1、會計學1都市綜合體精裝工程項目管理都市綜合體精裝工程項目管理第1頁/共127頁2一、都市綜合體精裝項目特點分析u 都市綜合體，作為一個全新的房地產形態，它高度集約、融合了多種城市功能，包括居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等，并創造了一個各種物業功能高度集約、相互作用、互為價值鏈的空間。u 都市綜合體的開發一般規模巨大、投資巨大、而且涉及的專業眾多，影響深遠，對各個參建者的綜合管理能力提出了更高的要求。u 對于室內精裝修工程，主要表現出如下特點：第2頁/共127頁31、裝修類型多，風格多樣u 裝修類型不僅涵蓋了大部分城市功能，如住宅、酒店、商場等，各個城市功能的裝修風格也分門別類

2、，如意大利餐廳、日本料理館等，這就要求裝修施工技術管理人員必須有豐富的閱歷和經驗。第3頁/共127頁4各種城市功能第4頁/共127頁5各類裝修風格第5頁/共127頁62、工程量大、難度高u 酒店、商場的室內往往表現為高空間、大跨度，這給裝修施工帶來不少困難，而且天花、墻面復雜多變，節點大樣多。第6頁/共127頁7不規則天花第7頁/共127頁8大跨度空間施工第8頁/共127頁93、新材料、新技術、新工藝使用率高u 都市綜合體的成功往往體現在時尚與潮流的領先，對于室內設計，往往表現在新材料的使用上，新材料的使用又帶來新技術、新工藝。第9頁/共127頁10二、項目管理組織結構u 多標段項目管理組織結

3、構第10頁/共127頁11u 單標段項目管理組織結構第11頁/共127頁12三、施工前準備工作1、圖紙深化 (1)圖紙深化工作按右圖流程進行：第12頁/共127頁第13頁/共127頁第14頁/共127頁量而細致的工作，其工作內容以及圖紙精度也遠遠超過了深圳萬象城項目當時的深化設計成果。具體體現在：第15頁/共127頁第16頁/共127頁第17頁/共127頁第18頁/共127頁第19頁/共127頁第20頁/共127頁第21頁/共127頁項目團隊的工作。其工作有效性、項目效果的把握、工作細節的控制和項目工作的進展，將會更加順利，工作效率會不斷提高。第22頁/共127頁價控制也會有一定幫助。第23頁

4、/共127頁目的建設做出更大的貢獻。第24頁/共127頁252、材料計劃 （1）材料分類與統計 裝修材料種類繁多，為有效管理各種材料，對材料分為以下幾類: a.金屬類：不銹鋼、各種鋼板、輕鋼龍骨、鋁合金、銅 和銅合金等 b.木材類：木地板、纖維板、刨花板、細木工板、膠合板、木龍骨、木皮等 c.石材類：天然大理石、天然花崗石、人造石 、裝飾水磨石等 d.陶瓷類：釉面磚、玻化磚、麻面磚、陶瓷錦磚（馬賽克）、琉璃制品等 e.玻璃類：鋼化玻璃、變色玻璃、鍍膜玻璃、夾布玻璃、魔術玻璃等 f.涂料類：乳膠漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等 g.飾面板類：紙面石膏板、礦棉吸聲板、鋁塑板、塑料裝飾板等

5、h.織物及塑料類：地毯、窗簾、壁紙、墻布、壁紙和地板等 第25頁/共127頁26 （2）材料樣板提交確認 對已分好類的材料逐一尋找樣板，并分批提交樣板予設計師審批，做好樣板送審記錄。 （3）詢價 對符合要求的供應商進行價格、供貨能力、供貨周期、供貨質量等實質性內容談判。 （4）合同簽訂 綜合評價各個供應商，選擇最能滿足采購計劃需要（而不是最低價格）的供應商，與之簽訂合同。 （5）材料加工及運輸 （6）材料的存儲及保管 （7）材料的使用第26頁/共127頁273、施工隊伍的選擇 建立勞務分包評價體系，對于現有施工隊伍各個方面進行評價、篩選，確保施工隊伍的能力能夠優質高效的完成項目。評價內容包括：

