1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀體系解讀20091引言引言什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？2成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤貢獻(xiàn)越高！越高！越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。生重要影響。價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成

2、本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小！實(shí)現(xiàn)大小！房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型3成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：4作業(yè)過程成本控制（作業(yè)過程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理）目標(biāo)成本目標(biāo)成本體系體系的建立與實(shí)施的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理梳理成本管理體系的建立與實(shí)施成本

3、管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立5目標(biāo)目標(biāo)/責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會(huì)成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具工具制度制度成本管控文件成本管控文件6我們需要建立成本目標(biāo)管理體系嗎?7錢花哪里去了？錢花哪里去了？8利潤利潤=收入收入成本成本成本是個(gè)無底洞嗎？成本是個(gè)無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？

4、你能給投資方一個(gè)交待嗎？9成本目標(biāo)管理哪里來?10成本計(jì)劃哪里來？11目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實(shí)現(xiàn) 12如何建立 成本目標(biāo)體系？13目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀：目標(biāo)成本的解讀：141、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書投資估算書2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 34、施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成目標(biāo)成本的形成

5、15目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單成本科目設(shè)置要考慮哪些因素？16偏差偏差成本信息成本信息月報(bào)分析月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理17成本目標(biāo)體系建立 之核心難點(diǎn)在哪里？目標(biāo)編不準(zhǔn)？動(dòng)態(tài)信息不及時(shí)不全面？成本測(cè)算與設(shè)計(jì)脫節(jié)？目標(biāo)成本嚴(yán)重滯后？。18 用幾個(gè)實(shí)例來談?wù)劊河脦讉€(gè)實(shí)例來談?wù)劊?目標(biāo)成本到底怎么形成的？目標(biāo)成本到底怎么形成的？19案例案例1 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本成本 客戶需求客戶需求市場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品盈利盈利20案例案例2 概念設(shè)計(jì)

6、階段的成本規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃21用流程制度確定目標(biāo)成本用流程制度確定目標(biāo)成本1、各端口介入與責(zé)任約定各端口介入與責(zé)任約定/（VK）2、目標(biāo)成本的審定目標(biāo)成本的審定3、目標(biāo)成本的管理制度、目標(biāo)成本的管理制度案例案例3 22制度流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具策劃階段：工具/方法方法1、建造階段：作業(yè)控制建造階段：作業(yè)控制1、評(píng)估與考核：事前評(píng)估與考核：事前/事中控制事中控制1、設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、建立成本目標(biāo)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)23什么是動(dòng)態(tài)成本？什么是動(dòng)態(tài)成本？24關(guān)于信息披露領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？駕駛倉原理：25動(dòng)態(tài)成本的探討動(dòng)態(tài)

7、成本的探討 動(dòng)態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（wd)誰來錄入？如何約束錄入的完整性？ -用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問題？誰對(duì)動(dòng)態(tài)成本信息負(fù)責(zé)？考糊啦！26目標(biāo)能調(diào)嗎？軟件公司的案例！軟件公司的案例！成都民企案例27成本目標(biāo)體系如何落實(shí)？-建立成本責(zé)任體系！28 各部門各司其職各部門各司其職責(zé)任成本的分解思路責(zé)任成本的分解思路1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資部-政府收費(fèi)-報(bào)建部門-設(shè)計(jì)費(fèi)-設(shè)計(jì)部門-營銷費(fèi)-營銷部門-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部門-建造成本-設(shè)計(jì)+采購+工程-成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量29 用什么來支撐 責(zé)任成本的落實(shí)？30管理架構(gòu)確定31管理架構(gòu)確定32管理架構(gòu)確定33授權(quán)體系確定n 授權(quán)表 n 授權(quán)手冊(cè)n 不同企業(yè)授權(quán)對(duì)比 -誰來確定目標(biāo)成本？誰來決策成本調(diào)整？誰來考核？誰來評(píng)估？成本定位與決策的立足點(diǎn)在哪里？責(zé)任體系與職責(zé)如何匹配。34問責(zé)制落實(shí)不下去？-全部負(fù)責(zé)=全不負(fù)責(zé)！（挖孔樁案例）1 1、責(zé)任明確、責(zé)任明確2 2、動(dòng)態(tài)評(píng)估、動(dòng)態(tài)評(píng)估3 3、事中考量、事中考量4 4、獎(jiǎng)罰分明、獎(jiǎng)罰分明35目標(biāo)目標(biāo)/責(zé)任成本管理責(zé)任成本管