1、關(guān)于土地抵押評估的若干思考摘要:土地抵押評估是土地估價的主要業(yè)務(wù)之一。土地抵押評估涉及到信貸安全和當(dāng)事人的合法財產(chǎn)保護(hù)問題，所以其不同于一般土地的評估。在土地抵押評估的實(shí)際執(zhí)業(yè)中，會遇到估價目的含糊、價值類型和估價時點(diǎn)難以確定、抵押估價業(yè)務(wù)流程不宜規(guī)避信貸風(fēng)險等問題。本文在這些問題的分析和借鑒國外土地抵押評估經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了土地抵押估價在業(yè)務(wù)流程改進(jìn)、估價行為規(guī)范、行業(yè)內(nèi)外互補(bǔ)等方面的改進(jìn)建議，以此達(dá)到加強(qiáng)土地抵押估價業(yè)務(wù)管理，防范土地信貸風(fēng)險，維護(hù)土地當(dāng)事人的合法權(quán)益的目的。關(guān)鍵詞:土地估價；抵押估價；問題；改進(jìn)建議土地是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因?yàn)椋恋鼐哂胁豢梢苿有浴勖L

2、久、價值量大、保值增值性等特點(diǎn)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民、法人或者其他組織向其他公民、法人或者其他組織借款時(其中典型的是向銀行申請貸款)，債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保。為了知道該提供擔(dān)保的土地的價值，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù)。但是土地抵押因?yàn)樯婕暗叫刨J風(fēng)險、土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問題，所以土地抵押評估不同于一般土地的評估。1 土地抵押評估的特點(diǎn)1.1 未滿足抵押土地特別要求的，不得進(jìn)行抵押評估(1

3、)抵押土地須具有完善的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰是抵押土地評估的基本要求。考慮到土地抵押貸款中的風(fēng)險，抵押土地應(yīng)具備完善的土地產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取規(guī)范的國有土地使用證。估價人員應(yīng)對抵押土地的國有土地使用證進(jìn)行認(rèn)真審核，并通過現(xiàn)場勘察，保證土地使用者、用途、位置、面積、權(quán)屬性質(zhì)以及有無他項(xiàng)權(quán)利等與實(shí)際相符，保證抵押土地來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、用途規(guī)范、法律文件齊全。此外，在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用證進(jìn)行審核時，應(yīng)按照“房地一致”的原則，保證房地產(chǎn)權(quán)利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時，如委托人與土地使用者不一致，則應(yīng)明確委托人與土地使用者的關(guān)系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明。(2)抵押土地的用途應(yīng)符合城市規(guī)劃的

4、要求對抵押土地以現(xiàn)狀用途進(jìn)行抵押的，應(yīng)注意城市規(guī)劃對現(xiàn)狀土地的影響。對由于城市規(guī)劃的改變導(dǎo)致土地用途發(fā)生變化的，則應(yīng)有規(guī)劃部門的審批意見，以規(guī)劃部門確認(rèn)的用途為準(zhǔn)。對由于城市規(guī)劃需要在貸款期內(nèi)征用的土地，應(yīng)不作為抵押資產(chǎn)。(3)城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，對不能抵押的房地產(chǎn)(其中也包含土地)規(guī)定總結(jié)如下:依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的以劃撥方式取得土地使用權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)時，沒有按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回

5、土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬不明的、權(quán)屬有爭議的或未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔(dān)保法第三十四條第五項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用的土地；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。另外，從法律的要求來看，土地抵押必須依法、及時辦理抵押登記，只有辦理抵押登記的土地才受法律保護(hù)，否則，無法保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。1.2 土地抵押價值有其自身要求(1) 一般情況下土地抵押價值應(yīng)是以抵押方式將土地作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。依法不得抵押的土地沒有

6、抵押價值；首次抵押的土地，該土地的價值為抵押價值，即該土地未受抵押權(quán)約束下的價值；再次抵押的土地，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的影響，致使該土地的擔(dān)保價值受到影響，其抵押價值為該土地的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分。(2)不同權(quán)利狀況下以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值是應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額。以具有土地使用年限的土地抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地抵押價值為土地權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。以按份額共

