1、CPT四、建筑物評價，本錢法和收益法.4.1 房地產評價概述二、房地產市場的特性三、房地產價錢的影響要素四、房地產估價的原那么五、房地產估價的程序、房地產評價的根本概念.房地產評價的根本概念包括三個層面的含義：房地產一形狀下的不動產價值評價土地及地上建筑物是不可分割的一個整體不包含土地的純粹地上建筑物部分價值的評價除土地之外的地上建筑物及其附屬物的價值單純的土地價值評價.房地產市場的特性1、完善市場的特征 1有許多買房和賣方2買賣各方都具有充分的信息 3一切各方都有買賣或不買賣的自在4商品可以被運送到更好的市場上 ，一切的商品都類似5商品小而不貴，并且買賣頻繁 ，政府的價錢影響很小2、房地產市

2、場的特征市場信息有限 市場買賣不頻繁房地產位置的固定性 價錢受政策影響大.房地產價錢的影響要素 區(qū)域要素 普通要素 影響產地產價錢的普通、普遍、共同的要素。通常會對整個房地產產生影響，所以是影響房地產價錢的根本因 素房地產所在地域的自然、社會、經濟等要素相結合的主的地域特性，對房地產價錢程度的影響要素個別要素房地產的個別特性對房地產個別價錢的影響要素.普通要素1社會要素社會要素包括人口數量、人口質量、政治安定情況、社會治安情況、城市化情況及公共設備的建立狀等。2經濟要素經濟開展情況、儲蓄及投資程度，財政收支及金融情況、物價、工資及就業(yè)程度、利率等。3政策要素影響要素房地產價錢的制度、政策、法規(guī)

3、、行政措施等方面的要素。主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產價錢政策和稅收政策。.二區(qū)域要素 1、住宅類房地產離市中心的間隔及交通設備情況商業(yè)街及商業(yè)網點配置情況學校、公園、醫(yī)院的配置情況噪聲、空氣污染等的程度景觀環(huán)境情況當地居民的職業(yè)、教育程度、社會階層等居住環(huán)境的情況等接到的寬度、構造等情況變電所、污水處置場等危險設備或污染源的情況.2、商業(yè)類房地產的區(qū)域要素腹地的大小及商業(yè)群落情況顧客的來源及其購買才干情況顧客的交通手段及交通情況營業(yè)類別及競爭情況等3、工業(yè)產地產的區(qū)域要素道路、港口、鐵路等運輸施的便利程度及建立情況動力供應和供水排水情況與關聯產業(yè)的位置關系與消費嚴密

4、相關的氣候、地質、水文條件等區(qū)域要素 .個別要素 1、影響土地價錢的個別要素位置、面積、地勢、地質外形、寬度、深度臨街情況交通情況2、影響建筑物價錢的個別要素主要有面積、構造、資料等設計、設備等施工質量4樓層、朝向 .四、房地產估價的原那么一合法原那么房地產評價必需以房地產的合法運用、合法處分為前提。以城市規(guī)劃為主，在房地產用途、累計率、覆蓋率、建筑高度和建筑風格等方面參法、產權。二最高最正確運用原那么是指法律上允許、技術上能夠、經濟上可行、經過充分合理的論證、能使估價對象產生最高價值的運用。假設估價對象曾經估某種運用，估價時應根據最高最正確使用原那么對估價前提做出以下之一的判別和選擇1、堅持

5、現狀前提2、轉換用途前提3、裝修正造前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合.三替代原那么估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價錢的購買者購買房地產的破費，不會高于獲得類似房地產的本錢。四估價時點原那么四、房地產估價的原那么.五、房地產估價的程序1、明確估價根身手項明確估價根本目的 明確估價對象明確估價時點，準確到日 評價事項與委托方進展商議2、擬定估價作業(yè)方案擬采用的估價技術道路和估價方法 擬調查搜集的資料及其來源渠道估計所需的時間、人力、經費擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度.3、搜集估價所需資料對房地產價錢有普通影響的資料對估價對象所在地域的房地產價錢有影響的資料相關房地產買賣、本錢、

6、收益實例資料反響估價對象情況的資料4、實地勘查估價對象5、選定估價方法計算選定估價應遵照的原那么：有條件選用市場法估價的，優(yōu)先選擇市場法收益性房地產的估價，應選用收益法 五、房地產估價的程序.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，應選用假設開發(fā)法不能采用上述方法時，選用本錢法6、確定估價結果根據評價目的的對每種方法的適宜程度進展檢查對數據的充分性和可靠性以及所用假設的有效性進展思索對每個結果的合理性和重要性進展思索7、撰寫估價報告記述評價成果的文件8、估價資料歸檔五、房地產估價的程序.1按構造價材質分類鋼構造：主要承重構件用鋼材制成，焊接、鉚接。鋼筋混泥土構造：預制、現燒梁、柱、地板、屋頂、樓

