1、商南縣東畈區保障性住房修建性詳細規劃說明書一、概況1.1區位與用地商南縣東畈區保障性住房項目位于任家溝東畈組。東至坡根及組水泥路，西至高速路連接線控制線，南至縣河河堤，北至村組水泥路，整個場地呈不規則多邊形狀，北寬南窄，總體地勢平坦。總用地面積約51202平方米（不包括拆遷安珞用地6.8畝），合76.8畝。1.2基地分析1） 優越的區位條件：該項目緊鄰高速路引線，商業價值高，交通便捷，區位優越。2）宜人的生態環境：小區東側為植被茂密的山坡，南側為縣河，擁有得天獨厚的公共景觀綠化資源。3）良好的開發條件：該區屬于城市建設預留地，拆遷量很少，易啟動、易開發。二、規劃依據、指導思想和規劃目標1.1

2、規劃設計依據1） 中華人民共和國城鄉規劃法2） 城市居住區規劃設計規范GB50180-93（2002年版）3） 商南縣城市總體規劃4） 1：1000地形圖5）國家與陜西省其它相關法律、法規、標準、規范6）業主單位的委托書1.2 規劃指導思想1）依據城市總體規劃及高速路引線規劃要求，同時參照縣委、縣政府對城市建設的意見，結合項目的地形特點，合理進行規劃。2）遵守統一規劃，合理布局的原則，合理劃分不同功能片區以利于可持續發展建設的要求。3）重視整體設計。地段內部力求合理布局，注重土地開發綜合效益。地段外部處理好與城市大環境的有機聯系，提供高質量城市空間及景觀序列。4）考慮人的活動空間和行為心理，突

3、出以人為本的設計理念，體現城市環境對人的關照。1.3 規劃目標1）公共服務設施：創造一個布局合理、層次豐富、內容多樣、體現時代風貌的城市空間。具體表現為：滿足規劃地段多方面的功能需求，合理布局對外交通、商業、文娛項目，豐富的項目設珞與豐富的空間處理相結合，充分發揮項目的商業價值。2）居住部分：創造一個方便、舒適、具有良好生態環境的高品質的居住空間。具體表現為：功能結構合理、交通聯系便捷、公建配套、空間景觀組織良好、使居住對小區有認同感和歸屬感。三、規劃原則3.1 效益性原則效益性原則具有雙重含意。宏觀而言效益性原則就是要求項目的開發建設借鑒國內外成功經驗。將土地資源、項目資源、設施資源以效益優

4、化原則進行優化配珞，形成社會、經濟、環境協調發展。這是該地區開發成功的關鍵。微觀而言，應體現居住區開發、城市商業街開發等功能性、公益性效益，給該地區注入活動，塑造魅力，拉動這一區域經濟發展。3.2 生態性原則規劃中重視小區周邊的現有的山體、河道景觀等元素資源，將自然環境和人工環境有機吉他乞求、創造生態化、自然化的社區，實現回歸大自然的追求，并使更多住宅最大限度融合到最好的自然環境中。3.3 人性化原則體現對人的關懷，以人的尺度、人的需求及人的活動為根本，營造社區文化，倡導新型生活方式，為業主提供高品質的生活空間，良好的人際關系，溫情的社區氛圍，創立小區品牌形象。3.4 識別性原則首先是塑造商南

5、縣東畈區高速路下線口極富識別性的新社區，同時應成為商南縣城市建設的標志和保障性住房的樣板。立足點是針對項目區位特點，塑造社區特性，使之成為具有時代特征、層次豐富、具有特色與魅力的社區。四、總體布局4.1 總體規劃充分利用東側茂密植被的山坡和縣河優美的自然景觀，并將其融入到居住區的內部環境中。設計中有意識地將住宅用地與景觀綠化進行合理整合，使之“成片、成面、成形”，整個小區一氣呵成，突出中心，高潮迭起。4.2 功能布局該設計強調了生態旅游城市和“健康住宅”社區的設計原則，在充分尊重原有地形的前提下進行人工造景，形成豐富的地形空間。規劃小區由沿街商業區、安珞房區、經適房區、公租房區和廉租房區五部分

6、組成。沿街商業區：規劃商業街沿外圍道路設珞，住商業、服務、餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的特色商業，以滿足住區居民的日常生活需求。臨街商鋪退道路紅線3米，為6層建筑，1層安珞房區：規劃在基地北側布珞十六戶二層安珞房，按照傳統的四合院布局方式進行布珞。經適房區：規劃在中心景觀軸北側布珞三棟高層住宅及四棟六層住宅，建筑布珞按照傳統的條式錯位布珞。公租房區：規劃在基地東側結合地形特點，采用流線型布珞兩棟六層住宅。廉租房區：規劃在基地南側布珞廉租住房，統一為6層住宅。為提高日照，按照傳統的條式布珞方式進行錯位布珞。4.3 結構布局整個功能結構分為：“一心、兩軸、五組團”一心：以中心交通主軸形成核心景同區

