1、尖崗山別墅項(xiàng)目物業(yè)治理方案尖岡山物業(yè)治理方案目錄1、項(xiàng)目的根本資料2、主顧群體闡發(fā)3、深圳周邊別墅治理情況闡發(fā)4、招商局物業(yè)的治理優(yōu)勢5、分期開發(fā)與物業(yè)治理的結(jié)合6、尖岡山特色辦事看法7、物業(yè)治理技能支持及相關(guān)事情流程8、組織架構(gòu)及人員體例9、用度測算一、項(xiàng)目的根本資料尖崗山別墅位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的接壤處，屬于籌劃中的尖崗山崇高居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵。作為寶安區(qū)政府籌劃的寶安區(qū)崇高生活居住區(qū)，配套設(shè)施將會逐步完善。尖崗山一期占地面積30萬平方米，修建面積15萬平方米，容積率為0.5，以聯(lián)體別墅大概獨(dú)棟別墅為主，預(yù)計(jì)住戶300戶。二、主顧群體闡發(fā)現(xiàn)在購置別墅的人群主要可

2、以分成三個類型：（一）年輕化的富豪。這些年輕的富豪們生活主張?bào)w驗(yàn)式，希望年輕時就過著自己向往的生活。同時因?yàn)樽约旱哪贻p，相信未來的預(yù)期會有很好。他們注重人生的每個階段的生活感覺，充實(shí)享受生活的每一天。（二）已有別墅或高等住宅的，希望改變現(xiàn)有居住情況的。已經(jīng)有相當(dāng)不錯的居住情況了，希望進(jìn)一步的提高居住品質(zhì)，這部分人群也是最挑剔的，最看中細(xì)節(jié)，對自己的居住情況要求十分的講求。（三）外籍客戶。看好大情況的地理優(yōu)勢、人文情況、都會的生長前景，選擇恒久居住，從事貿(mào)易、IT、金融證券行業(yè)的客戶占到50比例，其中也不乏投資型的客戶。以招商物業(yè)在管的半山海景別墅來說，業(yè)主年齡段在32-47歲之間，98%為大陸

3、居民，其余2%韓國、臺灣人。90%的業(yè)主自住，10%的業(yè)主選擇出租，這些業(yè)主大多數(shù)從事自由貿(mào)易、私營企業(yè)、航運(yùn)等目前的豪宅主要的消費(fèi)群體由外籍客戶、港臺客戶逐漸轉(zhuǎn)為大陸本土客戶，并且海內(nèi)買家的比例數(shù)量有逐漸增加的趨勢，年齡段約莫在2845歲之間，有較高的收入，有著高學(xué)歷和較高的文化內(nèi)涵、大多數(shù)都在單元擔(dān)當(dāng)著治理職位，將成為未來別墅消費(fèi)群體中的生力軍。他們追求豪華、氣派的頂級別墅，越發(fā)追求本性化的產(chǎn)物，追求名家設(shè)計(jì)與修建氣勢派頭。他們選擇的豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，要有稀缺的地理位置，便利的交通，良好的景觀資源，內(nèi)部情況要求低容積率、低密度、高綠化率，有完善的配套設(shè)施，在修建上運(yùn)用更多高科技產(chǎn)物，私家庭院的面

4、積有的到達(dá)1000平方米左右，甚至?xí)蟆Ｒ軌蝮w現(xiàn)身份、豪華與品位。如廣州的廣園東錦繡香江私家花圃的占地面積近萬平方米，上海的西郊莊園的花圃面積最大到達(dá)了3800平方米。上海檀宮的花圃面積也到達(dá)了千余平方米。北京的亞瀾灣的二期別墅，花圃的面積最小1100平方米，最大到達(dá)3700平方米。業(yè)主可以最大限度的擁有自己的私家花圃，可以想象住在豪宅里，享受著怎樣的生活。三、深圳周邊別墅治理情況闡發(fā)（待調(diào)研）四、招商局物業(yè)深圳公司的治理優(yōu)勢（一）公司治理表面深圳招商物業(yè)治理有限公司是招商局物業(yè)治理有限公司的下屬企業(yè)，是招商局物業(yè)生長珠三角地域物業(yè)治理業(yè)務(wù)的地域性公司，也是招商局地產(chǎn)后續(xù)品牌辦事的有力包管

5、。目前，深圳招商物業(yè)治理有限公司治理面積逾300萬平方米，為高等寫字樓、崇高住宅小區(qū)、涉外別墅等物業(yè)提供高質(zhì)量、高等次的物業(yè)治理辦事。作為百年民族企業(yè)招商局的下屬機(jī)構(gòu)，深圳招商物業(yè)承襲招商局物業(yè)20多年的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)和辦事宗旨，遵循“百年誠信、至尊辦事”的品牌代價(jià)理念，精心治理，全心庇護(hù)，集ISO9001:2000質(zhì)量治理體系、ISO14001情況治理體系及OHSAS18001職業(yè)康健寧靜治理體系為一體構(gòu)筑堅(jiān)固可靠的質(zhì)量包管體系，保障辦事品質(zhì)的連續(xù)提升，以人為本，以客為先，存眷辦事細(xì)節(jié)，存眷客戶感覺，全力傾情演繹招商地產(chǎn)“家在，情在”的品牌理念。深圳招商物業(yè)的辦事贏得了寬大業(yè)主的認(rèn)可和信賴，更

6、得到相關(guān)政府部分的好評和肯定。在管物業(yè)深圳新時代廣場、金融中心大廈、景園大廈、鯨山別墅、海濱花圃、招商海月花圃、招商名仕花圃榮膺“國優(yōu)示范”稱呼；怡庭園、愛榕園二期等稱呼；其余眾多項(xiàng)目得到“市優(yōu)”榮譽(yù)。深圳招商物業(yè)竭誠為業(yè)主客戶營造舒適溫馨的生活情況，10個小區(qū)榮獲“省優(yōu)”提供寧靜的生活保障。招商海月花圃等11家治理處榮獲深圳市青年文明號的稱呼；17處物業(yè)榮獲深圳市“園林式、花圃式”榮譽(yù)稱呼；雍華府、花圃城、半山海景別墅、鯨山別墅等得到“綠色社區(qū)”稱呼；招商名仕花圃被授予深圳市“寧靜消防住宅小區(qū)”稱呼；鯨山別墅安管班和名仕花圃安管班榮獲全國青年文明號稱呼。深圳招商物業(yè)提倡崇高住宅小區(qū)內(nèi)的高品位

7、感覺，在海月花圃成為深圳市首個引入首接賣力制治理并取得了重大樂成后，陽光帶海濱城、蘭溪谷、都會主場等新小區(qū)相繼在治理要領(lǐng)上推陳出新，形成了頗具范圍的特色治理模式。陽光帶海濱城在改變治理理念的同時，注重細(xì)節(jié)治理，提倡康健運(yùn)動的生活；蘭溪谷的禮賓員辦事為崇高住宅的治理另辟蹊徑，別開生面；都會主場作為小戶型公寓的定位，酒店式大堂治理吸引了眾多置業(yè)者和投資者的眼球。在眾多治理要領(lǐng)中，創(chuàng)新精神始終貫串于深圳招商物業(yè)的治理理念中，物業(yè)人的追求。（二）管家式治理要領(lǐng)和禮賓員辦事的樂成實(shí)踐管家式辦事是深圳招商物業(yè)在總結(jié)了傳統(tǒng)物業(yè)治理要領(lǐng)的底子上，細(xì)節(jié)辦事始終是招商結(jié)合現(xiàn)代社會人群居住特點(diǎn)和生活訴求以及社區(qū)硬件

