1、【報告思路【報告思路】“杏林灣運營中心”之項目價值“杏林灣運營中心”之市場機會城市發展研判區域價值研判辦公物業分析商業物業分析“杏林灣運營中心”之運作背景項目機會分析項目機會分析物業發展建議項目運營建議項目定位建議項目發展建議項目發展建議第一篇第一篇 項目運作背景項目運作背景 廈門市政府城市經營理念由來已久，經營土地是其重要內容之一；隨著廈門灣城市格局的逐步展現，集美杏林灣板塊日益成熟，成為市場的熱點；但在園博園概念之后，杏林灣板塊缺乏新的概念支持，價值亦未得到完全挖掘。 廈門市規劃局在集美區原有規劃的基礎上，更改“杏林灣運營中心”地塊性質，從原先的“居住為主，商業為輔”變更為當前的“辦公和商

2、業為主”，意在完善杏林灣的城市功能，提升灣區土地價值。 目前，意向由杏林建設開發公司運作“杏林灣運營中心”項目，在較短的時間內完成“杏林灣運營中心”的開發與運營，在科學引導城市發展的基礎上，快速提升杏林灣灣區的商務和居住價值。 開發開發“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”，關鍵在于實現雙重效益，即廈門市政府主導的杏林灣，關鍵在于實現雙重效益，即廈門市政府主導的杏林灣灣區價值和杏林建設開發公司運作的項目經營效益。灣區價值和杏林建設開發公司運作的項目經營效益。第二篇第二篇 城市發展研判城市發展研判 我們對廈門市城市發展的基本研判： 廈門正處于被動式郊區化階段 環島一線是郊區化的主要區域 居住郊區化是當

3、前的主要形式研判：研判： 目前廈門正處于城市化進程中的被動式郊區化階段，城市格局由城市中心本島，向城市近郊環島一線區域擴展，“島外崛起”邁入實質性建設階段；環島一線區域包括海滄新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等，是本階段城市發展和建設的重心。 當前廈門的城市郊區化，已經渡過了初期的工業郊區化階段，又未達到全面的生活郊區化階段，處于居住郊區化階段，其主要特征是生活與居住分離，工作在城心、購物在城心、娛樂在城心，而居住在郊區；從地產角度，表現為郊區樓盤主要以開發普通公寓為主，滿足購房者的居住需求。 在城市發展的歷史背景下，在島外一線開發大型商務商業中心的時機尚不成熟，在城市發展的歷史背景下，在島

4、外一線開發大型商務商業中心的時機尚不成熟，島外全面崛起尚需一個從量變到質變的過程，這就要求島外全面崛起尚需一個從量變到質變的過程，這就要求“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”的開發，的開發，不能著眼于當前或是今后一到兩年，而必須要有前瞻意識。不能著眼于當前或是今后一到兩年，而必須要有前瞻意識。第三篇第三篇 區域價值研判區域價值研判 通過對項目所處區域的全局分析，我司認為區域核心價值包括以下幾點： 區域規劃提升區域價值，建設城市中心 園博園吸引資源的磁心 工業園原動力，第三產業的基石 集美學城消費源泉，人力引擎研判：研判： 集美杏林灣片區規劃為廈門城市中心，集美城市中心，前景遠大，雖非一步登天，但藍

5、圖躍于紙上。 “杏林灣運營中心”的籌謀，既要依托于區域現狀，發揮區域核心優勢，又要跳出現有框框，以更高的眼光展望未來。 集美的昨天，是傳統的文教區；集美的今天，是過渡的工業區；集美的明天，卻必然是商務區、生活區和大學城。 工業區，是原動力，是第三產業發展的基石，但工業園區遲早要弱化； 園博園，美，永遠是一項優質資源，除了成為居住配套，它還可以為杏林灣奉獻更多； 大學城，不僅是消費，更重要的是知識和人才，是第一生產力，也是新經濟、新增長點。 “杏林灣運營中心杏林灣運營中心”，在憧憬規劃之余，還有集美學城，其次是園博園，最后才，在憧憬規劃之余，還有集美學城，其次是園博園，最后才是工業園。是工業園。

