1、 . . PAGE21 / NUMPAGES21 . 一、房地產轉讓的基本流程房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。（一） 房地產買賣的基本流程1 商品房預售基本流程商品房預售合同的一般流程為：第一步，預購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；第三步，預購人與開發商簽訂商品房預售合同；第四步，辦理預售合同文本登記備案；第五步，商品房竣工后，開發商辦理初始登記，交付房屋；第六步，與開發商簽訂房屋交接書；第七步，辦理交易過戶、登記領證手續。2 商品房預售合同轉讓基本流程商品房預售合同轉讓的一般流程為：第一步，預購人將經交

2、易中心登記備案的預售合同通過中介等渠道尋找受讓人；第二步，簽訂預售合同權益轉讓書；第三步，預售合同轉讓登記備案。3 房屋在建工程轉讓基本流程在建工程轉讓的一般流程為：第一步，房屋在建工程權利人向房地產管理部門提出在建工程轉讓申請；第二步，房地產管理部門對申請進行審核、批復；第三步，轉讓雙方簽訂在建工程轉讓合同；4 商品房銷售基本流程商品房銷售的一般流程為：第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；第三步，購房人與商品房開發商訂立商品房買賣合同；第四步，交易過戶登記。5 二手房買賣基本流程二手房買賣的一般流程：第一步，購房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋

3、找交易對象；第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；第三步，交易過戶登記。（二）房地產交換基本流程第一步，換房人通過房地產經紀機構等渠道尋找房源；第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同；第三步，到房地產登記機構進行換房合同登記備案和審核第四步，交換雙方支付差價款和相關稅費；第五步，產權交易過戶或辦理公房租賃變更手續，領取房地產權證或公房租賃證。（三）房地產贈與基本流程1 生前贈與基本流程第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書，贈與書與受贈書經公證機關公證后有效；第二步，贈與雙方持經公證的贈與書與受贈書、房地產權證等資料到房地產登記機構辦理贈予登記領證手續。2 遺贈基本流程第一步，房地產權利

4、人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產在其死后全部或部 分贈送給受贈人，此遺贈書也必須經公證機關公證后才有效。第二步，房地產權利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；第三步，受贈人持有關合法文件到房地產登記機關申請辦理過戶登記領證手續。（四）以房地產抵債基本流程第一步，確定債權、債務；第二步，確定房地產抵債合同；第三步，訂立房地產抵債合同；第四步，債權、債務雙方將抵債合同、原房地產權證等相關資料向房地產登記機關申請辦理交易過戶登記領證手續。在繳納規定的契稅、交易手續費等稅費后領取房地產權證。（五）以房地產作價投資入股的基本流程第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報國家有關部門批準；第二步

5、，合資雙方將合同、章程、批準證書，評審確認書等與合同中涉與到以房地產作價投資的清單向房地產登記機關申請辦理交易過戶登記領證手續。在繳納規定的契稅、交易手續費等稅費后領取房地產權證。（六）兼并、合并的基本流程第一步，企業按國家有關規定與報有關部門批準，實施兼并、合并；第二步，企業將有效的關于兼并、合并的法律文件以與隨之轉移的房地產權利證書等有關資料到房地產登記機關申請辦理轉讓過戶登記領證手續。在繳納規定的契稅、交易手續費等稅費后領取房地產權證。二、商品房買賣合同1 合同雙方當事人的或名稱、住所、聯系方式等；2 轉讓房地產的坐落、面積、預售許可證號、設施狀況等基本情況；3 計價方式與價款；4 面積

6、差異處理辦法；5 付款方式與期限；6 交付期限；7 違約責任；8 規劃、設計變更的約定；9 交接、產權登記的約定；10爭議解決處理辦法；11相關附件與補充條款；12當事人約定的其他條款。三、房屋買賣合同（一）主要合同條款 一般而言，二手房的房屋買賣合同應包括以下主要條款：1 買賣房地產當事人的或名稱、依據；2 買賣房地產的坐落、地點、面積；3 房屋的平面圖、結構、建筑質量、裝飾標準以與附屬設施，配套設施等情況；4 房地產買賣的價格、支付方式和期限；5 房地產交付日期；6 違約責任；7 爭議解決處理辦法；8 買賣雙方當事人約定的其他事項。（二）簽訂二手房買賣合同的注意事項1 供有人的權利。2 權

7、益轉移。3 房屋質量。4 承租人優先購買權。5 集體所有土地上房屋的買賣對象。6 住房戶口遷移。7 維修基金交割。8 物業管理費、公用事業費具結。第二節 房屋租賃流程與合同一、房屋租賃的基本流程（一）房屋出租的流程第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。第二步，簽訂房屋租賃合同。第三步，將房屋租賃合同與相關材料到租賃房屋所在地的房地產登記機關申請辦理房屋租賃合同登記備案。第四步，領取房屋租賃證，繳納相關稅費。（二）房屋轉租基本流程第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉租合同；第三步，將轉租合同和原房屋

8、租賃證到房地產登記機關辦理房屋轉租合同登記備案；第四步，領取經注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關稅費。二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同示文本（二）房屋租賃合同的容1 當事人或者名稱與住所。2 房屋的坐落、面積、結構、附屬設施與設備狀況。3 租賃用途。4 房屋交付日期。5 租賃日期。6 租金與支付方式和期限。7 房屋的使用要求和修繕責任。8 房屋返還時的狀態。9 違約責任。10當事人約定的其他條款。第三節 房地產抵押流程與合同一、房地產抵押的基本流程（一）土地使用權抵押流程第一步，債務合同（主合同）依法成立，為履行債務合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權作擔保。第二步，抵押人與抵押權人簽訂土地

9、使用權抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權設定抵押。第三步，抵押雙方將抵押合同、債務合同與房地產權屬證書等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。第四步，領取房地產其他權利證明與經注記的房地產權屬證書。第五步，債務履行完畢，抵押雙方向房地產登記機關申請辦理抵押注銷手續。（二）建設工程抵押第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋與土地使用權作擔保。第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋與相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。第三步，抵押雙方持債務合同（主合同），抵押合同與房地產權利證書，建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登

10、記。第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規劃許可證。第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。（三）預購商品房期權抵押預購商品房期權設定抵押應符合以下條件：（1）抵押所擔保的主債券僅限于購買該商品房的貸款；（2）不得設定最高額抵押；（3）符合國家關于商品房預售管理的規定。預購商品房抵押的基本流程為：第一步，商品房預購人與商品房開發經營企業簽訂商品房預購合同，并已交付部分房價款。第二步，持商品房預售合同到房地產登記機關登記備案。第三步，抵押權人與抵押人簽訂抵押合同。第四步，抵押雙方

11、持抵押合同與經房地產登記機構登記備案的商品房預售合同到房地產登記機關辦理抵押登記。第五步，抵押權人保管其他權利證明，房地產權利人領取已經注記的商品房預售合同。第六步，債務履行完畢或貸款已經清償，抵押雙方持注銷抵押申請書，其他權利證明與已經注記的商品房預售合同或房地產權利證書到房地產登記機關辦理注銷抵押登記手續。（四）現房抵押現房抵押的一般流程為：第一步，債務合同成立。債務人或第三者將自己依法擁有的房地產作擔保。第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續。第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人保管已經注記的房地產權利證書。第

12、五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產其他權利證明與已經注記的房地產權利證書到房地產登記機關辦理注銷抵押手續。二、房地產抵押合同（一）房地產抵押合同的特征1 房地產抵押合同是從合同。2 房地產抵押合同所設立的抵押權與其擔保的債權同時存在。3 房地產抵押合同所設立的抵押權是一種他物權，可以轉讓，但其轉讓是連同主合同債務一同轉讓。4 房地產抵押合同生效后，抵押權人對抵押物不享有占有、使用、受益權。5 房地產抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。6 抵押權人處分抵押物須按法律規定的程序進行。（二）房地產抵押合同的容房地產抵押合同一般應具備以下容：1 抵押人和抵押權人（或者名稱）、住所；2