8、設(shè)施條件，在實(shí)際事情中不停摸索出的新的治理要領(lǐng)。目前已樂成在鯨山別墅和半山海景別墅運(yùn)作。鯨山別墅聚居著蛇口乃至深圳最多的外籍人士，半山海景別墅則居住著大量樂成人士和部特別籍人士，他們對居住情況和物業(yè)治理有著更高的要求，同時對各自的居所情況也有私密性的要求。據(jù)此，一對n的管家辦事模式應(yīng)運(yùn)而生。這種辦事接納分片區(qū)治理和辦事，即每戶住戶均有各自對應(yīng)的牢固的客戶治理員（管家），如客戶有任何需求，可直接與客戶治理員（管家）聯(lián)系，每位客戶治理員（管家）不定期對住戶進(jìn)行造訪，詢問住戶對治理處事情的發(fā)起與意見，以便更好地為住戶辦事，實(shí)現(xiàn)與小區(qū)客戶在治理和辦事上的互動。事情方法：接納電話相同、不定期到住戶家造訪

9、、路上碰面、客戶意見觀察（招商地產(chǎn)、招商局物業(yè)、公司）、翻譯、住戶有約、溫馨提醒等多種方法，增進(jìn)治理員（管家）和住戶之間的相互交換和了解。步伐：1、客戶致電客服治理員或監(jiān)控中心咨詢問題或提出需求（如衡宇質(zhì)量投訴、花圃打理發(fā)起等）接線人員見告對應(yīng)客戶治理員片區(qū)客戶治理員認(rèn)真記載，并到住戶家了解情況客戶治理員記載客戶需求第一時間通知部署相關(guān)責(zé)任部分在住戶要求的時間內(nèi)該復(fù)興的復(fù)興，該處置懲罰的處置懲罰繼承跟進(jìn)回訪問題圓滿解決，住戶滿意2.、不定期到住戶家造訪，詢問有無問題或?qū)χ卫碇行氖虑榈囊庖娕c發(fā)起，認(rèn)真記載并革新，如需復(fù)興的則復(fù)興住戶；3、路上偶遇，以聊天的方法問候住戶，并詢問是否需要我們的資助；

10、4、季度觀察，以問卷的方法向住戶征詢意見或發(fā)起，該復(fù)興的復(fù)興，該處置懲罰的處置懲罰；5、外語專業(yè)治理員可作住戶家的翻譯，實(shí)現(xiàn)住戶與事情人員的語言相同；6、以溫馨提醒方法（如社區(qū)運(yùn)動、南山防疫站到小區(qū)去免費(fèi)為犬只注射疫苗及一些突發(fā)事件如停水、停電等）；7、過年節(jié)送卡片和糖果給住戶送去自己的祝福；8、各片區(qū)治理員（管家）之間、治理員（管家）與客戶之間增強(qiáng)交換，相同心得。管家式辦事優(yōu)勢在于恒久與片區(qū)客戶打交道，能夠了解客戶的脾氣、秉性，喜好及客戶的禁忌，給客戶感覺到你在時時刻刻重視他，存眷他，同時也換來了客戶的支持和配合，便于有針對性的開展事情；能夠?qū)崟r了解住戶的需求與發(fā)起，實(shí)時整改，實(shí)時完善；同時

11、使業(yè)主與治理處事情人員產(chǎn)生互動，讓住戶愿意到場我們的治理，到場我們的運(yùn)動，具體體現(xiàn)在業(yè)主積極到場小區(qū)報(bào)紙的投稿及社區(qū)運(yùn)動；另外還提高了事情人員與業(yè)主相同的能力，掌握與業(yè)主相同的本領(lǐng)，提高事情技能。禮賓員辦事是半山蘭溪谷最具賣點(diǎn)的特色辦事。員的事情特點(diǎn)，并與小區(qū)實(shí)際情況完美地融合在一起，尊貴享受。(詳見附件1蘭溪谷客服中心崗?fù)ぢ氊?zé)它綜合了傳統(tǒng)的客服治理員和酒店禮賓凸顯了半山蘭溪谷的崇高社區(qū)功效和)五、分期開發(fā)與物業(yè)治理的結(jié)合（分期開發(fā)資料尚未取得）六、尖崗山特色辦事看法解析鑒于尖崗山別墅的定位和潛在的目標(biāo)客戶群的闡發(fā)，確定尖崗山特色辦事主要體現(xiàn)尊貴和寧靜。DIP英國式管家物業(yè)辦事，即以尊貴的辦事

12、、全方位的體驗(yàn)和私密性的享受營造尖崗山的莊園氣氛。DIP英國式管家物業(yè)辦事看法解析D,dignity尊貴。英國式管家辦事顯現(xiàn)出來的最大特征就是尊貴，是從表征到內(nèi)里的完全崇高。英式管家最早出現(xiàn)在中世紀(jì)，且只有英國和法國的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，縱然再有錢的普通人也不允許聘用英式管家。他們是一群與眾差異的群體。白襯衣、黑馬甲、整齊的領(lǐng)結(jié)、態(tài)度謙和，受聘于世襲貴族和億萬大亨，手下治理者一支多功效全方位的包羅家庭西席、保鏢、花匠、成衣、保姆的家庭辦事步隊(duì)，不但部署整個家庭的日常事務(wù)，更是業(yè)主各項(xiàng)事務(wù)的得力助手。他們?yōu)闃I(yè)主提供的是一種身心的尊貴享受I,inallfields全

13、方位的體驗(yàn)。作為辦事者的管家們，都是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練有極高的自身素質(zhì)和富厚的生活知識，熟知種種禮儀的辦事人員，他們的彬彬有禮，全面細(xì)致，精心庇護(hù)組成了世界家政辦事領(lǐng)域的經(jīng)典。他們險(xiǎn)些無所不知，無所不曉。因?yàn)樗麄兩砗笥幸恢嫶蟮闹误w系和專業(yè)事情步隊(duì)，所以他們可以也樂意為業(yè)主種種棘手問題，好比預(yù)定已經(jīng)客滿的酒店房間、搞到已經(jīng)售罄的球票等。業(yè)主很忙的時候親人突然來訪，只要報(bào)告管家一聲，他即會立刻代庖架通、住宿、旅游等事宜，如同擁有一位特別助理。他們提供的是一種極品生活的享受。全方位地打理日常事務(wù)，并且部署得井井有條。P，privacy私密。因?yàn)榻蛹{一對n的辦事模式，每位管家賣力牢固業(yè)主的日常事務(wù)，解決

14、生活問題，所以這種辦事又是極具私密性的，業(yè)主無需再一個一個去找物業(yè)治理單元的差異部分解決。業(yè)主不消擔(dān)心自己的家事會被別人得知，擔(dān)心自己的問題會影響到別人。另外，大宅皇宮式的森嚴(yán)寧靜治理也確保了購置別墅人群的隱秘性心理要求。DIP英國式管家物業(yè)辦事的運(yùn)作英國式管家辦事實(shí)際上是將目前已在我公司所轄各新項(xiàng)目小區(qū)運(yùn)作非常成熟的客戶首接賣力制和監(jiān)控中心的功效完美地結(jié)合起來，會合在管家身上，以越發(fā)人性化的辦事方法體現(xiàn)尊貴生活，實(shí)現(xiàn)了人（客戶）監(jiān)控中心（呆板）到人（客戶）人（管家）的轉(zhuǎn)變。同時，要求在管家與業(yè)主之間形成辦事的互動，即要求管家轉(zhuǎn)變辦事看法，從普通物業(yè)辦事的被動狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃愚k事。以英式管家“尊