6、 （1）施工隊伍的人員儲備及調配能力 施工隊伍的人員數量是否滿足項目工期需要，是否能夠隨時調配人員以保證工期不受工程變更、不可抗力等風險因素影響。 （2）施工隊伍的素質 施工隊伍是否服從管理人員安排，是否具備精品意識等。 （3）類似工程的施工經驗 施工隊伍是否做過類似工程。 除從已有施工隊伍選外，還要時時關注勞務市場，努力尋找優秀施工隊伍。 第27頁/共127頁284、臨時設施搭建 工地辦公室 各項規章制度上墻，平面布置圖、甘特圖上墻，設宣傳欄。 現場臨時用電 臨時用電嚴格按照施工現場臨時用電安全技術規程布置。 現場消防設施施工現場火災危險等級為嚴重危險級，滅火器在整個平面內以間距布置。 其它

7、臨時設施每層垃圾堆放點、臨時取水點、廁所、吸煙區等。第28頁/共127頁29四、工程實施控制與管理1、職業健康安全與環境管理u 建立工程職業健康安全與環境管理目標 安全目標、文明施工目標、環境管理目標u 建立施工安全管理體系 建立安全管理組織結構、落實安全生產責任制、制定安全管理各項制度及安全文明施工措施、編制專項安全施工組織設計、建立事故處理機制等，定期進行安全檢查。u 加強施工現場消防安全管理 動火作業管理、現場滅火器配備、易燃易爆物品存儲等。u 環境管理 施工現場水污染、噪聲污染、空氣污染、固體廢棄物的處理。第29頁/共127頁302、進度控制u 編制施工進度計劃及相關的資源需求計劃 編

8、制控制性和指導性施工進度計劃（甘特圖），以及季度、月度、周等不同周期進度計劃，還有勞動力需求計劃、物料需求計劃和資金需求計劃。u 組織施工進度計劃的實施 a.跟蹤檢查，收集實際進度數據 ； b.將實際數據與進度計劃對比； c.分析計劃執行的情況； d.對產生的進度變化，采取措施予以糾正或調整計劃； e.檢查措施的落實情況； f.如有需要，進行計劃變更。第30頁/共127頁31u 施工進度計劃的檢查與調整 a.施工進度計劃周期性進行檢查，檢查內容包括：工程量完成百分比、工作時間、資源使用及與進度保證的情況、前一次進度計劃檢查提出問題的整改情況。 b.進度計劃檢查后編制進度報告，包括：進度計劃實施

9、情況綜合描述、實際進度與計劃進度比較情況、實施過程存在的問題及原因分析、對工程質量、安全和成本的影響、采取的措施和進度的預測。 c.施工進度計劃的調整，內容 包括：工程量、工作（工序）起止時間、資源提供條件、必要目標。 第31頁/共127頁323、成本控制u 編制實施性施工成本計劃 根據工程進度計劃編制成本計劃，繪制最早開始和最遲開始時間成本累積曲線（“香蕉圖”）。u 采用“掙值”法控制成本 a.確定三個基本參數：已完工作預算費用（BCWP） 計劃工作預算費用（BCWS） 已完工作實際費用（ACWP） b.計算四個評價指標：費用偏差（CV） 進度偏差（SV） 費用績效指數（CPI） 進度績效指

10、數（SPI）第32頁/共127頁33 c. 偏差分析 利用橫道圖法、表格法、曲線法對上述四個指標進行分析，找出偏差原因。 d. 偏差原因分析與糾偏u 成本分析 分部分項工程成本分析 月（季）度成本分析 形成成本報表 竣工成本綜合分析 第33頁/共127頁344、質量控制u 施工準備的質量控制 a.工程項目劃分：逐級劃分精裝工程項目為分部工程、分項工程和檢驗批，使之具有實際可控單元。 b.現場施工準備的質量控制 軸線、標高線等測量控制點的復核，現場平面布置保證道路暢通、材料合理堆放等，制定現場質量管理制度。 c.材料的質量控制 把好三關：“采購訂貨關、進場檢驗關、存儲使用關”。 d.施工機械設備

11、的質量控制 三方面：機械設備選型、主要性能參數指標的確定、使用操作要求。 第34頁/共127頁35u 施工過程的質量控制 a.質量技術交底 每個分項工程開始前，對作業班組進行施 工方法、質量標準和驗收標準、施工中注意 的問題等內容的會議交底。 b.質量檢查、跟蹤及改進 每周定期對工程質量檢查，并采用直方圖 等現代質量控制手段對各分項工程質量進行 跟蹤、改進，例如涂膜防水工程可按右圖方 法跟蹤分析，提出改進措施。 c.成品保護控制第35頁/共127頁36、合同管理 涉及到的合同主要為施工合同、勞務分包合同和采購合同。u合同的跟蹤與控制 熟悉合同內容，對合同執行者的履行情況進行跟蹤、監督和檢查，對