7、有的土地抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。以共同共有的土地抵押的，其抵押價值為該土地的價值。1.3 土地抵押評估價值的類型和大小受到估價時點(diǎn)、短期強(qiáng)制處分、法定優(yōu)先受償權(quán)等因素的影響(1)估價時點(diǎn)的選擇是確定抵押土地價值的前提條件估價時點(diǎn)是評估土地價格的時間界限，由于土地價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗土地來說，在不同的時點(diǎn)上，其價格可能有較大的差別。估價時點(diǎn)是土地抵押估價的一項(xiàng)重要原則。估價時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。抵押土地估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割的時點(diǎn)。理論上看，土地抵押評估是以抵押為目的的估價，是為了保證貸款的安全，其

8、核心是要求貸款到期時，如果借款人不能償還本息需執(zhí)行抵押物時的變現(xiàn)價值，根本上講不是關(guān)心該土地現(xiàn)時的價值。估價時點(diǎn)應(yīng)為貸款到期日，必須考慮貸款存續(xù)期間土地的市場風(fēng)險因素對抵押土地的影響。理論上講，評估價值實(shí)際上并非公開市場價值，而是受短期強(qiáng)制處分因素限制狀態(tài)下的價值。實(shí)際上與土地拍賣底價有些類似。(2)法定優(yōu)先受償權(quán)以及市場因素的影響土地抵押評估可以參照房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，土地抵押價值應(yīng)當(dāng)扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)(拍賣變現(xiàn))時發(fā)生的費(fèi)用，包括訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費(fèi)等。因?yàn)檫@些稅費(fèi)最終都可能在土地拍賣成交價款中扣除。還要求評估報告中充分考慮抵押土地的變現(xiàn)風(fēng)險，并做必要風(fēng)險提示。

9、所以評估機(jī)構(gòu)和評估師應(yīng)謹(jǐn)慎地預(yù)測土地市場的發(fā)展，較少考慮土地漲價因素，以降低風(fēng)險，充分考慮到貸款期內(nèi)的土地收益狀況及市場風(fēng)險，對估價對象變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，以最大限度地保障抵押權(quán)人和抵押人的利益。2 土地抵押評估中的常見問題根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評估。現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估中要注意的一些問題作如下探討。2.1 土地抵押評估的目的與抵押貸款實(shí)際操作的沖突土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目

10、的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格，而不是土地使用權(quán)本身的價格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場價格或清算價格。目前，銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時對土地抵押評估和房地產(chǎn)抵押評估采用的操作方式基本相同，考慮到土地抵押評估尚未制訂相關(guān)的估價指導(dǎo)意見。因此，我們可以參照房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，土地抵押評估的目的也可以表述為“為確定土地抵押

11、貸款額度提供參考依據(jù)而評估土地抵押價值”，另外，土地抵押價值為“抵押土地在估價時點(diǎn)的市場價值”，“等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，也就是說土地抵押價值內(nèi)涵中已扣除了優(yōu)先受償權(quán)，考慮了變現(xiàn)能力，其處置變現(xiàn)的各種訴訟費(fèi)用、稅費(fèi)也考慮其中了，其價值與市場交易價值相比，已打了不小的折扣。而目前金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時仍以過去的折扣率（50%-70%發(fā)放貸款，過去之所以會有這樣的折扣，根據(jù)銀行系統(tǒng)的規(guī)定，折扣風(fēng)險包含了房地產(chǎn)預(yù)期風(fēng)險、違約風(fēng)險和處置稅費(fèi)等抵押期間的所有風(fēng)險，扣除風(fēng)險后的房地產(chǎn)價格就是在抵押期內(nèi)能夠保障債權(quán)安全的抵押價格。正是因?yàn)閷⒌盅何镄枰儸F(xiàn)

12、時產(chǎn)生的價格減損、應(yīng)上繳稅費(fèi)等考慮在內(nèi)了，因此，價值扣減有重復(fù)的內(nèi)容，其直接的后果是，估價對象的抵押價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價值，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其變現(xiàn)價值，客戶的利益受損。2.2 評估對象界定不清楚土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)國資企函發(fā)（1994）36號文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時，必須進(jìn)行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時應(yīng)分別進(jìn)行評估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)

13、人優(yōu)先受償。此時的評估對象是土地使用權(quán)的清算價格，完全應(yīng)該采用清算價格標(biāo)準(zhǔn)評估土地使用權(quán)的清算價格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時，由于此時抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應(yīng)該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格。2.3 對抵押土地的特征描述不易全面適合作抵押物的土地必須是能夠順利進(jìn)入市場交易、變現(xiàn)容易、權(quán)屬明晰的土地，并且其抵押不能損害社會公共利益。以不合法或不適宜的土地作為抵押物，會引起抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，使銀行遭受經(jīng)濟(jì)

