1、龍?zhí)端l(xiāng)龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略提案項目定位與招商策略提案成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司 策劃部 2010.09方案構(gòu)成方案構(gòu)成5項目分析項目分析0101區(qū)位：區(qū)位：東三環(huán)與繞城高東三環(huán)與繞城高速公路之間；成南高速速公路之間；成南高速與成綿高速之間。與成綿高速之間。距離：距離：距建設(shè)路商圈車距建設(shè)路商圈車程程15分鐘；距市中心商分鐘；距市中心商圈車程圈車程20分鐘。分鐘。人口：人口：10萬人。萬人。環(huán)境：環(huán)境：總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)。園區(qū)。 具有濃韻江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的龍?zhí)犊偛砍桥涮醉椖魁執(zhí)端l(xiāng)，以成都的獨(dú)特文化元素為基調(diào)，移植江南水鄉(xiāng)的神韻，建成成都的“清明上河圖”。2010年年底建成，將成

2、為整個城東片區(qū)新的“名片”，單體建筑面積:574-3967 地上建筑總面積為102802.34；地下建筑面積為57827.35；總面積達(dá)160629.69，建成后將像周莊、烏鎮(zhèn)一樣迷人，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。 項目地處成都市主城區(qū)唯一總部經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)，項目定位為城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD），將建成一個集酒店，餐飲休閑娛樂旅游、特色商品、商務(wù)辦公為一體的中高檔復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)，既改變工業(yè)園區(qū)目前商業(yè)服務(wù)業(yè)零星、低檔的現(xiàn)狀，又與工業(yè)園區(qū)能達(dá)中心商務(wù)區(qū)形成差異化。龍?zhí)端l(xiāng)項目情況龍?zhí)端l(xiāng)項目情況 本項目距離市中心核本項目距離市中心核心商圈僅心商圈僅1515公里的距離。公里的距離。龍?zhí)?/p>

3、水鄉(xiāng)交通狀況龍?zhí)端l(xiāng)交通狀況 91、本項目雖處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但目前工業(yè)園區(qū)人氣明顯不足，工業(yè)區(qū)企業(yè)大部分還是一線基層員工，月均收入較低，消費(fèi)能力相對較弱。2、項目周邊交通不便，距離市中心核心商圈有15公里的距離，使得商鋪的培育期較長。3、周邊商業(yè)不成熟，缺少商業(yè)氛圍。4、本項目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。項目情況總結(jié)分析項目情況總結(jié)分析 SWOTSWOT分析分析10優(yōu)勢（優(yōu)勢（Strengths)Strengths)交通便捷，出行方便交通便捷，出行方便未來人口密集，但無生活未來人口密集，但無生活 配套商業(yè)配套商業(yè)位于總部基地核心區(qū)域，位于總部基地核心區(qū)域， 企業(yè)眾多企業(yè)眾多政府

4、大力支持政府大力支持劣勢（劣勢（Weekness)Weekness)知名度低，增加宣傳成本知名度低，增加宣傳成本人氣不足，消費(fèi)能力較弱人氣不足，消費(fèi)能力較弱高端消費(fèi)群集中于市區(qū)高端消費(fèi)群集中于市區(qū)項目距離成都核心商圈距項目距離成都核心商圈距 離較遠(yuǎn)離較遠(yuǎn)機(jī)會（機(jī)會（Opportunities)Opportunities)將覆蓋整個總部新城和工將覆蓋整個總部新城和工 業(yè)園區(qū)業(yè)園區(qū)吸引外資，提升升值潛力吸引外資，提升升值潛力挖掘高檔消費(fèi)，形成區(qū)位挖掘高檔消費(fèi)，形成區(qū)位 優(yōu)勢優(yōu)勢威脅（威脅（Threats)Threats)新、老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)的新、老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，本項目將會在經(jīng)營開發(fā)，本項目

5、將會在經(jīng)營上遭遇激烈的市場競爭上遭遇激烈的市場競爭11本項目目前最欠缺的成功要素，就是周邊配套設(shè)施的落后。由于地處龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城內(nèi)，距離南通市中心較遠(yuǎn)，目前企業(yè)入住率還較低，周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也不足，因此造成先天的不足。本項目距離市中心約15公里，而一般商業(yè)廣場的輻射范圍在35公里，造成商業(yè)吸引力不夠。成華區(qū)的商業(yè)項目眾多，市場成熟以后能形成新興商圈，搶奪客戶資源，造成客流分散。本項目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。龍?zhí)端l(xiāng)現(xiàn)狀是上海裕都為成都成化精心鑄造的一大景點(diǎn)；是上海裕都為成都成化精心鑄造的一大景點(diǎn)；是成都的是成都的“清明上河圖清明上河圖”。是成都整個城東片區(qū)的是成都