12、合同實施偏差進行分析，找出原因，采取措施調整處理。u合同變更管理 分析變更原因，確定變更范圍和內容，采用約定的變更估價原則計算變更價款。u合同的索賠 索賠起因分析、索賠依據和證據收集、索賠通知、索賠文件編制等。第36頁/共127頁37376、信息管理u工程施工技術管理資料 圖紙會審記錄、技術和安全交底記錄、施工組織設計、施工日志、設計變更記錄、工程洽商記錄、施工記錄、工程質量事故記錄、工程竣工文件等。u工程質量控制資料 材料、構配件和設備出廠合格證及進場檢（試）驗報告、施工試驗記錄和見證檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄等。u工程施工質量驗收記錄 質量管理檢查記錄、單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄、

13、分部工程質量驗收記錄、分項工程質量驗收記錄、檢驗批質量驗收記錄。u竣工圖第37頁/共127頁38五、竣工驗收及保修、竣工驗收 a.檢驗批質量驗收：質量驗收的最小單元 b.分項工程質量驗收：一個或若干個檢驗批組成 c.分部工程質量驗收：一個或若干個分項工程組成 d.室內環境質量驗收：室內環境污染物氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等濃度限量達到國家規范要求 e.節能工程質量驗收：墻體節能、地面節能、空調與采暖系統的冷熱源及管網節能 f.消防驗收：建筑內部裝修防火材料的防火等級檢測 g.竣工驗收：編制竣工資料 第38頁/共127頁392、工程保修 根據建筑工程質量管理條例，實行質量保修制度。向建設單位

14、出具質量保修書，明確保修范圍、保修期限、保修責任等。 保修期限可與建設單位約定，但以下工程設置最低保修期限： 有防水要求的各種房間，為5年； 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年； 供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期； 裝修工程 ，為2年。 保修期自竣工驗收合格之日起計算。 第39頁/共127頁40六、施工重點難點控制、石材采購加工安裝 綜合體項目的裝飾裝修對石材的需求種類多，數量大，質量高，要保證石材的供應穩定，首先應確定各種石材的需用量（此數量往往很大，需多家石材廠同時供應才能保證穩定供應）；然后尋找和選擇多家石材供應商，為防止同一品種的石材出現過大色差、花紋變化大，同一品種石材應由同

15、一石材供應商提供；石材加工廠應盡量在項目工地附近選擇，以縮短成品石材的運輸時間，減少在運輸過程中受損的風險；石材運抵工地應進行質量檢查，達到要求才可進行鋪裝。 在石材采購加工安裝整個過程中，實施全過程質量控制，每個過程都派專人跟蹤監控，確保所交付的石材裝飾工程達到“精品工程”要求。石材流轉及監控圖如下： 第40頁/共127頁41供應商1 石材流轉 監控流程 供應商2供應商n加工廠1加工廠2加工廠n成品石材運抵工地石材鋪裝飾面成品保護及移交石材采購兼質檢員加工廠監控員項目材料員和質檢員項目質檢員項目質檢員第41頁/共127頁42u 石材采購 石材穩定供應的保證 （1）供應商的生產能力和儲備能力是

16、穩定供應的重要保證 選擇石材供應商，首先該供應商提供的石材樣品必須得到設計師和業主的確認，然后才遵守以下原則進行選擇： a.具有良好的信譽和知名度； b.具備豐富的礦產資源、充足的荒料現貨，足夠大荒料堆場和大板車間； c.擁有先進的石材開采及加工機械設備； d.實地考察。 （2）設駐地石材采購兼質檢員 實時監控供應商的供應能力是否滿足項目施工需要。 第42頁/共127頁434343 石材采購階段的質量控制 石材開采：石材的開采方法與所開采石材的硬度、內部結構是否適用；同種石材應盡可能采自同一地段巖石。 荒料加工：保證荒料的尺寸能夠滿足加工成成品后試拼通紋的要求，并且荒料內部質地均勻，無缺陷。為