14、損失，同時也會損害抵押人的信譽(yù)。雖然土地抵押評估尚未制訂相關(guān)的估價指導(dǎo)意見，但房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見的相關(guān)規(guī)定對土地抵押評估應(yīng)當(dāng)具有參照意義（特別對于貸款方金融機(jī)構(gòu)來說，他們都期望對抵押土地情況有更全面的了解）。所以，土地估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況等，其中，證載用途與實(shí)際用途不同的，一定要詳細(xì)說明。還要求了解抵押土地的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況，對存在的不確定因素要在報告中作必要的風(fēng)險提示；已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)在報告中予以披露；提示土地市場狀況因時間變化對土地抵押價值可能產(chǎn)生的影響；對預(yù)期可能導(dǎo)

15、致土地抵押價值下跌的因素予以分析和說明；對估價對象變現(xiàn)能力的分析；對可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘等等。但在實(shí)際操作中，要達(dá)到這一要求需要抵押當(dāng)事人的積極配合；要求估價師在實(shí)地察看時，不僅對估價對象而且對可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘，察看核實(shí)查勘對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣以及產(chǎn)權(quán)資料證實(shí)相符情況等；還要求估價師對相關(guān)法律條文有相當(dāng)熟悉。這些要求提高了對估價人員的要求，也增加了估價難度和風(fēng)險。例如，在執(zhí)業(yè)的過程中我們發(fā)現(xiàn)真正要了解法定優(yōu)先受償款情況的調(diào)查不易，缺乏操作性。2.4 土地資產(chǎn)再抵押評估問題在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此

16、時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元，按銀行抵押貸款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估，否則將會使某一相關(guān)方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評

17、估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價無明顯變動。2.5 評估機(jī)構(gòu)和銀行缺乏評估上的銜接目前，在我國的銀行中，放貸相關(guān)人員懂得評估理論和技術(shù)的專業(yè)人員較少，而評估機(jī)構(gòu)人員對銀行的業(yè)務(wù)品種及操作規(guī)程也了解不夠。這樣就會存在兩方面的問題，一是評估機(jī)構(gòu)是否給銀行提供了符合銀行規(guī)程的評估報告；二是銀行是否能夠正確理解和使用評估報告。目前在評估實(shí)務(wù)中最為普遍的情況是：評估機(jī)構(gòu)評估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場價值，銀行按公開市場價值的50%-70%乍為貸款額。這種簡單的銜接模式不僅增大了我們的評估風(fēng)險，也使我們對評估理論和方法的靈活運(yùn)用受到了很大的限制。2.6 抵押價值類型的選用和估價時點(diǎn)的確定問題先看一下估價時點(diǎn)，

18、從理論上看，進(jìn)行土地抵押評估的時點(diǎn)應(yīng)是債務(wù)到期日，這個觀點(diǎn)從理論上是正確的，但對評估報告的實(shí)際操作意義不大。目前我國的土地抵押貸款貸款形式不同，其違約多為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目貸款和一般工商企業(yè)的流動資金貸款。風(fēng)險程度各不相同，所以針對不同形式的抵押貸款，應(yīng)確定不同的估價時點(diǎn)。另外，評估報告有效期一般為半年到一年，評估報告到期以后一般銀行都需要更換評估報告重新評估。將估價時點(diǎn)確定為當(dāng)前估價時點(diǎn)，操作中便利但理論解釋困難。關(guān)于價值類型的選用問題實(shí)際上和估價時點(diǎn)的確定問題如出一轍。土地抵押價值到底是“在估價時點(diǎn)的公開市場價值”還是“抵押價值”，人們的討論很多。從評估理論角度來看，土地的抵押價值應(yīng)當(dāng)

19、是土地在貸款到期時受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是土地作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價值。客觀地看，貸款人為確保貸款本息按時回收，并將風(fēng)險降到最小，必然要考慮到貸款到期時，借款人不愿或不能歸還全部或部分貸款本息時可能發(fā)生的訴訟、拍賣對抵押物的減值影響以及可能發(fā)生的費(fèi)用，因此只能按抵押物市場價值的一定比例來確定其抵押價值，給予相應(yīng)的貸款。實(shí)際上，大部分逾期的土地抵押貸款都要通過司法途徑來解決，被抵押的土地在拍賣市場上是不可能按其公開市場價值來拍賣的，而拍賣價值也只是抵押物的變現(xiàn)價值，它大大低于公開市場價值。3國外土地抵押評估的介紹3.1 估價價值標(biāo)準(zhǔn)為抵押價值一直以來業(yè)內(nèi)