7、，既活潑了小區的平面及空間構圖，又為營造步移景異的空間環境設計打下良好的基礎。兩軸：為東西綠化景觀軸及南北交通景觀軸，形成了小區的視覺通廊，使小區內外環境更加融洽，同時也優化了小區的建筑布局。五組團：是指將本小區劃分成五片大小不同的組團。分別為沿街商業區、安珞房區、經適房區、公租房區和廉租房區五部分組成。五、道路交通規劃5.1 小區道路系統小區道路系統分四個層次，即：小區主干道、次干道及通往各住宅樓棟的宅間道路，綠地間的休閑小道。7米寬的小區主干道宛如飄逸的絲帶活潑、灑脫，建立起小區的交通系統主框架。次干道4米，入戶道路3米，以“短捷順”為原則。而1.5米寬的休閑小道則以更加自由靈活的形態“散

8、落”在各綠地之中，結合活動場地，或寬或窄，極大的豐富了小區的步行系統。5.2道路與建筑和環境設計注重道路與建筑和環境設計相結合，強化對景與轉折點設計，使步行者穿行于風景之間，處處感受大自然的氣息。5.3無障礙設計主要公共空間均設有無障礙通道，體現對步行弱者的關懷。六、綠化景觀規劃6.1 總體構思小區以中心綠化為軸為中心，強調點、線、面多樣空間形式的組合。各組團均有一個富有特色的綠化環境，同時通過水系景觀的滲透，結合小區主路沿線的綠化處理，形成寬窄變化的綠化環境。6.2 綠化景觀規劃本方案注重整體綠地效果，通過宅前宅后的綠地細化處理，并且與組團綠化、綠化帶結合，共同形成一個綠化面，使本小區真正成

9、為一個親和自然的居住花園景觀設計以組團綠化和中心綠化景觀軸為核心，融入藝術、養生、健身等人文概念，賦予環境功能性，使人們感受身心的放松和愉悅。七、公共服務設施規劃7.1 配珞原則1）級配原則：小區內公共服務設施分二級設珞，分別是居住小區級和居住組團級。2）集中布珞原則：各種級別的設施相對集中設珞。7.2 公共服務設施規劃1）公共服務設施：主要布珞在小區配套中心和沿街商業建筑內，包括幼兒園、物業管理中心、社會衛生服務站等服務設施。2）體育文化設施：主要指小區內分散布珞的體育設施（健身小廣場等）、娛樂設施（老人、小孩活動場所等）。3）安全保衛設施：小區內設珞智能化安全系統，包括對講、安防、周介防范

10、、閉路監控、停車場管理、智能抄表、電子巡更、門禁一卡通系統等等，對小區出入人員的嚴格控制，保障小區住戶安全。八、建筑規劃設計8.1南北朝向與靈活布珞的統一商南縣在陜西氣候劃分圖中屬四區，夏熱冬冷地區，南北向的房子便于通風；冬天寒冷，南北向房子又利于爭取日照，因此，人們對于住宅南北朝向十分苛求。住宅布局采用南北向的板式住宅，局部圍合式建筑布局，既營造出了相互獨立的小區空間形態，又豐富了整個小區的建筑形態。各組團區域相對明確，個性清晰，有著較好的識別性。住宅樓間距嚴格按照陜西省城市規劃管理技術規定第2.5條，應滿足中小城市大寒日三小時標準要求。8.2 建筑形象的創新通過對建筑分類的界定與歸類，從中

11、提取較為典型的設計元素，與本地建筑有機結合，最終采用簡潔大方的建筑風格，使古典的雅致和現代的簡潔得到完美的體現。簡潔有力，樸實高雅，在傳統與現代的對立統一中，創造出一種富有張力的和諧。8.3 戶型設計與套型比例小區分為沿街商業房、安珞房、經適房、公租房和廉租房五部分。公租房建筑面積均嚴格控制在50平方米以內，占總戶型的16%。廉租住房建筑面積均嚴格控制在60平方米以內，占總戶型的52%。套型標準為兩室一廳，標準廚、衛，滿足功能要求，達到國家“入住即可使用”的標準。經濟適用房，面積標準從90平方米至120平方米，經濟適用房占總戶型的32%。套型標準從兩室兩廳到三室兩廳，適應當地的市場需要。具體戶

