1、宜昌市猇亭區宜昌市猇亭區304304畝物流園開發項目分析報告畝物流園開發項目分析報告策劃單位：德墨投資管理（上海）有限公司前 言本方案是德墨投資管理（上海）有限公司在廣泛收集資料和實地調研后，作出的一份對宜昌市猇亭區304304畝物流園畝物流園地塊的項目簡介。主要對宜昌市、猇亭區項目本身的區位條件及客戶需求進行分析，希望能夠幫助大家增進對項目本身的了解。項目介紹位置位置： 南臨318國道，東 臨迎賓大道規劃面積：規劃面積：303.61畝土地性質：土地性質：商業物流用地 304 304畝物流園項目畝物流園項目 304 304畝物流園項目畝物流園項目特別說明：n 本次拍賣的是物流園土地投資收益權。

2、n 本次拍賣可根據競拍人意愿進行土地拆分拍賣。優勢分析 區位篇十八屆三中全會后，宜昌上榜中國發展潛力最大的10座城市，作為鄂西北的龍頭，作為文武兼備型景區，宜昌一直緊追武漢，武漢的今天就是宜昌的明天！宜昌宜昌中國十大最具發展潛力城市中國十大最具發展潛力城市宜昌市轄五區三市五縣，區域面積2.16萬平方公里，截止2013年末全市常住人口為409.83萬人，戶籍人口為400.08萬人，除武漢外成為省內唯一一個常住人口超過戶籍人口的城市。宜昌市區位條件分析宜昌市區位條件分析長江中上游區域性中心城市長江中上游區域性中心城市 湖北省副中心城市湖北省副中心城市宜昌市區位條件分析宜昌市區位條件分析宜昌全市經濟

3、及綜合實力僅次于武漢，是名宜昌全市經濟及綜合實力僅次于武漢，是名副其實的副其實的“湖北省第二大經濟體湖北省第二大經濟體”及及“湖北湖北省綜合實力第二強城市省綜合實力第二強城市”。 2014年全年宜昌實現GDP 4170億元，居湖北第二位，中部同等城市第三位，按可比價格計算，比上年增長12.32%。宜昌的人均GDP、地方財政一般預算收入、規模工業增加值、城鎮固定資產投資、外貿出口額等核心經濟指標也繼續保持全省第二，僅次于武漢市。宜昌市區位條件分析宜昌市區位條件分析宜昌作為三峽工程所在地，處于承東啟西的戰略部位，是重慶和武漢之間重要的區域性中心城市。具有水陸空綜合交通優勢，歷來是重要的軍事和物資重

4、鎮集散地。擁有水能、礦產、林特產和旅游等四大資源。 三峽大壩世界水電之都，戰略地位舉足輕重世界水電之都，戰略地位舉足輕重猇亭區猇亭區位條件分析猇亭區位條件分析猇亭猇亭崛起的新城崛起的新城猇亭區位條件分析猇亭區位條件分析產業發達，名企聚集產業發達，名企聚集 猇亭總面積120平方公里，總人口接近10萬人，擁有宜昌城區獨一無二的大片平整城市建設用地，是宜昌市的工業中心。猇亭既是宜昌市的行政區，又是省級經濟技術開發區和省級高新技術產業開發區，擁有多區合一的體制和政策優勢。 目前已初步形成汽車、精細化工、裝備制造、新能源、新材料及商貿物流等特色產業集群，匯集了宜化、興發、南玻、廣汽中興、華潤電力、海航等

5、一批國內外知名企業集團，2013年全區實現規模以上工業總產值428億元，財政收入6.6億元。 經濟廣汽湖北交投葛洲壩船廠中興中汽興發宜化華潤正大南玻歐賽猇亭區位條件分析猇亭區位條件分析中部地區交通最便利的的工業產中部地區交通最便利的的工業產業園之一業園之一猇亭是長江出三峽后的第一塊沖擊平原，公路、鐵路、水運、航空和“川東氣輸”五大通道匯集于此，坐擁云池深水港和三峽機場，滬蓉、滬渝高速，318國道，漢宜高鐵、宜萬鐵路橫貫全境，是宜昌水、陸、空立體交通樞紐。 交通滬渝高速滬渝高速宜港宜港火車東站火車東站云池深水港云池深水港三峽機場三峽機場滬蓉高速滬蓉高速優勢分析 物流篇宜昌市現代物流分析宜昌市現代