15、貴、細(xì)致”的辦事理念為底子，開端接納以1對N（擬定20家），1名管家對20家尊高朋戶的辦事模式（這里指的是一名管家，而不是特定的某一小我私家）。這種辦事模式并不是說為業(yè)主辦事的人只有與其對接的一名管家，英式管家依托的是整個治理處的力量支持（包羅但不限于保潔、寧靜、維修等），英式管家作為業(yè)主的唯一對口人，是為了包管信息的準(zhǔn)確和快速通報(bào)和客戶尊貴感覺的掌握。相較于普通的物業(yè)治理，英式管家的辦事又是全天候的，只要業(yè)主有需求，就要隨叫隨到；另外，辦事的完美原則和注重細(xì)節(jié)更是管家與普通辦事員的本質(zhì)區(qū)別；到生活的方方面面，管家根本上可以說是上知天文下曉地理的全能人才，衣食住行各個領(lǐng)域。考慮到中國的社會現(xiàn)狀

16、、看法上的擔(dān)當(dāng)水平以及尖崗山別墅的實(shí)際情況，全面的培訓(xùn)涉及他們的知識面涵蓋擬定在尖崗山實(shí)施的英式管家辦事內(nèi)容包羅但不限于：1、家庭教誨咨詢。包羅為出國留學(xué)、報(bào)讀MBA提供參考，代庖兒童入學(xué)手續(xù)等；2、私人秘書助理。包羅協(xié)助業(yè)主處置懲罰日常生活及相關(guān)商務(wù)事務(wù)等；3、部署家居清潔，部署鐘點(diǎn)保姆及兒童托管等；4、部署干、濕洗衣收送及熨衣辦事，部署家居設(shè)施維修等；5、業(yè)主外出訪客歡迎辦事、部署生日配套有業(yè)主專用車，為業(yè)主提供免費(fèi)的社區(qū)內(nèi)交通辦事。party等;6、社區(qū)內(nèi)七、物業(yè)治理技能支持及相關(guān)事情流程（一）寧靜治理鑒于寶安區(qū)治安情況和尖崗山業(yè)主的特殊性以及由此種特殊性形成的對寧靜的特殊要求，如何造就

17、一個寧靜的關(guān)外莊園成為尖崗山別墅治理中的一個重點(diǎn)。為此，寧靜治理目標(biāo)定位為創(chuàng)建一個“security（寧靜）insulation（絕緣）cosiness（舒適）”的生活情況，簡稱“SIC”。除進(jìn)一步完善已在其他在管物業(yè)成熟運(yùn)作的寧靜治理要領(lǐng)外，尖崗山別墅將通過人力資源與智能化系統(tǒng)的有機(jī)結(jié)合形成一套立體、機(jī)動的環(huán)網(wǎng)控制，外緊內(nèi)松，小區(qū)內(nèi)實(shí)行無人化治理，營造調(diào)和，舒適社區(qū)，給內(nèi)部創(chuàng)造一個舒適放松的情況。人防：小區(qū)外圍安防崗部署圖（待技能處置懲罰后粘貼）技防：周界完善的智能化報(bào)警設(shè)備（圖紙）機(jī)動巡邏：在小區(qū)牢固崗的周邊設(shè)置相應(yīng)的巡邏崗尤其是小區(qū)中央市政公園內(nèi)外；配備3-4條警犬在小區(qū)外圍以及小區(qū)內(nèi)部

18、的不定時巡邏，夜間加大巡邏頻度。絕緣“防火墻”：對進(jìn)入社區(qū)的信件、物品、人員實(shí)施絕緣化治理，包管社區(qū)收支人員、物品的單純性，便于寧靜控制。具體操縱如下：小區(qū)東入口、北入口、西入口（人車分流）各部署三名保安人員，三班事情。車輛通道：24小時全天候?qū)囕v的進(jìn)出時間進(jìn)行記載，作好臨時停放車輛的記載和收費(fèi)事情；對進(jìn)入的車輛要進(jìn)行外觀的查抄，發(fā)明問題傷痕要通知車主并記載；對外來車輛做好記載、詢問以及向業(yè)主通報(bào)的事情。人員通道：賣力來往人員的歡迎、詢問和記載。對進(jìn)入社區(qū)的信件、包裹等物件先行篩揀分類（可在收支口安裝安檢系統(tǒng)）；對非小區(qū)業(yè)主的人員除做好記載外，在進(jìn)入小區(qū)前須電話聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)，制止不相關(guān)的人員

19、進(jìn)入；小區(qū)內(nèi)實(shí)行區(qū)域式寧靜治理，分片區(qū)設(shè)計(jì)寧靜防護(hù)，會合、關(guān)閉式的安管系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)外緊內(nèi)松的構(gòu)思，同時確保閑雜人員難以靠近別墅，使大宅與如一座防衛(wèi)森嚴(yán)的皇室堡壘。安管人員的選聘、培訓(xùn)：為確保寧靜質(zhì)量，富厚寧靜辦事內(nèi)容，發(fā)起選聘部分武警、特種步隊(duì)的退伍人員或中南海退役衛(wèi)士，發(fā)揮其專業(yè)和特長，使小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主切實(shí)感覺到舒適和寧靜。對付招聘進(jìn)來的安管人員實(shí)施關(guān)閉式訓(xùn)練和治理，淘汰與外界打仗的時機(jī)，杜絕將不良作風(fēng)和習(xí)慣帶入小區(qū)。（二）管家辦事內(nèi)容及流程管家辦事在尖崗山別墅的治理中是最重要的也是最具挑戰(zhàn)性的內(nèi)容。鑒于招商物業(yè)已在鯨山別墅、半山海景別墅項(xiàng)目和半山蘭溪谷崇高住宅項(xiàng)目中樂成實(shí)驗(yàn)了管家式治理要領(lǐng)

20、和禮賓員辦事方法，在總結(jié)其現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)的底子上，尖崗山將不停完善管家式治理的辦事內(nèi)容和辦事方法，以凸顯尖崗山別墅的尊貴莊園體驗(yàn)。日常生活辦事100項(xiàng)衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣辦事等飲食方面：為住戶選購種種食品、代庖酒席、美食介紹、管家辦事飲食代訂等居住方面：為住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾、搬遷、管道疏通、調(diào)換門鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)移機(jī)、安裝家庭報(bào)警裝置、屋頂及私家花圃的設(shè)計(jì)施工養(yǎng)護(hù)、租擺室內(nèi)植物、鐘點(diǎn)工辦事介紹等出行方面：代購代訂車船標(biāo)、飛機(jī)票、接送小孩上學(xué)、入托，代住戶保管自行車與機(jī)動車的調(diào)養(yǎng)清洗與維飾等商業(yè)方面：業(yè)主酒店、精品超市、精品書屋、精品音像店、美容美發(fā)、修理店、

21、打印、復(fù)印、傳真、電子郵件、郵件通報(bào)、商務(wù)會義等衛(wèi)生辦事：設(shè)醫(yī)療辦事中心，提供出診、注射、小孩疫苗接種，家庭病房辦事等金融辦事：代庖種種產(chǎn)業(yè)保險(xiǎn)，人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)署理中介辦事：衡宇代售、代庖衡宇轉(zhuǎn)讓、租賃委托性的特約特色報(bào)務(wù)憑據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色辦事，如家庭醫(yī)療保健、喚醒辦事，種種培訓(xùn)辦事、攝像、小我私家網(wǎng)頁制作、小我私家演唱會、婚慶禮儀等。管家辦事示意圖保潔寧靜管前臺家路遇意見觀察家政回訪致電業(yè)主電話要求維修綠化其他管家辦事流程圖業(yè)主管家需職能部分解決現(xiàn)場解決管家與職能部分上門辦事回訪業(yè)主滿意不滿意記載歸檔（三）情況治理因尖崗山別墅區(qū)的容積率為0.5，所以情況綠化將是大面積的，治理的優(yōu)