6、第四篇第四篇 辦公物業分析辦公物業分析 廈門辦公類物業，即寫字樓物業市場，具有以下特征： 寫字樓市場景氣度不斷攀升，租售兩旺； 區域不平衡，傳統商務區供不應求，新商務區有待培育； 未來市場供應充足，產品開發呈高端化趨勢； 集美區寫字樓市場處于起步階段，多為行政或企業自用辦公樓， 鮮見經營性寫字樓； 第一第二運營中心規劃為大廈門總部經濟帶，以研發中心、運營 中心等為核心功能。研判：研判： 廈門寫字樓市場，與住宅市場的豪宅化相似，由市場主導的物業開發呈高端化趨勢，新建的寫字樓物業多數是高級別的甲級寫字樓。 與住宅市場的保障房不同，政府主導的寫字樓開發要么是針對大企業的總部辦公樓，要么是針對特點行業

7、，門檻較高。 第一運營中心觀音山商務運營中心，第二運營中心五緣灣商務運營中心，都定位為總部經濟帶，以研發中心、運營中心等為核心職能。而為處于創業期、成長期企業服務的寫字樓寥寥無幾，而小企業才是區域經濟活力的標志。 擺在第三運營中心擺在第三運營中心“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”面前的，只有兩條路，要么是復制第一面前的，只有兩條路，要么是復制第一第二運營中心的舊路，要么是實行差異化戰略，突破藍海。第二運營中心的舊路，要么是實行差異化戰略，突破藍海。 同時，新商務區的運營，不僅需要明確的定位，與之相符的規劃，更需要足夠的耐心和實力進行商務氛圍的培養，政策的支持同樣不可或缺。第五篇第五篇 商業物業分

8、析商業物業分析 廈門商業物業市場，具有以下特征： 從上世紀90年代單一的中山路商圈，到目前呈現多點開花，形成了商業 體系； 發展不平衡，呈島內過剩，競爭激烈；島外不足，業態落后； 與城市發展一起，隨著TOO阿羅海購物中心的開業，商業格局亦邁向海 灣型； 島內商業物業的激烈競爭，促使商業物業從功能定位、商業業態、經營 管理等方面全面升級； 集美區商業物業發展仍處于起步期，業態初級，缺乏區域商業中心，未 來潛力巨大。研判：研判： 廈門商業物業，呈現局部過量，局部不足；百貨商場競爭激烈，專業市場潛力巨大。 島內商業開發過量，部分商業經營不善，打擊了開發商和投資商對商業物業的信心； 島外商業一片空白，

9、無法滿足居民的生活購物需求。 百貨商場經營面積大幅增加，商業業態相似，布局相鄰，競爭日益激烈；而專業市場僅限于IT、家電、建材等，覆蓋面小。 杏林灣商業物業存在市場空白，發展機會良好，但如何布局商業物業，規劃商業杏林灣商業物業存在市場空白，發展機會良好，但如何布局商業物業，規劃商業功能和商業業態，必需要以服務對象和經營產品類型為依據，并在經營上引入專業團功能和商業業態，必需要以服務對象和經營產品類型為依據，并在經營上引入專業團隊，才能在未來的杏林灣競爭中脫穎而出。隊，才能在未來的杏林灣競爭中脫穎而出。第六篇第六篇 項目定位建議項目定位建議 “杏林灣運營中心”地處杏林灣園博園北岸，本項目地塊為“

10、杏林灣運營中心” 一期，即右圖紅色透視部分。 項目交通方便，西南側約3公里即是公鐵大橋引橋，進入島內或機場都極為便利；東北面為廈門西客站，即未來的廈門市火車站；北面約3公里為沈海高速公路；未來的BRT7號線將從項目北面的杏林灣路經過。 綜合而言，項目具有較好的交通優勢，輻射半徑較大。 項目東側為杏林灣，連接園博園二號路； 項目南側為園博園水域，有人行天橋通往園博園； 項目西南側為官任村及相思林保護用地； 項目西面為運營中心二期用地； 項目北面為官任山相思林保護用地及保護農田濕地。（原規劃列為廈門大學建設用地） 項目共分9個小地塊，除A-1為居住用地外，其余均為辦公用地。項目項目SWOT分析分析