6、物流分析 三峽工程的興建，使宜昌成為中國東中西部物流中轉中心。規劃建設的三峽現代物流中心，將構建“水陸空鐵”一體的翻壩轉運體系，形成上海南京武漢宜昌重慶“五點一線”的長江黃金水道開發利用新格局。 宜昌物流業發展步伐加快。一大批物流企業，走在全國全省前列。港務集團、三峽茶城、興發汽運等23家物流企業被評為國家A級，宜化物流、華翔置業、金東山大市場等21家企業被列為省重點物流企業。宜昌市九大物流園規劃猇亭區現代物流分析猇亭區現代物流分析 物流產業園建設一直是猇亭區產業布局的重要板塊，以長江岸線為樞紐，打造鐵路、公路、水路、航空立交體交通網絡，帶動發展現代物流，猇亭區將形成千億物流產業。猇亭區已規劃

7、建成的三峽機場空港物流園區，囊括整個張家灣片區東南角，以模塊化建筑布局適應現代物流高效、快捷的功能要求。l 三峽機場空港物流園區物流投資前景 在2011年全國兩會上，國務院總理李克強所作的政府工作報告首次涉及物流和快遞業，指出“要深化流通體制改革，清除妨礙全國統一市場的各種關卡，降低流通成本，促進物流配送、快遞業和網絡購物發展。充分釋放十幾億人口蘊藏的巨大消費潛力”。 據中國物流信息中心分析預計，2014年，我國物流業有望繼續保持平穩運行，其中快遞速運、物流公共服務平臺、第三方物流、供應鏈管理等亞太模式或將快速增長。望全國：由“物流通道”到“物流節點”，由“立交橋”到“大樞紐”，湖北省2015

8、年物流業增加值瞄準2300億元。兩年行動計劃提出，2014年底前，將優化物流園區布局，引導物流園區規范發展，重點支持8至10家省級示范物流園區（含公路港）建設。同時，集中政策和資金扶持和培育省重點物流企業，同時在物流運輸方面，2014年上半年湖北省完成公路水路交通固定資產投資479億元，相關物流投資完成占年度目標的68%，同比增長23%，首次躍居全國第二，穩居中部第一。觀湖北滿足您七大需求1.1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑在起跑由上海新發地現代農業園區發展有限公司牽頭，上海市電子商務促進中心、上海中匯金融外匯咨詢有限公司、南寧（中國東盟）

9、商品交易所、北大荒商貿集團有限公司 共同籌共同籌建建國內唯一一家民營大宗交易平臺 中匯國際大宗商品交易中心該平臺立足上海自貿區，匯集大批全國性和行業性物流、金融組織團體。上海自貿區保稅區分布開展大宗商品線上線下交易，加快整合大宗交易的信息流、物流與現金流。+1.1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑在起跑有效利用平臺強大的物流體系和配套資源，點線面有效互通，為企業發展尋求更大的契機。實現線上交易中心與線下流通平臺的強勢聯合。通過上海自貿區將業務延伸至海外國際，方便快捷。獲得平臺服務的優先權，國家級交易平臺的資質為企業帶來榮譽，提升企業品牌價值。掌

10、握國家對物流行業相關鼓勵政策的第一手信息，優先參加組織的多種會議、論壇。贏在起跑！贏在起跑！成功競拍，無條件入駐，您將成功競拍，無條件入駐，您將2.2.優質地塊、稀缺資源優質地塊、稀缺資源p 地理位置分析交通便利猇亭充分利用區域優勢，成為長江中上游與三峽工程相匹配的區域性的立體交通樞紐、新興的高新技術制造中心、轉口型的國內外貿易集散地和產業化的菜藍子基地，是長江三峽地區主體交通樞紐地區，水陸空交通十分發達。地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利“十五”期間將建設的國家“三縱三橫”光纖干道，有三條將經過猇亭。p 規劃興建的滬蓉（上海成都）高速公路、蘭杭（蘭州杭州）高速公路、荊宜（荊門宜昌）高速

11、公路和已建成的宜黃高速公路的交匯點都位于此。p 其中宜黃（宜昌-武漢-黃石）高速公路穿越工業園區全境，318國道上（上海-武漢-宜昌-重慶-拉薩）穿越長江的通道宜昌長江公路大橋也位于工業園區境內。陸路至武漢只需3小時。 公路運輸：四通八達的公路網地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利鐵路運輸：p 貫通我國中西部的交通大動脈焦柳鐵路線上的4個車站距物流園區都只在20公里范圍內。p 西進的宜萬鐵路也在物流園區附近與焦柳鐵路干線接軌。航空運輸：三峽國際機場緊鄰物流園區，目前已開通國內20多條航線及直飛日本、香港的包機業務，年內有望實現香港、澳門直飛，空中運輸極為便捷。焦柳線宜萬線地理位置分析地理位

