1、第四節 城鎮土地使用稅一、概述一、概述城鎮土地使用稅概述：是以城鎮土地使用稅概述：是以城市、縣城、建制城市、縣城、建制鎮、工礦區鎮、工礦區的土地為征稅對象，對擁有土地使的土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人，征收的一種稅。用權的單位和個人，征收的一種稅。o 涉外稅種涉外稅種o 作用：作用：1）加強對土地的管理，促進合理、節約使用土地，）加強對土地的管理，促進合理、節約使用土地， 提高土地使用效益；提高土地使用效益；2）適當調節不同地區、不同地段之間的土地級差收）適當調節不同地區、不同地段之間的土地級差收 入，促進企業加強經濟核算，理順國家與土地使用入，促進企業加強經濟核算，理順國家與土

2、地使用 者之間的分配關系者之間的分配關系二、納稅義務人：二、納稅義務人：1）在上述范圍內）在上述范圍內擁有擁有土地使用權的單位和個人；土地使用權的單位和個人；2）若其不在土地所在地的，可以其）若其不在土地所在地的，可以其實際使用人實際使用人和和代管代管 人人為納稅義務人；為納稅義務人；3）土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實際使）土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實際使 用人為納稅義務人；用人為納稅義務人；4）土地使用權共有的，共有各方都是納稅義務人，由）土地使用權共有的，共有各方都是納稅義務人，由 共有各方分別納稅。共有各方分別納稅。三、征稅范圍：三、征稅范圍： 城市、縣城、建制鎮、

3、工礦區的國有土地和集體土地城市、縣城、建制鎮、工礦區的國有土地和集體土地四、計稅依據：四、計稅依據：以納稅人以納稅人實際占用實際占用的土地面積為計稅依據。的土地面積為計稅依據。 1）省、自治區、直轄市人民政府確定的單位測定的）省、自治區、直轄市人民政府確定的單位測定的土地面積；土地面積； 2）尚未組織測量，但持有政府部門核發的土地使用）尚未組織測量，但持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書面積為準；證書的，以證書面積為準； 3）前兩項都沒有的，以納稅人申報的土地面積納稅，）前兩項都沒有的，以納稅人申報的土地面積納稅，待核發土地使用證后再作調整。待核發土地使用證后再作調整。五、稅率：五、稅率：

4、1）大城市：）大城市：1.5元元-30元（人口元（人口50萬以上）萬以上）2）中等城市：）中等城市：1.2元元-24元（人口元（人口20萬萬50萬）萬）3）小城市：）小城市：0.9元元-18元（人口少于元（人口少于20萬）萬）4）縣城、建制鎮、工礦區：）縣城、建制鎮、工礦區：0.6元元-12元元注：注：A、經濟落后地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，、經濟落后地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規定最低稅額的但降低額不得超過上述規定最低稅額的30%；B、經濟發達地區，適用稅額標準可適當提高，但須報財政部、經濟發達地區，適用稅額標準可適當提高，但須報財政部批準。批

5、準。六、應納稅額的計算六、應納稅額的計算o 全年應納稅額全年應納稅額實際占用應稅土地面積（平放米）實際占用應稅土地面積（平放米）適用稅額適用稅額o 例：某城市一企業使用土地面積例：某城市一企業使用土地面積10000平方米，每平平方米，每平方米適用方米適用4元稅率。元稅率。o 則其全年應納城鎮土地使用稅則其全年應納城鎮土地使用稅=10000*4=40000元元七、稅收優惠：七、稅收優惠：o 下列土地免繳城鎮土地使用稅：下列土地免繳城鎮土地使用稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土（二）由國家財政部門撥

6、付事業經費的單位自用的土地；地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從 使用的月份起免繳土地使用稅使用的月份起免繳土地使用稅5年至年至10年；年；（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。施用地和其他用地。o 下列土地