6、整個城東片區(qū)的“名片名片”， 是是“旅游旅游+ +生態(tài)生態(tài)+ +休閑休閑+ +餐飲餐飲+ +工作工作”復(fù)合平臺；復(fù)合平臺； 是每天從是每天從“早早”到到“晚晚”都能在此享受的生活之都；都能在此享受的生活之都；是是“1010歲歲”到到“100100歲歲”都能在此都能在此“享樂享樂”的一生之城；的一生之城；什么是龍?zhí)端l(xiāng)？什么是龍?zhí)端l(xiāng)？龍?zhí)端l(xiāng)：政府支持的休閑娛樂中心龍?zhí)端l(xiāng)：政府支持的休閑娛樂中心樣板工程，政府支持；樣板工程，政府支持；市政府重點(diǎn)建設(shè)項目；市政府重點(diǎn)建設(shè)項目；成都東部最受關(guān)注的、最值得期待的蘇州園林式休閑娛樂中心；成都東部最受關(guān)注的、最值得期待的蘇州園林式休閑娛樂中心；區(qū)委區(qū)政

7、府極大重視與支持；區(qū)委區(qū)政府極大重視與支持；將成為成華區(qū)對外展示形象的窗口；將成為成華區(qū)對外展示形象的窗口；人們投資成都成華區(qū)的首選；人們投資成都成華區(qū)的首選；龍?zhí)端l(xiāng)：龍?zhí)端l(xiāng)：復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街 上海有個新天地，成都有個錦里上海有個新天地，成都有個錦里在成都，這里還有龍?zhí)端l(xiāng)在成都，這里還有龍?zhí)端l(xiāng)最時尚的休閑去所，最時尚的休閑去所，最炫麗的北廣場，最炫麗的北廣場，最具特色的美食長廊，最具特色的美食長廊，最具品味的水鄉(xiāng)街市，最具品味的水鄉(xiāng)街市，酒店板塊酒店板塊主題游樂板塊主題游樂板塊 商業(yè)板塊商業(yè)板塊龍?zhí)端l(xiāng)龍?zhí)端l(xiāng) 人居房產(chǎn)人居房產(chǎn)文化旅游文化旅游配套商業(yè)配套商業(yè)【中國文化旅游

8、房產(chǎn)中國文化旅游房產(chǎn)】+ + + 2008-20092008-2009年數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比年數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比GDPGDP增長率高增長率高2- 2- 4 4個百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展；個百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展； 世界旅游業(yè)規(guī)律：一個國家人均世界旅游業(yè)規(guī)律：一個國家人均GDPGDP達(dá)達(dá)800800美元美元-1000-1000美元，國內(nèi)游開始并美元，國內(nèi)游開始并 形成規(guī)模，形成規(guī)模，0909年我國人均年我國人均GDPGDP接近接近70007000美元；美元； 富裕階層的壯大，使得旅游消費(fèi)處于一個轉(zhuǎn)型階段。富裕階層的壯大，使得旅游消費(fèi)處于一個轉(zhuǎn)型階段。人均人均G

9、DP1000美元美元3000美元美元5000美元美元旅游階段旅游階段國內(nèi)旅游業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展&周邊國家旅游熱潮世界游旅游文化地產(chǎn)的市場背景0505年我國人均年我國人均GDPGDP達(dá)達(dá)69146914美元，部分發(fā)達(dá)地區(qū)已超過美元，部分發(fā)達(dá)地區(qū)已超過1000010000美元。美元。消費(fèi)升級推動國內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游消費(fèi)升級推動國內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以將以1010以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速在以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速在2020以上。以上。 旅游文化地產(chǎn)的市場需求啟示：中國富裕階層迅速膨脹，處于消費(fèi)轉(zhuǎn)

