1、笫一局部：根底篇一、建筑與房地產房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、效勞的行業，屬子第三產業，是具有根底性、先導性、帶動性和風險性的行業。房地產業與建筑業既有區別又有聯系。主要區別是；建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產開發、經營、管理和效勞等多種性質，屬于第三產業。運兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方：房地產業是籌劃者、組織者和承當發包任務建筑業那么是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平等土地開發和房屋建設的生產任務。房地產業可分

2、力房地產投資開發業和房地產效勞業。房地產效勞業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介效勞業。二、房地產市場與一般商品市場特征比擬房地產市場一般商品市場市場型態不完全競爭完全競爭產品特質個別差異性大，異質性產品具同質性價格決定由少數買者與賣者決定曲市場供應和需求決定地方習慣使用習慣影響價格價格不受使用習慣影響信啟、來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規管理法規管理繁瑣較少法規管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供應面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強保值能力弱預期心理預期增值能力

3、強，具投資性預期增值能力弱區位影響影響力大根本不受影響三、房地產專用術語解釋及建筑根底知識1、房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯貫為一體的，具有整體性和不可分割性。2、房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場：二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易：三級市場，是指在二級市場的根底上再轉讓或出租的房地產交易。3、 國土局：代表國家行使±地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業管理的一個政府部門。4、 商品房：是指開發商以市場地價

4、取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。5、開展商：專門從事房地產開發和經營的企業。6、代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介效勞機構，接受委托代辦房地產的出售、購置、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售籌劃等業務提供有償效勞。 7、 土地類型：按其使用性質劃分力居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房月地。3、 土地權使用年限：是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符合當時城市規劃要

5、求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后繼續使用，如果不符合那么該土地使用權由政府無償收回。現政府規定：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年。9、 土地使用費土地使用者因使用土地按規定每年支付給予政府的費用。10、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用杈，具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和外分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在

6、發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產工程銷售中，房屋，開發商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區綠地等局部的土地及公建，對購房而言，就不具備產權的概念。11、如何辦理產權？每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，辦理過戶手續。可以委托中介機構或由開發商代辦。12、房地產產權登記：指凡在規定范圍內的房地產權，不管歸誰所有，都必須按照登記方法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。

7、經審查確認產權后，由房地產管理機關發給?房地產產權證?。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。13、國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。14、公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。15、房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權的法律憑證。16、房地產公證：公證機關對房地產買

8、賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。17、高品房預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，開展商將有關資料送到國土局申請，批準前方可預售樓花現樓不需此證。18、房地產買賣合同：是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。19、房屋所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權包括出售、出租、抵押、贈與、繼承的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。20、房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使

9、用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。21、銀行接揭：是指購房者購置樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一局部樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款及利息，歸還完畢后，樓房所有權歸己。22、契稅：是指當房地產所有權發生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。但凡國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。23、印花稅：是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。

10、它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購置并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。25、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。26、房屋買賣所需費用1 交易過程中需交費用：契稅：面積小于含120平米繳納房價款的2購房面積超過120平米，120平米以內局部繳納房價款的2，超出局部繳納4。在辦理產權證時需交納一般由財政局委托房

11、地局代收。印花稅：房價款的萬分之五。由稅務局收取，在雙方正式簽約后即發生。交易手續費：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。2 申辦產權證過程中需交費用由房地局和稅務局收取 登記費：每建筑平方米0.3元：房屋所有權證工本費：4元/本：印花稅：5元件。3 入住過程中需交費用住宅公用局部共有設備維修基金：購房款的3； 物業管理蕢及供暖費：供暖費1618元平米/供暖季。4 辦理按揭須繳納的費用律師費：貸款額的0.3。保險費：財險保險費總房款十年費率礻年限系數。保費一次性交。建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.56：工行采用華泰保險公司，年費率為0.056：建行總行，中信采用人

12、民保險公司，年費率為0.045。5 辦理公積金需繳納費用評估費：評估價格100萬以下局部收取評估結果的0.5，以上局部0.25。 保險費：財險：保險費貸款額*年費率*年限系數綜合險保險費貸款人年限對應系數*貸款額27、住宅的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5 6層以下。磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓

13、板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比擬復雜，建筑造價較高。28、住宅的建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。29、建筑面積的計算范圍和方法：1單層建筑物不管其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有局

