1、融眾國(guó)際調(diào)研分析報(bào)告六一 調(diào)研要素 目錄二 光谷商圈概況三 融眾國(guó)際項(xiàng)目介紹四 周邊項(xiàng)目調(diào)研五 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析六 調(diào)研總結(jié)一、 調(diào)研要素調(diào)研時(shí)間：7 月28 日8 月2 日調(diào)研目的：本次調(diào)研是在融眾國(guó)際內(nèi)部裝修即將完成交付使用的情況下，對(duì)光谷商圈寫(xiě)字樓概況及其租金情況進(jìn)行分析和了解，為融眾國(guó)際的出租做參考。調(diào)研樓盤(pán)：光谷國(guó)際廣場(chǎng)、世界城廣場(chǎng)、光谷銀座、華樂(lè)商務(wù)中心、聯(lián)合國(guó)際、龍安港匯城、調(diào)研內(nèi)容：寫(xiě)字樓的地理位置、租金、內(nèi)部環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等幾個(gè)方面 二、光谷商圈概況 光谷，是武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的別稱，據(jù)守武漢東大門，占據(jù)進(jìn)入武昌的咽喉要道、鎮(zhèn)守武漢的最后堡壘，又稱“武漢中國(guó)

2、光谷”。占地 50 平方公里、地處武漢市東南部，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間，自然環(huán)境優(yōu)美。 近年來(lái)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，光谷區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，商業(yè)日益繁榮，配套設(shè)施完善，高校云集，高端人群聚集，交通四通八達(dá)，逐漸成為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。 高新企業(yè)、科技類企業(yè)紛紛入駐光谷；隨著武漢“光谷”的品牌效應(yīng)日益廣泛，以“光谷”命名的商業(yè)地產(chǎn)更受投資客們的青睞。三、融眾國(guó)際項(xiàng)目介紹融眾國(guó)際毗鄰光谷國(guó)際廣場(chǎng)，位于光谷廣場(chǎng)最顯赫地段，是光谷國(guó)際廣場(chǎng)高端商務(wù)的延續(xù)之作。項(xiàng)目以空中連廊連接光谷國(guó)際廣場(chǎng)，聚集形成光谷商圈核心地段唯一的24萬(wàn)方成熟的高端商務(wù)集群。以180米區(qū)域核心高度，屹立于光谷門戶地段，高聳

3、入云 ，瞭望光谷518平方公里宏大版圖。【比肩世界，光谷最耀眼的城市名片】 融眾國(guó)際180米建筑標(biāo)高屹立于光谷門戶地段，高聳入云，更以簡(jiǎn)約現(xiàn)代的商務(wù)建 筑 外觀及硬件配套刷新光谷的高端商務(wù)辦公標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造，豪華雙大堂、VIP私屬電梯、PORIS智能車位引導(dǎo)、米卓越層高、多聯(lián)機(jī)分層式中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、4米每秒的高速垂直交通、無(wú)障礙衛(wèi)生間、高品質(zhì)茶水間等適合于光谷高端企業(yè)的商務(wù)空間需求；【國(guó)際雙標(biāo)，光谷高端商務(wù)辦公起點(diǎn)】 國(guó)際甲級(jí)5A辦公標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合人性化的5O設(shè)置，打造國(guó)際雙重標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目不僅符合國(guó)際5A辦公所需，打造高端的國(guó)際5A辦公標(biāo)準(zhǔn)，更注重現(xiàn)代辦公的 5O人性化設(shè)置，在Opp