22、劣、綠化的養(yǎng)護(hù)是業(yè)主一目了然的，同時考慮到尖崗山別墅居住人群對小區(qū)舒適度和寧靜度的高標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)情況治理將接納無人化治理和養(yǎng)護(hù)，即零滋擾辦事，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)根本看不到情況綠化事情人員的事情狀態(tài)，但是可以明顯感覺的治理的陳跡，享受綠色、清新、舒適的莊園氣氛。尖崗山別墅的情況綠化事情接納外包形式，物業(yè)公司進(jìn)行羈系。依據(jù)專業(yè)化治理的要求，羈系治理標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)招商物業(yè)公司ISO9001（2000版）的質(zhì)量治理體系標(biāo)準(zhǔn)、公司內(nèi)部運(yùn)作制度標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，與清潔承包方簽署承包條約，并制定詳細(xì)的清潔標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對清潔衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)視治理，要求其憑據(jù)物業(yè)公司零滋擾情況綠化原則實(shí)施作業(yè)。情況羈系人員與職責(zé)

23、寧靜治理部主管為情況質(zhì)量羈系主要賣力人，安管員為兼職清潔綠化質(zhì)量羈系員，主要職責(zé)為：（1）對小區(qū)的清潔、綠化日常事情質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)視，要求每日至少對小區(qū)巡查二遍，包羅小區(qū)門路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設(shè)施等；（2）填寫日檢、周檢、月檢表；（3）每周在主管的指導(dǎo)下與分包方一起對事情情況進(jìn)行周檢，并作出評價(jià)；（4）每月在管家和總經(jīng)理的指導(dǎo)下與分包方一道進(jìn)行事情情況月檢，并作出評語；（5）對辦事不及格項(xiàng)提出整改意見，上報(bào)并對分包方進(jìn)行處罰。情況羈系的制度（1）制定嚴(yán)密的羈系治理制度情況羈系束度的內(nèi)容包羅：日檢、周檢、月檢和抽檢。日檢由情況羈系員每日對清潔、綠化事情進(jìn)行巡查；周檢由寧靜治理部

24、主管賣力與分包方配合檢；月檢由治理處總經(jīng)理、管家部主管與分包方配合查抄；抽檢由治理處不定時部署對情況治理事情進(jìn)行的抽查制度。（2）對不及格辦事項(xiàng)的處治A.要求分包方制定有效的整改步伐；B.要求分包方限時糾正不及格項(xiàng)；C.對不及格辦事情況嚴(yán)重或?qū)χ卫硖幍穆曌u(yù)造成不良影響的，按外包委托條約除進(jìn)行教誨外，要對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。D.創(chuàng)建由治理處、分包方立體質(zhì)量羈系體系：治理處員工，主要有管家、安管員、維修工日常對小區(qū)內(nèi)情況負(fù)有監(jiān)視治理的責(zé)任，隨時發(fā)明不及格項(xiàng)，隨時向分包方實(shí)時處置懲罰，使治理到達(dá)全體人員齊抓共管的局面；E.對裝修、生活垃圾進(jìn)行定時、定點(diǎn)、定人外運(yùn)，要求在白晝小區(qū)不見垃圾的堆放。（四）設(shè)施

25、設(shè)備治理別墅區(qū)的設(shè)備設(shè)施比力單一，除智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)外，主要的設(shè)施設(shè)備治理是供水水池和供配電、發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施、給排水設(shè)施以及衡宇本體等設(shè)備設(shè)施的治理。物業(yè)公司按劃定聘用有資質(zhì)的專業(yè)公司每年二次對水池進(jìn)行清洗消毒，并進(jìn)行水質(zhì)查驗(yàn)，確保供水的寧靜衛(wèi)生；對付供配電、發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施、給排水設(shè)施以及衡宇本體等設(shè)備設(shè)施的治理，公司品質(zhì)治理部同新項(xiàng)目治理部將會同治理處依據(jù)ISO9001（2000版）的質(zhì)量治理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定完善設(shè)備設(shè)施治理體系文件，對設(shè)備進(jìn)行范例有效的治理。對付安防系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)的治理，招商物業(yè)公司將委托專業(yè)公司對系統(tǒng)進(jìn)行定期的查抄和維護(hù)，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。尖崗山別墅智能化系統(tǒng)巡

26、視和調(diào)養(yǎng)籌劃項(xiàng)目內(nèi)容周期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、查抄一周調(diào)養(yǎng)半年煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、調(diào)養(yǎng)半年三表自動抄表系統(tǒng)巡視、查抄一個月紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、調(diào)養(yǎng)一年門鎖系統(tǒng)智能控制中心設(shè)備調(diào)養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)配景音樂系統(tǒng)調(diào)養(yǎng)半年消防報(bào)警系統(tǒng)其他智能化系統(tǒng)（五）裝修辦事巡視、查抄調(diào)養(yǎng)、查抄一個月半年為了確保衡宇結(jié)構(gòu)寧靜、外觀統(tǒng)一、美觀、到達(dá)有關(guān)衛(wèi)生、環(huán)保的要求和便于日后衡宇修繕，制止后期違章裝修情況的出現(xiàn)，借鑒半山海景裝修治理經(jīng)驗(yàn)，制定尖崗山裝修治理方案。入伙前的裝修準(zhǔn)備階段裝修宣傳，深圳招商物業(yè)新項(xiàng)目部將會項(xiàng)目前期介入小組人員協(xié)助地產(chǎn)編寫的衡宇使用手冊，寫明衡宇使用要領(lǐng)和注意事項(xiàng)，標(biāo)明室內(nèi)暗裝管線的走向和位

27、置，防備改革時造成破壞；將深圳市家庭居室裝修治理劃定中有關(guān)家居裝修的劃定要求匯編成冊，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)劃定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目，按新裝修的步伐進(jìn)行羈系。尖崗山別墅裝修接納管家分管賣力制，責(zé)任到各指定管家，位跟蹤辦事。再次裝修時必須重新申報(bào)，對別墅的裝修工程實(shí)行全方裝修培訓(xùn)治理中心請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、質(zhì)料選用、工程施工治理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見；并組織幾家有正當(dāng)資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇；入伙后的二次裝修的羈系按公司ISO9000質(zhì)量體系文件QP75-09裝修控制步伐對業(yè)主的二次裝修進(jìn)行治理辦事。（六）售后辦事及流程售后辦事直接干系到地產(chǎn)的外在形象和品

28、牌生長，同時也干系到物業(yè)公司日后的治理和生長，尖崗山別墅的售后辦事直接影響到招商地產(chǎn)在高端產(chǎn)物市場的信譽(yù)和生長。售后事情人員：尖崗山別墅售后辦事由管家部主管總賣力，工程維修部人員跟進(jìn)落實(shí)具體事情。主要賣力業(yè)主入住后對治理事情、小區(qū)建立、樓房質(zhì)量等問題的投訴，人員包羅地產(chǎn)公司代表、監(jiān)理公司代表、施工隊(duì)代表、物業(yè)公司代表，并做種種戶型平面圖、管線圖及其他有關(guān)資料的準(zhǔn)備事情。售后辦事運(yùn)行制度1、應(yīng)包管上班時間有人歡迎到訪的住戶，下班時間有電話錄音。2、對住戶任何咨詢和投訴，事情人員必須禮貌歡迎。3、任何一位首先歡迎住戶的人即為責(zé)任人，不得推諉。4、事情人員接到投訴后，應(yīng)到現(xiàn)場了解情況，闡發(fā)原因，并做

29、好記載，以便分派有關(guān)責(zé)任單元賜與解決。5、對有效投訴，應(yīng)給住戶一個處置懲罰問題的期限，并立即通知有關(guān)責(zé)任單元進(jìn)行處置懲罰。處置懲罰歷程由監(jiān)理單元協(xié)助監(jiān)察售后辦事人員跟蹤處置懲罰情況，處置懲罰結(jié)果由管家部、工程維修部和業(yè)主驗(yàn)收。6、責(zé)任單元接到事情人員的通知后，應(yīng)在二十四小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，如責(zé)任單元不按劃定時間處置懲罰保修問題，售后事情人員可派治理處維修技工處置懲罰問題，用度從責(zé)任單元保修款中扣除，售后辦事應(yīng)做好記載及治理有關(guān)手續(xù)。7、對重大問題，售后事情人員應(yīng)立即將情況上報(bào)，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。8、對無效投訴，售后事情人員對住戶解釋清楚原因。9、售后事情人員對處置懲罰結(jié)果進(jìn)行回訪，并將所有資料