11、 項目機會（O）項目風險（T）A.城市發展進入到海灣型時代，島外崛起成為必然趨勢；B.園博園帶動杏林灣旅游產業，帶動相關產業發展；C.集美學城20萬人口規劃，帶來巨大消費商機；D.集美學城集教育、科研功能，提供人力和智力資源；E.機電工業園功能完整，產業基礎好，規模效應強；F.寫字樓呈高端化，創業、成長型企業辦公物業存在市場機會；G.島外城市人口激增，商業物業發展不足，存在市場機會。A.城市化階段仍處于被動式郊區化，為居住郊區化，商務商業郊區化時機尚未成熟；B.杏林灣板塊中心區人口規模和層次支撐力度不足；C.未來幾年，廈門寫字樓供應量大，租賃市場競爭激烈；D.工業園區企業基本無寫字樓租賃需求，

12、需進一步引導；E.經營性物業的開發不僅取決于前期的準確定位，后期經營管理也至關重要，項目運營不確定性大。應對策略應對策略 發揮優勢，搶占機會（SO）利用機會，克服劣勢（OW）A.高起點，展望未來B.抓住城市發展帶來的歷史機會A.利用區域規劃，嫁接項目遠景B.依據市場價值決策發揮優勢，轉換風險（ST）減少劣勢，避免風險（WT）A.重分發揮園博園效應，促進城市發展步伐提速B.差異化定位，規避同質競爭A.根據城市發展規律，物業規劃展望未來B.組建專業團隊，通力合作，實現項目成功運作 我司認為，本項目運作的幾點核心在于：n 高起點，立足廈門城市中心，以區域性運營中心立意n 根據城市發展規律，項目著眼未

13、來，而非當前現狀n 抓住區域未來核心競爭力園博園與集美學城關鍵詞演繹關鍵詞演繹 高起點大廈門海峽西岸城市發展規律被動郊區化式展望未來旅游休閑產業創意型產業園博園優美的景觀IT/培訓/其它巨大消費人力資源集美學城20萬師生知識型產業現代服務業創業新經濟綜合定位：綜合定位： 海峽西岸海峽西岸最具活力的最具活力的創業中心創業中心南中國南中國快速崛起的快速崛起的現代服務業基地現代服務業基地定位詮釋：定位詮釋：海峽西岸海峽西岸/ /南中國：南中國：“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”定位為區域性商務中心，服務于大廈門到海定位為區域性商務中心，服務于大廈門到海峽西岸經濟區，乃至整個南中國。峽西岸經濟區，乃至整

14、個南中國。現代服務業：現代服務業是當代經濟的新增長極，是知識、經驗、智慧和管理型的服現代服務業：現代服務業是當代經濟的新增長極，是知識、經驗、智慧和管理型的服務業。務業。創業：創業俠義上指新開辦公司，廣義上還包括所有處于起步期、成長期的企業。創業：創業俠義上指新開辦公司，廣義上還包括所有處于起步期、成長期的企業。最具活力的：只有創造極具活力的創業氛圍，才能在未來的競爭中勝出。最具活力的：只有創造極具活力的創業氛圍，才能在未來的競爭中勝出。快速崛起的：從空白到打造成新的增長級，南中國領頭羊，必須具有特區速度。快速崛起的：從空白到打造成新的增長級，南中國領頭羊，必須具有特區速度。基地基地/ /中心

15、：不僅是現代服務業和創業的集中商務區，更是與相關配套行業的匯聚地中心：不僅是現代服務業和創業的集中商務區，更是與相關配套行業的匯聚地。關于創業中心關于創業中心 世界上最著名的創業基地是美國硅谷，硅谷的最大資源不是硅礦，而是人才；杏林灣最大的資源亦是人才，集美學城20萬師生，每年畢業的師生達數萬人。 在美國，創業的主體不是已就業，具有積累的人士，而是缺乏財富、閱歷，但具有激情和時間的學生團隊，同時，這也是一種世界型的趨勢；可以預見，21世紀的中國，創業的主體也將是學生。 隨著風險投資基金的逐步興起，中國的創業基地將會吸引全世界的目光，成為中國經濟全新的增長級。 當前中國還缺乏對創業者的有效扶持政

16、策，創業中心的建設，將成為中國的又一“廈門經驗”。關于現代服務業 根據對現代服務業的定義和特征分析，一般認為，現階段寬泛標準的現代服務業大致包括通信、信息服務、金融保險證券、物流、中介和咨詢服務、旅游、房地產等行業。 現代服務業是相對于傳統服務業而言的，適應現代人和現代城市發展的需求，而產生和發展起來的具有高技術含量和高文化含量的服務業。 傳統服務業一般具有增加值低、乘數效應小和勞動力素質較差等方面的特點，與之相對應，現代服務業一般具有五大基本特性，即知識性、高增加值性、高素質性、高科技性和新興性。 國務院副總理吳儀在第十一屆中國國際投資貿易洽談會 上，將現代服務業列為未來中國五大商機之首，從