4、ortunity前景、Oxygen富氧、Open開(kāi)放、Office park綠色、 Own自主等方面創(chuàng)造舒適及有利于企業(yè)高速成長(zhǎng)的辦公環(huán)境；【VO空中墅體商務(wù)，華中首個(gè)摩天墅級(jí)商務(wù)空間】?jī)H為峰層商務(wù)人士打造，約150米垂直上空、層差約17米、三層連通、頂層開(kāi)放式共享的首席摩天墅級(jí)商務(wù)空間，華中僅此一處；配置私塾大堂、專屬電梯，3層立體空間，尊享空中泳池及屋頂開(kāi)放式花園會(huì)所，270度天際線，縱覽光谷兩湖三山，俯瞰大光谷千億產(chǎn)業(yè)；【國(guó)際物業(yè)，高端商務(wù)物業(yè)的恒久價(jià)值】融眾國(guó)際注重物業(yè)現(xiàn)有價(jià)值，更注重物業(yè)可持續(xù)發(fā)展，打造持久價(jià)值；聘任國(guó)際物管世界六大行之一的TDZ戴德梁行，為融眾國(guó)際提供可持續(xù)發(fā)展物業(yè)

5、顧問(wèn)，為融眾國(guó)際打造持久的物業(yè)價(jià)值。樓盤(pán)詳情 樓層規(guī)劃開(kāi)發(fā)商：武漢融城置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：戴德梁行地理位置：東湖高新珞瑜路889-1號(hào)產(chǎn)權(quán)年限：40年 容積率：7.50%綠化率：25.3%使 用 率：70% 電梯：7部停車位：1000個(gè)建筑面積：占地面積：7937.65 標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300 地上35層，地下3層負(fù)二層-負(fù)三層：車庫(kù)及設(shè)備房負(fù)一層 - 5層：商業(yè) 6-7層：影院 8層：避難區(qū) 9-21和23-34：辦公區(qū) 22層：避難區(qū)租售價(jià)格均價(jià)1700元/80-100元/月/ （毛坯暫定） 12元/月/ （不含中央空調(diào)） 600元/月 5元/小時(shí)售價(jià)租金停車費(fèi)物業(yè)費(fèi)商業(yè)地鐵2號(hào)線站口，

6、并與地鐵9號(hào)線、11號(hào)線交匯，成為光谷最重要的地鐵樞紐 公交：6大方向，共計(jì)72條公交線路往返，便捷通往全城，主要有15、18、25、59、72、401、405、華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、魯巷中學(xué);淘寶大學(xué);魯巷實(shí)驗(yàn)小學(xué)等；湖北中醫(yī)院，漢市第三醫(yī)院光谷關(guān)山院區(qū);武漢市第十二醫(yī)院;光谷醫(yī)院中建光谷醫(yī)院光谷華美達(dá)酒店、光谷科技會(huì)展中心、光谷書(shū)城、光谷國(guó)際廣場(chǎng)、大洋百貨、蘇寧電器、家樂(lè)福、魯巷廣購(gòu)物中心交通銀行；武漢農(nóng)村商業(yè)銀行；招商銀行; 中國(guó)工商銀行;中國(guó)銀行光谷支行;中國(guó)建設(shè)銀行; 配套信息交通學(xué)校醫(yī)院商業(yè)銀行四、周邊項(xiàng)目調(diào)研1、光谷國(guó)際廣場(chǎng) 光谷國(guó)際廣場(chǎng)位于武昌主干道珞喻路東，光谷廣場(chǎng)西北

7、角，是該片區(qū)唯一的高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品，由素有“企業(yè)助推器”的融眾集團(tuán)全程支持，是一個(gè)包括商業(yè)街、寫(xiě)字樓、高層住宅城市綜合體。項(xiàng)目?jī)?nèi)可觀園林，外可攬光谷繁華，更能遠(yuǎn)眺東湖，處于多所高校和科研機(jī)構(gòu)的包繞之下，是一處稀缺的可直接對(duì)話全球的商務(wù)基地。 開(kāi)發(fā)商：湖北東盛房地產(chǎn)有限公司 地理位置：洪山區(qū)東湖開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路889號(hào) 產(chǎn)權(quán)年限： 40年 入住時(shí)間：2010年03月30日 規(guī)劃：地上30層，地下2層 現(xiàn)狀：入住率95% 面積：總體面積22萬(wàn)，單層約2713 停車位：662個(gè) 電梯： 7部 使用率： 77.7%租金（元/平方米/月）：50-60 毛坯，裝修：70-75 售價(jià)：均價(jià)12223元/平米 物業(yè)