10、型的臨界點(diǎn)，未啟示：中國富裕階層迅速膨脹，處于消費(fèi)轉(zhuǎn)型的臨界點(diǎn)，未來休閑度假市場的需求必定處于一個高速發(fā)展的階段。來休閑度假市場的需求必定處于一個高速發(fā)展的階段。旅游地產(chǎn)：近年國內(nèi)高端度假別墅產(chǎn)品單價持續(xù)升高，稀缺性資源旅游地產(chǎn)：近年國內(nèi)高端度假別墅產(chǎn)品單價持續(xù)升高，稀缺性資源區(qū)房產(chǎn)資產(chǎn)化趨勢明顯。區(qū)房產(chǎn)資產(chǎn)化趨勢明顯。啟示：旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，稀缺性資源的房產(chǎn)資產(chǎn)化成為啟示：旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，稀缺性資源的房產(chǎn)資產(chǎn)化成為必然的趨勢，資源占有成為房產(chǎn)領(lǐng)域新的主題！必然的趨勢，資源占有成為房產(chǎn)領(lǐng)域新的主題！旅游文化地產(chǎn)的啟示在產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭手段同質(zhì)化的今天，超越競爭的好方法，在產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭手段

11、同質(zhì)化的今天，超越競爭的好方法，就是品類區(qū)隔！房地產(chǎn)市場告訴我們：就是品類區(qū)隔！房地產(chǎn)市場告訴我們：“第一第一”勝過勝過“更好更好”。地產(chǎn)品類概念帶著鮮明、獨(dú)特、有區(qū)隔、有利益的營銷信息，地產(chǎn)品類概念帶著鮮明、獨(dú)特、有區(qū)隔、有利益的營銷信息，成為營銷傳播源頭上的創(chuàng)新。成為營銷傳播源頭上的創(chuàng)新。當(dāng)務(wù)之急，把龍?zhí)端l(xiāng)依托龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城， 建立“旅游文化房產(chǎn)新城”的 “品類區(qū)隔”，完 整建立起來! 在在“龍?zhí)犊偛啃鲁驱執(zhí)犊偛啃鲁恰薄ⅰ俺啥嫉那迕魃虾訄D成都的清明上河圖”的背景下，的背景下，龍?zhí)端l(xiāng)如何創(chuàng)造一個全新的品類地產(chǎn)概念，龍?zhí)端l(xiāng)如何創(chuàng)造一個全新的品類地產(chǎn)概念，在此基礎(chǔ)上遵循在此基礎(chǔ)上遵循“界定

12、、放大、傳播界定、放大、傳播”的規(guī)律進(jìn)行宣傳的規(guī)律進(jìn)行宣傳？項目定位項目定位0202定位觀點(diǎn)通過對項目狀況的分析，提出以下三種運(yùn)營觀點(diǎn)：通過對項目狀況的分析，提出以下三種運(yùn)營觀點(diǎn)：1 1、產(chǎn)品規(guī)劃上力求創(chuàng)新，注重細(xì)節(jié)；、產(chǎn)品規(guī)劃上力求創(chuàng)新，注重細(xì)節(jié)；2 2、營銷策略上做差異化，合理引導(dǎo)消費(fèi)、沖擊市場；、營銷策略上做差異化，合理引導(dǎo)消費(fèi)、沖擊市場；3 3、中高檔產(chǎn)品，高端形象，提高項目的綜合性價比。、中高檔產(chǎn)品，高端形象，提高項目的綜合性價比。定位需求機(jī)遇資源競爭總部基地各企業(yè)商務(wù)辦公人群總部基地各企業(yè)商務(wù)辦公人群投資性客群、企業(yè)型客群投資性客群、企業(yè)型客群成都當(dāng)?shù)厥忻癯啥籍?dāng)?shù)厥忻癯啥冀?jīng)濟(jì)圈內(nèi)的

13、高檔消費(fèi)群體成都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的高檔消費(fèi)群體旅游觀光休閑消費(fèi)的大眾客戶群體旅游觀光休閑消費(fèi)的大眾客戶群體項目客戶群定位 龍?zhí)端l(xiāng)建筑為獨(dú)棟式、圍合式建筑，單體建筑面積約為574-3967 ，并且不適合分割，根據(jù)不同類商家的租賃要求，我們可以發(fā)現(xiàn)，本項目建筑比較適合做餐飲娛樂類業(yè)態(tài)的商業(yè)。25龍?zhí)端l(xiāng)建筑排布、房型結(jié)構(gòu)分析：26例：不同類商家對租賃面積的要求：27不同類商家對租賃面積的要求：我們觀點(diǎn)：我們觀點(diǎn)：龍?zhí)端l(xiāng)龍?zhí)端l(xiāng) “成都清明上河圖成都清明上河圖”的提出：的提出：將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為成都市民休閑度假的將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為成都市民休閑度假的 首選場所。首選場所。將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。