20、就不斷對抵押估價的價值依據(jù)存在爭議，有人主張抵押估價仍然沿用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)完全可以作為抵押估價依據(jù)。另外一些人則主張采用不同的價值標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為抵押估價的基本原則不完全等同于一般性的估價原則，抵押估價的謹(jǐn)慎性原則和風(fēng)險觀點(diǎn)是在估價過程中需要估價師時刻注意的。因此，價值依據(jù)也應(yīng)該不同，這些人主張采用抵押價值作為估價依據(jù)。但是，究竟什么是抵押價值？如何定義抵押價值？這又成為新的爭論焦點(diǎn)。“巴塞爾補(bǔ)充規(guī)定”第9條對貸款價值做出如下界定：“抵押貸款價值是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到估價房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)

21、長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，估價出來的房地產(chǎn)的客觀價值。投機(jī)性因素不予以考慮。抵押貸款價值應(yīng)以透明、清楚的方式表達(dá)。”這個定義充分考慮到了影響房地產(chǎn)收益的主要因素，由此估價出的貸款價值也是最安全、最符合實(shí)際和最可能實(shí)現(xiàn)的。國際估價準(zhǔn)則中對抵押貸款價值有類似的定義，并特別強(qiáng)調(diào)指出，抵押貸款價值是非市場價值，是對風(fēng)險估價的概念，在估價過程中一定要明確區(qū)分市場價值和抵押貸款價值。有人研究得出了抵押貸款價值不同于市場價值并認(rèn)為土地的貸款價值與市場價值一樣是評價土地市場和衡量土地價值的重要的、獨(dú)立性的指標(biāo)，而不是隸屬于市場價值。貸款價值與市場價

22、值是并列、獨(dú)立的兩個相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于土地經(jīng)濟(jì)的不同需要。對于土地抵押貸款而言，貸款價值占有突出的地位。3.2 一般性估價與抵押估價的方法體系并行為了確切說明抵押貸款估價結(jié)果與一般性估價結(jié)果之間的差別，反映抵押估價的謹(jǐn)慎性特點(diǎn)、保守性以及風(fēng)險觀點(diǎn)，在進(jìn)行抵押估價時一般也同時進(jìn)行一般性的估價，并將兩種結(jié)果對比表達(dá)。這樣做的好處不言而喻，我們估價師提供的估價服務(wù)不僅僅是一種結(jié)果，更是一種咨詢性和顧問性的服務(wù)。通過結(jié)果對比表達(dá)，可以清晰地說明在不同觀點(diǎn)和市場觀察角度下，估價師對所估價的抵押土地的態(tài)度，即估價師對估價標(biāo)的物的風(fēng)險意識以及對土地價值的持續(xù)觀點(diǎn)。抵押用的土地應(yīng)該在全部的貸款償還期都能夠承

23、擔(dān)起抵押物的作用，而不是在貸款發(fā)放時，甚至前者更加重要，這關(guān)系到貸款能否順利收回以及放款機(jī)構(gòu)能否盈利的問題。通過傳統(tǒng)和抵押估價方法的平行實(shí)施，能夠更好地讓估價委托人了解抵押土地的情況，可以更好地保護(hù)各方權(quán)益，避免估價糾紛的發(fā)生。3.3 金融機(jī)構(gòu)在抵押估價中的作用在國外，金融機(jī)構(gòu)在抵押估價過程中以及貸款的回收過程中始終發(fā)揮著決定性作用。金融機(jī)構(gòu)首先是抵押估價實(shí)施方。國外大部分金融機(jī)構(gòu)都擁有自己的估價部門，負(fù)責(zé)根據(jù)自身對房地產(chǎn)投資風(fēng)險態(tài)度制定抵押估價規(guī)則，并根據(jù)長期估價經(jīng)驗(yàn)推導(dǎo)和公布本銀行內(nèi)部的抵押估價參數(shù)，例如不同房地產(chǎn)類型和不同投資區(qū)域的資本化率，針對不同物業(yè)類型的租金水平研究，特殊房地產(chǎn)的估