13、 抵押物的座落、用途、結構、面積、價值、四至圍；3 被擔保的主債權的種類、數額；4 債務人履行債務的期限；5 抵押擔保的債權圍；6 抵押當事人約定的其他事項。建設工程期權設定抵押的，還應增加：1建設工程規劃許可證編號；2國有土地使用權出讓金的款額；3總承包合同或者施工總承包合約定的建設工程造價；4已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權人的費用；5建設工程竣工日期。（三）房地產抵押合同的成立根據擔保法規定，房地產抵押合同簽訂后，應當向房地產登記機關辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。第五章 房地產經紀基本業務第一節 房地產經紀基本業務的分類一、房地產居間業務

14、與房地產代理業務房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。房地產代理是指房地產經紀人在授權圍，以委托人名義與第三人進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。房地產賣方代理是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產的經紀行為。目前在中國房地產經紀業，賣方代理是最主要的代理業務，有以下三種主要類型：1商品房銷售代理，是指房地產經紀人接受房地產開發商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售并收取傭金的行為。2房屋出租代理，是指房地產經紀人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金的行為。3二

15、手房出售代理，是指房地產經紀人受存量房屋所有權人委托，將其依法擁有的住房進行出售并收取傭金的行為。房地產買方代理業務是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義承租、購買房地產的經紀行為。目前在我國，房地產代理業務的運作方式還比較單一。在美國就出現了6種運作方式，也即代理業務的6種類型：1 經紀人獨家銷售2 賣主與經紀人獨家銷售3 開放式銷售4 報底價銷售5 聯合專賣銷售6 優先購買二、新建商品房經紀業務與二手房經紀業務新建商品房市場上的業務主要是新建商品房銷售于租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產經紀機構代理房地產開發商出售或出租其開發的商品房。此類業務的特點是客戶相對強勢，房源批量化，業務運

16、作成本高。二手房市場上的房地產經紀業務涉與面更廣，類型更為豐富，涉與二手房買賣、租賃，既有采取居間方式進行的也可采用代理方式進行的，采用代理方式的二手房業務中，既有賣方代理又由買方代理業務。從客戶類型來看，二手房經紀業務既有面向分散的個體客戶，也有面向機構客戶的。二手房經紀業務的基本共性是標的房地產以單宗房地產為主。三、房地產買賣經紀業務與房地產租賃經紀業務在房地產交易的主要方式中，房地產經紀機構所促成的交易主要是房地產轉讓和租賃。房地產租賃經紀是指房地產經紀人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供的經紀服務。房地產租賃主要包括：新建商品房的期權預租、新建商品房現房出租、存量房屋的出租和轉

17、租。第二節 二手房居間業務一、二手房居間業務流程1 業務開拓2 房地產居間業務洽談3 房地產查檢房地產查檢的主要容有：（1）房地產的物質狀況 （2）房地產的權屬情況 （3）房地產的環境狀況4 簽訂房地產居間合同5 信息的收集與傳播6 買房或承租方看房7 交易配對與撮合成交8 協助房地產權屬登記（備案）9 房地產交驗10 傭金結算11 售后服務二、二手房居間合同二手房居間合同一般包括以下主要條款：1委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買人、承租方）三者的或名稱、住所；2居間房地產的坐落與情況3委托事項4傭金標準、數額、收取方式、退賠等條款；5合同在履行中的變更與處理；6違約責任7 爭議解

18、決的處理辦法；8 其他補充條款。訂立二手房轉讓居間合同時應注意以下事項：1 要寫明轉讓居間房地產的詳細坐落情況。2 在傭金標準、數額、收取方式、退賠等方面要有詳細規定。3 明確三方違約責任的處理辦法。第三節 二手房代理業務一、二手房代理業務流程1 房地產代理業務開拓2 房地產代理業務洽談3 房地產查檢4 簽訂房地產代理合同5 信息收集與傳播6 買方或承租方看房7 房地產交易談判與合同簽訂8 房地產交易價款收取與管理9 房地產權屬登記（備案）10 房地產交驗11 傭金結算12 售后服務二、二手房地產代理合同一般應包括以下主要條款：1 當事人的名稱（或者）和住所2 代理房地產標的物的基本狀況3 服