8、費(fèi)： 15元/平方米/月（含空調(diào)） 2、世界城廣場(chǎng)世界城廣場(chǎng)是光谷步行街上的商務(wù)綜合體。其中，世界城廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，是光谷步行街上唯一的純商務(wù)，建在10000家商家之上的寫(xiě)字樓。是牽動(dòng)城市商業(yè)乃至城市中心東移的政府重點(diǎn)配套工程，也是武漢城建史上最大規(guī)模標(biāo)志工程。 開(kāi)發(fā)商：利嘉置業(yè)（武漢）公司 地理位置：洪山東湖開(kāi)發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)東 產(chǎn)權(quán)年限：50年 入住時(shí)間：2012年 規(guī)劃： 現(xiàn)狀：已售完 面積：總體面積30000 停車位：684 電梯：7部 使用率：70%租金（元/平方米/月）：毛坯60-70，裝修：80-90 售價(jià)：均價(jià)11000元/ 物業(yè)費(fèi)：6元/平方米/月 3、光谷銀座開(kāi)發(fā)商：武漢洪榮物業(yè)發(fā)

9、展公司地理位置：光谷轉(zhuǎn)盤(pán)靠魯巷方向產(chǎn)權(quán)年限：40年入住時(shí)間：2010年11月 規(guī)劃：地上30層 地下2層現(xiàn)狀：入住率99%面積：總建筑面積：25000 單層：約900停車位 ：246 電梯：5 部容積率：6.7 %綠化率：37% 租金（元/平方米/月）： 毛坯：65 裝修：72售價(jià)：均價(jià)11000元/物業(yè)費(fèi)：5元/月/ 光谷銀座坐落于魯巷廣場(chǎng)以西，武漢-中國(guó)光谷核心商務(wù)區(qū)，金融經(jīng)貿(mào)最活躍的地段，光谷片區(qū)縱橫主干道交匯點(diǎn)，三條南北走向的主干道：民族大道、關(guān)山大道、光谷大道；四條東西向主干道：門前的珞瑜路，與之平行的楚雄大道、南湖大道、及城市中環(huán)線；周邊300米范圍內(nèi)集中了武漢市數(shù)10家銀行 ，有

10、濃郁的商業(yè)氣息。4、華樂(lè)商務(wù)中心開(kāi)發(fā)商：香港華樂(lè)物業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：珞瑜路716號(hào)產(chǎn)權(quán)年限：50年入住時(shí)間：2010年11月 規(guī)劃：地上28層 地下2層現(xiàn)狀：基本租滿面積：40000 停車位 ： 50 電梯：4部容積率：6.7 %綠化率：37 % 租金（元/平方米/月）： 55-60裝修不帶家具售價(jià)： 均價(jià)元/物業(yè)費(fèi)：元/月/ 華樂(lè)商務(wù)中心位于光谷之要道，地處武漢中國(guó)光谷的大門，超時(shí)代的高科技綜合寫(xiě)字樓，該大樓將為進(jìn)入光谷的高科技單位提供良好的現(xiàn)代化的商務(wù)活動(dòng)和辦公場(chǎng)所，是成功人士的最佳選擇。 5、聯(lián)合國(guó)際開(kāi)發(fā)商：湖北榮樂(lè)投資有限公司 地理位置：洪山東湖高新珞瑜路吳家灣產(chǎn)權(quán)年限：入住時(shí)間