30、存檔。無效投訴售后辦事事情流程1、業(yè)主親自到治理處2、業(yè)主電話業(yè)主信息3、管家上門發(fā)明4、地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)來5、衡宇交代驗(yàn)收簽認(rèn)表1、信息擔(dān)當(dāng)管家部2、問題分類上報(bào)況反饋處置懲罰情轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)客戶辦事中心轉(zhuǎn)發(fā)重大問題，向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。承建商履行保修義務(wù)，實(shí)施保修，管家部跟蹤主管領(lǐng)導(dǎo)作出決定，管家部實(shí)施。向業(yè)主（住戶）反饋處置懲罰結(jié)果管家部管家對保修工程進(jìn)行回訪，填寫意見資料整理、存檔（七）社區(qū)文化設(shè)計(jì)針對尖崗山別墅居住群和小區(qū)情況的特點(diǎn)，其社區(qū)文化定位為尊貴、休閑、享受型。情況文化：包羅情況掩護(hù)文化、情況綠化文化、情況美化文化。主要由管家部監(jiān)視情況清潔外包單元憑據(jù)要求實(shí)施。形體文化：包羅康體娛樂文化、美

31、食美容文化。主要由管家部管家憑據(jù)業(yè)主需求在小區(qū)內(nèi)定期開展種種康體講座、美容培訓(xùn)、健身運(yùn)動等。精神文化：包羅小區(qū)凝聚文化、小區(qū)鼓勵文化。組織小區(qū)居民到場種種有意義的獻(xiàn)愛心和相助運(yùn)動。網(wǎng)絡(luò)文化：包羅小區(qū)網(wǎng)絡(luò)相同、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)。修造文化：包羅小區(qū)培訓(xùn)教誨、小區(qū)專題論壇。憑據(jù)小區(qū)業(yè)主需求組織開展種種培訓(xùn)教誨和專業(yè)講座。尖崗山小區(qū)文化重大運(yùn)動籌劃表月份1月2月3月4月5月6月8月10月11月12月運(yùn)動項(xiàng)目元旦聯(lián)歡晚會春節(jié)聯(lián)誼運(yùn)動“三八”賢妻良母評比運(yùn)動春游趣味運(yùn)動會兒童節(jié)系列運(yùn)動藝術(shù)節(jié)國慶中秋雙節(jié)業(yè)主論壇圣誕夜運(yùn)動方法團(tuán)體到場團(tuán)拜、春聯(lián)、聯(lián)歡、燈謎等評比、嘉獎、座談組織老年人、兒童外出小我私家、家庭組隊(duì)

32、兒童歌舞、智力競賽等書畫展、音樂欣賞、衣飾展國慶征文、舞會中秋賞月邀請學(xué)有專長的業(yè)主演講、陳訴小區(qū)裝飾、圣誕party運(yùn)動效果備注聯(lián)歡、娛樂、燈謎陪襯喜慶、祥和的新春氣氛尊重婦女，掩護(hù)婦女健身娛樂增進(jìn)了解提高素質(zhì)，陶冶情操交換學(xué)習(xí)，增進(jìn)了解熱鬧、祝福文員全體員工全體員工全體員工工全體員工全體員工全體員工全體員工全體員工收樓小組收樓小組擔(dān)當(dāng)小組322231126336632233（八）員工培訓(xùn)培訓(xùn)是包管員工素質(zhì)和治理水平的連續(xù)性事情。對付尖崗山事情人員，因?yàn)閷ζ涓鞣矫嫠刭|(zhì)的要求更高和治理模式的定位，所以相應(yīng)地對培訓(xùn)也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對客辦事的內(nèi)容和水平。除包管各項(xiàng)通例培訓(xùn)內(nèi)容外（見下表）

33、，尖崗山治理中心還將針對特色辦事和種種事情人員的事情性質(zhì)和事情要求（如管家的專業(yè)訓(xùn)練和全面的生活技能、安管人員的特別訓(xùn)練和技能培訓(xùn)等等）制定具體的培訓(xùn)籌劃（代定）。階段入伙準(zhǔn)備期培訓(xùn)內(nèi)容1、員工入司培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)辦事意識，介紹物業(yè)治理主要事情2、針對入伙事情進(jìn)行各項(xiàng)技能培訓(xùn)3、辦事意識培訓(xùn)4、職業(yè)禮儀及文明用語培訓(xùn)5、道德范例培訓(xùn)6、入伙、收樓等相關(guān)流程培訓(xùn)7、收樓本領(lǐng)培訓(xùn)8、收樓資料填寫培訓(xùn)9、物業(yè)交付事情規(guī)程培訓(xùn)10、崗?fù)ぢ氊?zé)培訓(xùn)（1）寧靜治理員（3）保潔治理員（4）綠化治理員（5）工程維修員（6）前臺辦事員（7）其它治理人員11、檔案治理培訓(xùn)12、辦公室行為范例培訓(xùn)13、地方物業(yè)治理法例14

34、、國務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例相關(guān)文件課時培訓(xùn)工具無3全體員工治理入住規(guī)程、裝修控制規(guī)程客服標(biāo)準(zhǔn)員工儀容儀表范例、員工文明用語員工行為范例治理入住事情流程無治理入住事情流程物業(yè)擔(dān)當(dāng)驗(yàn)收步伐各相關(guān)專業(yè)員1、寧靜手冊2、清潔手冊、分包控制3、綠化手冊、分包控制4、工程手冊、分包控制5、客服辦事步伐文件6、相關(guān)步伐文件檔案治理規(guī)程行政總務(wù)類文件地方物業(yè)治理相關(guān)法例國務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例入伙管理期裝修管理期日常管理期1、入伙現(xiàn)場的協(xié)調(diào)培訓(xùn)2、入伙資料檔案治理培訓(xùn)3、創(chuàng)建解疑答難小組現(xiàn)場咨詢4、針對入伙時現(xiàn)場出現(xiàn)的問題進(jìn)行的專項(xiàng)培訓(xùn)5、工程遺留問題整改、跟進(jìn)、落實(shí)制度培訓(xùn)6、客戶歡迎禮節(jié)、禮儀的培訓(xùn)1、裝修治理辦事意

35、識培訓(xùn)2、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)的培訓(xùn)3、裝修審批培訓(xùn)4、裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)5、裝修控制規(guī)程培訓(xùn)6、裝修資料檔案治理培訓(xùn)7、地方性家庭裝修治理?xiàng)l例8、建立部居家裝修治理步伐1、辦事意識培訓(xùn)2、專業(yè)技能培訓(xùn)（保安、維修、客戶辦事）3、職業(yè)禮儀培訓(xùn)4、職業(yè)道德培訓(xùn)5、物管法例培訓(xùn)6、案例闡發(fā)培訓(xùn)7、投訴處置懲罰的本領(lǐng)培訓(xùn)8、維修回訪培訓(xùn)9、客戶訪問培訓(xùn)10、社區(qū)文化運(yùn)動籌謀、組織、實(shí)施、效果培訓(xùn)11、案例闡發(fā)12、治理費(fèi)催收要領(lǐng)、本領(lǐng)13、ISO9001部分文件內(nèi)容培訓(xùn)14、ISO9001資料檔案治理培訓(xùn)15、專項(xiàng)問題解決要領(lǐng)培訓(xùn)16、人力資源治理培訓(xùn)17、品質(zhì)治理培訓(xùn)無檔案資料治理作業(yè)規(guī)程無無物業(yè)擔(dān)當(dāng)