17、避免大型工程開料的盲目性，應在開料之前先從每一塊荒料上在同一鋸切面上敲取樣品將其磨光，相互對比，并編號。按顏色過渡的原則區分濃、中、淡三色。如料的顏色種類較多時，則用英語字母A、B、C、D、E區分。所取的樣品在工程結束后還保存一段時間以便于客戶補料時用。 大板：樣品確定后由開料工段的負責人根據生產加工但得技術質量要求，依據客戶所提供的平面布置圖制定詳細的開料計劃。開料計劃必須經過車間負責人，車間質檢，業務跟單員確認簽字后生效。大板規格、厚度應達到要求，并且無通長裂紋、大面積銹斑等，存放應做好保護。 第43頁/共127頁4444石材開采第44頁/共127頁454545荒料堆場第45頁/共127頁

18、464646荒料加工 第46頁/共127頁474747 荒料加工機械第47頁/共127頁484848大板堆場第48頁/共127頁49u 石材加工 石材加工階段也會嚴重影響石材的穩定供應，此過程是成品石材質量的主要形成過程，所以選擇石材加工廠必須慎重，應主要從加工能力和加工質量兩方面考慮，應對加工廠以下幾方面考察： a. 加工 廠的信譽和知名度； b. 加工廠的加工機械設備的完善性和先進性； c. 加工廠的倉儲能力； d. 加工廠與項目工地的距離。 此階段派駐地監控員，負責成品石材的供應量保證和質量監控。 第49頁/共127頁50505050l 打磨、烘干補膠和毛板拋光：控制膠色與石材色系是否匹

19、配，光澤度是否達到要求。打磨 第50頁/共127頁5151515151 烘干補膠第51頁/共127頁52525252板材拋光第52頁/共127頁5353535353l 規格板分色、排版、異型加工、修補、防護 每一塊成品必須經過分色，控制色差過大，并在需求長度尺寸內進行排版，保證需求長度尺寸內的石材紋路通順，進行異型加工時嚴控尺寸偏差，檢查修補、防護所用材料是否環保、質量是否達到要求。 當加工所要選取的石材顏色，紋路差異較大，石材的表面還存在其它缺陷時，則應該按照客戶所提供的平面布置圖和裝修立面圖上所分割的石材尺寸進行取板，在石材的板面上用鉛筆標示出分界切割線。 取板后，用圖將板面尺寸及編號分布

20、情況畫出。工藝人員或取板人員用文字和圖的形式表示所取得板用于加工工程中的哪個部位。 按規劃鋸切出來的板材在磨邊和異型加工前仍然要排板，重分色。并標示出磨邊方向以免磨邊和異型加工時弄混已調整好的顏色及紋路。 第53頁/共127頁規格板分色第54頁/共127頁5555555555排版第55頁/共127頁565656565656異型加工第56頁/共127頁57成品石材在出廠前必須檢測第57頁/共127頁第58頁/共127頁第59頁/共127頁第60頁/共127頁第61頁/共127頁第62頁/共127頁第63頁/共127頁第64頁/共127頁第65頁/共127頁第66頁/共127頁第67頁/共127頁

21、68第68頁/共127頁膠黏劑：通過環保檢測。69第69頁/共127頁操作人員進行技術交底；在地面上預排，調整尺寸、紋理和色差，在背面編號。70第70頁/共127頁71第71頁/共127頁72試拼試排塊材彈線彈線石材鉆孔、剔槽臥銅絲穿銅絲綁扎鋼筋網安裝石材板塊分層灌漿擦縫、清理打蠟彈線試拼試排塊材抹刮膠粘劑安裝石材板塊擦縫、清理打蠟第72頁/共127頁73比較項比較項膠粘劑施工法膠粘劑施工法傳統（水泥砂漿）施工法傳統（水泥砂漿）施工法施工工藝無需對石材鉆孔剔槽及基層埋樁、掛網，工藝流程簡化為保證安全不脫落，需鉆孔剔槽、穿銅絲、灌漿等工序粘結力是傳統水泥法的68倍，粘結強度達到要求水泥易干縮空鼓

