1、長沙文海投資咨詢有限公司 田園綜合體項目初步建議書田園綜合體是國家鄉村振興戰略的重要抓手，按照生產、生活、生態“三生同步”、一二三產業“三產融合”的理念，在保護生態和風情民俗的前提下打造集現代農業、循環農業、休閑農業、創意農業、農事體驗于一體為一體的多產業共存、多業態共生的永續環保性涉農產業園區。 森林公園位于長沙大河西先導區核心地帶的望城區中西部，本項目所在地位于黃橋大道與普瑞大道處 森林公園山下的坡地。園內森林資源豐富多樣，其北麓片區具有較好的農林開發條件，具備較好的田園綜合體建設基礎。現就 田園綜合體項目（暫定名）建設開發情況介紹如下：項目建設背景田園綜合體的經濟技術原理就是以企業和地方

2、合作的方式，在鄉村社會進行大范圍整體、綜合的規劃、開發、運營，是以“盤活農村資源傳承農耕文化實現多方共贏+引領潮流的新型生活方式”的綜合發展模式。 森林公園交通區位良好，距離望城區5公里、長沙市中心距離30公里。項目所在地森林覆蓋率80.22%，近2000畝的竹林繁茂幽深，生態環境優良，資源組合良好，觀賞植物多樣,是長沙周邊為數不多全域旅游目的地，具有優良的生態區位和交通區位。本項目是在原有的生態農業和休閑旅游的基礎上延伸和發展，集現代生態農業、有機中藥材、特色水果、生態民宿等產業為一體的田園綜合體。項目體現望城地區鄉村獨有的美麗和活力，依托 真山真水的優質生態環境，提升地貌景觀品質；創意源于

3、“八景”二字的無限人文遐想，活化歷史文化氣場；打造以美艷絕倫的“森林之城”奇境體驗和獨一無二的“追星逐月”的暗夜星辰意境體驗為特色，集觀光、體驗、休閑、度假、科普、種植等功能為一體的城市近郊度假體驗區，同時，通過民宿開發、生態農旅提升田園綜合體模式的商業價值，帶動項目發展，解決社會就業問題。項目基本情況（一）項目名稱長沙 田園綜合體項目。（二）項目所在地長沙區 街道 村。（三）投資規模：預期總投資約為2億元，其中一期項目投資約5000萬元（含土地流轉費用）；二期項目投資建設約5000萬元；三期項目投資約10000萬元。（四）項目占地面積：2000畝，其中種植開發1500畝，打造智慧農業示范區；

4、其他配套及基礎設施500畝。（五）主要建設內容：1、智慧農業生態種植區；2、共享農莊區、農耕體驗與文化中心；3、休閑民宿區、度假區；4、黑天空游覽園區（螢火蟲公園、光影長廊）；5、配套農旅、道路及其他配套設施；（六）項目建設期：3-4年。（七）項目建設規劃：1、一期項目：規劃用地1000畝，其中流轉土地850畝、工業用地100畝，商業用地50畝；主要以農業種植為主（種植碧根果、迷迭香、郁金香等觀花觀果類），配套特色民宿，建設期預期1年。2、二期項目：在一期基礎上擴展種植面積，打造共享農莊（深度種植農耕體驗樂園、初加工和倉儲）、生態民宿以及配套農旅項目建設，建設期約1年。3、三期項目：引入“八景

5、”與“黑天空”概念，打造以美艷絕倫的“森林之城”奇境體驗光影長廊游覽區和獨一無二的“追星逐月”的暗夜星辰意境體驗為特色的螢火蟲公園，規劃商業配套中心酒店用地110畝，建設期2年。項目初步規劃（一）規劃思路：保持當地原有生態景觀和鄉村風味，兼顧景觀生態性與娛樂性，開發“體驗經濟”，營造 特色 “農耕體驗農旅觀光智慧農業”全域旅游目的地模式。（二）項目規劃主題：科技園區、共享園區、智慧園區。突出項目的科技創新，結合共享概念創新農莊發展模式，結合現代科技打造智慧農業，形成田園綜合體新名片。（三）總體布局：本項目以“點線結合、分區循環、分區進行”為原則，主要建設內容為“一莊、三區、五園”?！耙磺f”為共

6、享農莊，旨在打造五星級休閑農業莊園，創新湖南地區田園綜合體的理念；“三區”為生態生產區、體驗文化服務區、休閑觀光區，對田園綜合體的區域功能進行具體分布規劃；“五園”為觀光園、度假園、體驗園、求知園、購物園，對田園綜合體涵蓋服務內容概括。（四）項目產業規劃：1、一產項目：生態農業示范基地，并融入創意農業、特色農業，引導培育農業生產人員從農民到農藝師的轉變；共享農莊，為城區居民打造鄉村生態果蔬自耕自種式的租賃田園農莊，即可體驗農事生產，又可收獲生態農產品。2、二產項目：農產加工中心，將項目及周邊種植養殖的農產品進行產地加工及副產物綜合利用，帶動就業、提高產品附加值、實現訂單式種養；冷鏈倉儲物流中心