12、置分析交通便利交通便利水運及港口：長江黃金水道 物流園區濱臨長江黃金水道，境內有磨盤深水港和已列入 國家交通部重點建設規劃的云池深水港，被譽為長江沿線 8大港口之一的枝城貨運碼頭距園區僅20公里。其中云池港 具備100萬標箱的吞吐能力。5000噸級船舶可由上海直達猇 亭，萬噸級船隊可由猇亭直達重慶，宜昌水運基礎良好， 通江達海優勢明顯。長江黃金水道長江黃金水道地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利物流 猇亭從事物流業服務的企業已經超過60家，初步形成了立足猇亭，呼應漢渝的物流服務網絡。猇亭物流園猇亭物流園根據可查到的資料（資料來自“宜昌市國土資源交易市場網”），從2014年3月11日至10月

13、17日，宜昌市共成交地塊66宗。20142014年宜昌市土地信息年宜昌市土地信息數量不多的優質地塊數量不多的優質地塊數量不多的優質地塊數量不多的優質地塊按土地所在區域劃分按土地所在區域劃分177數量不多的優質地塊數量不多的優質地塊173按土地性質劃分按土地性質劃分數量不多的優質地塊數量不多的優質地塊結論1、從數據上看，成交的66塊土地中，伍家崗區占了17塊，猇亭區占20塊，高新區占了17塊，占了土地成交總數的約82%，而猇亭區數量最多，當屬宜昌市政府規劃和商業投資的重點區域。2、猇亭區今年成交的20塊土地中有17塊是工業用地，由此可見，規劃可用的物流用地資源非常稀缺，加之其突出的地理交通優勢，

14、是不可多得的優質地塊。3.3.拆分拍賣，自由選擇拆分拍賣，自由選擇項目總面積約304畝，綜合具體實際情況分析，為了充分尊重競買人意愿，滿足不同規模企業需求，提出可拆分拍賣。項目拆分拍賣更具有靈活性，企業可以根據切身需求靈活靈活選擇選擇地塊的位置和大小，既有效的利用土地，又減小企業在資金方面的壓力拆分拍賣，自由選擇拆分拍賣，自由選擇4.4.承接產業園區，可開發潛在客戶承接產業園區，可開發潛在客戶倉儲配送裝卸多功能一站式物流產業服務中心依據自身物流規劃+ +內部的供應鏈結構規劃打造借勢地處猇亭開發區，汽車產業園、裝備制造產業園等園區云集了大批的生產加工企業和貿易市場，對現代化和專業化物流有著迫切需

15、求。可以開發大量潛在客戶。5.5.尊享全方位配套設施尊享全方位配套設施p 供電 p 供水供水l 享受三峽電站直供電的優惠，供電成本低，質量穩定。l 在以猇亭為中心的方圓50公里以內，已建成舉世矚目的長江三峽、葛洲壩等4座大型水電站。l 宜昌是全國電網中心，電量充足，電源結構合理，供電可靠性高達99.97%p 天然氣西氣東輸管線的必經地，中石油，中石化兩條管線穿越工業園區，并建有天然氣高中壓、低壓站，企業用氣方便擁有獨立的供水管網，完全滿足大工業項目的用水需要p 排污排污建有生活和工業污水處理廠和覆蓋全園區的污水管網。p 城市功能城市功能猇亭區內海關、檢驗檢疫、保稅倉庫等口岸管理機構齊全，文化教

16、育、醫療保健、商務中心、社區服務等基礎設施初步完善p 金融金融宜昌市共有19家銀行金融機構、15家證券營業部、34家保險分支機構、16家小額貸款公司、3家財務公司、850多個金融機構營業網點。三峽水電直達園區西氣東輸重要驛站6.6.猇亭區政府多方位優惠招商政策猇亭區政府多方位優惠招商政策n工業優惠政策工業優惠政策土地：土地：項目用地以掛牌方式出讓，項目業主依法按土地成交確認價足額繳納土地出讓金后，根據項目建設進度，將土地出讓金超過8萬元畝的部分獎勵給企業。其中，土地出讓金超過12萬元畝的部分，在項目主體工程達到正負零2個月內，通過產業扶持的方式獎勵給企業；土地出讓金超過8萬元畝至12萬元畝的部