14、部樓層如閣樓也應計算建筑面積：2多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：3地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻不包括采光井、防潮層及其保護墻外圍的水平面積計算：4用深根底做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：5穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不管高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊局部按其水平投影面積計算建筑面積：6電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積；7住宅建筑內的技術層放置各種設備和修理

15、養護用，層高超過22米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積；8獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；9突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；10兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；11突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；12封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積包括陽臺欄板的一半計算建筑面積。挑網臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；13住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯包括

16、疏散梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯包括疏散梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。根據新的國家級標準?房產測量標準?，10種情況下建筑面積不計算：1層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室：2突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：3房屋之間無上蓋的架空通廊：4房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：5建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部7利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：8活動簡易房

17、屋：9與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。10據了解，新的房產測量標準將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±26、±06、±14,而舊標準允許面積測量誤差為1.4。30、商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購置的套內或單元內的建筑面積套內建筑面積與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。31、商品房的銷售面獲如何計算？l 套內使用面積：住宅按?住宅建筑設計標準?GBJ9686規定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計標準規定的方法或參照?住宅建筑設計標準?計算。2 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及

18、非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻包括山墻：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。3 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩局部：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑效勞的公共設施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的50。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各套套內建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數公用建筑面種各套套內建筑面積之和

19、分攤的公用建筑面積各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積套內建筑面積卜公用建筑面積分攤系數。32、使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率般高層塔樓在72至75之間，板樓在78至80之間。33、實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。34、怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準。在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較高，

20、不能完全反映房產實際的使用面積情況令比擬確切地計算方法是在建筑面積的垂礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅根本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水

21、泵房等。35、建筑容積率：是指工程規劃建設用地范園內全部建筑面積與規劃建設用地面積工程用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠她面積、建筑物構筑物所占面積、運動場地等等之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。36、建筑密度居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率。37、綠地率居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。 38、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室

22、、貯藏室等。39、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積即結構面積。40、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。41、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，那么是各層建筑面積之和建筑面積的計算非常復雜。不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建

23、筑面積居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積結構面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由局部輔助面積和局部結構面積構成。42、住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為3.03.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。43、住宅的進深：在建筑學上是指一問獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，

24、不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度層高和寬度開間確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線缺乏。44、層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。45、凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。46、什么是住宅組團？我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開放型的，小區與主要街道沒有界線，小區內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且

25、給住戶帶來不平安感。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和平安感，鄰里有交往的氣氛和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。47、何謂生態住宅生態住宅是運用生態學原理和遵循生態平衡及可持續開展的原那么，即綜合系統效率最優原那么，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態平衡的建筑環境。這里的環境不僅涉及住宅區的自然環境，如空氣、水體、土地、綠化、

26、動植物、能源等，也涉及住宅區的人文環境、經濟系統和社會環境。培育生態住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與開展中始終以生態問題力中心，在環保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統規劃與管理，使住宅區生態環境處于良性循環狀態之中。48、什么是綠色住宅？“綠色住宅不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅內容的一個方面，真正的“綠色住宅的內涵是全方位的立體環保工程。它是既適應地方生態麗又不破壞地方生態的建筑。具有節地、節水、節能、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等優點。節約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環保建

27、材。如現在有一種新型的建材環保用磚，該磚采用發電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛、明廚等，Tit能節約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統，采用小區共用供熱系統，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環保，與住宅環境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅的內容。49、什么

28、是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供應一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購置。50、城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30000500人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共效勞設施的居住生活聚居地。51、居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模700015000人相對應，配建有

29、一套能滿足該區居民根本的物質與文化生活所需的公共效勞設施的居住生活聚居地。52、居住組團一般稱組團，指下般被小區道路分隔，并與居住人口規模10003000人相對應，配建有居民所需的基層公共效勞設施的居住生活聚居地。53、居住區用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。55、公共效勞設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民效勞和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。56、道路用地居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車

30、等停放場地。57、居住區級道路一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。58、小區級路一般用以劃分組團的道路。59、組團級路上接小區路，下連宅間小路的道路。60、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。61、公共綠地滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。62、配建設施與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共效勞設施、道路和公共綠地總稱。63、其他用地規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保存的自然村或不可建設用地等。64、公共活動中心配套公建