7、，由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減下列土地，由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免城鎮土地使用稅：免城鎮土地使用稅：（一）個人所有的居住房屋和院落用地；（一）個人所有的居住房屋和院落用地；（二）房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住（二）房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地；房用地；（三）免稅單位職工家屬的宿舍用地；（三）免稅單位職工家屬的宿舍用地；（四）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利（四）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；工廠用地；（五）集團和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼（五）集團和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地等。兒園用地等。八、

8、征收管理與納稅申報八、征收管理與納稅申報（一）納稅期限：（一）納稅期限：城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納按年計算，分期繳納。具體期。具體期限由省級人民政府確定。目前，各地一般規定為每個限由省級人民政府確定。目前，各地一般規定為每個季度或半年繳納一次，每次征稅期季度或半年繳納一次，每次征稅期15天或天或1個月。個月。（二）納稅義務發生時間（二）納稅義務發生時間、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月次月起，繳納起，繳納 城鎮土地使用稅；城鎮土地使用稅；、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬

9、轉移、變更登記手續， 房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月次月起，繳納城鎮起，繳納城鎮 土地使用稅；土地使用稅；、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月次月起，起， 繳納城鎮土地使用稅；繳納城鎮土地使用稅；、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自 房屋使用或交付之房屋使用或交付之次月次月起，繳納城鎮土地使用稅；起，繳納城鎮土地使用稅；、納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起、納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿年時滿年時開始繳納開始

10、繳納 城鎮土地使用稅；城鎮土地使用稅；、納稅人新征用的非耕地，自批準征用之、納稅人新征用的非耕地，自批準征用之次月次月起繳納城鎮土地起繳納城鎮土地 使用稅。使用稅。（三）納稅地點和征收機構（三）納稅地點和征收機構、城鎮土地使用稅一般應向、城鎮土地使用稅一般應向土地所在地土地所在地主管稅務主管稅務 機關繳納；機關繳納；、納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區、直轄、納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區、直轄 市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機 關繳納城鎮土地使用稅；關繳納城鎮土地使用稅；、在同一省、自治區、直轄市管轄范圍內，納稅人、在同一省、自治區

11、、直轄市管轄范圍內，納稅人 跨地區使用的土地，其納稅地點由各省、自治跨地區使用的土地，其納稅地點由各省、自治 區、直轄市地方稅務局確定。區、直轄市地方稅務局確定。第六節 房產稅 房產稅概述：是以房產為征稅對象，依據房產稅概述：是以房產為征稅對象，依據房產價格房產價格或或房房產租金收入產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。向房產所有人或經營人征收的一種稅。1986年年9月月15日國務院頒布的日國務院頒布的中華人民共和國房產中華人民共和國房產稅暫行條例稅暫行條例涉外稅種涉外稅種o 征稅目的：征稅目的： 1）加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資）加強對房產的管理，提高房產使用效率，控

12、制固定資產投資規模，合理調節房產所有人和經營人的收入；產投資規模，合理調節房產所有人和經營人的收入； 2）房產稅稅源穩定，易于控制管理，是地方財政收入的）房產稅稅源穩定，易于控制管理，是地方財政收入的重要來源之一。重要來源之一。一、納稅義務人：房屋一、納稅義務人：房屋產權所有人產權所有人 1）產權屬國家所有的，由經營單位納稅；）產權屬國家所有的，由經營單位納稅； 產權屬集體或個人的，由集體或個人納稅；產權屬集體或個人的，由集體或個人納稅；2）產權出典的，由承典人納稅；）產權出典的，由承典人納稅；3）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，）產權所有人、承典人不在房屋所在地的， 由房產代管人或使用人

13、納稅；由房產代管人或使用人納稅；4）產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或）產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或 使用使用 人納稅；人納稅；5）無租使用其他房產的，應由使用人代為繳納房產稅。）無租使用其他房產的，應由使用人代為繳納房產稅。二、征稅對象和范圍：二、征稅對象和范圍： 房產（城市、縣城、建制鎮、工礦區）房產（城市、縣城、建制鎮、工礦區）三、計稅依據和稅率：三、計稅依據和稅率： A）房產余值房產余值：房產原值：房產原值*（1-扣除率）扣除率） 稅率：稅率：1.2% （扣除率：（扣除率：10%-30%之間）之間） 例如：例如：1000萬元萬元*（1-20%）*1.2% B）