17、分，用項目建成投產后繳納的增值稅和企業所得稅地方留成部分獎勵給企業，獎勵的最長期限為協議簽訂之日起5年。基礎設施基礎設施: 政府負責將道路、水、氣、通訊等基礎設施通達至項目用地紅線邊。施工和生產用電由政府協調通達至項目用地紅線邊，相關報裝、建設費用由企業承擔。 場平原則上由項目業主自行負責，按園區規劃要求實施，如需政府統一場平，須按3萬元畝繳納場平費，政府負責場平達到規劃部門確定的標高要求。 對于企業繳納的場平費，在協議簽訂之日起5年內有條件地給予獎勵：項目建成投產后年繳納增值稅和企業所得稅達到5萬元畝時，區財政按1萬元畝獎勵給企業；企業年繳納的增值稅和企業所得稅達到8萬元畝時，區財政獎勵至2

18、萬元畝；企業年繳納的增值稅和企業所得稅達到10萬元畝時，獎勵至3萬元畝。規費規費: : 企業項目建設所涉及的行政事業性收費按宜昌市人民政府關于支持城區工業項目建設若干規定（宜府發200834號）執行。一事一議：一事一議：對世界500強、中國500強、上市公司、高新技術企業、高層次人才自主創新項目、戰略性新興產業項目、擁有中國馳名商標企業在我區投資項目、固定資產投資過5億元的項目、對全市發展有重大影響的項目及其它重點項目，通過項目評審確定“一企一策”、“一事一議”政策。6.6.猇亭區政府多方位優惠招商政策猇亭區政府多方位優惠招商政策n三產優惠政策三產優惠政策對社會效益顯著、經濟拉動作用大的第三產

19、業項目，除免收區級各項行政事業性收費外，還給予一定的財政獎勵。（一）對于投資5000萬元以上的旅游開發項目，從正式營業起，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分前兩年全額獎勵給企業，后兩年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。如取得4A級以上旅游景區認證，由區財政給予一次性獎勵。（二）對于投資2000萬元以上的文化產業項目，從正式營業起，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分前兩年全額獎勵給企業，后兩年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（三）對社會組織或個人投資1000萬元以上新建民辦學校（包括幼兒園），區政府按照公益事業用地及建設的有關規定給予優惠

20、，符合國家劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式取得土地使用權，在土地使用費、城市建設配套費等相關費用上比照公辦義務教育階段學校相關政策執行。對創建成省級示范學校的，由區財政給予一次性獎勵。（四）對投資2000萬元以上新建民辦醫院，區政府按照公益事業用地及建設的有關規定給予支持，在土地使用費、城市建設配套費等相關費用上比照公立醫院相關政策執行。對創建達到二級以上醫院標準的，由區財政給予一次性獎勵。（五）對于投資1億元以上、新注冊登記的物流項目，在正式運營后，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分第一年按50%獎勵給企業，以后連續三年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（六）對于投

21、資5000萬元以上、建設四星級以上賓館，取得四星級賓館標準認定的，由區財政一次性獎勵50萬元，取得五星級賓館標準認定的，由區財政一次性獎勵200萬元，并從取得四星級以上賓館標準認定當年起，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分前兩年全額獎勵給企業，后兩年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（七）對于投資2000萬元以上的餐飲名店，在正式營業后, 對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分前兩年全額獎勵給企業，后兩年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（八）對自建或依托房地產城市綜合體引進國內外知名大型連鎖超市和百貨商場，年商品銷售額達到3000萬元以上的

22、，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分前兩年獎勵給企業，后兩年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（九）鼓勵發展總部經濟，對投資5000萬元以上、在猇亭建設總部經濟項目（含科技孵化器），在正式運營后，對企業所繳的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分第一年按50%獎勵給企業，以后連續三年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。（十）積極發展現代服務業，對來猇亭區開設會計審計、資產評估、信息咨詢、科技服務、金融保險、投資擔保等現代服務業，優先協調落實經營場地，對其繳納的工商稅收，按2010年財政體制區級留存部分第一年按50%全額獎勵給企業，以后連續三年按其繳納區級留存新增部分的50獎勵給企業。6.6.猇亭區政府多方位優惠招商政策猇亭區政府多方位優惠招商政策n財政獎勵政策財政獎勵政策（一）新增稅源獎：對于年繳工商稅收10