19、務事項與服務標準4 勞務報酬或酬金5 合同的履行期限、地點和方式6 違約責任7 解決爭議的方式第四節 新建商品房銷售代理業務一、新建商品房銷售代理業務基本運作方式商品房銷售代理主要有獨家代理、共同代理、參與代理三種形式。二、新建商品房銷售代理業務流程1 項目信息開發與整合2 項目研究與拓展3 項目簽約4 項目執行企劃5 銷售準備6 銷售執行7 項目結算四、新建商品房銷售代理合同第六章 房地產經紀其他業務第一節 房地產行紀和房地產拍賣一、房地產行紀行紀又稱信托，就是指行紀人受他人委托，以自己的名義代他人購物、從事貿易活動或寄貨物品，并取得報酬的法律行為。二、房地產拍賣（一）拍賣的概念、特征和基本

20、程序拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣的特征：（1）拍賣有兩個以上的買主。 （2）拍賣有不斷變化的價格。 （3）拍賣是一個公開競爭的過程。拍賣的程序主要分薇薇坨、公告、拍賣、結算和拍賣物交付五個過程。（二）房地產拍賣的概念、特征房地產拍賣是一種通過公開競價的方式將房地產標的賣給最高處價者的交易行為。房地產拍賣具有以下幾特征：1 房地產拍賣實行“價高者得”的原則2 房地產拍賣法履行、政策性強3 房地產拍賣過程繁瑣（三）房地產拍賣的程序1 接受拍賣委托2 拍賣房地產標的的調查與確認3 接受委托、簽訂委托拍賣合同書4 房地產拍賣底價的確定5 發布拍賣公

21、布，組織接待競買人6 現場拍賣7 產權過戶第二節 房地產經紀業務中的代辦服務一、房地產權屬登記備案代辦目前，房地產權屬登記主要包括以下類型：（一）房地產初始登記1 土地使用權初始登記包括以出讓方式取得土地使用權的初始登記和以征收、劃撥方式取得土地使用權的初始登記 以出讓方式取得土地使用權的初始登記要提交以下文件：（1） 初始登記申請書（2） 明（3） 土地使用權出讓合同（4） 地籍圖（5） 土地勘測報告（6） 已付清土地使用權出讓金的證明（7） 其他相關證明文件以劃撥方式取得土地使用權的初始登記要提交以下文件：（1） 初始登記申請書（2） 明（3） 建設用地批準文件（4） 地籍圖（5） 土地勘

22、測報告（6） 其他相關證明文件2 新建房屋所有權初始登記建設部城市房屋權屬登記管理辦法規定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月向房地產登記機關申請房屋所有權初始登記。申請房屋所有權初始登記應提交以下文件：（1） 初始登記申請書（2） 明（3） 土地使用證（4） 建設用地規劃許可證（5） 建設工程規劃許可證（6） 施工許可證（7） 房屋竣工驗收報告書（8） 其他相關證明文件（二）房地產轉移登記 建設部城市房屋權屬登記管理辦法規定，因房屋買賣、贈與、繼承、交換、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日申請轉移登記。 申請房地產轉移登記應提交以下文件：（1） 申請書（2） 明（3） 房地產權證書（4） 證明房地產權屬發生轉移的文件（5） 其他相關的文件（三）房地產變更登記根據建設部城市房屋權屬登記管理辦法規定，權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30申請變更登記：（1） 房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；（2） 房屋面積增加或者減少的；（3） 房屋翻建的；（4） 法律、法規規定的其他情形。申請房地產變更登記應提交以下文件：（1） 變更登記申請書（2） 明（3） 房地產權證書（4） 證明發生變更事實的文