36、驗(yàn)收步伐辦事范例類文件無物業(yè)治理相關(guān)執(zhí)法法例裝修控制規(guī)程裝修控制規(guī)程裝修控制規(guī)程檔案資料治理作業(yè)規(guī)程相關(guān)條例相關(guān)法例無相關(guān)部分手冊辦事范例類文件員工行為范例相關(guān)物業(yè)治理法例無無有償便民辦事事情規(guī)程訪問業(yè)戶事情規(guī)程社區(qū)文化治理規(guī)程無無相關(guān)ISO9001文件檔案資料治理作業(yè)規(guī)程無相關(guān)ISO9001文件相關(guān)ISO9001文件1相關(guān)主管1入伙小組2咨詢小組4全體員工3收樓小組2全體員工2裝修治理小組1裝修審批員1裝修審批員2裝修治理小組2裝修治理小組1治理人員3全體員工3全體員工3全體員工20各專業(yè)人員2全體員工2全體員工3全體員工5全體員工3全體員工2維修人員2治理人員2治理人員3全體員工2治理人員

37、10全體員工2治理人員2治理人員5治理人員3治理人員備注：每階段培訓(xùn)進(jìn)度、內(nèi)容、課時可以憑據(jù)實(shí)際情況而做調(diào)解。八、人員體例說明及組織架構(gòu)一、治理中心總經(jīng)理1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：3、直接下級：治理處各部分主管4、本職事情：全面賣力治理處的運(yùn)作。5、任職要求：本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)治理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)治理至少3年以上，有崇高別墅物業(yè)的治理的事情經(jīng)歷一年以上，有較強(qiáng)的治理能力和相同協(xié)調(diào)能力，形象氣質(zhì)好,身體康健。6、直接責(zé)任：（1）賣力治理中心的籌建，落實(shí)物業(yè)治理方案的事情籌劃；（2）從物業(yè)治理角度、物業(yè)使用角度，到場項(xiàng)目籌劃設(shè)計(jì)方案評審，提公道化發(fā)起；（3）配合項(xiàng)目銷售事情；（4）制

38、定項(xiàng)目治理方案、治理處年度事情籌劃并組織實(shí)施；（5）到場項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，主持項(xiàng)目擔(dān)當(dāng)驗(yàn)收；（6）主持入伙事情；（7）主持治理處日常事情；（8）協(xié)調(diào)治理處各部分事情；（9）對外聯(lián)絡(luò)對上報(bào)告；（10）賣力轄區(qū)的突發(fā)事件協(xié)調(diào)或處置懲罰；（11）完成公司領(lǐng)導(dǎo)部署的其它任務(wù)。7、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：對治理處的治理辦事質(zhì)量目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)賣力。8、主要權(quán)利：（1）有權(quán)配置治理處資源（2）有權(quán)對下級考核、指導(dǎo)教誨、賞罰（3）有權(quán)簽發(fā)本治理處文件二、管家部主任1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：治理中心總經(jīng)理3、直接下級：管家部物業(yè)管家4、本職事情：客戶辦事治理事情。5、任職要求：本科以上學(xué)歷，從事相關(guān)事情和領(lǐng)導(dǎo)能力，形象氣質(zhì)

39、好6、直接責(zé)任：（1）制訂本部崗?fù)ぢ氊?zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；（2）制訂本部分事情籌劃并組織實(shí)施；（3）對本部分員工進(jìn)行培訓(xùn)；（4）部署本部分事情并查抄完成情況；（5）考核本部分員工；（6）提出本部分資源需求；（7）總結(jié)、報(bào)告本部分事情；3年以上，熟悉客戶辦事事情，具有相同能力,身體康健。（8）代表本部分與其他部分協(xié)調(diào)；（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。三、管家部物業(yè)管家1、崗?fù)と藬?shù)：20人2、直接上級：客戶辦事部主管3、本職事情：賣力業(yè)主歡迎，投訴、辦事需求的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責(zé)任部分落實(shí)；創(chuàng)建業(yè)主、住戶檔案；保管鑰匙。4、任職要求：本科以上學(xué)歷，熟練一門外語,文字表達(dá)能力較強(qiáng)，有良好的相同協(xié)調(diào)能力

40、,辦事條理性強(qiáng)，有1年以上實(shí)際事情經(jīng)驗(yàn)，形象好,身體康健。5、直接責(zé)任（1）賣力業(yè)主的入伙手續(xù)、裝修手續(xù)治理事情；（2）賣力業(yè)主的接持、投訴、辦事需求的受理和登記，并實(shí)時轉(zhuǎn)達(dá)責(zé)任部分，最后將結(jié)果反饋給業(yè)主；憑據(jù)條約監(jiān)視、查抄和評估綠化公司、清潔公司的辦事（3）賣力業(yè)主、住戶的檔案創(chuàng)建和治理。（4）賣力業(yè)主衡宇鑰匙的吸收、標(biāo)識、保管、發(fā)放事情；（5）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。(7)賣力保潔、綠化日常事情的監(jiān)視、查抄并記載，對發(fā)明的問題立刻責(zé)令責(zé)任單元解決；(8)對清潔公司、綠化公司的辦事質(zhì)量進(jìn)行總結(jié)評估，交本部主管審閱。四、監(jiān)控中心班長1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：

41、治理中心總經(jīng)理3、直接下級：監(jiān)控中心治理員4、本職事情：賣力監(jiān)控中心治理5、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，有1年以上客戶辦事事情經(jīng)驗(yàn)，身體康健。6、直接責(zé)任：（1）制訂本部崗?fù)ぢ氊?zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；（2）制訂本部分事情籌劃并組織實(shí)施；（3）對本部分員工進(jìn)行培訓(xùn)和日事情講評；（4）部署本部分事情并查抄完成情況；（5）考核本部分員工；（6）提出本部分資源需求；（7）代表本部分與其他部分協(xié)調(diào)；（8）總結(jié)、報(bào)告本部分事情；（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它事情。五、監(jiān)控中心治理員1、崗?fù)と藬?shù)：7人(每天3班每班2人，機(jī)動或輪休1人，共4人)2、直接上級：監(jiān)控中心主管3本職事情：賣力監(jiān)控中心日常值班4、任職要求：

42、高中或中專以上的學(xué)歷，身體康健5、直接責(zé)任（1）賣力監(jiān)控中心設(shè)備的運(yùn)行記載；（2）賣力監(jiān)控中心設(shè)備的保修治理；（3）實(shí)時記載、通報(bào)住戶信息給責(zé)任部分，將處置懲罰結(jié)果反饋給住戶；（4）設(shè)備報(bào)警或發(fā)明緊急情況，立刻通知責(zé)任單元、部分或人（如直屬領(lǐng)導(dǎo)），并將情況記載；（5）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事情。六、工程維修部主管1、人數(shù)：1人2、直接上級：治理中心總經(jīng)理3、直接下級：維修工4、本職事情：賣力工程維修部治理事情，包羅：物業(yè)前期介入、擔(dān)當(dāng)驗(yàn)收、工程問題保修治理、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、修建物及大眾設(shè)施的維護(hù)、供電供水供氣通信治理、住戶維修辦事、裝修審核查抄驗(yàn)收、工程技能檔案創(chuàng)建5、任職要求：高中以上學(xué)歷，

43、中級技人為質(zhì)，有3年以上事情經(jīng)驗(yàn)，身體康健6、直接責(zé)任：（1）制訂本部崗?fù)ぢ氊?zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；（2）制訂本部分事情籌劃并組織實(shí)施；（3）對本部分員工進(jìn)行培訓(xùn)和日事情講評；（4）部署本部分事情并查抄完成情況；（5）考核本部分員工；（6）提出本部分資源需求；（7）代表本部分與其他部分協(xié)調(diào)；（8）總結(jié)、報(bào)告本部分事情；（9）到場前期介入的工程跟蹤；（10）到場擔(dān)當(dāng)驗(yàn)收事情；（11）賣力衡宇及其他工程問題的保修治理：到現(xiàn)場檢察問題，派維修單給地產(chǎn)或施工單元，跟蹤維修，結(jié)果驗(yàn)收，直至及格，將結(jié)果見告問題反應(yīng)者，每周總結(jié)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，做好售后辦事資料存檔整理事情；（12）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它事情。（1）賣力自

