1、Null調味廠 估 價 報 告項目名稱：調味廠*地上物拆遷補償價值評估受托估價單位：泰州*資產評估有限責任公司委托估價單位：*公司估 價 日 期：2008年*月*日至2008年*月*日估價報告編號：*目 錄第一部分 致委托方函. 3第二部分 估價師聲明. 4第三部分 估價假設和限制條件. 5第四部分 估價結果報告. 6第五部分 附件. 15第一部分 致委托方函*公司：受貴單位的委托，我公司對調味廠*項目所涉及的位于*的地上物拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：一、估價對象根據拆遷許可證(*號)及委托方的要求，本次估價對象為調味廠*項目所涉及的位于*的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋

2、及其附屬物。二、估價目的因修建公路*的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內的*地上物實施拆遷，根據中華人民共和國物權法及相關法律規定，需對地上物所有權人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。三、估價時點為拆遷許可證簽發之日，即2008年*月*日四、估價結果于估價時點2008年*月*日的拆遷補償總價為：人民幣*元其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣*元村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣*元以上分別見*宅基地房屋拆遷補償匯總表、*集體地上物拆遷補償匯總表。泰州*資產評估有限責任公司2008年*月*日第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本報告中陳述

3、的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告得到幾位工程技術人員及果樹專家的支持和幫助。7、本報告由泰州*資產評估有限責任公司解釋。參加本次估價的注冊房地產估價師簽名(蓋章)：(略)第三部分 估價假設和限制條件1、本次估價以調

4、味廠*項目已完成征地手續為估價前提。2、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。3、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費、停產停業損失補助費等各項補助費用。4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。6、本報告有效期自拆遷許可證簽發之日起1年。第四部分 估價結果報告一、委托方(略)二、受托方估價機構：泰州*資產評估有限責任公司機構地址：資質級別

5、：資質證號：法人代表：聯系人：聯系電話：三、估價對象根據拆遷許可證(*號)及委托方的要求，本次估價對象為調味廠*項目所涉及的位于*的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。村民個人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物和調味廠的所以工廠設備！四、估價目的因修建泰州公路*的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內的*地上物實施拆遷，根據中華人民共和國物權法及相關法律規定，需對地上物所有權人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。五、估價時點為拆遷許可證簽發之日，即2008年*月*日

6、六、價值定義本次評估擬確定地上物補償價值，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補償價值。根據中華人民共和國拆遷法及泰州市有關規定，宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構成;村集體所有房屋拆遷補償價由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構成。本次拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費、停產停業損失補助費等各項補助費用。七、估價依據(一)有關法律、法規、政策文件和技術規程1、中華人民共和國土地管理法(主席令第8號);2、中華人民共和國城市房地產管理法(主席令第29號);3、中華人民共和國物權法(主席令第62號);4、房地產估價規范(GB/T50291-19

7、99);5、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法(北京市人民政府令第124號);6、北京市國土房管局關于印發北京市宅基地房屋拆遷補償規則的通知(京國土房管征2003606號);7、北京市國土房管局關于印發北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的通知(京國土房管征2003666號);8、北京市國土房管局、北京市物價局關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知(京國土房管拆2003808號);9、北京市建筑工程預算定額(2001年);10、北京工程造價信息(北京市建設工程造價管理處主辦2008)。(二)委托方提供的資料(略)(三)受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的

8、資料。(略)八、估價原則本次評估主要遵循以下原則：1、合法原則遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。2、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。3、估價時點原則估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合

9、理價格。4、公平原則資產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。5、替代原則在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。九、估價方法根據估價目的，本次采用成

10、本法進行評估。1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(1)宅基地區位補償價確定宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積宅基地區位補償價一般由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。(2)宅基地面積確定北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第十八條規定了認定宅基地面積及補償原則：認定的宅基地面積

11、應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定第六條規定了宅基地面積控制標準：近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。其他地區最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。1982年以前劃定的宅基地，多余前款規定的標準，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。(3)房屋及其附屬物重置成新價確定根據北京市國土房管局關于印發北京市宅基地房屋拆遷補

12、償規則的通知及北京市國土房管局、北京市物價局關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知規定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：磚木結構房屋房屋及其附屬物重置成新價=屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率 ×標準間數×成新折余率+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率×分值+附屬物據實估價磚混結構房屋房屋及其附屬物重置成新價=屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率 ×標

13、準間數×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率×分值+附屬物據實估價2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式：村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率(1)對已包含在北京市房屋重置成新價評估技術標準的房屋及其附屬物，可按該技術標準評估。(2)對尚未列入北京市房屋重置成新價評估技術標準的附屬物，如設備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據實評估。首先編制工程造價。按照北京市2001年預算定額及計算規則、費用標準和2008年*月市場價格水平編制附屬物工程造價，設備購置費=設備原價+設備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。然后計算重置全價。對于價值量較小、建設周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設周期較長的附屬物工程還應在工程造價的基礎上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。根據附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。十、估價結果于估價時點2008年*月*日的拆遷補償總價為：人民幣*元其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣*