1、項目位置項目位置上海市閘北區(qū)山西北路28弄、88弄等總建筑面積總建筑面積28萬（含住宅、商辦、酒店）可售面積可售面積住宅6萬，酒店式公寓6萬，辦公13萬（租售待定），剩余體量為自持酒店及商業(yè)可售戶數(shù)可售戶數(shù)住宅：204戶；行政公館：353套容積率容積率3.77（綜合容積率）建筑類型建筑類型板樓樓層情況樓層情況住宅：3棟4層多層;2棟45層高層；酒店式公寓：2棟外立面外立面石材、玻璃幕墻主力戶型主力戶型（住宅（住宅2 2梯梯3 3戶戶及及2 2梯梯2 2戶）戶）住宅：177-179兩房，269-280三房；酒店式公寓：150-168兩房1414年年1111月月銷售均價銷售均價 住宅：6.96萬元

2、/（裝修）酒店式公寓：6.19萬/（裝修）裝修情況裝修情況住宅裝修報價：10000元/酒店式公寓裝修報價：10000元/開發(fā)商開發(fā)商華僑城（上海）置地有限公司p區(qū)域競品 華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣銷售銷售分期分期日期日期預(yù)售證量預(yù)售證量( () )套數(shù)套數(shù)( (套套) )推案描述推案描述華僑城蘇河灣住宅2014/7/626,48395山西北路88弄2號，主力戶型270-280平米三房，224及331平米四房2014/1/36,02410樓棟為1-3、5-11號樓，共10套，位于小區(qū)南面位置，沿蘇州河景觀，面積570-730平米，全為復(fù)式，開發(fā)商對外包裝成沿河別墅銷售2013/8/627,9019

3、91號樓位于整個小區(qū)西側(cè)，其中12-13、15-19號樓位于1號樓高層公寓下面，主推220-330三房二廳，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)10000元/合計60,40860,4082042042.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |概況概況2022-6-301總建筑面積 = 占地面積容積率可售面積 = 總建筑面積自持社區(qū)配套可售戶數(shù) = 可售面積部分規(guī)劃戶數(shù)預(yù)售證量 = 每次拿到預(yù)證的可售面積套數(shù) = 每次拿到預(yù)證的可售套數(shù)專用術(shù)語解釋：行政公館：商辦產(chǎn)權(quán)的類住宅產(chǎn)品，亦稱酒店式公寓銷售銷售分期分期日期日期預(yù)售證量預(yù)售證量( () )套數(shù)套數(shù)( (套

4、套) )華僑城蘇河灣酒店式公寓2014/11/2022,9411302012/9/1437,474223合計60,41560,415353353酒店式公寓酒店式公寓綜合體規(guī)劃，全球第四家寶格麗酒店，綜合體規(guī)劃，全球第四家寶格麗酒店，150150米高度塔尖高端住宅，直面陸家嘴城市景觀米高度塔尖高端住宅，直面陸家嘴城市景觀 綜合體規(guī)劃：綜合體規(guī)劃：28萬方綜合體規(guī)劃，直面蘇州河一線景觀，華僑城鼎力打造，配套完善 高端頂級產(chǎn)品設(shè)計：高端頂級產(chǎn)品設(shè)計：利用地塊150米限高高區(qū)城市景觀優(yōu)勢，高區(qū)設(shè)計大戶型頂級產(chǎn)品，塔尖復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計，區(qū)域豪宅典范。 高端生活配套高端生活配套：全球第四家寶格麗酒店，河濱商業(yè)

5、，頂級圈層會所，國際級管家式服務(wù)，一切都為高端定制。2.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |賣點賣點2022-6-302上海總商會改建上海總商會改建頂級配套、奢華之源頂級配套、奢華之源全球第四家寶格麗酒店全球第四家寶格麗酒店2.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |賣點賣點2022-6-303p項目2013年8月31日開盤至今，取得預(yù)證套數(shù)為204套，實際推出204套；截至目前，累計成交49套，去化率24%；項目月均去化3套，剩余存量155套。p項目整體成交比較平緩，高低區(qū)價差明顯

6、，目前主力去化位于中區(qū)產(chǎn)品。11月成交的產(chǎn)品位于低區(qū)因此價格較低，僅為6.96萬元/（精裝）華僑城蘇河灣住宅月度華僑城蘇河灣住宅月度成交成交明細(xì)明細(xì)華僑城蘇河灣住宅產(chǎn)品開盤華僑城蘇河灣住宅產(chǎn)品開盤至今供求量價走勢圖至今供求量價走勢圖數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：CRICCRIC項目取得預(yù)證建筑面積為項目取得預(yù)證建筑面積為6.046.04萬萬，去化，去化1.321.32萬萬，剩余存量，剩余存量4.724.72萬萬，預(yù)計預(yù)計去去化周期為化周期為3-43-4年；年；1414年年1111月月銷售均價銷售均價為為6.966.96萬元萬元/ /（精裝，（精裝，1111月僅成交月僅成交1 1套，位于低區(qū)）套，位于低區(qū)

7、）2.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |銷售銷售| |住宅住宅2022-6-304111,51181,18396,15194,791109,66798,61290,245121,31693,58587,05069,64202000040000600008000010000012000014000005,00010,00015,00020,00025,00030,00013081309131013111312140114021403140414051406140714081409141014111412供應(yīng)面積成交面積成交均價（元/）日

8、期日期供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)套供應(yīng)套數(shù)數(shù)成交面積成交面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交均價1308130827,90199/ / / /130913092781111,511131013101,578681,183131113113,7541496,151131213122,655994,791140114016,0241014021402140314035012109,6671404140414051405140614061407140726,48395823398,61214081408352290,245140914093251121,316141014101,763693,58514111

9、411946487,05014121412225169,642合計60,40860,40820420413200132004949- -1792房3衛(wèi)2.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |產(chǎn)品產(chǎn)品| |住宅住宅2022-6-3052783房4衛(wèi)+保姆套房華僑城蘇河灣在售住宅房源戶型配比華僑城蘇河灣在售住宅房源戶型配比物業(yè)類型戶型 面積（） 套數(shù) 占比（%） 公寓兩房177-1792512%三房221126%269-2807939%3262713%四房224136%326-3312713%復(fù)式500-60042%聯(lián)排濱水聯(lián)排35073%

10、570-730105%合計 204100%華僑城蘇河灣在售華僑城蘇河灣在售住宅成交結(jié)構(gòu)分析住宅成交結(jié)構(gòu)分析物業(yè)類型戶型 面積（） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù)去化率公寓兩房 177-179259 36.0%三房221127 58.3%269-2807913 13 16.5%3262714 14 51.9%四房225133 23.1%326-331272 7.4%復(fù)式500-60041 25.0%聯(lián)排濱水聯(lián)排35070 0.0%570-730100 0.0%合計 2044924.0%177-179177-179兩房及兩房及269-280269-280三房為項目住宅主力供應(yīng)及成交戶型三房為項目住宅主力供應(yīng)及

11、成交戶型2022-6-3062.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |銷售銷售| |酒店式公寓酒店式公寓華僑城蘇河灣住宅產(chǎn)品開盤華僑城蘇河灣住宅產(chǎn)品開盤至今供求量價走勢圖至今供求量價走勢圖項目取得預(yù)證建筑面積為項目取得預(yù)證建筑面積為6.046.04萬萬，去化，去化3.43.4萬萬，剩余存量，剩余存量2.642.64萬萬，預(yù)計預(yù)計去去化周期為化周期為1-1.51-1.5年；年；1414年年1111月月銷售均價銷售均價為為6.196.19萬元萬元/ /（精裝）（精裝）37,47422,94152,55252,86453,52754,44550

12、,98750,89452,47948,60749,38947,13147,70849,71148,83145,76343,50953,17543,09646,49846,19349,95659,42446,90957,64857,53161,865010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0001209121012111212130113021303130413051306130713081309131013111312140114021403140414051

13、406140714081409供應(yīng)面積成交面積成交均價（元/）日期日期供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)成交面積成交面積成交套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交均價120937,474223467352,55212103,0661852,86412112,7711653,52712126,0883554,4451301972650,9871302155150,89413031,595952,47913041,329848,60713051,7921149,38913061,6151047,1311307465347,7081308961549,7111309991648,83113105,1883345,7

14、631311950643,50913121,6831053,1751401312243,0961402623446,4981403162146,1931404476349,9561405151159,4241406161146,9091407324257,648140822,941130915557,5311409/740461,865合計合計60,41560,41535335333,95233,952203203/ /p項目2012年9月開盤至今，取得預(yù)證套數(shù)為353套，實際推出353套；截至目前，累計成交203套，去化率57.5%；項目月均去化8套，剩余存量150套。p項目整體成交量價比較

15、平緩，無明顯價格波動。華僑城蘇河灣酒店式公寓月度華僑城蘇河灣酒店式公寓月度成交成交明細(xì)明細(xì)2022-6-3072.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |產(chǎn)品產(chǎn)品| |酒店式公寓酒店式公寓華僑城蘇河灣在售酒店式公寓房源戶型配比華僑城蘇河灣在售酒店式公寓房源戶型配比戶型面積（） 套數(shù) 占比（%） 兩房150-16013438%161-16811332%174-1855516%三房190-210247%214-230165%240-26082%290-34031%合計353100%1552房2廳2衛(wèi)161復(fù)式2房2廳2衛(wèi)華僑城蘇河灣在售酒店式公

16、寓成交結(jié)構(gòu)分析華僑城蘇河灣在售酒店式公寓成交結(jié)構(gòu)分析戶型面積（） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù)去化率兩房150-16013410410478%161-168113595952%174-185551935%三房190-21024625%214-23016638%240-2608675%290-34033100%合計35320358%150-168150-168兩房為項目酒店式公寓主力供應(yīng)及成交戶型兩房為項目酒店式公寓主力供應(yīng)及成交戶型2022-6-3082.3 2.3 住宅市場住宅市場| |競爭項目分析競爭項目分析| |華僑城蘇河灣華僑城蘇河灣| |總結(jié)總結(jié)區(qū)位條件：區(qū)位條件：項目位于蘇河灣核心區(qū)域，南側(cè)緊鄰蘇州河，直面陸家嘴城市景觀，區(qū)域優(yōu)勢明顯。交通條件：交通條件：項目距離軌道交