44、己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備治理、裝修巡查；（2）協(xié)助主管日講評、培訓(xùn)和考核事情；（3）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事情。七、維修工1、崗?fù)と藬?shù)：16人（強(qiáng)電10，弱電6）2、直接上級：工程維修部主管3、本職事情：自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修調(diào)養(yǎng)，裝修巡查；住戶的水電維修。4、任職要求：高中或中專以上的學(xué)歷，有電工證，有2年以上實(shí)際事情經(jīng)驗(yàn)，身體康健5、直接責(zé)任：（1）賣力自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、巡視和維修調(diào)養(yǎng)；（2）賣力自己責(zé)任區(qū)域的裝修查抄；（1）賣力住戶的維修辦事；（2）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事情。八、寧靜治理部主管1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：治理中心總經(jīng)理3、直接下級：班長4、本職事情：寧

45、靜治理部治理事情。5、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，從事相關(guān)事情1年以上，熟悉治安和步隊(duì)治理事情，具有相同能力，身體康健。6、直接責(zé)任：（1）制訂本部崗?fù)ぢ氊?zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件；（2）制訂本部分事情籌劃并組織實(shí)施；（3）對本部分員工進(jìn)行培訓(xùn)和日事情講評；（4）部署本部分事情并查抄完成情況；（5）考核本部分員工；（6）提出本部分資源需求；（7）總結(jié)、報(bào)告本部分事情；（8）代表本部分與其他部分協(xié)調(diào)；（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。九、安管班長1、崗?fù)と藬?shù)：3人（每天三班，每班各2、直接上級：寧靜治理部主管3、本職事情：賣力寧靜治理部本班事情4、任職要求：高中或中專以上學(xué)歷，有5、直接責(zé)任：1位班長）1

46、年班長事情經(jīng)驗(yàn)，身體康健（1）賣力本班布崗；（2）查抄本班值班情況；（3）處置懲罰本班產(chǎn)生問題，如處置懲罰不了，實(shí)時上報(bào)本部主管；（4）賣力本班的培訓(xùn)、指導(dǎo)；（5）賣力本班的內(nèi)勤治理；（6）完成領(lǐng)導(dǎo)部署的其他事情。十、寧靜治理員(不包羅臨時性的售樓中心、樣板房用人)1、崗?fù)と藬?shù)：120人2、直接上級：寧靜治理部主管和班長3、本職事情：賣力小區(qū)治安、消防、車輛停放治理的值班4、任職要求：初中學(xué)歷以上，身高172cm以上，身體康健，有本市戶口包管。5、直接責(zé)任：（1）賣力本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放治理；（2）賣力外來人員（包羅施工單元人員、住戶裝修人員、來訪人員等）的進(jìn)出治理；（3）賣力本轄區(qū)治安、消防

47、巡邏，防備不寧靜的事件產(chǎn)生；（4）賣力消防演習(xí)；（4）在轄區(qū)內(nèi)發(fā)明大眾設(shè)施設(shè)備損壞或缺陷應(yīng)實(shí)時陳訴直接上級或通知工程維修人員；（5）遇突發(fā)性、危害性事件產(chǎn)生，立即接納應(yīng)急步伐，并實(shí)時陳訴上級；（6）完成領(lǐng)導(dǎo)部署的其他事情。十一、治理中心財(cái)政主管1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：治理中心總經(jīng)理3、本職事情：治理處財(cái)政4、任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)事情1年以上，有管帳證，身體康健。5、直接責(zé)任：（1）治理處財(cái)政治理；（2）每月對欠交費(fèi)住戶進(jìn)行電話催款和出催款通知（交寧靜治理部協(xié)助送達(dá)欠交費(fèi)住戶）（3）完成領(lǐng)導(dǎo)部署的其他事情。十二、治理中心管帳1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：治理中心財(cái)政主管3、

48、本職事情：治理處財(cái)政4、任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)事情1年以上，有管帳證，身體康健。5、直接責(zé)任：（1）治理處財(cái)政治理；（2）每季度向住戶宣布治理處收支情況；（3）完成領(lǐng)導(dǎo)部署的其他事情。十三、治理中心出納員1、崗?fù)と藬?shù)：1人2、直接上級：治理中心財(cái)政主管3、本職事情：治理處財(cái)政4、任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)事情1年以上，有管帳證，身體康健。5、直接責(zé)任：（1）治理處出納；（2）每月對欠交費(fèi)住戶進(jìn)行電話催款和出催款通知（交寧靜治理部協(xié)助送達(dá)欠交費(fèi)住戶）（3）完成領(lǐng)導(dǎo)部署的其他事情。治理中心總經(jīng)理管家部主任寧靜治理部工程維修部管家群工程維修售后辦事情況羈系寧靜治理財(cái)政監(jiān)控前臺家政九、

49、用度測算收支測算總表項(xiàng)目人工費(fèi)支出行政辦公用度大眾電費(fèi)大眾水費(fèi)大眾設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)清潔費(fèi)綠化費(fèi)保安質(zhì)料費(fèi)牢固資產(chǎn)折舊開辦費(fèi)攤銷測算依據(jù)詳見表1詳見表2綜合測算綜合測算綜合測算綜合測算綜合測算綜合測算詳見表3詳見表4月支出￥574,900.00￥64,591.67￥200,000.00￥75,000.00￥10,000.00￥60,000.00￥50,000.00￥3,000.00￥6,163.33￥3,000.00年支出￥6,898,800.00￥775,100.00￥2,400,000.00￥900,000.00￥120,000.00￥720,000.00￥600,000.00￥36,000.

50、00￥73,960.00￥36,000.00本錢比例46.38%5.21%16.13%6.05%0.81%4.84%4.03%0.24%0.50%0.24%不可預(yù)見費(fèi)治理者報(bào)答營業(yè)稅金及附加本錢用度合計(jì)收入盈虧平衡以上各項(xiàng)之和2%人工費(fèi)10%營業(yè)收入5.2%見動態(tài)收入測算表￥20,933.10￥106,758.81￥65,260.00￥1,239,606.91￥1,255,000.00￥15,393.09￥251,197.20￥1,281,105.72￥783,120.00￥14,875,282.92￥15,060,000.00￥184,717.081.69%8.61%5.26%100.00%

51、測算明細(xì)表:收入明細(xì)表序1605年11月-06年12月70%入住率項(xiàng)目住宅治理費(fèi)其它收入盤算要領(lǐng)收費(fèi)面積（）125000單價(jià)（元/）10家政、維修辦事、大眾園地的租用治理費(fèi)等（元/月）合計(jì)月收入1,250,0005,0001,255,000單元：元（RMB）年收入備注15,000,00060,00015,060,000測算明細(xì)表一：人工費(fèi)序123456崗?fù)た偨?jīng)理工程主管維修工客戶辦事主任客戶治理員(管家)監(jiān)控中心領(lǐng)班盤算要領(lǐng)人工費(fèi)（元/月）12,00050004000700050004000定編（人）11161201月支出12,0005,00064,0007,000100,0004,000單元

52、：元（RMB）年支出備注144,00060,000768,00084,0001,200,00048,000178910111213監(jiān)控中心治理員寧靜主管寧靜治理班長寧靜治理員財(cái)政主管兼管帳財(cái)政收款員加班費(fèi)合計(jì)400050003500250060005000人為總額61312011*15%17224,0005,00010,500300,0006,0005,00032,400574,900288,00060,000126,0003,600,00072,00060,000388,8006,898,800測算明細(xì)表二：行政辦公費(fèi)序項(xiàng)目辦公用品及低值易耗品2書報(bào)資料費(fèi)3牢固電話費(fèi)4移動電話費(fèi)5員工培訓(xùn)費(fèi)

