動切換準確可靠。5）變（配）電系統聯絡自切正常。6）應急供電系統運行正常。7）通過

30、有效的管理措施及技術措施，積極開展節能管理工作。8）每天24小時有高配電工值班，專業人員應有相應的上崗證。 小修 1）、配電設施小修內容：(1)、配電柜(2)、配電箱(3)、配電盤。質量標準：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好；時限要求：出現故障及時處理維修。 2）、室內設備小修內容：(1)、閘具(2)、電源插座(3)、開關(4)、日光燈。質量標準：正常使用；時限要求：報修后及時處理維修。 3）、配電線路小修內容：(1)導線，(2)支持物。質量標準：絕緣良好完整可靠；時限要求：出現故障及時處理維修。4人員配備要求根據各類維修及維護的要求，正常上班時間至少保證有4名水電維修工（其中必須有高配

31、電工，要求全天24小時值班）。為確保各類維修項目得到正常實施，保證學校的教育教學活動正常開展，維修維護最少人員配置7人。(六)、空調保養1.保養范圍：包括壁掛機100臺（體育教師辦公室6臺，一進行政樓21臺，學生宿舍73臺），柜機80臺（一進會議室2臺，扇形教室4臺，109室2臺，209室2臺，教學樓40臺，科技綜合樓18臺，校史館8臺吸頂式，音美教室4臺），中央空調三菱4組（閱覽廳2組，報告廳1組，電教館1組），大金2組（教室辦公室）。注：中央空調的維護和保養要聘請專業公司進行，費用由投標商承擔。2.基本要求：定期（3個月一次）對空調系統進行檢修保養清洗，保證運行正常，水塔運轉正常且不超標，

32、無漏水現象；3.保障6月至9月的制冷運行，室內溫度維持在26度；保障11月至次年3月的換熱運行，室內溫度不低于16攝氏度；4.四月機組檢修；五月室內風機排風管調試；十月保養全部制冷設備；5.空調系統出現故障后，維修人員在15分鐘內到達現場維修，小修及時處理，中修、大修及時聯系廠家技術人員并協助維修；維修及時率100%；有故障應急處理方案。(七)、消防、監控設施維護及防雷設施檢測1、定期對消防、監控主機及各消防、監控點的設備進行巡查，確保運行無故障，并做好相關的檢查記錄及臺賬； 特別說明：校園監控設備的維護和保養，投標人應承諾與原安裝單位簽訂協議來進行維護和保養，費用由物業公司承擔。2、定期對室

33、外的消防栓、消防水帶、消防泵等設備進行檢查，是否有埋壓或損壞等情況，并及時處理；3、定期對室外及各樓層消防栓進行檢查。每三個月巡查一次，消防栓箱內各種配件保證完好。每年保養一次，做到表面無生銹現象，顏色一致；閥桿每半年加注潤滑油,做到啟動靈活運行正常；每半年放水檢查。消防水帶應每半年檢查一次，保證完好無缺，無霉變。4定期對各樓層的滅火器進行檢查，若發現有壓力不足或缺少等情況，及時進行充液和更換；5、定期對各樓層的排煙通風口、消防通道進行檢查，是否有遮擋或堵塞，各樓層的疏散指示標志是否有損壞或缺少等情況，并及時處理；6、定期對各樓層應急電源的主、備電情況進行檢查。7、消控室應安排1名專業人員值班

34、，且必須取得公安消防部門頒發的上崗證。8每年請專業檢測機構對全校所有的防雷設施進行檢測一次，檢測費用由投標商承擔。(八)、其他服務1、負責校園整體物業管理的項目經理1人，管理人員2人。（1）熱愛本職工作，訓練有素、精于專業，有吃苦耐勞精神。（2）具有較強的組織、管理、溝通能力。（3）項目經理需具有大專以上學歷，持有物業管理的職業資格證書，并從事物業管理工作三年以上(含三年)。（4）遵守學校的作息時間，按時上下班。（九）*報價說明：1貢院校區保潔、維修材料費用以及消監控系統專業維保、空調專業維保、配電間檢測、防雷檢測、消殺等均包含在投標報價中（費用約73萬元,此項費用全部用于購買學校維修材料和設

35、備維保、檢測，為凈費用，不含稅費及管理費等，請投標人參考以上預計費用，包含在投標總價中。）維修（保養）過程中采購的材料需制作材料使用計劃報采購人同意后進行采購，采購的材料須經采購人進行驗收。非正常損壞的材料維修費由損壞人負責賠償。2物業管理的內容應逐一分項報價，其中“綠化養護”、“環境衛生”、“水電、房屋日常維修”、“空調保養維修”、“消防、監控設備保養維修”這五個項目的報價均應根據服務項目及要求分成人工費、材料費及其他費用（如養護費、保養費、各類檢測費、草花盆花費用、清潔衛生相關費用等）三部分。3.垃圾清運、化肥池清掏、消殺、除四害，防雷檢測;中央空調保養，監控設備維護，高、低配保護性測試、

36、高配工具絕緣測試、壓力表檢測，以上所有項目的費用請投標人含入投標報價內。4各類維修材料，由物業公司承擔。維修材料的購買經校方確認后購買，價格不高于市場價，并由校方驗收，否則校方不予承認。中標人應承諾與校方共同管理維修材料費用，每月底交校方維修材料費用清單供監督確認。在費用允許的情況下，中標人應配合校方做好維修工作。如費用超支，中標人自行負擔。5管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書、專業上崗證或職業技能資格證書。管理負責人目前無擔任其它物業管理項目負責人或物業管理人員。管理人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數

