1、商業業態規劃方案1ppt課件競品介紹PART1項目本體分析PART2項目業態規劃及占比PART4項目定位PART3規劃品牌落位建議PART5項目商鋪定價建議PART6項目商鋪劃分建議PART7邏輯架構2ppt課件6 競品介紹PART13ppt課件序號項目名稱商業體量商業形態租金售價業態規劃開業時間1摩爾國際51311綜合性商業內街3萬、臨北街5萬、實際成交均價3.3萬 中國銀行、華潤萬家、大地影院等大型業態組合預計2014年3月2鷺島名苑2000底商451.5-2萬生活配套類已開業3摩登時代8000購物中心45整體均價4萬，交房后再定價美食、娛樂、潮流服飾品牌、兒童、女裝預計2015年初4觀瀾

2、錦庭3000社區底商461.5萬社區商業配套已開業5上品城20000社區底商201.3萬已開業7上品公館3000社區底商2-4萬8海寧現代城30000綜合性商業200-300一期3.8萬，二期3.2萬人人樂、肯德基已開業9鉆石廣場40000綜合性商業約3萬精品家居、餐飲、品牌服飾、休閑娛樂估計2015年7月10瑞云欣廣場40000綜合性商業不售家樂福、太平洋院線、肯德基、屈臣氏等預計2013年底PART1-競品調查項目組于給項目10個項目進行市場調查，具體情況如下。小結：1邛崍商業未來呈現三足鼎力的態勢：2首先以五彩城、海寧現代城為一個商業承載區；3其次將形成以瑞云欣廣場為另一商業聚集地；4再

3、者將是以摩爾國際、鉆石廣場為代表的北部新城商業聚集地。4ppt課件 項目本體分析PART25ppt課件拉菲1987項目地址邛崍市君平大道開發商成都尉洪房地產開發有限公司占地面積 44668.0總建筑面積200790.2總戶數白蘭地932戶，拉菲1354戶建筑類別住宅，商業商業體量15138南區商業使用面積一層2611.34m2，二層3099m2北區商業使用面積一層2713.22m2，二層3947.89m2小結：按4人口/戶的均值計算，白蘭地項目和拉菲項目總居住人口達9144人。根據國際慣例，人均商業面積為1.21.5 /人，可計算出本區域內住戶需要1097313716 的商業體量，而因此本案的

4、商業體量足以滿足本項目住戶的商業需求。PART2-項目本體分析6ppt課件6 項目定位PART37ppt課件PART3-項目定位業態定位社區底商餐飲、娛樂、休閑為主的配套型社區商業經營內容定位以餐飲、超市、服務配套為主，輔以銀行、休閑、服裝、美容美發的經營內容消費檔次定位以中檔為主，部分做成高檔商家定位省內外品牌商家和當地經營商戶 尉洪拉菲1987業態定位商家定位經營內容客戶群體服務于區域類的社區底商，分特色打造街區，輻射全邛崍市8ppt課件6 項目業態規劃及占比PART49ppt課件業態面積一層二層社區標超0.0%0.0%餐飲9.9%12.7%零售2.3%4.1%服飾精品37.6%25.2%

5、美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休閑2.9%1.5%銀行11.0%10.1%服務配套11.2%12.2%合計100.0%100.0%PART4-項目業態規劃及占比南區項目形象商業10ppt課件業態一層二層餐飲9.9%12.7%休閑2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服務配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%雜貨、五金2.9%1.5%零售類11.0%10.1%其他15.4%15.5%合計100.0%100.0%北區社區配套商業PART4-項目業態規劃及占比11ppt課件 規劃品牌落位建議PART512ppt課件南區一層落位規劃和擬招品牌擬招品牌：建設銀行（S18-S

6、22） S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐飲（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服飾（400.94）銀行（643.55）服務配套（132.73）PART5-規劃品牌落位建議13ppt課件PART5-規劃品牌落位建議S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐飲休閑、健身美容美發S24-25生活家居南區二層落位規劃和擬招品牌擬招品牌：良木緣咖啡 14ppt課件PART5-規劃品牌落位建議北區一層落位規劃和擬招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S5

7、6S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S36S32-S33餐飲零售類教育配套服務配套水果、花店五金、雜貨15ppt課件PART5-規劃品牌落位建議S27-S31S51-S56 S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐飲教育配套生活家居休閑北區二層落位規劃和擬招品牌16ppt課件6項目商鋪定價及建議PART617ppt課件 1、利用常見的市場定價策略：市場比較法對項目商鋪進行一次價格預估。結合項目組對邛崍商品市場的深入市調，如下表：序號街道名稱租金（元/月）售價（元/）主要業態分布1興賢街40-1802-4

8、服飾、餐飲、雜貨2大北街120-1901-1.5服飾、餐飲、中介3東街100-2303-5服飾、德克士、銀行4西街120-2003-4服飾、銀行5南街137-1602-3銀行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2電器、家具7五彩廣場250-3304-5人人樂、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐飲、水店數據來源于項目組市場調查項目商鋪參考價格1：由于老城區商業發展分化比較明顯，老城區商業價格區間為1.5萬-5萬。以五彩廣場為核心，一般情況下，商業面積區間為2-3萬。PART6-售價建議18ppt課件2、競品樓盤鋪面租金及售價情況如下表：序號項目名稱商業體量商業形態租金售

9、價1摩爾國際51311綜合性商業內街3萬、臨北街5萬、實際成交均價3.3萬 2鷺島名苑2000底商451.5-2萬3摩登時代8000購物中心45整體均價4萬，交房后再定價4觀瀾錦庭3000社區底商461.5萬5上品城20000社區底商201.3萬7上品公館3000社區底商2-4萬8海寧現代城30000綜合性商業200-300一期3.8萬，二期3.2萬9鉆石廣場40000綜合性商業約3萬10瑞云欣廣場40000綜合性商業不售項目商鋪參考價格2：在建項目中，大多以住宅底商為主，商鋪出售價位維持在2-3萬。對于商業體量大的摩爾國際、海寧現代城售價一般在3-5萬。PART6-售價建議 綜合考慮市區街區

10、租金及其售價，加之現在新建項目鋪面售價情況得出，項目的出售價位均價控制在2-3萬為最佳價值區間。數據來源于項目組市場調查19ppt課件7PART7項目商鋪劃分建議20ppt課件業態30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1

11、%4.4%1.7%0.0%地產中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%根據項目定位情況，項目商業以社區服務配套為主。經統計，商鋪的各業態面積需求比例。如下表所示：鋪位面積比與業態之間關系PART7-商鋪劃分建議21ppt課件 硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。 每種業態對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區商業各業態面積需求：將底層鋪位按面積區間分為:“30以下、3180、81200、2015