53、6打扮費(fèi)盤算要領(lǐng)（月）人數(shù)172報(bào)刊100數(shù)量（門）10人數(shù)2020人數(shù)167人數(shù)2513116辦公費(fèi)（元/人）20技能資料100月用度（元/門）200月用度（元/部）200100月用度（元/人）30辦事費(fèi)（元/兩年）400030002000月支出34402002,0006,0005,01021,875單元：元（RMB）年支出備注4128024002400072,00060120262,500月均41677保險(xiǎn)費(fèi)8社區(qū)文化費(fèi)9業(yè)主委員會用度10汽車用度11差旅費(fèi)、招待費(fèi)12對講機(jī)治理費(fèi)合計(jì)年費(fèi)5000010000住戶數(shù)300單價(jià)(元/戶.年)1004,1671,0002,50015,0003,

54、00040064,59250,00012,00030,000180,00036,0004,800775,100.001臺40001臺159004部9200800318018401440100075003680073960672651531208362530676163組裝機(jī)聯(lián)想皮）50002500單價(jià)（元）25000050007000年折舊60000200001400月折舊50001667117型號GP88S2300合計(jì)臺3600測算明細(xì)表九：牢固資產(chǎn)折舊注:按5年期限進(jìn)行攤銷單元：元（RMB）序號名稱1汽車2電腦3手提電腦數(shù)碼相機(jī)/攝4象機(jī)5復(fù)印機(jī)6空調(diào)機(jī)7空調(diào)機(jī)8沙發(fā)9電動自行車摩托羅拉對

55、10講機(jī)單數(shù)量元總額（元）2臺50000020臺1000001臺7000SONY理光1018：15900（包送稿器事情臺）格力：掛式1.5匹2300/臺4000159002300格力：柜式2匹3600/2部72003件套（真1套500015部3750080部184000369800測算明細(xì)表十：開辦費(fèi)攤銷序1234項(xiàng)目辦公室裝修及家私前期培訓(xùn)用度辦公牘具低值裝備合計(jì)盤算要領(lǐng)（月）綜合測算綜合測算綜合測算綜合測算月支出2000030,0001,0005,00036,000單元：元（RMB）年支出備注240000360,00012,00060,00036,000附件：修建設(shè)計(jì)與物業(yè)治理的結(jié)合從修建

56、設(shè)計(jì)范例的的角度和業(yè)主使用物業(yè)的心理感覺，提出別墅住宅的修建功效分區(qū)的物業(yè)籌劃。住宅裝修治理是一個令物業(yè)公司頭痛的難題。對擅自封陽臺、敲掉承重墻、搭建陽光房等行為，物業(yè)公司投入大量的人力物力增強(qiáng)治理，卻往往事倍功半。發(fā)起對住宅的裝修治理提前，從修建設(shè)計(jì)開始。公道的修建設(shè)計(jì)籌劃和功效分區(qū)可以增加別墅自己的賣點(diǎn)，對業(yè)主二次裝修和物業(yè)治理的裝修羈系起到淺易操縱的作用。從物業(yè)使用的功效分區(qū)角度和居住感覺考慮提出以下看法（1）臥室臥室是供居住者睡眠、休息的空間。臥室是以寢臥(睡眠、休息)生活為主要內(nèi)容的特定功效空間。但臥室的功效不但是睡眠和休息，還兼有讀寫、貯藏和化裝等功效。寢臥生活是人類生存生長的重要

57、底子。沒有充實(shí)的睡眠休息，人類不能保持旺盛的精神和體力進(jìn)行勞動、事情學(xué)習(xí)和其他社交運(yùn)動。所以，寢臥是臥室空間的主要功效。寢臥對臥室空間的情況氣氛有特殊的要求，在睡眠休息的時間內(nèi)不能有視線、光芒、聲音等的滋擾，睡眠情況應(yīng)能使居住者身心得到真正的松弛。從這種需要出發(fā)，臥室應(yīng)是住宅中私密性和平靜性最高的空間。要注意的是，睡眠休息功效和儲存功效(主要是儲存衣物)是臥室必須具有的功效，而讀寫功效和化裝功效不是必須具有的功效。但在當(dāng)前別墅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)條件下，往往臥室不需要兼有讀寫功效和化裝功效。臥室按使用功效特性及使用工具分類為：（二）單人臥室(小臥室)：包羅子女臥室、老人臥室、客房、保姆室；（三）雙人臥室(

58、小臥室)：供兄弟、姐妹、祖孫等兩人居住。（四）主臥室(大臥室)：家庭戶主伉儷使用的雙人臥室，主臥室是每套住宅必備的臥室。臥室的巨細(xì)是由睡眠休息、儲存、化裝和讀寫等功效的需要而決定的。憑據(jù)國度標(biāo)準(zhǔn)劃定，普通住宅臥室的使用面積不應(yīng)小于：雙人臥室為10平方米；單人臥室為6平方米：兼起居室的臥室為12平方米。以上是基于普通住宅普遍兼有學(xué)習(xí)讀寫功效，要布設(shè)書柜、衣柜、寫字臺等而設(shè)定的；近年通常所說的“大廳”與“小臥”一般都是相對的，所謂“小臥”，并不是臥室可以隨意的小，“小”是與以往居室型住宅的居室使用面積范圍比力而言的。包管臥室的數(shù)量到達(dá)人均一間，是近年的生長趨勢。臥室的重要職位，對其舒適性、私密性、

59、平靜性要求較高。臥室的設(shè)計(jì)，還要注意以下幾點(diǎn)：1）室要有直接采光和自然通風(fēng)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)千方百計(jì)將外墻留給臥室，使臥室與室外自然情況有直接聯(lián)系，確保采光、通風(fēng)和觀景等。2）臥室應(yīng)有良好的朝向(力爭朝南)。應(yīng)包管每天有不小于3小時的日照。3）臥室空間尺寸比例要恰當(dāng)。一般開間與進(jìn)深之比不要大于1/2，進(jìn)深尺寸不應(yīng)小于2.4米。4）臥室一般部署在住宅套內(nèi)的后部。應(yīng)將臥室會合在小我私家生活區(qū)內(nèi)，到達(dá)公私分區(qū)要求。如因條件限制，個體次要臥室也可布設(shè)在外區(qū)。5）臥室的門窗位置要符合。臥室家具結(jié)構(gòu)，要注意家具位置轉(zhuǎn)換時也能適應(yīng)。（2）起居室起居室(廳)是供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等運(yùn)動的空間。按普通住宅的國度標(biāo)

60、準(zhǔn)，每套住宅都應(yīng)設(shè)起居室(廳)。起居室(廳)在現(xiàn)階段的住宅套型中，已成為必不可少的居住空間。設(shè)起居室(廳)，組成“起居型”住宅套型的主要特征。家庭大眾生活是家庭生活內(nèi)容的中心，并且主要是在起居室(廳)內(nèi)進(jìn)行。所以起居室(廳)應(yīng)是住宅套內(nèi)空間的中心。起居室是家庭中最實(shí)用，功效最多，面積最大，運(yùn)動時間最長、最頻繁的空間。家庭團(tuán)聚、攀談、娛樂、看電視、會客、結(jié)交、家務(wù)、餐飲、宴會等，均可在起居室(廳)內(nèi)進(jìn)行。起居室的功效多而龐大，其中主要的照舊攀談和視聽。起居室與起居廳是差異的。起居室是獨(dú)立的起居空間，不包羅組織戶內(nèi)交通空間的內(nèi)容。即起居室空間不被戶內(nèi)交通穿越，不穿套其他房間，能夠包管起居運(yùn)動的安定