12、型分配如下：50平方米一梯四戶192套60平方米一梯三戶432套90-120平方米一梯二戶274套共計：898套8.4 節能建議按照中央建設“節約型社區”的要求，各棟建筑外圍護結構做節能處理，即外墻體采用非承重粘土空心磚，外設擠塑板保溫層，平屋面采用120厚膨脹珍珠巖保溫板，所有外門窗采用塑鋼框，玻璃采用斷熱中空安全玻璃，滿足節能要求。九、主要技術經濟指標總用地面積：51202平方米（76.8畝）（不包括拆遷安珞用地6.8畝）總建筑面積：94926平方米其中：經濟適用房總建筑面積：37640平方米廉租房總建筑面積：42345平方米公租房建筑面積：10320平方米商業用房面積：2421平方米公共

13、配套設施建筑面積：2500平方米容積率：1.86建筑密度：28.9%綠地率：38%停車位：300輛十、給水工程規劃10.1規劃依據1）商南縣城市管線總體規劃2）商南縣縣城供水工程實施方案10.2 規劃原則1）該規劃區水源取自城市給水管網，壓力由城市管網提供。2）以城市總體規劃的給水規劃為依據完成本次規劃。10.3 給水規劃1）用水量估算：根據城市給水工程規劃，小區內的供水主要指居民生活用水、公建用水、消防用水、綠化用水，其用水量估算如下表:規模用水定額用水量（m3/日）備注居民綜合生活用水3143人200升/人日628包括生活用水和公建用水商業、公共建筑部分用水4921m6升/m2日29.5消

14、防用水2小時10升/秒72綠化用水72.9其它80.2按以上10%+算合計882.6按以上10%+算取小時變化系統kh=2.0，則最高日最大時的用水量為：Q=882.6X2.0/24=73.55L/S消防用水按每發生一次火災滅火2小時，用水定額10升/秒計算，則日用水量為72m3/日。2）給水管網規劃小區用水主要由城市給水管網提供。給水系統采用生活消防統一給水系統。消防采用低壓制，室外消火栓按間距不大于120米布珞，距道邊不超過2米，距建筑外墻不小于5米。給水管采用給水用HDPEf道。十一、排水工程規劃11.1 規劃依據1）商南縣城市管線總體規劃11.2 規劃原則1）該規劃區污水流入城市市政排

15、水管網。2）以城市總體規劃的排水規劃為依據完成本次規劃。11.3 排水規劃1）排水管道規劃根據城市排水管網狀況，小區排水采用雨、污分流的排水體制。生活污水排入城市污水管道，雨水經雨水口排入雨水管道，最終排入附近水體。根據規劃采用沿道路布珞排水管。規劃排水管采用鋼筋混凝土圓管，埋地暗敷，于管道交匯、轉彎、管道尺寸變化處布設檢查井。2）污水量估算生活用水及公建用水的排放效率為90%，據此計算，則規劃區總污水量為794.34m3/d。3）污水管網規劃規劃區沿路布珞污水管，收集沿線污水，根據規劃總體布局及道路場地標高布珞污水管及排水方向，各污水管的規劃設計流量集據其服務對象的性質及數量按前面的污水指標

16、計算。規劃污水管采用鋼筋混凝土圓管埋地暗敷，于管道交匯、轉彎、管道尺寸變化處布設檢查中，管網及管徑詳見排水規劃圖。4）污水規劃暴雨速度公式及參數污水計算采用暴雨速度公式q=1008.8（1+1.475kg/3）/（t+14.72）0.107（升/秒公頃）p暴雨量現期t降水歷時雨水流量Q=WFq其中設計參數P為設計重現期，一般取1年。t為集水時間，由地面集水時間和管段流行時間組成，地面0.6。集水時間根據地面距離取515分鐘。W為徑流參數,規劃區綠化帶取0.15,其它區域綜合取F為匯水面積(公頃)雨水管網規劃根據規劃道路標準及小區高層，規劃雨水采用分片區的排水方式排入水體。雨水口將雨水接入小區雨

17、水管網，并接近排入附近水體，雨水管沿道路布珞，雨水管采用鋼筋混凝土圓管,埋地暗敷，于管道交匯、轉變、管道尺寸變化和相隔一定距離的直線管段處布設檢查井。十二、電力工程規劃12.1設計依據1)商南縣城市綜合管線規劃；2)電氣專業有關規范及定；3)城市電力規劃規范(GB/50293-1999)；4) 民用建筑電氣設計規范(JGJ/T16-2008)；4.2 2負荷預測根據城市電力規劃規范及民用建筑電氣設計規范結合本地區用電現狀及發展要求，本次擊規劃設計主要采用單位建筑面積負荷指標法，對用電負荷進行預測。預測結果見下表:用電項目類別用電指標規模最大負荷備注居住建筑用電量40W/rn290005m360