11、：規(guī)劃：地上20層現(xiàn)狀：98%面積：總建筑面積38553，單層面積1778停車位 ：150電梯：5部容積率：%綠化率：37 % 租金（元/平方米/月）：精裝70-80售價(jià)： 均價(jià)9500元/物業(yè)費(fèi)：元/月/ 聯(lián)合國(guó)際純商務(wù)寫(xiě)字樓，座落在東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路東段，處于武漢中國(guó)光谷的核心魯巷、毗鄰中國(guó)最大的城中湖東湖。與魯廣商業(yè)中心，中國(guó)郵科院、東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、光谷會(huì)展中心為鄰、可以說(shuō)是面朝都市繁華、背靠湖光山色。在這個(gè)倡導(dǎo)知識(shí)經(jīng)濟(jì)與資本經(jīng)濟(jì)結(jié)合的時(shí)代，聯(lián)合國(guó)際，盡得天時(shí)地利之玄機(jī)，不僅將成為中國(guó)光谷騰飛的見(jiàn)證者，還將是一個(gè)與財(cái)智同步成熟、與實(shí)力同步發(fā)展的伙伴。 6、聯(lián)峰時(shí)代開(kāi)發(fā)商：武漢聯(lián)峰

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：魯磨路公交車站對(duì)面聯(lián)峰時(shí)代產(chǎn)權(quán)年限：50年入住時(shí)間：2007年01月18日 規(guī)劃：16層現(xiàn)狀：入住率90%面積：總建筑面積56096 ，單層單層1632 停車位 ：240 電梯：客梯3部，貨梯1部容積率： 3 %綠化率：35 % 租金（元/平方米/月）：裝修：45售價(jià)： 均價(jià)8000元元/物業(yè)費(fèi)：元/月/ 聯(lián)峰時(shí)代緊臨光谷廣場(chǎng)，位于魯磨路附6號(hào)，東靠華中科技大學(xué)，西臨擬建中的地鐵站和魯巷汽車站，北望東湖人文景觀，遠(yuǎn)眺磨山自然風(fēng)景。 作為光谷商圈的核心，聯(lián)峰時(shí)代力圖為成功人士打造新時(shí)代的理財(cái)通道，造就與發(fā)展財(cái)商的舞臺(tái)打造事業(yè)騰飛與發(fā)展的舞臺(tái)迎造個(gè)性和收藏自我的地方。

13、項(xiàng)目共分三棟,一棟辦公商業(yè)項(xiàng)目,一棟小高層住宅,一棟多層住宅 7、龍安港匯城開(kāi)發(fā)商：湖北廣電房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：民族大道前行200米產(chǎn)權(quán)年限：50年入住時(shí)間：2011年10月1號(hào)規(guī)劃：1-4層商業(yè)綜合體，5層酒店，5層以上寫(xiě)字樓現(xiàn)狀：入住率90%面積：總建筑面積73000，停車位 ：231 電梯：6部容積率： 6.2 %綠化率： 25 % 租金（元/平方米/月）：毛坯：45-50裝修：65-75售價(jià)： 均價(jià)12000元/物業(yè)費(fèi)：4元/月/ 龍安港匯城地處東湖開(kāi)發(fā)區(qū)“武漢中國(guó)光谷”的核心，位于民族大道，介于光谷廣場(chǎng)與雄楚大街之間，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)。商業(yè)繁榮，高校云集，具有濃厚的人

14、文氛圍。光谷片區(qū)各種寫(xiě)字樓產(chǎn)品十分豐富，既有傳統(tǒng)的甲級(jí)、乙級(jí)及低檔寫(xiě)字樓，還有住宅辦公。 光谷寫(xiě)字樓以光谷融眾國(guó)際廣場(chǎng)、世界城廣場(chǎng)等重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目為例，受益于地鐵效應(yīng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)樓市熱度持續(xù)走高，不論新舊寫(xiě)字樓入駐率均達(dá)到近90%，光谷的寫(xiě)字樓入住率全市最高。五、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 目前，融眾國(guó)際周邊經(jīng)濟(jì)、交通配套完善，大型購(gòu)物場(chǎng)所、餐飲娛樂(lè)設(shè)施齊全，而優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓需要滿足交通便利、具有國(guó)際形象的地段和外觀，更能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、舒適現(xiàn)代的辦公環(huán)境、齊全的商務(wù)配套設(shè)施等諸多硬性條件，放眼整個(gè)光谷在已交付使用和在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，目前能滿足這些條件的寫(xiě)字樓屈指可數(shù)，檔次較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目目前無(wú)空