7、梯用鋼筋混泥土。混合構造：磚木構造：墻柱為磚砌，樓層、房架用木材制成。1、定義：建筑物它包括房屋和購住屋兩大類房屋：供人居住、消費、任務、學習和進展其他社會活動等的工程建筑，由根底、門、窗、柱和屋頂等組成。構建物：房屋以外的工程建筑。一、建筑物及其分類二、房屋建筑物的分類 42 建筑物分類及其評價特點.其他構造：2按經濟功能分類1商業(yè)用房特點：具有收益性，運營內容多，裝修復雜且方式各異。影響要素：地段繁華程度、交通條件、臨街情況、內部格局、裝修、存儲空間、面積、凈高。2居住用房影響要素：政治、經濟政策、裝修、設備與設備、建筑質量、朝向、樓層、地段、環(huán)境。3工業(yè)用房影響要素：交通條件、根底設備、

8、聚集規(guī)模等。4其他用途用房。公用事業(yè)用房或政府機關用房 42 建筑物分類及其評價特點.二、建筑物評價需求思索的要素1、產權情況：建筑物的一切權，運用權情況以及運用年限，建筑物的產權能否遭到限制、抵押、擔保、出租。2、根底設備情況：七通一平：通水上、下、通電、通氣、通熱、通訊、通路、平整土地。3、位置與環(huán)境：人文環(huán)境與自然環(huán)境、臨街情況、距市中心間隔、距交通設備及公用、公益設備的間隔。.二、建筑物評價需求思索的要素4、交通便利情況：道路的類型、寬度、公交道路多少、離公交站及其他交通設備的遠近等。5、建筑物用途：商用、住宅用、工業(yè)用、多種用途為一體、高層、商、住兩用。6、建筑物本身情況：外觀、朝向

9、、建筑面積、建筑層數、層高、跨度決議評價價錢的根本要素決議建筑物的重置本錢、成新率、建筑構造、裝修質量和程度、建筑物設備情況。7、其他要素：建筑物質量、運用性、建筑風格等。.三、建筑物評價的特點1、單獨評價地上建筑物可以采用重置本錢法，對于房地產價錢，地域是最重要的影響要素，本錢法不反響地域要素對房地產價錢的影響。地上建筑物是勞動產品。地上建筑物不能脫離土地而單獨存在。2、建筑物的運用年限受土地權運用年限的制約土地運用權到期，土地及地上建筑物由國家無償獲得，在建筑物評價時，必需留意，建筑物的耐用年限與土地運用權的 合，當建筑物的剩余運用壽命來評價建筑物的價錢。3、建筑物評價應在適法的前提下進展

10、：國家法律、法規(guī)、政策，規(guī)定建筑物的用途，容積率，覆蓋率。.4.3本錢法根本概念1、含義：是站在建筑物的再造費用或投資的角度來思索的，經過估算出建筑物在全新形狀下的重置本錢，扣減各科貶值要素后，得到建筑物的評價值。2、重置本錢要點重置本錢是目前本錢，不是賬面本錢或歷史本錢。重置本錢是按開發(fā)房地產的社會平均耗費程度估算的，而不是實踐的建筑本錢。重置本錢經濟本錢，不僅包括建立費用，還包括正常利潤。3、重置本錢的實際根據 買者的本錢不高于本人開發(fā)建造的本錢包括合理利潤和稅金。.4、適用范圍對全新的建筑物價值進展估算。政府用或公共事業(yè)建筑物評價。市場上無買賣實例，沒有獨立運營獲利的建筑物的評價。對其他

11、評價方法進展驗證。缺陷：1有些本錢要素難以確定和估算2對累計折舊的計算比較困難，帶有客觀性3對于已運用年限比較長的建筑物進展評價時，盡量防止適用本錢法 4.3本錢法.二、建筑物重置本錢及測算一、建筑物重置本錢構成1建筑安裝本錢：建筑安裝工程預算定額計算的工程造價。2前期工程費：正式建造之前，規(guī)劃設計，工程可行性研討，水文地質勘探，預算編制，場地暫時用水、用電、平整土地。3工程附加支出：招招標費，工程預算審查費，質量監(jiān)視費，開工圖費。4建立單位管理費5建立期利息6稅費：各項稅收和費用：營業(yè)稅，城市維護建立稅，教育費附加，人防工程費，白蟻防治費，固定資產投資方向調理稅。7開發(fā)利潤.二、建筑物建筑安

12、裝重置本錢的計算1、單位本錢法：最廣泛運用的方法，也是最切合是極大方法1首先在市場上調查類似建筑物的單位造價資料2對建筑時間、規(guī)格方面的差別進展修正3得到評價對象的重置本錢例題P97、P812、分部分項法適宜于對工業(yè)建筑本錢的估算1分別計算建筑物每個部分的本錢，地基、墻壁、地面、屋頂、天花板、供暖、裝修等部分，按各部分的單位造價和相應的數量，分別估算本錢，然后再將各部分本錢加和，得到建筑物的重置本錢。2例題P82二、建筑物重置本錢及測算.3、指數法以待估建筑物原工程造價為根底，對資料、人工費用分別按不同的價錢指數進展調整，得到建筑物的重置本錢。1分別調整法P82 建筑物重置價錢=建筑物原工程造