31、相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。65、道路紅線城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。66、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。67、日照間距系數根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、附屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩欣賞設施和指示性標志物等的統稱。69、住宅平均層鼓住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。7o、人口毛密度每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量 人ha。7t、人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑套數 套ha。

32、73、住宅建筑套凈密度每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數 套ha。74、住宅面積毛密度每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃。75、住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃 或以住宅建筑總面積萬平方米與住宅用地萬平方米的比值表示。76、建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積 平方米公頃 或以總建筑面積 萬平方米與居住區用地萬平方米的比值表示。77、住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率 。78、拆建比新建的建筑總面積與撤除的原有建筑總面積的比值。79、土地開發費每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投

33、資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用 萬元ha。80、住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用 元平方米。81、均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統一價銷售，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。82、基價：經過核算而確定的每平方米商品房根本價格。商品房的銷售價一般以塞價為基數增減樓層

34、，朝向差價后兩得出。83、起價：某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“×××元平方米起售。較低的起步價容易引起消費者的注意。84、一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。85、預售價：預售價也是商品房預銷售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商晶房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。86、如何進行戶型評判我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室

35、兩衛一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復式住宅、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區是否合理，應防止斜角空間，盡可能減少不必要的“死角面積和交通面積。從習慣上看，居住的空間應給人以穩定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經常活動的空間采用直接采光，可以節約能源。單元內不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小，就是“大廚房、大衛生間、大客廳、小

36、臥室，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。現今住宅設計中推崇的是大衛生間，三居以上居室應設有兩個衛生間，個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用頂峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。房間的內部凈高要適宜，現在，絕大局部商品房的內層澤高在2.5米到2.7米之間。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的

37、，而對層高的不滿意，確是無法改變的。另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、 的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的平安防衛設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。建筑材料也是質量較好的新材料、新技術，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、平安鋼化玻璃等等以確保房屋的舒適與耐用。87、智能化住宅如何分類像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據軟硬件的品質不同，而分出不同標準。乙級標準1 平安保安系統實現小區周界的監控和紅外線報警防范：火災與煤氣報警：

38、緊急呼救報警： 線被切斷與防破壞報警。2 通訊系統實現住戶的至少兩對 線和一個寬帶國際互聯網絡Internet插口；可接收有線電視網節目。3 信息效勞系統。實現三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業管理功能。4 環境控制系統實現背景音響與公共播送、出入口控制、社區公告版。甲級標準除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統應是一個由中央控制中心附帶數個分控中心構成的集散控制系統：1 平安保安系統實現可視對講功能：門禁系統功能：家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現室內無線遙控功能、通過 遞行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。2 通訊系統實現住戶主要房間有獨立的

39、信息點，光纖寬帶多媒體信息網接入小區，提供外語電視節目。3 信息效勞系統增加實現電子購物、電子圖書館、遠程醫療登記等功能。4 環境控制系統實現家電自動控制功能；公共水電設施監視等功能。88、層住功能的國際標準是什么按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最根本的寢、食功能，更要從自然、生態、社會、人文等方面滿足現代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。就住宅的室內功能而言，應滿足以下根本要求。l 滿足分戶獨立性和保護隱私性原那么。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。2 滿足使用方便和平安原那么。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚

40、的活動空間 以及緊急疏散的要求6在建筑構造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預防滑跌和碰撞等保證平安的要求。3 滿足現代生活設施進步原那么。住宅室內應有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、 線路、數據通訊以及儲藏等設施。4 滿足現代生活的健康衛生原那么。要按國際興旺國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。5 滿足住宅功能多樣化個性要求原那么。要到達國際文明居住標準，應更多的讓居民和用戶參與住宅設計。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建那么可根據住宅要靈活布置，以形成多樣化的內部空間。89、躍層和復式、錯層有什么區別？通常情況

41、，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅通常是2.7米高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。運種做法香港的住宅設計中有一些例子，是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一局部。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面

42、的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空，與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯系，和復式住宅的空間是兩種不同的類型。躍層和復式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層局部的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件漱洗、便溺、采光、通風外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米含： 使用房間凈面積的一半含以上不低于2.1米含。滿足上述條件的房間其凈面