7、，為園區及周邊農副產品提供倉儲物流服務；生態民宿，為旅游提供具備特色的休閑、度假的中心。3、三產項目：休閑度假區，打造全域旅游目的地的示范基地，實現項目增值服務。中小學生研學基地，為望城區及長沙中小學生提供高標準的研學旅行、農事體驗、戶外活動的場所及服務；食安培訓基地，為周邊食品從業人員開展政策、技能、管理、風控等培訓；成立長沙河西食品第三方檢測機構，提供第三方認證檢測服務；親子樂園及拓展基地，吸引客流和人氣，提升項目附加值、完善服務功能。（四）主要農產品介紹（一期）碧根果：全世界17種 HYPERLINK /item/%E5%B1%B1%E6%A0%B8%E6%A1%83 t /Users/

8、zhoujie/Documentsx/_blank 山核桃之一，純野生果類，營養價值高，按15株/畝，采用四年苗株，每株種植費用按當地人工算（約30元/株）、開梯1000元左右/畝、盛產后每畝600公斤，市場銷售價60-75每公斤（收購價20-30元），每畝地收入約1.2-2萬。迷迭香：提取具有優良抗氧化性的抗氧化劑和迷迭香精油，廣泛用于醫藥、食品行業；而迷迭香香精則用于香料、空氣清新劑、驅蟻劑以及殺菌、殺蟲等日用化工業，迷迭香種植500畝（七年一周期），原料年產規模及產值2萬元/畝，并可帶動周邊農戶種植。郁金香、優質果樹套種各類中草藥500畝，根據原料年產規模，實現產值2-3萬元/畝。通過以

9、上功能分區和產業布局，綜合打造集傳統農業、循環農業、創意農業、農事體驗、生態度假、綜合拓展于一體的田園綜合體。項目實施組織（一）實施主體： 田園綜合體開發有限公司（暫定）。（二）公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股)。（三）注冊資本：5000萬人民幣。（四）運營架構項目采取“開發公司+運營公司+專業合作社”三級運營和管理模式；1、由項目投資人與湖南龍駿管理咨詢有限公司的品牌“伍零家”公司在望城區聯合注冊成立項目公司，負責項目的整體投資、建設與管理。2、項目公司與伍零家公司簽署項目委托運營協議，由伍零家公司負責項目的整體規劃設計、園區標準建立、管理團隊及管理體系建設、招商體系建設及包裝策劃、

10、資源整合、配套服務、創意轉化、品牌建設、運營管理、產業孵化、自有產業項目植入等運營事項。3、項目根據需要，成立各類合作社、分子公司，負責具體功能區的模塊建設和運營。（五）項目運營內容1、生態民宿：以部分出售+部分租賃；其中出售的民宿可以通過返租的方式由公司統一運營；購買者可自住，也可以實現投資收益。2、共享農莊：采取會員制，開放度假+周末休閑模式，打造城市家庭歸園田居第二居所。設置共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動等分子模塊社群。3、游覽觀光區：以自然、人文景觀為主要內容，開展項目：花海、稻田、果園菜園荷塘、觀鳥、生態建筑、立體種植、容器種植、溫室栽培、民俗博物館、歷史展覽館、工藝展覽館、

11、刺繡、織布、制陶、釀酒、竹編、榨菜；利用鄉村“藍色的”天空、“清新的”空氣，開展項目：木屋竹屋、石屋、帳篷、農家生態作物、點心、特產、園藝、茶道、生態運動賽；體驗耕種收獲的喜悅，是一種“房歸你住，田歸你種，牛歸你放，魚歸你養，幫你山野安個家”的整體體驗方式。開展項目：民俗文化節、鄉村音樂會、農耕體驗、養殖體驗、種植體驗、磨豆腐、打鐵、手工編制、刺繡、扎稻草人、搬糧食、花燈節、踩高蹺、放生、小蝌蚪找媽媽；開展農業文化考察、特色農業考察、農業技術培訓、花木栽培裝飾培訓、工藝品制作培訓、農業知識學習等研修型鄉村旅游活動，發揮鄉村農業的教育功能。開展項目：認識蔬菜、果樹、家禽、昆蟲、組培室、育苗室、學

12、習自然生物常識、土特產、民俗工藝品街、廟會、畫展、鄉村4、種植基地：由公司規劃和建設，生態民宿購買者可以獲得相應種植面積（10畝）的投資資格，可以獲得相關農產品的種植收益。5、項目配套設施：整體項目及分子模塊的管理，由伍零家公司予以運營。四、項目主要實施優勢政策優勢田園綜合體項目是國家振興鄉村戰略的重要抓手，當前國家高度重視，在土地政策、資金補貼、項目扶持等方面均給予重大傾斜。理念優勢1、本項目依靠 森林公園，不能破壞性開發，項目注重可持續發展，充分采取邊生產邊修復的技術，確保項目綠色發展、創新發展、融合發展。2、借望城經開區規劃智能產業園東風，將 森林公園項目有機結合，通過信息化、數據化、互

13、聯網、物聯網，構建智慧園區，以雷鋒故里的“望城速度”營造智慧農業、智慧農旅、全域旅游基地。（三）區位優勢1、項目位于大河西先導區核心地帶，距望城區5公里、長沙市中心30公里，毗鄰 森林公園，區位優勢明顯；2、黃橋大道、京港澳高速復線、石長線等多條高等級道路構成了其良好的外部交通網絡；3、國有土地性質、基礎設施健全，具備項目落戶條件；4、項目所在地具備一定的產業基礎，可有效提高園區創建速度；5、周邊近2000畝竹林，自然條件較好，山清水秀、民風淳樸，無污染企業，適合發展生態農業和文旅項目。（四）運營優勢1、公司擁有強大的管理團隊、策劃團隊、營銷團隊、技術團隊及豐富的運營經驗；2、公司投資在園區的

14、項目及終端線上線下銷售平臺可與園區實現共享，對園區產業和招商有較強助力；3、公司具有較強的活動策劃能力和引流資源，對園區三產發展有較強推動作用；業務涵蓋休閑度假服務、文旅開發、互聯網、農業開發等領域，可對本項目形成強力支撐；4、公司擁有技術資源、人才資源、資金資源、關聯企業資源，可形成合力開發打造項目。項目投入產出分析（一）項目資金投入及來源本項目預期投資約2億元左右，由投資方自籌或通過融資，分期投資完成。序號項目名稱面積單價小計（萬）備注1出讓土地5060萬/畝3000商業2出讓土地10020萬/畝2000工業3流轉土地8501000元/年/畝85山地，坡土綜合4建筑設計1萬平米100元/平

15、方1005景觀設計1006居民房屋改造15棟4萬/棟608山下游客集散中心40003000元/平米12009文旅土建1萬平米1200/平方120010文旅裝飾1萬平米1000/平方100011文旅配套設備1萬平米1000/平方1000家具、潔具、燈具、五金、軟裝12園區停車場 道路1000包含500停車位13綜合管網600水電、燃氣、給排水、強弱電等14景觀綠化150015園區亮化50016種植區改造1000畝100017種植成本1000畝100030工資等員工綜合費用30人10萬元/人/年30031運營成本30032通村公路50033觀景臺及游步道50公里300萬/公里150034山上木屋、

16、竹屋酒店10100萬/棟100035水利500投資小計費用19445不可預計費用600投資概算合計20045（二）項目主要產出：（單位：萬元）經營收入預測2021年2022年2023年備注人流量（人次）10萬20萬30萬門票收入（萬元）30060090030元/人人均消費（萬元）100020003000100元/人物業租金（萬元）25002800300010元/平方、天種植收入（萬元）2000250030002萬/畝合計580079009900以上為項目當前規劃的初步投入產出測算，具體經濟分析在項目調研完成后，見項目建議書或可研報告。項目效益分析（一）社會效益積極1、項目的實施將促進地區農業結

17、構調整，提高項目經濟效益，同時也為農民增收致富提供了可靠的保障。為區域農業實現可持續發展開辟了一條新道路。2、項目帶動就業達到100-150人（不含采摘季節臨時招聘），除特殊專業崗位外，優先聘本地工人，且招納貧困人員不低于30%，為扶貧攻堅提供有力支持。3、項目建設技術培訓中心，將為本項目下轄合作社社員提供技術輸入，在地區形成專業的農業生產、休閑經營、現代觀光的服務平臺。實現合作社農民人均收入增加3-5萬元。4、通過田園綜合體的建設，促進城鄉產業融合，能夠在一定的程度上提高地區居民的收入，充分吸收農村勞動力，促進城鄉文化的結合，并提升 品牌知名度。（二）生態經濟效益良好1、項目采取開發與修復同

18、步模式，通過智慧農業，實現環保綠色生產，不破壞自然生態環境，充分利用土地和自然生態環境，是政策支持項目。2、在項目成本控制到位情況下，項目毛利潤達30%，同時結合國家農業項目的稅收優惠政策，可以減免稅收。同時帶動地區農業生產及農旅行業的發展。項目關鍵點及下一步工作計劃（一）項目實施關鍵點1、項目規劃。本項目位于省級森林公園周邊，對項目的建設和開發有相當的要求，需要加強項目頂層設計和整體規劃，做好項目定位，確保項目規劃能通過相關部門審核，確保項目順利落地實施。2、土地獲取。項目土地通過“流轉+劃撥+出讓”結合的模式獲取，針對種植項目采取土地流轉方式獲取（不低于15年）、道路等基礎設施項目土地采取無償劃撥方式獲取、生態民宿及康養基地通過出讓方式予以獲得。其中生態民宿康養基地的土地通過出讓方式獲得成為本項目關鍵。3、項目運營。本項目含旅游開發、農業種植、農莊運營、民宿管理、休閑服務等模塊，項目經營收益主要來自農產品