17、另一角度顯示了中央對現代服務業的重視程度。商業定位建議：商業定位建議： “杏林灣運營中心”的商業定位，可以從以下三方面考慮： 第一，作為商務辦公的有效補充，例如現代服務業基地和創業中心在行政上需要工商、稅局等相關部門進駐，外部資源上需要信息產業、金融行業和會展等行業進駐，這樣才能形成功能完整的創業基地。 第二，打造集美學城20萬師生消費中心，一方面，有效形成潛在創業人群與創業中心的互動，另一方面，又可充分利用20萬人群的巨大消費力，建議商業類型以IT賣場、培訓中心和購物中心等形式。 第三，承接園博園商務旅游、休閑旅游，帶動相關商務、休閑和購物產業，樹立園博園休閑旅游龍頭。第七篇第七篇 物業發展

18、建議物業發展建議1 1、物業設計理念、物業設計理念立足海西，輻射全國，面向世界.打造一座匯聚當代優秀現代服務業公司的智慧之都打造一座具備優越的創業環境、創業文化和創業條件的創業之城自由、經濟、效率、現代、國際、創新自由、經濟、效率、現代、國際、創新是它的標志2、物業開發總體建議、物業開發總體建議1） 建立松散型商務中心，各物業單體功能相對獨立，又相互協調為一個統一的創業 基地。2） 項目物業開發，雖主要在于硬件環境的設置，但必須為軟環境的塑造留足空間。3） 硬件環境的開發，要根據創業基地的特點，注重自由創意的空間，以及經濟性和 實用性。4） 創業基地，不僅注重私有空間設置，更要配套足夠的公共空

19、間，例如會議室、洽 談室、咖啡室等。5） 注重可成長性規劃不同類型，檔次的物業，滿足不同類型公司，或是同一公 司的不同發展階段的需求。6） 物業產品規劃，以滿足新創業、或中小企業的辦公需求為主，滿足相應的商務需 求為輔。用地編號用地性質容積率建筑面積(m2)建筑密度建筑高度商業面積（）居住/辦公面積（）A-1居住6.06008040%60米H100米13110-1449045590-46970A-2辦公8.210729040%24米H150米16340-1806089230-90950A-3辦公10.913906040%24米H200米19240-21260117800-119820A-4辦公

20、4.04587040%24米H50米9250-1023035640-36620A-5辦公3.54394040%24米H4510010-1107032870-33930A-6辦公4.32983040%24米H45米5380-594023890-24450A-7辦公2.95985040%36米H50米16650-1841041440-43200B-2辦公0.91472025%24米H30米4750-525024200-24700B-3辦公2.13816040%24米H30米16530-1827019890-21630合計538800111260-122980430550-442270 項目總建筑面

21、積538800，其中商業面積111260-122980，住宅面積45590-46970，辦公面積384960-395300。商業：大型購物娛樂配套居住：精裝修小戶型公寓，面積30-50 商業：創業培訓中心辦公：創業/教育培訓基地大開間可自由組合商業：海西會議中心辦公：以現代服務業相關咨詢、會計、金融等行業商業：美食休閑中心辦公：中小企業商務中心，主力面積100-200/戶商業：IT主題商場辦公：創業基地，主力面積40-60/戶商業：IT主題商場辦公：創業基地，主力面積40-60/戶商業：政府服務基地辦公：創業基地，主力面積60-100/戶商業：旅游休閑購物 辦公：中小企業商務中心，主力面積60-150/戶 建議本案建筑風格以現代簡約風格（高層建筑）和后現代風格（小高層建筑）。第八篇第八篇 項目運營建議項目運營建議1 1、項目運營理念、項目運營理念筑巢引鳳，招智引商致力于運營中心創業環境、創業文化和創業條件的創作與維護2、招智引商模式、招智引商模式 招智引商模式主要有兩個環節： 首先是匯聚智力資源，這是招智的過程首先是匯聚智力資源，這是招智的過程；具體