43、積可全部計入使用面積。假設房間超過2.l米含局部缺乏房間總面積的2倍計入使用面積。錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，比方起居室比擬高，臥室比擬低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔住宅。90、買自住房與投資房有什么不同自住房和投

44、資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區別。首先是房屋價格。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房那么在投資本錢允許的范圍內進行選擇，并可進行投資組合。第二是居住環境。自住房對環境質量要求較高，房屋內部和小區環境都要宜人。雖然環境質量高的房屋易于出售，但投資購房主要側重于投資本錢及房屋本身的升值潛力，對環境質量相對要求低一些。第三考慮未來交化。自住房要求環境相對穩定，以免入住后又要拆遷或改變功能：而投資那么不然，要考慮將來城市規劃能否令所購房屋升值，不臨街變為臨街，由住宅變作商鋪等。第四考慮區位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購房雖然也考慮本錢，但只要是可控

45、范圍內和具有較快交現能力，易實現利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購置。91、建筑結構小高層：據介紹，“小高層并不是一種標準的學術叫法。我們目前常說的“小高層是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的那么稱炎“多層；更高的稱為“高層。塔樓：“塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一字形，也可以是拐角、圍合等形狀。板式小高層：板式小高層

46、是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經成主流，占到整個市場的80%至90%。專家認為，現在流行的板式小高層比起我們20世紀70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設備、建材、智能化等都有了質的飛躍；其二，更加注重環境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設計理念更為先進。許多工程六層也配有電梯，更加充滿人文關心。第二局部 產品篇一、樓盤根本資料解述開展商簡介、樓盤所處區域、區域特色、公共投資與重大建設、教育設施、交通狀況、都市開展規劃與公共設施、產品的根本數據、樓盤抗性、樓盤特色二、產品解述1、 位置：工

47、程所在位置、區域環境現狀、區域規劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛分布2、 配套：小區內配套、市政配套、商業配套、銀行、會所、配套使用收費標準及比擬、配套的可達性、配套的可持續性開展3、 建筑單體：建筑風格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質、色彩、結構4、 戶型：分區、功能、開間、進深、視野、家具布置、通風、排水、采光、氣候調節5、 設備：設備、品牌、裝修標準、材質、環保、節能、科技含量6、 規劃：主要技術經濟指標、規劃特點、日照、通風、區內道路7、 區內交通：人車分流、人與車、交通的干擾、車庫位、管理費用、停放位置、車速8、 價格：開盤價、起價、均價、最高價、性價比、折扣、實際支出、裝

48、修9、 結構：結構特點、施工方法、材質、造價、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能10、使用年限：各種材料的壽命、材料維護、價格轉移年限、折舊與升值11、面積：功能、大小、合用性、經濟性、緊湊度12、分攤：分攤部位、分推率、分攤構成13、物業管理：物業公司、介入時間、效勞內容、效勞本錢、效勞的可延續性、效勞收費標準14、綠化：綠化率、綠化形態、綠化功能、綠化規模15、日照：標準要求、日照時間、日照質量、間距、外立面與日照16、通風：朝向、主導風向、垂直氣流、平面氣流17、節能：采暖系統、保溫材料、外墻能耗18、隔音： 噪聲、隔音能力及措施、聲源控制19、私密性：視線干擾、公私別離、動靜別

49、離、潔污別離20、優惠措施：價格優惠、贈品21、開發商：開發商、實力介紹、信譽介紹22、付款方式：待定23、施工管理：待定24、施工進度知會：待定25、合作單位：物業管理公司、其他合作單位、設計單位、管理單位三、工程賣點解述1、 品牌2、 強強聯合3、 市場形象與定位市場形象、目標市場4、 區位價值區位環境、地塊資源、區位歷史、區位景點、區位規劃、區位交通5、 創新產品綜合概念創新、文化設定創新、規模創新、規劃布局創新、產品功能定位創新、建筑單體創新、景觀設計創新、戶型創新、公建配套創新、價格創新、宣傳推廣創新、銷售方式創新、物管效勞創新、智能化概念創新。四、本案優劣勢分析第三局部 市場篇、市