14、將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。成都頗具特色的江南園林文化展示地。成都頗具特色的江南園林文化展示地。 以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、 蘇州園林風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號蘇州園林風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號 展示，造就項目的特色性展示，造就項目的特色性成都的成都的“清明清明 上河圖上河圖”。 以水文化為主題，蘇州園林文化及川西文以水文化為主題，蘇州園林文化及川西文 化為輔助的文化綜合體街區(qū)；化為輔助的文化綜合體街區(qū)；29結(jié)合對本項目的優(yōu)劣勢分析以及項目目前周邊的狀況的分析；結(jié)合本項目的建筑形態(tài)，建筑排布，房型結(jié)構(gòu)等自身因素；得出定位方案一：項目定位項目定

15、位業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則1、人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則、人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的項目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為項目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。2、高品質(zhì)優(yōu)先原則高品質(zhì)優(yōu)先原則 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費(fèi)；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個項目的高品質(zhì)定位。3、配套的原則、配套的原則 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同 特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務(wù)業(yè)的需求。31規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分龍?zhí)端l(xiāng)可劃分為四大版塊：龍?zhí)端l(xiāng)可劃

16、分為四大版塊：“文化版塊文化版塊”水鄉(xiāng)生命力之所在；水鄉(xiāng)生命力之所在；“商業(yè)版塊商業(yè)版塊”水鄉(xiāng)的利潤中心；水鄉(xiāng)的利潤中心；“酒店板塊酒店板塊”商務(wù)人群的天堂；商務(wù)人群的天堂；“生態(tài)板塊生態(tài)板塊”炒作的一大亮點(diǎn)。炒作的一大亮點(diǎn)。功功 能能 組組 團(tuán)團(tuán) 示示 意意 圖：圖：規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊、文化板塊 文化是龍?zhí)端l(xiāng)的核心內(nèi)容，是龍?zhí)端l(xiāng)持久生命力之所在。本項目的文化內(nèi)涵主要以川西文化和蘇州園林文化為背景。(1)(1)民俗文化表演中心民俗文化表演中心 川西民俗表演是水鄉(xiāng)文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來凸顯水鄉(xiāng)的文化內(nèi)涵與品牌價值。它散落于水鄉(xiāng)的每個角落，一走進(jìn)水鄉(xiāng)便可隨處感

17、受到撲面而來的古風(fēng)古韻。 民間藝術(shù)部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個商業(yè)區(qū)內(nèi)，營造一種老成都文化氛圍。 民間曲藝部分：將四川洋琴、評書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營造一種水鄉(xiāng)獨(dú)特的飲食文化。 特色文化表演中心（北廣場、龍?zhí)堕w）：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在水鄉(xiāng)內(nèi)表演，既可凸顯水鄉(xiāng)文化，又可形成賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。運(yùn)作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團(tuán)體合作，具體的運(yùn)作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團(tuán)體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來定。

18、合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來定。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊、文化板塊 影視拍攝中心是龍?zhí)端l(xiāng)又一賣點(diǎn)，投入小、回報大、見效快。龍?zhí)端l(xiāng)是個很好的平臺，一旦運(yùn)作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)，免費(fèi)享用一頓廣告大餐，提升龍?zhí)端l(xiāng)知名度、美譽(yù)度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動消費(fèi)。地點(diǎn)：招商樓或龍?zhí)堕w地點(diǎn)：招商樓或龍?zhí)堕w形式形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容：租賃場地（景區(qū)）給影視公司。播放老電影，增加會議中心的利用率。拍攝影片。（2 2）影視拍攝中心）影視拍攝中心規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊、文化板塊（3 3）特色商業(yè)街）特色商業(yè)街川

19、西風(fēng)味小吃街川西風(fēng)味小吃街形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：各種川西特色小吃，如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。 這是承載龍?zhí)端l(xiāng)文化必不可少的一部分，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。手工藝品街手工藝品街/ /酒吧一條街酒吧一條街形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。購物超市購物超市形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：旅游定點(diǎn)購物場所；生態(tài)購物超市等形式：形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式式項目的運(yùn)作要點(diǎn)：項目的運(yùn)作要點(diǎn)： 1）婚慶形式設(shè)置多樣）婚慶形式設(shè)置