37、據準確。6、關于福利的說明：不提供工作餐和工作服;值班的高配電工（1人）可解決校內值班期間的住宿;值夜班的宿舍管理員（1人）在值班期間提供住宿,其他不解決住宿。7、投標商應承諾配合學校提供學校重要會議的會務接待、重要考試的考場清潔衛生及學校舉辦各類活動的服務。8、各投標人須在對現場、周邊環境全面了解的情況下編制科學合理、切實可行的組織實施計劃以及具體的保障措施、工作程序。四、 其他要求（1）投標人應制訂具體的質量保證措施及質量保證及相關服務的承諾。如因服務質量未達到目標，供應商應因此承擔責任和經濟賠償。在維保范圍項目，供應商無任何理由拒絕保養維修。（2）服務方須在合同簽訂前須提供管理主管、工程

38、綜合維修人員、保安等重要崗位人員的相關有效證件和信息，如果服務方不能提供，則采購單位有權終止合同簽訂。其他人員聘用須將人員信息向物管委員會備案。（3）按要求和事項發生量及時配備足夠和勝任的相關管理和服務人員，并保持人員的穩定。遇調動或辭職時，管理主管和工程綜合維修人員提前20天、保安提前10天、保潔提前7天告知業主并得到同意后才能更換，按要求及時補充相應人員，提前做好交接班。對業主認為無能力、工作失職或不合適人員，應立即更換。崗位人數不足時，按相應崗位成本扣除服務費。（5）按國家和當地政府有關勞動法規、條例，向管理服務人員提供相應工種的勞動工資、加班工資、勞動保護等待遇。為保證服務人員的技能素

39、質、隊伍的相對穩定，應保障關鍵技術崗位如分中心主管、設備維護人員的工資待遇，每月在業主區域物業辦公場所張榜公布符合法規的管理服務人員勞動待遇開支。（6）管理服務人員上崗時須統一著裝，服裝樣式體現崗位特色和方便不同崗位操作，并經物業管理委員會認可。（7）為提高物業管理服務水平，所有管理服務人員在服務期間按崗位要求進行定期短期培訓。需要時，應接受物業管理委員會對服務人員的集中培訓。（8）服務方需建立上崗前培訓制度，并通過考試方式，經投標人同意準許上崗。（9）服務方應承諾在合同期內，為承包區域內提供物業安保、保潔、會議服務、水電與設備維護及其他相關服務，并承擔由此帶來的一切風險。（10）投標人應制訂

40、具體的質量保證措施及質量保證和相關服務承諾。服務方所有的工作除應按服務方的內部流程實施外還應接受采購單位或第三方的檢查。服務方達不到采購單位要求及各項服務承諾，采購單位有權要求其整改，直至扣款或終止合同。（11）采購單位工作人員及其他物業使用人對中標單位的滿意率達到90，采購單位可隨時要求成交人在采購單位的監督下進行滿意率調查。（12）如今后物業服務范圍增加，采購單位將按成交單價根據有關規定另行簽訂補充協議。（13）請各投標人參照學校實際及現擺放情況，提出更好的室內外綠化設計方案，明確綠化盆景種類、數量、擺放位置、更換時間等。（14）服務方有義務幫助采購單位完成除維修維護外零星的電器安裝、線路

41、鋪設、改動等工作，費用包含在本次投標價中，不再另行計費。（15）各投標人須按杭州市物業管理條例及其他國家有關標準和規范完成采購文件要求的物業管理工作。 五、管理服務應達到的各項指標1、杜絕火災責任事故和刑事案件；2、環境衛生、清潔率達99%；3、維修、報修及時率100%，返修率小于1%；4、服務有效投訴少于1%，處理率100%；5、滿意率95%以上。六、管理服務費用及財務管理要求1、物業管理服務費用以簽訂的合同價為準，業主季分期撥付。2、服務方需承擔所有服務所需的工具。服務方必須配置辦公設備獨立放置于采購單位提供的辦公區域內，且不能與承包區域外單位、部門或團體共用，其辦公用品所需耗材應由成交人

42、自行承擔。（辦公設備包括電腦、打印機、復印機、掃描儀、對講機、電話、傳真機、照相機、錄像機等物品）。3、物業管理服務人員缺崗的，按其崗位平均每月人員開支的標準扣除服務費。 扣除的費用業主可用于其他頂崗人員的加班或獎勵費用。4、每月須以書面形式向業主報告當月物業管理服務各項費用收支情況的財務報表，供業主審核。5、服務方要制定財務預算，年終要進行財務專項決算并進行財務審計，審計結果報業主。七、服務期限： 自2020年1月1日至2020年12月31日，為期一年。 合同期滿，供應商應根據采購人的要求延續提供1-2個月的服務，費用標準按原合同規定執行。八、相關場地提供采購單位免費提供物業管理的辦公場地，但辦公用品（指辦公桌、電腦、打印機、對講機、文件柜等自身使用的等辦公用品）由投標人自行解決。九、檢查與考核1、服務方應制訂具體的質量保證措施及質量保證和相關服務承諾。供應商所有的工作除應按供應商的內部流程實施外，還應接受采購單位或第三方的隨時檢查。如因質量未達到目標，采購單位有權要求其整改，同時服務方應承擔責任和經