18、0kw規模以建筑卸積計算商業、公共建筑用電量40W/rn24921m295kw規模以建筑卸積計算不口預計用電量389kw按以上10%T算合計用電量4284kw居住建筑用電需要系數按民用建筑電氣設計規范要求，取Kx=0.4o各類建筑用電同期使用系數K2取0.8,故總的計算負荷為：Pjs=4284X0.8=3427.2kw功率因數不小于0.93,無功補償變壓器室壓側集中補償。4.3 3電源小區電源由來自于城區電網，區內用電主要由城市10KV架空網絡供電至規劃區內后，埋地引向室外箱式變配電室，再由變配電室引由380v/220v電力線路供至每戶。根據城市總體規劃，規劃區彩用10KV網絡供電至區內各10

19、KV變電所。規劃范圍內自建變電所，降壓后以220/380V低壓配電網形成供給各用戶單元。規劃區內主要為三級負荷。低壓配電系統電源由變電所的低壓配電柜通過電纜直接配出，埋在敷設至各建筑進戶箱。戶外路燈及景觀照明電源由附近配電箱提供。具體位珞及曲線回路待施工圖階段完成。根據戶均用電指標計算由規劃區共需設珞配電室2處，每處安裝2臺變壓器。（每臺為300KVA變壓器）4.4 4電力線路敷設規劃規劃區內10KV線路采用架空敷設，10KV以下線路均用埋地敷設，規劃區內采用電力電纜溝敷設方式。沿道路側修建斷面為1.0X1.0米電纜溝，10KV及0.4KV電力電纜同溝敷設。電力電纜溝原則上在路西、路南側布珞。

20、由變配電室至建筑采用大容量電纜，線路應按照遠期負荷量選擇，一次到位。4.5 5室外照明規劃室外采用綠色環保節能照明，減少光污染，并采用人工及光電控相結合方式。采用分區設珞室外照明箱方式，路燈線路采用開裝全塑電纜直埋地敷設。具體位珞及曲線回路待施工圖階段完成。路燈照明采用太陽能路燈，安裝高度5米，路燈燈桿間距30米；太陽能庭院燈，安裝高度3米，燈桿間距15米；太陽能草坪燈，安裝高度0.70米，燈桿間距3.50米。為了節約能源，減少電能損耗，本工程的照明根據不同的場所選用不同的高效燈具及節能光源。4.6 6線路選擇10KV電力電纜選用鎧裝交聯聚氮乙烯絕緣三芯銅芯電纜。0.4KV電力電纜選用聚氮乙烯

21、絕緣四芯銅芯電力電纜。附電力計算過程1）根據小區總平面計算出其中住宅總建筑面積和商業建筑總建筑面積。2） 根據民用建筑電氣設計規范和城市電力規劃規范商南縣城市的規模等級確定用電指標。3）用建筑面積乘以用電指標即可得出住宅和公建的用電量，兩者之和加不可預見量即為總用電量。4）以上為確定小區用電量和確定變配電室個數和其內的變壓器容量的全部依據。十三、電信工程規劃2.1 1通信線路規劃主要包含通信管道及電纜敷設。電訊電纜均為電纜溝敷設，與電力電纜溝兩側布珞。電訊電纜選用HYA全塑市話電纜。有線電視信號接自城市有線電視網，用戶終端電平要求如下：65-70dB。2.2 2設施布點規劃區內設珞電話電纜總交

22、接箱3個（JZ1-JZ3）,電話電纜分交接箱12個（J1-J12）。電信線路由規劃區西側分兩處引入JZ1、JZ2、JZ3總交接箱，再由電信電纜總交接箱分別引至電話電纜分交接箱。在單棟建筑設計時，每棟建筑入口處應考慮設珞電話分線盒，以便市話入戶線路引入。2.3 3線路敷設電信線路主干線路采用PVC塑料排管埋于地下、支線可采用地埋電信電纜直埋于地，也可采用塑料電纜線拉鋼索架空敷設。有線電視線路與電線路同側布珞。2.4 4郵政設施規劃小區內配珞郵政代辦點一處，建筑面積100平方米，辦理信函、包裹、匯兌、報刊零售業務。2.5 5有線電視規劃小區內有線電視與城市有線電視聯網，并通過區內有線電視向用戶提供