20、多樣 如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費(fèi)者選擇擇2）婚慶項目推廣方式）婚慶項目推廣方式l 制作龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項服務(wù)。并制作帶龍?zhí)端l(xiāng)獨(dú)特韻味的資料架，消費(fèi)優(yōu)惠卡。l 和各大婚紗影樓合作 合作方式：放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程。 回報：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。龍?zhí)端l(xiāng)為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。龍?zhí)端l(xiāng)為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊、文化板塊(4

21、)婚慶中心婚慶中心l和婚慶中心合作 合作方式：放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。婚慶中心向顧客推薦龍?zhí)端l(xiāng)，并和龍?zhí)端l(xiāng)合作完成婚禮的全過程。 回報：雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點(diǎn)。l和民政廳合作 放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦龍?zhí)端l(xiāng)婚慶服務(wù)項目。 回報：龍?zhí)端l(xiāng)根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返點(diǎn)，或贈送消費(fèi)折扣卷。l和裝飾城、家具商合作（最好是古典家具） 一般人先裝修、購買家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。 合作方式：放置龍

22、潭水鄉(xiāng)婚慶手冊于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放龍?zhí)端l(xiāng)婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段） 回報：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領(lǐng)取。為中、老年人提供的金婚、銀婚服務(wù)。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊、文化板塊規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊、商業(yè)板塊主要業(yè)態(tài)：餐飲主要業(yè)態(tài)：餐飲細(xì)分業(yè)態(tài)：川菜、西餐、粵菜、地方小吃細(xì)分業(yè)態(tài)：川菜、西餐、粵菜、地方小吃輔助業(yè)態(tài)：小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場、保健休閑中心輔助業(yè)態(tài)：小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場、保健休閑中心(1)(1)定位原因：定位原因： 餐飲行業(yè)最

23、能聚集人氣，又能迅速帶來旺市場面； 餐飲可以承受較高租金，支撐投資； 餐飲行業(yè)集約經(jīng)營可削弱內(nèi)街部分位置稍差的消費(fèi)者心理印象； 形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位； 全國各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營風(fēng)險。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊、商業(yè)板塊（2)細(xì)分業(yè)態(tài)說明：細(xì)分業(yè)態(tài)說明：1）川菜酒樓）川菜酒樓 以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費(fèi)市場需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費(fèi)者嗜好，又突出項目特色。餐飲行業(yè)的人流量大，可為其他區(qū)域提供人氣支撐。川菜由于用料及口味之關(guān)系，成本較低但利潤頗高；形成穩(wěn)定客戶群后租金承受能力較高，有利于長期經(jīng)營管理需要。

24、2）西餐）西餐 西餐配備數(shù)量以少為佳，1-3個經(jīng)營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費(fèi)者對西餐品的需求，滿足項目餐飲區(qū)域全而精的配套策略。3）茶館及啤酒廣場）茶館及啤酒廣場 茶館以特色茶館為主，如某茶館為相聲茶館、某茶館為川劇茶館、某茶館為說書茶館；露天茶館設(shè)置為中低消費(fèi)；主題茶館設(shè)置為中高消費(fèi)。4 4）保健休閑中心）保健休閑中心 經(jīng)營內(nèi)容：有水休閑中心、桑拿、SPA中心。5 5）多功能廳）多功能廳 地點(diǎn)地點(diǎn)：招商樓內(nèi)容：內(nèi)容：會議室、運(yùn)動中心、康樂中心、形式形式：招商經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容：接待各種政府會議、商務(wù)會議、學(xué)術(shù)論壇等。 會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力，也是解決周一

25、至周五客源稀少的有效手段。會議主要包括： 政府會議：消費(fèi)水平最高的會議（帶動會所及酒店的餐飲消費(fèi)）。 公司、企業(yè)會議：客戶聯(lián)誼會、公司慶典、新品推薦會、新聞發(fā)布會、企業(yè)峰會、行業(yè)交流會等。 社會團(tuán)體會議：藝術(shù)交流會、研討會等。6 6）水道休閑）水道休閑 建議在水鄉(xiāng)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，游船充分利用水道休閑資源。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊、商業(yè)板塊規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分3、酒店板塊、酒店板塊A島島主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：酒店商務(wù)區(qū)輔助業(yè)態(tài)：輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行細(xì)分業(yè)態(tài)：細(xì)分業(yè)態(tài)：三星級以上酒店與快捷酒店備選業(yè)態(tài)：備選業(yè)態(tài)：寫字間、旅游公司、旅行社（1 1）操作思路