50、場調查的工作內容一為什么要進行市場調查正確制定營銷方案、改善經營管理，提高競爭能力、開發新產品及開拓新目標市場。二調查的種類探索性調查對企業或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調查如問卷；描述性調查找出市場各種因素之間的內在聯系，對客觀情況如實加以描述；因果調查對市場上出現的某些現象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查：預測性調查。三調查的根本原那么準確、及時、方案、適用、經濟合理四市場調查內容1、 市場環境謂查：1 經濟環境人口及結構、收入增長情況、宏觀購置力、家庭收入及消費結構變化、物份水平及通貨膨脹、根底設施：2 政治環境有關方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關法令，如

51、環境保護土地管理城市房地產管理廣告反不正當競爭等、政局變化，包括國際和國內政治形勢；3 社會文化環境居民職業構成教育程度文化水平、家庭人口規模及構成、居民家庭生活習慣審美觀念及價值取向、社會風俗。2、消費者調查：1 消費者構成調查：消費者的數量、年齡、性別、地區、經濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調查和發現、經濟來源：2 消費者購置行為調查：購置商品房的欲望、動機、習慣、購置數量及種類、消費者對房屋設計價格質量及位置的要求、對企業商品的信賴程度和印象、購置決策者和影響者的情況。3、 市場情況調查：1 市場的需求和銷售量：2 本企業在市場中的狀況；3 可開發的領域、潛在需求量。4、 價風格查

52、：1 影響房產價格的因素：2 消費者對價格的反響：3 企業的不定期價和消費者的反響：4 價格的波動：5 價格政策帶來的影響。5、 廣告調查：1 企業促銷方式廣告媒介的比擬及選擇：2 廣告費用及廣告量的調查；3 廣告效果的調查。6、競爭情況謂查：1 競爭企業的數量規模實力：2 競爭企業的市場營銷及開發情況：3 競爭產品的設計結構質量效勞狀況；4 競爭產品的市場反響：5 消費者對競爭產品的態度和接受情況。7、配合營銷的調查：1 1公里范圍內的褸盤調查；2 同價位的樓盤調查；3 同一銷售時期的樓盤調查：4 將推出樓盤的調查5 成功樓盤的調查。二、市場調查的工作程序l、 確立調查主題2、 確定調查范圍

53、3、 確定調查方式4、 確定調查人員5、 學習調查主題的相關知識6、 展開調查7、 分析與研究8、 提出報告三、市場調查經驗及技巧1、 以不同身份介入調查2、 提問技巧3、 觀察的著眼點選擇4、 以解決問題的方式開展調查5、 循序漸進的調查6、 一次調查只設定一個主題7、 建立同行間的友誼8、 以理論支持對調查成果的總結9、 發揮 的功能進行調查四、競爭與銷售分析1、 競爭樓盤的分析案例2、 競爭對手銷售比照分析：銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環境、銷售措施、人員情況、銷售政策調整、促銷情況、價格情況、銷售產品類型特征、銷售創新、新產品推出情況五、本地房地產市場評論內容以實際整理之當地資料

54、為準。第四局部：實戰篇、銷售道具運用位置圖、環境圖、烏瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費資料、展示品可分為：平面展示、立體展示、比照展示、樣板問、形象展品如廣場、游樂園等、紀念品贈品、廣告牌、門前指引物、展掛版：日照圖、分貝圖、氣流圖、氣溫圖二、銷售資料使用一使用原那么：統一管理、個人使用、定期整理二銷售手冊內容：1、 五證：商品房銷售許可證、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可溫詠2、 統一說辭3、 房源銷控表4、 總平面圖5、 交通位置圖6、 戶型圖7、 價格表8、 付款方式9、 交房標準及菜單裝修方案10、認購協議書11、商品房買賣合同標準文本12、物業公司的簡介及管理公約13、按揭辦理方法14、銀行利率表15、認購房付款一覽表16、辦理產權的有關程序及稅費17、入住程序及收費明細表18、購房費用速算表19、客戶資料表三銷售表格運用：1、 來人來電客戶資料調查表2、 客戶來電登記表3、 來訪客戶登記表4、 付款一覽表5、 意向客戶登記表6、 市場調查分析表三、銷售流程圖暫缺四、現場銷售根本動作分解一接聽 1、根本動作1 接聽 必須態度和藹，語音親切，一般先主動問候“您好，××樓盤，而后開始交談。2 通常，客戶在 中會門及地點、價格、面積、格局等