22、，粘結強度無法達到安全要求對基層要求對基層精度要求較高，必須平整、牢固，無空鼓、浮灰、污垢、油漬對基層平整度要求不高防水性兼具防水功能不抗滲，無防水功能環保性無毒、無味、綠色環保工程質量耐溫、耐候、粘結牢固、不易返堿吐白、不開裂脫落、不滲水粘結不牢、易開裂脫落、返堿吐白、空鼓工期工序簡化，操作簡單，利于縮短工期工序多，勞動強度大，費時經濟性成本較高成本低第73頁/共127頁74第74頁/共127頁75第75頁/共127頁76第76頁/共127頁77第77頁/共127頁78第78頁/共127頁79干掛法類型干掛法類型優點優點缺點缺點經濟性經濟性片掛式工藝簡單，無需特殊工具，承載力較大現場作業多，

23、精度較低，石材面板不能拆換，安裝過程易破碎成本較高背栓式工廠加工，現場作業少，各板塊獨立作用，安全度高，板塊可拆換開孔拓孔工藝復雜，需專用設備，對石材質量要求高成本高鋼銷式工藝簡單，無需特殊工具現場作業多，精度低，安全度低，石材面板不能拆換，安裝過程易破碎成本低第79頁/共127頁80第80頁/共127頁81第81頁/共127頁82第82頁/共127頁第83頁/共127頁第84頁/共127頁85第85頁/共127頁第86頁/共127頁87第87頁/共127頁第88頁/共127頁第89頁/共127頁90 接縫不平、紋理不順、色澤不均現象 產生原因:基層不平整，板材鋪裝前沒有嚴格挑選，有厚薄不均、

24、翹曲、色差等缺陷，沒有認真預拼編號，未拉通線，分次灌漿過高，鋪裝后遭碰撞擠壓。 預防措施：a. 鋪裝前檢查基層平整度，保證符合要求。 b. 嚴格挑選石材，對規格尺寸有偏差，要磨邊修正。 c. 認真預拼石材，對好顏色，調整花紋，逐塊編號，對號鋪裝。 d. 鋪裝過程要隨鋪隨查，在粘結材料未凝固前做好支撐，并做保護提示，防止石材移動。第90頁/共127頁91 裂紋現象 產生原因:石材微孔內各類鹽的結晶膨脹壓力和水和壓力以及水的多次凍融循環作用造成。 預防措施：a. 盡量選擇致密、吸水率低的石材。 b. 對石材進行全面多次防護處理，鋪裝完成后再次涂刷防護劑。 c. 盡量不選擇水泥砂漿作粘結材料，在水泥

25、砂漿摻入鹽堿析出減少劑。 d. 施工過程嚴格控制水的用量，避免水分過多，完成后接縫處亦進行防水處理。第91頁/共127頁92 干掛石材面層與基層固定不牢固現象 產生原因:基體強度低，預埋件或后置埋件固定不牢，骨架焊接處松脫，固定膠與干掛件脫開。 預防措施：a. 嚴格檢查基體，在非混凝土基體固定點處預澆混凝土塊；混凝土基體的預埋件處如有蜂窩、漏振等缺陷，應用高于基體強度等級的混凝土修補。 b. 檢查每個固定點的牢固程度，不允許松動，并抽點做抗拔試驗。 c. 每個焊接處焊縫要飽滿，不能點焊，焊接處刷防銹漆。 d. 干掛件和石材粘膠前，粘膠處必須清潔干凈、干燥。第92頁/共127頁另一種辦法是使用偶

26、聯劑，這種產品要求既要與防護過的石材底面有良好的粘結力，同時也要與水泥粘的牢，對于室外工程呢感，該產品還必須有良好的耐水性。第93頁/共127頁第94頁/共127頁第95頁/共127頁第96頁/共127頁第97頁/共127頁使其具有防水性能。在水泥砂漿中摻入減少劑，以減少堿鹽析出。為防止水的侵入，板縫用石材專用硅硐耐候密封膠密封。處理已發生的鹽類晶化，首先用刷子將表面的白色粉末刷掉，再用大量清水徹底清洗殘留物，最后進行樹脂注入或石材表面上用具有防水性能的拋光劑拋光即可。第98頁/共127頁人造石按照材質一般可分為如下幾種：崗石，石英石，微晶石（含復合微晶石），亞克力（含復合亞克力），樹脂板等。99第99頁/共127頁缺點是不耐磨。第100頁/共127頁101第101頁/共127頁102第102頁/共127頁第103頁/共127頁第104頁/共127頁第105頁/共127頁第106頁/共127頁第107頁/共127頁第108頁/共127頁第109頁/共127頁第110頁/共127頁第111