1、商業方案書二手房市場 世界頂級的投資家、世界股王沃倫巴菲特說過一句名言“當企業有形資產預期產生的價值大大超過市場收益率時，企業的價值就遠遠大于有形資產的價值。當您看完這本商業方案書，是否可以作這個斷言呢？！摘要第一章：公司簡介第二章：公司產品與效勞 1、主要產品 2、實施規劃第三章：市場營銷第四章：市場與競爭分析 1、市場 2、競爭 3、我們的優勢第五章：管理與經營第六章：投資方案及財務預算第七章：公司成員及功能第八章：資金退出第九章：風險分析第十章：盈利能力第一章：公司簡介 作為“國際化大都市預備役的杭州，是全國房地產時常份額最大的浙江省的省會。雖然現階段各種政策對行業略有不利，但在各種經濟

2、環境以及人文環境下，房地產的復蘇并慢慢走向火爆是可以預見的，而我們公司的商業模式和盈利模式又是比較先進的，因此在杭州二手房市場這塊蛋糕上我公司勢在必得。1、商業模式：擬采取連鎖店商業模式，以直營店為主，加盟店為輔的經營方式。2、盈利模式：主營業務及衍生業務相結合，相互輔助，為公司創造更大的利潤。 1) 主營業務：為多種形式多種形式多種形式多種形式的房屋租賃及二手房買賣提供順暢的信息通道，利潤來自于傳統的傭金抽取制度。 2) 衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等建立戰略合作關系，圍繞房地產中介效勞開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家

3、政、信托等行業中區，給公司創造更多的利潤。第二章：公司產品與效勞1、主要產品二手房買賣房屋租賃調查安家不動產價格評估與咨詢涉外房屋租賃代辦房地產交易手續搬家效勞房屋裝飾風水參謀2、實施規劃1、在第一階段單店經營期間，主要還是以根底業務為主，同時試探性開展一些市場客觀存在、易讓人接受的衍生效勞2、在第二階段多店連鎖經營期間，在根本業務開展穩定的根底上，大力推廣第一階段開展的衍生業務，并同時對其他業務進行試探性經營，去蕪存菁。 3、在第三階段多店連鎖經營與吸收加盟店期間，大力推廣所有前兩階段經營證明可行的衍生業務，同時以各種各色效勞為根底提升我公司的品牌價值。第三章：市場營銷 在營銷大方向上我們采

4、取的是“精細營銷策略 每種新產品的推出最重要的就是該產品信息的到達率，我們的效勞產品也不例外。擬使用以下手段來推廣我們的效勞產品，并在推廣過程中做到我公司品牌的提升： 1、網絡手段； 2、出讓單筆利潤低的業務，以此來吸引買賣雙方客源； 3、定期舉辦免費活動以吸引客源:如免費的房產咨詢、評估，甚至免費的房產置換。 4、小區內發散傳單； 5、連鎖加盟第四章：市場與競爭分析1、市場根據國家統計局最新測算結果說明，“國房景氣指數為106.19，房地產業總體景氣水平在明顯上揚： 1、全年全國商品房新開工面積突破5億平方米，到達5.43億平方米，增長28.5%，增長幅度比上年增加10.9個百分點。 2、全

5、國房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5%，增長幅度比上年增加2.7個百分點。 3、全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6%； 4、全國完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5%。 5、全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8%，增幅比上年增加0.9個百分點。 6、全國商品房銷售面積到達3.22億平方米，同比增長29.1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重到達94.2%。 7、全國商

6、品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2%，比上年回落8.7個百分點。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。 2、競爭中國參加WTO后，除外鄉房地產中介機構外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產中介市場，到底在這場劇烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結果怎樣，企業間的競爭其最終受益者都是廣闊的消費者，無論誰能成為中國房地產中介業的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業、高效、誠信、優質的效勞。中國的房地產中介效勞行業遠沒有充分開展到一個已經很成熟的市場，或者說現在只是一個群雄爭霸的市場，它還有巨大的開展潛力。而應用特許經營的商業模式開展

7、房地產中介效勞的企業更為數不多，它還是一種較新的東西，并沒有標準也沒有領導者，走在我們前面的創業者，他們所帶來的是給后一批更多的經驗和教訓。所以，在如此大的市場空間內，房地產中介效勞行業沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷開展、不斷創新的行業。3、我們的優勢 任何企業投資活動的目標都是尋求未來的開展，當一個行業當開展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但開展起來會有不少困難，尤其是想在市場上占有一席之地，會有不小的競爭。反過來說，企業如果投資到一個充滿開展時機卻又暫時沒有完全標準的市場，開展的機遇、盈利的時機就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨著時機永遠存在的1、我們將