26、：）操作思路：滿足細(xì)分市場需求，打造都成都高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司管理。（2 2）定位原因：）定位原因：單純的商務(wù)辦公難以滿足龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄖ膽?yīng)用；旅游城市的消費(fèi)者群體對住宿需求更高；產(chǎn)權(quán)酒店在旅游城市的操作性上更容易于商務(wù)寫字樓；可帶來大量客源，客源的消費(fèi)區(qū)首選龍?zhí)端l(xiāng)。；規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分3、酒店板塊、酒店板塊 建議酒店裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分4、生態(tài)

27、板塊、生態(tài)板塊 生態(tài)是龍?zhí)端l(xiāng)炒作的又一個亮點(diǎn)，其中引東風(fēng)渠活水入城，講龍?zhí)端l(xiāng)分割成3個獨(dú)立的小島，并由21座拱橋連接，形成具有濃郁蘇州園林風(fēng)格的建筑群體, 著力打造為成都現(xiàn)代的清明上河圖，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。這是我們宣傳借力的好題材。為水鄉(xiāng)酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。 建設(shè)水文化生活體驗(yàn)基地建設(shè)水文化生活體驗(yàn)基地 水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也”；從女媧由天傾地斜而補(bǔ)天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水”，到風(fēng)水學(xué)中視水為財?shù)母拍睿凰幕拍钬S富，可延展性強(qiáng)；龍?zhí)端l(xiāng)以水文化為生態(tài)核心在成都市內(nèi)各商業(yè)街區(qū)，具有唯一性

28、，將吸引消費(fèi)者目光。45招商策略招商策略03031、重點(diǎn)確保主力店的引進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，用主力店吸附中小品牌。2、集中簽約，形成“聚合效應(yīng)”，同時也成為項目營銷的一個事件和借 力點(diǎn)。3、大型活動引導(dǎo)造勢，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底 通過美食節(jié)、啤酒節(jié)、狂歡節(jié)等大型的針對商家或者消費(fèi)者的促銷、主題節(jié)、文化體育等各種活動聚集項目的人氣和認(rèn)知度，進(jìn)而提升商家的經(jīng)營業(yè)績，最終穩(wěn)定商家?guī)诱猩獭Ｕ猩炭傮w策略：招商總體策略：招商范圍招商范圍 除江村會所以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。價格策略價格策略 招商提升，低開平走招商提升，低開平走 由于龍?zhí)端l(xiāng)離市中心大約尚有15公里，地理較偏，商業(yè)氛圍冷淡，且水鄉(xiāng)

29、周圍人口較少，總部經(jīng)濟(jì)城內(nèi)的企業(yè)入住率很低的情況下，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，先培育市場，但考慮若對商家免租將會造成進(jìn)場商家對現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營，所以我們建議：統(tǒng)一不對外免租；第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。招商策略：招商策略：招商組織措施招商組織措施專門規(guī)劃招商組，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時，互相競爭；公司設(shè)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。招商工具的準(zhǔn)備招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書后，策劃部會同廣告公司確定初步方案，報公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。招商策略：招商策略：商家進(jìn)駐要求和原則：商家進(jìn)駐要求和原則：1 1、知名商戶或連鎖商戶

30、、知名商戶或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升龍?zhí)端l(xiāng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，龍?zhí)端l(xiāng)形象越佳，使上海裕都在成都迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費(fèi)的核心消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使項目的形象更加深化。2 2、個性鮮明有特色商戶、個性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了項目整體的經(jīng)營特色。3 3、能吸引人流量的商戶、能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動龍?zhí)端l(xiāng)

31、購物消費(fèi)增長，必須對這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，他們所帶動的龐大人流將對整個龍?zhí)端l(xiāng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。商家進(jìn)駐要求和原則：商家進(jìn)駐要求和原則：4 4、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經(jīng)營特色。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營鱔魚的火鍋；核心店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。譬如餐飲同茶樓因?yàn)榻?jīng)營特色有異，可以互補(bǔ)。5 5、核心店要形成互動、核心店要形成互動 在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應(yīng)對各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證龍?zhí)端l(xiāng)整體經(jīng)營的均好性。 核心主力店的招商對整個商業(yè)中心的運(yùn)營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個大型品牌店的入駐，常常能帶動整個項目的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。商家進(jìn)駐要求和原則：商家進(jìn)駐要求和原則：6 6、前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場、前期只