14、房產租金收入房產租金收入：年租金收入：年租金收入*12% 例如：例如：30000*12%o 注：個人按市場價格出租的住房，稅率為注：個人按市場價格出租的住房，稅率為4% o 各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。定。o 房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固固定資產定資產”科目中記載的房屋原價。科目中記載的房屋原價。o 房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。般不單獨計價的配套設施。o 納稅人對原有房屋進行改建、

15、擴建的，要相應增加房納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。屋的原值。四、應納稅額的計算四、應納稅額的計算（一）從價計征的計算（一）從價計征的計算 應納稅額應納稅額=應稅房產原值應稅房產原值*（1-扣除比例）扣除比例）*1.2%（二）從租計征的計算（二）從租計征的計算 應納稅額應納稅額=租金收入租金收入*12%（或（或4%）o 例：某企業的經營用房為例：某企業的經營用房為5000萬元，按照當地規定允萬元，按照當地規定允許減除許減除30%后余值計稅，適用稅率為后余值計稅，適用稅率為1.2%，請計算，請計算其應納房產稅稅額。其應納房產稅稅額。o 應納房產稅應納房產稅=5000*(1

16、-30%)*1.2%=42萬元萬元o 例：某公司出租房屋例：某公司出租房屋3間間,年租金收入為年租金收入為30000元元,適用適用稅率為稅率為12%,請計算其應納房產稅稅額。請計算其應納房產稅稅額。o 應納房產稅應納房產稅=30000*12%=3600元元五、稅收優惠五、稅收優惠1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅；）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅；2）由國家財政部門撥付事業經費的單位所有的、本身業）由國家財政部門撥付事業經費的單位所有的、本身業務范圍內使用的房產免征房產稅；務范圍內使用的房產免征房產稅；3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅；）宗教寺廟、公

17、園、名勝古跡自用的房產免征房產稅；4）個人所有的非營業用的房產免征房產稅；）個人所有的非營業用的房產免征房產稅；5）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構自用的房產免征房產稅；支機構自用的房產免征房產稅；6）經財政部批準免稅的其他房產。）經財政部批準免稅的其他房產。 經財政部批準免稅的其他房產：經財政部批準免稅的其他房產：1）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定， 在停止使用后，可免征房產稅；在停止使用后，可免征房產稅；2）納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房）納稅人因

18、房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋屋 大修期間，免征房產稅；大修期間，免征房產稅；3）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休休 息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房 屋，施工期間一律免征房產稅；屋，施工期間一律免征房產稅；4）為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅；）為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅；5）對房管部門經租的居民住房，在房改之前收取租金）對房管部門經租的居民住房，在房改之前收取租金偏偏 低的，可暫緩征收房產稅；低的，可暫緩征收房產稅；6）對高效后勤實體免征房產稅；）對

19、高效后勤實體免征房產稅；7）對非盈利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機）對非盈利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構構 等衛生機構自用的房產，免征房產稅；等衛生機構自用的房產，免征房產稅；8）老年服務機構自用的房產免征房產稅；）老年服務機構自用的房產免征房產稅；9）對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房暫免）對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征征 收房產稅；收房產稅；10）對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范）對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范 圍以外尚在縣郵政局內核算的房產，不再征收房產圍以外尚在縣郵政局內核算的房產，不再征收房產 稅；稅；11）向居民供熱并

20、向居民收取采暖費的供熱企業暫免征）向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征 收房產稅。收房產稅。六、征收管理與納稅申報六、征收管理與納稅申報（一）納稅義務發生時間（一）納稅義務發生時間1、納稅人將原有房產用于生產經營，從、納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營生產經營之月之月起起，繳納，繳納 房產稅；房產稅；2、納稅人自行新建房屋用于生產經營，從、納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起建成之次月起，繳納，繳納 房產稅；房產稅；3、納稅人委托施工企業建設的房屋，從、納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月辦理驗收手續之次月 起，繳納房產稅；起，繳納房產稅；4、納稅人購置新