13、價資料價錢指數資料本錢構成比人工費用價錢指數人工費構成百分比費用價錢指數費用構成百分比2綜合價錢指數調整法 重置價錢=工程造價綜合價錢變動指數二、建筑物重置本錢及測算.4、工料丈量法是建筑本錢估算方法中最詳細和最精細的方法(三)、前期工程費用的測算(四)、工程附加支出的計算(以建筑安裝本錢為根底乘以相應的計提規(guī)范的比例)(五)、建筑單位管理費的計算(以建筑安裝本錢為根底，按一定比例計取)(六)、建筑期利息=前二到五項之和2利率建筑期(七)、稅費的計算：按政府的有關規(guī)定進展(八)、開發(fā)利潤計算：(二到七項之和)行業(yè)平均利潤率二、建筑物重置本錢及測算.4例：某企業(yè)一棟廠房，賬面價值1 729 00

14、0元，建筑面積6916，經調整得知：1994年12月開工，2004年進展評價，資料價錢平均每年上漲10%，人工費上漲8%，費用上漲5%，其他占工程造價的比例分析分別為70%、25%和5%，那么該廠房的評價價錢為？17290001+1010%70%+108%25%+105%5%=17290001.925=3 328 325元二、建筑物重置本錢及測算.三、建筑物成新率的測定(一)、會計和評價中的折舊的不同點1、會計中的折舊是一種實際損失(不思索建筑物的價值能否真的發(fā)生了變化)，評價中的折舊是一種準確估計。2、會計中的折舊以賬面價值為計價根底，評價中的折舊以重置本錢為計價根底。(二)、實體性折舊的測

15、算1、運用年限法是指利用建筑物的實踐已運用年限占其耐用年限的比率作為建筑物的實體性貶值率。建筑物的實體性損耗率=100%=100%.留意問題：1、估價采用的耐用年限是指建筑物的經濟耐用年限。2、建筑物的運用年限遭到土地運用權年限的制約。3、由于未修、改造等方面的差別，耐用年限應適當延伸 2、打分法把建筑物分為構造、裝修、設備三個部分，對每個部分分別進展打分，然后再進展修正匯總。成新率=構造部分合計得分G+裝修部合計得分S+設備部分合計得分B例P84三、建筑物成新率的測定.四、功能性貶值和經濟性貶值的判別1、功能性貶值是指由于建筑物的用途，運用強度，設計，構造，裝修，設備配備不合理呵斥的功能缺乏

16、或浪費所構成的價值損失。1商業(yè)建筑設計、規(guī)劃不合理，有效利用面積低，運轉本錢高。2居住建筑由于設計、構造落后，不能完全順應現代化生活居住的需求。3工業(yè)建筑由于設計構造不合理， 跨度，層高、采光、規(guī)劃等存在缺陷。選擇參照物進展對照，確定功能性貶值2、經濟性貶值是由于建筑物外界條件的變化，使建筑物的運用率下降，導致其價值的貶值：環(huán)境污染、灰塵、高速公路或機場噪聲。1表現： 率添加，出租面積減少(商用)，個房閑置(工業(yè)用)，原有某種環(huán)境效益的喪失(住宅用)2) 經濟性貶值率=1-100%3) 經濟性貶值額=建筑物年收益凈損失額(P/A,r，n).例：評價對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200，建筑總

17、面積500，磚混構造，4層，建于1990年5月，勘察設計費按工程造價的2%計取，其他前期工程費按1.5%計取，工程附加支出按工程造價的2.44%計取，建筑單位管理費按工程造價的2%計取，固定資產投資方向調理稅按前面幾項費用的5%計取，建筑期1年，銀行貸款利率9%，開放利潤為15%。經勘查，評價對象構造部分、裝修部分、設備部分級分分別為95、93、94，G、S、B分別取0.75、0.12和0.13，假設建筑物不存在功能性和經濟性貶值要素。1重置本錢=353750(1+2%+1.5%+2.44%+2%)(1+5%)(1+9%2%)(1+15%)=480830元2成新率=950.75+930.12+

18、940.13=94.63%3評價價值=48083094.63%=455009元四、功能性貶值和經濟性貶值的判別.4.4.收益法(剩余評價法) text text text text收益法的含義，評價思緒與適用范圍復原利率的計算方法收益法的計算步驟收益法的計算.收益法的含義，評價思緒與適用范圍適用范圍1房地合為一體，具有收益性的房地產的評價。2評價對象較新，并且處于最有效適用形狀，同時獲得正常收益。 收益法運理 建筑物與其基地合并計算收益，而以收益復原法以為的方法求得土地價錢，從總收益中減去基地帶來的收益，再用收益現值法求得建筑物的收益價錢。.收益法的計算1、凈收益的計算，總收入扣除總費用之后的凈值。1潛在毛收入-假設房地產在充分利用，無空置形狀下可獲得的收入。-2有效毛收入-實踐收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他實踐結果緣由呵斥的收入損失后得到的收入。-客觀收入：排除了各種特殊要素，偶爾要素，并處于最正確利用形狀時，獲得的正常收入。.收益法的計算3運營費用(客觀費用)-維持房地產正常消費、運營或運用必需支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收益。如維修，管理費，保險費，稅金等。折舊不能作為運營費用被