24、價方法等。當(dāng)然，不同金融部門的估價部門大小不一樣（例如德國NORD/LB艮行的估價部門僅有8人），他們不可能完成全部抵押估價任務(wù)。因此，金融機(jī)構(gòu)在抵押估價中還兼有委托人角色。也就是說，他們還必須將大量的房地產(chǎn)抵押估價任務(wù)委托給部門外的估價師。但是有個基本原則必須遵守，即接受抵押估價委托的估價師必須遵守任務(wù)委托人（金融機(jī)構(gòu)）所制定的抵押估價規(guī)則，按照委托人的風(fēng)險態(tài)度和市場經(jīng)驗(yàn)去估價房地產(chǎn)。當(dāng)然，他們所收取的估價傭金也是來自于金融部門，而非抵押貸款的申請者。這樣做的好處是有效地避免了申請者和估價師之間可能存在的尋租行為。3.4 事后監(jiān)督檢查性估價國外抵押估價區(qū)別于國內(nèi)的顯著特點(diǎn)，還有抵押貸款發(fā)放之

25、后的事后估價。金融機(jī)構(gòu)為了確保發(fā)放貸款如期收回，要求定期對發(fā)放貸款的房地產(chǎn)進(jìn)行跟蹤性檢核估價。檢核性估價不要求如同初次估價一樣詳盡，但是必須反映出抵押物的關(guān)鍵性和影響價值的變化因素。通常而言，在貸款發(fā)放和初次估價后每兩年需要實(shí)施例行檢核估價。當(dāng)房地產(chǎn)市場變動顯著時，也需要立即對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行檢核估價。檢核估價結(jié)論需要同時列出上次和本次估價結(jié)果，對比性的結(jié)論有利于發(fā)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)的運(yùn)行問題。4土地抵押評估的改進(jìn)建議4.1 從操作上看，土地抵押評估價值應(yīng)為當(dāng)前估價時點(diǎn)的公開市場價值，但需要采用其他方法規(guī)避風(fēng)險土地評估報告有效期一般為半年到一年，到期以后，銀行都需要更換評估報告重新評估，在土地市場相對

26、穩(wěn)定時價值變化不會太大，我們沒有必要把估價時點(diǎn)放在不易把握的未來，在土地市場變化較大時，可以采取適當(dāng)縮短評估報告有效期的辦法，而且在評估報告中已經(jīng)加入了對未來市場變化的分析，這基本上就解決了估價時點(diǎn)問題。防范信貸風(fēng)險，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是抵押評估的深層出發(fā)點(diǎn)和目的。土地抵押價值為當(dāng)前估價時點(diǎn)的公開市場價值并非未來時點(diǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的土地變現(xiàn)價值，這樣做便于業(yè)務(wù)操作，但存在一定風(fēng)險。發(fā)放貸款時評估的抵押土地價值是確定貸款額的依據(jù)，該價值與未來土地市場價值之間的背離程度決定了貸款的風(fēng)險大小。那么怎樣規(guī)避風(fēng)險？建議采用以下方法：改進(jìn)土地抵押估價業(yè)務(wù)：土地抵押評估不僅僅限于土地抵押前或土地處置前，土

27、地抵押價值評估在土地抵押期間也可隨時發(fā)生。商業(yè)銀行或其他貸款人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對已抵押土地的市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托土地估價機(jī)構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，評估土地抵押價值。抵押權(quán)人根據(jù)抵押人的抵押資產(chǎn)價值變化情況，可要求抵押人對其所抵押的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括更換和增加抵押資產(chǎn)。另外，在抵押合同有效期內(nèi)，抵押人應(yīng)對合同項(xiàng)下抵押資產(chǎn)每年投保財產(chǎn)險，并向貸款人提供相關(guān)的證明文件。評估方法的靈活運(yùn)用：市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法和成本逼近法是土地估價的基本方法，估價方法的選擇有必要依據(jù)具體情況而定。例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期間，預(yù)測土地市場前景渺茫，人們對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心不足，如果用收益還原法，得到的結(jié)果會偏低，而以市場法估出的價格能反映市場行情，而且當(dāng)時市場價格較低，由此引起風(fēng)險的可能性也較小，所以此時運(yùn)用市場比較法較為合理、安全。當(dāng)土地市場已持續(xù)上漲較長時間時，以市場法估出的價格可能偏離土地正常的價值。此時以基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或成本逼近法進(jìn)行估價更為安全，收益還原法也可考慮使用。此外長期趨勢法、回歸分析法等都可能成為土地抵