8、采用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式特許經營開展遍布深圳和全國范圍內目標城市的連鎖店網絡2、建立企業門戶網站，接入Internet，實現房地產中介效勞的電子商務3、完整、便捷、陽光操作的業務模式4、改變傳統房地產中介效勞的看房模式，推出具有變革意義的全景看房效勞 第五章：管理與經營 本工程采取金字塔式的管理與等級模式管理制度并行的策略。 在開業初期金字塔管理模式保證了單店經營的執行力、公司運行效率以及本錢的控制。 而當進入第二階段時，金字塔的管理模式將缺乏以應付到來的多店連鎖經營，這就需要等級管理模式對原有金字塔管理模式進行補充，在各個分店設置店經理，而店經理又直接向區域經理負

9、責。 這樣的管理模式即保證了公司的運營效率，也能有效防止管理制度不當產生的冗余。 第六章：投資方案及財務預算第七章：公司成員及功能黃靈意：有良好的交流溝通能力，善于宣傳和推廣，以及公司員工的分配的管理孫欣：有豐富的專業知識對房地產工程進行很好的分析，以及財務管理胡巧玲：善于構建模型和較強的計算機處理能力1、崗位工資制度。主要特點是對崗不對人。崗位工資制按照一定程序，嚴格劃分崗位，按崗位確定工資。2、績效工資制度。工資與績效直接掛鉤，強調以目標達成為主要的評價依據，注重結果，認為績效的差異反映了個人在能力和工作態度上的差異。績效工資通過調節績優與績劣員工的收入，影響員工的心理行為，以刺激員工，從

10、而到達發揮其潛力的目的。 年薪制。年薪制一般作為高層管理人員使用的薪資方式，是一種“完全責任制薪資。從人力資源的角度看，年薪制是一種有效的鼓勵措施，對提升績效有很大作用。年薪制突破了薪資機構的常規，對高層管理人員來說，年薪制代表身份和地位，能夠促進人才的建設，也可以提高年薪者的積極性。第八章：資金退出1、企業用作一定規模后，通過股份稀釋的方法把原始積累的一定資金進行，合理釋放，使得資金回流。 2、根據國家政策或者行業趨勢，遇到不可抗力的因素后，選擇對外企業被收購，或者進行資金局部稀釋。3 、通過公司上市的方式，使風險投資商賣出投資股份。第九章：風險分析1宏觀環境風險 政治性風險，發生戰爭、工潮

11、和社會動亂等社會性政治事件給工程開發帶來的可能經濟損失。經濟環境風險，經濟環境指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局、經濟開展速度等。經濟停滯，那么房地產市場蕭條。. 2土地風險 土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。 3.工程風險 發包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發包合同風險和工程索賠風險;工程質量風險。工程管理者未按規定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響工程質量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最正

12、確租售時機，增加管理費用，提高工程本錢。4 法律影響房地產企業的本錢 如，國家宏觀調控，2006年國發37號文件有8條規定，其中有一條增加企業的本錢或影響企業的本錢，說原已在2006年6月1日前，已經批準的但尚未開工的建設工程都必須執行70以上的戶型或套型必須是90平方米的一個規定。如果已取得的規劃文件批準的建筑面積超過了這個文件規定時，那必須重新修改規劃。原來的準備的都無效了，這重新做勢必又增加了工程開發本錢。5 法律規定影響企業的利潤 如，2007年1月1日的已修改后的城鎮國有土地使用稅暫行條例，這個條例是國務院2006年12月30號修訂的，把整個城鎮土地使用權征收標準整體提高了3倍。6.

13、購置力風險由于消費者的購置力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。 房產工程開發本錢過高，定價也隨著升高，造成消費者購置力下降，影響銷售，導致資金的回收過慢，間接地導致了開發公司的資金無法快速回收而繼續投資其他更高利潤的工程。而定價過低地話，雖然消費者購置力變強，開發公司的資金回收也快，但是可能造成收入與支出持平或虧本現象。 經營性風險 政治方面，如，國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險。 由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等造成企業信譽受損而引起經營性風險 房地產市場狀況的變動、國內外社會經濟變動、經濟政策變動、金融危機等也會造成一定的經營性風險 房地產經營管理技術風險，科學技術進步引起了建材的品種、質量和性