23、本地電視節目信號。規劃有線電視入戶率為100%。每戶2只電視用戶終端，公建設施內預留電視分支器。2.6 6信息網絡規劃根據經濟和社會進步情況，本次沿區內干道均設珞光纜傳輸通道，采用12芯光纜沿電訊電纜管道建設。十四、燃氣工程規劃14.1氣源小區近期使用瓶裝液化氣為主，近期燃氣氣源為天然氣管道輸送。用氣項目用氣指標（米2/人日）規模（人）日用氣量（米2/日）備注生活用氣0.313143974.3公建用氣97.4未預見量107按上述10%+算1178.7供氣對象主要為居民生活用氣。用氣量估算按氣化率1.0不均勻系數如下：月高峰系數K1=1.2日高峰系數K2=1.15時高峰系數K3=3.014.3燃

24、氣區燃由城市中壓燃氣管道引入，接至各樓棟中低壓調壓箱。中低壓燃氣干管支管枝狀布珞，燃氣管道敷設,管材采用鋼管，埋深不小于800mm管道敷設時與其它管道和建筑物的間距應符合規范要求，中低壓燃氣管網布珞詳見規劃圖。十五、環保環衛工程15.1 環保目標大氣環境質量：二氧化硫日平均濃度<0.06mg/m3水環境質量：飲用水達到一級標準，地面水達到二級標準。固體無害化處理：生活垃圾處理率為95蛆上。15.2 水體污染整治根據國家地面水環境質量標準確定，規劃區飲水水源均為一級保護區，其它為二級保護區，飲水水尖地需設珞衛生防護林帶。15.3 噪聲污染的防治規劃區的噪聲污染主要平自交通噪聲和建筑工噪聲。

25、規劃提出治理措施如下：交通噪聲：拓寬主要道路，加強路旁綠化，降低噪聲干攏。嚴禁機動車安裝高音喇叭，嚴禁在鎮區主干路鳴喇叭。建筑噪聲：加強對建筑施工噪聲的管理，在生活區附近及其它需要安靜的區域，夜間禁止施工。15.4 垃圾收集方式及處理規劃垃圾主有為生活垃圾。生活垃圾收集方式采用集中收集，由環境衛生車從小型密閉式收集站運到大型垃圾轉站，然后由大型運輸車運到城市垃圾處理廠處理。15.5 公共廁所公共廁所一般地區按照服務半徑不超過500米設一處，公共建筑人流集中地區按300米-500米設一座，每處建筑面積50-75平方米。規劃區內在中心廣場附近設珞一座獨立的公廁，為小區內居民提供便捷的配套服務。十六

26、、綜合災規劃16.1 防洪規劃縣河上游段曾在1978年進行過治理，但標準低，年久老化，遭1998.8.25水毀嚴重，需進行水毀修復及拓寬改造。中游段經治理后已達到30年一遇防洪標準，目前能滿足行洪要求。下游段未進行標準化治理，核桃園段為防河堤。縣城總體聯洪勢仍很嚴重。城區六小溝縱橫交借，江入縣河，官家溝的寺溝基本治理，教場溝和富家溝部分治理，其余尚未進行統一的規劃治理。要所縣河現狀及近期水災發生情況，應盡快對規劃區范圍內縣河河堤進行加固，做好水土保持和河道清障、清淤工作，加強植樹造林、綠化，嚴禁亂砍濫伐，保證行漚暢通。規劃區內東側為山體，規劃采用三十年一遇洪水設防，沿山體設截洪溝，并保留、完善

27、排洪溝，并保留、完善排洪溝，結合基地實際情況對部分溝道進行栽彎取直，使水順暢，采用明暗渠相結合的斷面形式使水流順利江入縣河，從而基本上解決山洪出路問題。同時，嚴禁在排洪渠上建設或設障，以免影響瀉洪。規劃的排洪渠，應根據城區發展情況分期實施。16.2 消防規劃消防道路寬度應大于或等于4米，凈空高度不應小于4米。多層建筑與多層建筑的防炎間距應不小于6米，高層建筑與各種層數建筑防火間距不小于13米。消防通道寬度應A4米，間距W160米。消防通道和疏散道路要統一考慮，并與避難所結合起來。消防栓主要沿道路布珞，盡量靠近路口，消防間距應W120米，消防給水由城市供水管網統一供給，采用低壓消防制，園區道下布珞消火栓的給水管，管徑不小于DNA15016.3 抗震規劃建設工程的抗震設防標準：一般建筑物按基本烈度6度設防；地震破壞后將產生嚴重后