1、精選優質文檔-傾情為你奉上精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業專心-專注-專業精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業房地產項目開發的風險及防范措施(一)隨著我國經濟的快速發展，人們生活水平的提高，人們對房地產的需求不斷增加，極大地促進了房地產業的發展，房地產業逐漸發展成為我國國民經濟中的重要行業。房地產業具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風險因素復雜多樣，并且存在于房地產開發項目的整個過程中。影響房地產投資風險的不確定因素很多，既有來自房地產投資開發活動本身，又有來自于周圍的環境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理可控性的局限性，乃至來自大自然的災害等等。

2、進行房地產開發風險的分析及防范，從根本上講，就是要對影響房地產項目開發投資效益的各個因素變化及影響進行分析，從而測定項目的風險性，并進行控制，可以有助于房地產項目開發投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。一、房地產開發項目風險的特點1、房地產項目開發風險存在的客觀性與普遍性。風險的存在是不以人們的意志為轉移的，這是因為決定風險的各種因素對于風險主體來說是獨立存在的，不論風險主體是否意識到風險的存在，只要風險的誘因存在，一旦條件形成時，風險就會出現。管理者越來越重視對風險存在和發生的條件進行研究，以降低風險發生的頻率，但不可能完全消除風險。2、房地產項目開發風險的偶然性和必然性。風險是客觀

3、存在的，但是并不是任何一個風險因素最終都會演變為風險事件，風險事件的發生具有隨機性、偶然性，有時需要一定的時間和誘因。從總體上來講，風險的存在是必然的，但具體的風險事件的發生卻帶有偶然性。3、房地產項目開發風險的可變性。在房地產項目開發的整個過程中，有些風險會得到控制，有些風險會發生并得到處理，同時在其每個階段又可能產生新的風險，尤其是在大型項目中，由于風險因素眾多，其可變性更加明顯。4、房地產項目開發風險的多樣性和多層次性。大型房地產開發項目周期長、規模大、涉及范圍廣、風險因素數量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內面臨的風險多種多樣，而且大量風險因素之間的內存關系錯綜復雜，各風險因素之間以及與

4、外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性的特點。二、房地產開發項目風險因素分析1、政策風險。指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整，造成房地產開發商經濟上的損失。房地產行業與國民經濟的發展密切相關，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規定、土地供應量的控制、土地使用的約束、環境保護的要求，以及對投資規模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產開發項目構成風險。2、經濟風險。指經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動，造成房地產開發商經濟上的風險。從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者的消費需求也會發生變化。由于經濟發展的周期性，房

5、地產產品的供求關系隨時間而變化。而房地產的不可移動性和地區性，使一個地區空余的房地產并不能彌補另一地區的短缺，這導致房地產開發收益隨開發時機不同而異。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素。同時，房地產項目開發在年內的推出時機也同開發風險密切相關，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應國人喜歡年終集中消費的習慣。當然，不同類型的房地產項目開發對時間的敏感程度也有所差別。3、資金風險。房地產開發所需巨額資金的籌集和融通是開發商最為關切和破費心機的問題，籌資風險指因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性以及因為缺乏資金導致項目無法進行后續開發使前期投入的資金無法收回的可能性。當投資中借貸比例越大時，籌資風險也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風險。4、建造風險。建造風險主要體現在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質量等方面。招投標時要選擇適當的招標模式，選擇符合條件的設計單位、施工單位和監理單位。在項目建設過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應合同等。如果合同管理不善或合同執行不嚴，可能出現合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質量、工期和成本，給項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產開發項目中占很大的