21、建商品房，自、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月房屋交付使用之次月起，繳納房起，繳納房 產稅；產稅；5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記 手續，房地產權屬登記機關手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月簽發房屋權屬證書之次月 起，繳納房產稅；起，繳納房產稅；6、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次次 月月起，繳納房產稅；起，繳納房產稅；7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品 房，自房屋使用或交付之房，自房

22、屋使用或交付之次月次月起，繳納房產稅。起，繳納房產稅。（二）納稅期限（二）納稅期限 房產稅房產稅按年計算，分期繳納按年計算，分期繳納。 具體期限由省級人民政府確定。具體期限由省級人民政府確定。（三）納稅地點（三）納稅地點 房產稅一般應向房產稅一般應向房產所在地房產所在地主管稅務機關繳納。主管稅務機關繳納。第七節 契稅 契稅概述：是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對契稅概述：是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對 象，向產權象，向產權承受人承受人征收的一種財產稅。征收的一種財產稅。 契稅是一個古老的稅種，最早起源于東晉的契稅是一個古老的稅種，最早起源于東晉的“古稅古稅”，至至 今已有今已有16

23、00多年的歷史。新中國成立后頒布的第一個多年的歷史。新中國成立后頒布的第一個 稅收法規就是稅收法規就是契稅暫行條例契稅暫行條例，這個條例對舊中國的，這個條例對舊中國的 契稅進行了改革。我們現在依據的是：國務院于契稅進行了改革。我們現在依據的是：國務院于1997 年年7月月7日頒布并于日頒布并于10月月1日執行的日執行的中華人民共和國契中華人民共和國契 稅暫行條例稅暫行條例。 涉外稅種涉外稅種一、納稅義務人：是在境內轉移土地、房屋權屬，一、納稅義務人：是在境內轉移土地、房屋權屬，承受承受的單位和的單位和 個人。個人。二、征稅范圍：二、征稅范圍： A國有土地使用權出讓；國有土地使用權出讓； B土地

24、使用權的轉讓；土地使用權的轉讓； C房屋買賣：房屋買賣： a.以房屋抵債或實物交換房屋；以房屋抵債或實物交換房屋； b.以房產作價投資或作股權轉讓；以房產作價投資或作股權轉讓； c.買房拆料或翻建新房；（實際構成房屋買賣）買房拆料或翻建新房；（實際構成房屋買賣）以自有房產作價投入本人獨資經營企業，免納契稅。以自有房產作價投入本人獨資經營企業，免納契稅。 D房屋贈與；房屋贈與； E房屋交換。房屋交換。 F承受國有土地使用權支付的土地出讓金承受國有土地使用權支付的土地出讓金三、計稅依據三、計稅依據（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買 賣的行為

25、，以賣的行為，以成交價格成交價格為計稅依據；為計稅依據；（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土 地使用權出售、房屋買賣的地使用權出售、房屋買賣的市場價格市場價格核定；核定；（3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使 用權、房屋的用權、房屋的價格差額價格差額； 交換價值相當，免征契稅；交換價值相當，免征契稅； 交換價值不等，由多交付貨幣、實物、無形資交換價值不等，由多交付貨幣、實物、無形資 產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。（4）以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地）以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地 產時，由房地產轉讓者補交契稅。產時，由房地產轉讓者補交契稅。四、稅率：四、稅率： 契稅實行契稅實行3%-5%的幅度稅率。的幅度稅率。五、應納稅額的計算五、應納稅額的計算o 應納稅額應納稅額=計稅依據計稅依據*稅率稅率o 例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為200000元，將另一套住房與居民丙交換，支付給丙差價元，將另一套住房與居民丙交換，支付給丙差價60000元。請計算甲、乙、丙相關行為應繳納的契稅。（