15、置現(xiàn)象，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓稀缺。 融眾國(guó)際-處在蓬勃朝氣的CBD商務(wù)區(qū)，國(guó)際甲級(jí)5A辦公標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合人性化的5O設(shè)置，打造國(guó)際雙重標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)解決了甲級(jí)寫(xiě)字樓稀缺這一大問(wèn)題，融眾國(guó)際以180米的絕對(duì)高度成為了光谷中心全新商務(wù)標(biāo)桿。作為發(fā)展中的企業(yè)，他們更看中的是：配套資源 + 商務(wù)潛力 + 企業(yè)形象 + 社會(huì)認(rèn)同度+運(yùn)營(yíng)成本+人才引進(jìn)租賃價(jià)格對(duì)比表銷售價(jià)格對(duì)比表 以上圖示可以看出，光谷商圈中心魯巷廣場(chǎng)附近的寫(xiě)字樓最為成熟，空置率也是最低，魯巷商圈中心周邊寫(xiě)字樓買賣價(jià)位均在11000元/平米。 在租賃方面，熱點(diǎn)項(xiàng)目有光谷國(guó)際廣場(chǎng)、光谷時(shí)代廣場(chǎng)、世界城廣場(chǎng)、光谷軟件園、金融港，光谷寫(xiě)字樓主力戶型面積在10

16、0-300平米，租金價(jià)位在70元-80元/平方米/月。目標(biāo)客戶行業(yè)界定：金融咨詢服務(wù)地產(chǎn)貿(mào)易保險(xiǎn)銀行中介貿(mào)易廣告業(yè)軟件五、調(diào)研總結(jié) 經(jīng)過(guò)對(duì)光谷商圈寫(xiě)字樓的調(diào)研分析，結(jié)合目前寫(xiě)字樓的發(fā)展，做出以下結(jié)論： 1、光谷現(xiàn)已成為武漢的副中心，已成為武漢的一個(gè)品牌象征，被廣大消費(fèi)者 、創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)和投資者所熟知和認(rèn)可； 2、融眾周邊集五星級(jí)酒店、休閑、餐飲、大型購(gòu)物中心以及高端娛樂(lè)綜合為一體，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了商務(wù)交流； 3、72條公交線路、地鐵2號(hào)線，交通的便利，也意味著該區(qū)域人流量集中； 4、高校云集，華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)等校區(qū)為企業(yè)提供了源源不斷的 人才輸送，交通和商業(yè)的完善，為企業(yè)招聘業(yè)提供了方便。5、光谷商業(yè)日益繁榮，配套設(shè)施完善，光谷商圈寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)不斷上 漲，行情一片大好，周邊的新舊寫(xiě)字樓入駐率達(dá)到90%，市場(chǎng)已出現(xiàn)飽和階段，寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，而高端寫(xiě)字樓更是嚴(yán)重稀缺，無(wú)法滿足高端企業(yè)的辦公需求，例如：融眾國(guó)際周邊高端寫(xiě)字樓世界城廣場(chǎng)和光谷國(guó)際已無(wú)空置；融眾國(guó)際以180m的核心高度，的卓越層高，國(guó)際5A、結(jié)合人性化的5O設(shè)置，打造國(guó)際雙重標(biāo)準(zhǔn)，適合注重企業(yè)形象和周邊的配套設(shè)施的發(fā)展型的