1、推行物業(yè)管理的難點(diǎn)與對(duì)策蘭州蘭房物業(yè)管理有限公司隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加快，物業(yè)管理在全國(guó)范圍內(nèi)蓬勃發(fā)展，顯示了強(qiáng)大的生命力，得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可，贏得了自己應(yīng)有的地位。西部地區(qū)由于種種原因，物業(yè)管理還處于行業(yè)發(fā)展的初始階段，物業(yè)管理市場(chǎng)比較混亂，各種矛盾問題比較突出。綜觀當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，還存在許多問題和難點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：一、觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成。實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳，引導(dǎo)人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知

2、之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。二、各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面難以形成。目前各地物業(yè)管理企業(yè)的類型有四類：開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司、房管部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司、各行業(yè)后勤服務(wù)轉(zhuǎn)變的物業(yè)公司、專門成立的物業(yè)公司。顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是根據(jù)自己的開發(fā)情況成立物業(yè)公司，業(yè)務(wù)局限于本企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)外難以拓展業(yè)務(wù)，無法參與公平競(jìng)爭(zhēng)；房管部門組建的物業(yè)公司是原有房管所的基礎(chǔ)上形成的，業(yè)務(wù)領(lǐng)域多為舊有居住小區(qū)，受小區(qū)較差的基礎(chǔ)設(shè)施條件和居民

3、老觀念及經(jīng)濟(jì)承受能力的影響，實(shí)施物業(yè)管理工作步履艱難；各行各業(yè)形成“自家的娃娃自己抱”的觀念，不惜浪費(fèi)了大量的人力、物業(yè)、財(cái)力圈地自封，進(jìn)行管理；而獨(dú)立注冊(cè)的物業(yè)公司受條塊分割的限制，在尚未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，爭(zhēng)取物業(yè)管理項(xiàng)目困難，存在“找米下鍋”的情況。三、法制法規(guī)不健全，政策出臺(tái)滯后，使得物業(yè)管理難以步入正軌。在國(guó)家、地方已出臺(tái)的政策法規(guī)中，缺乏與物業(yè)管理相關(guān)的配套性法律法規(guī)和政策，造成政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)，也缺少對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使物業(yè)管理工作一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。四、建管分離，物業(yè)

4、管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)。由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開展物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)、管理基金無法落實(shí)。有些開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中為了追求高額利潤(rùn)，粗制濫造，坑害百姓,物業(yè)接交后，住戶怨聲載道，使業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾自然延伸成為業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，給物業(yè)管理帶來了許多麻煩。依建設(shè)部的規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但至今相應(yīng)的地方配套政策無法落實(shí)。舊住宅小區(qū)特別是房管部門管理的舊樓區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，靠政府撥給的城維費(fèi)，對(duì)樓區(qū)進(jìn)行維修管養(yǎng)。在市場(chǎng)

5、經(jīng)濟(jì)條件下，政府撥款逐年銳減，面對(duì)年久失修的舊樓區(qū)開展物業(yè)管理困難重重。五、收費(fèi)低、收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱。從各地批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，普遍較低，蘭州多層住宅收費(fèi)僅0.10.28元/M2,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、維修維護(hù)、綠化、保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求，想滿足也力不從心，無疑將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。以蘭州物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為例，省級(jí)文明樓區(qū)南河新村的物業(yè)管理費(fèi)每平方米僅0.

6、18元，低于全國(guó)平均水平，自政府批準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)以來，收繳率僅70%左右。鑒于物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展，關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：一、完善法律法規(guī)和政策。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。物業(yè)管理的實(shí)踐證明，健全的法律法規(guī)是保證其健康發(fā)展的基石。自建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法出臺(tái)后，深圳、上海、大連等城市已先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展，但尚有不少省、市特別是中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)還沒有相應(yīng)的、可操作性的法規(guī)出臺(tái)，法規(guī)建設(shè)明顯滯后于物業(yè)管理的發(fā)展步伐，常出現(xiàn)無法可依、無據(jù)可查的被動(dòng)

7、局面。因此，應(yīng)加快物業(yè)管理的立法進(jìn)程，盡快出臺(tái)物業(yè)管理的地方性法律法規(guī)及其配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別在資金投入、稅收優(yōu)惠上給予照顧。二、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加快市場(chǎng)培育。要引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，打破壟斷經(jīng)營(yíng)和不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)，真正實(shí)現(xiàn)公平原則下的以服務(wù)、質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格為基礎(chǔ)的有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，物業(yè)管理公司除由房管部門轉(zhuǎn)制而來的以外，主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生的和各行各業(yè)自有的物業(yè)企業(yè)，物業(yè)管理沒有真正從房地產(chǎn)開發(fā)和單位房管中脫鉤，業(yè)務(wù)單一，各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理運(yùn)作方式，使物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上受到制約。要徹底改變“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的壟

8、斷局面，必須引入公開招標(biāo)、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，營(yíng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，鼓勵(lì)扶植一批規(guī)模大、機(jī)制新、水平高、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)，允許其通過兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大帶小、合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)開拓市場(chǎng)的能力。同時(shí)，各地政府要從多方面扶持、照顧由房管所或樓管站改制來的物業(yè)公司，因其曾經(jīng)為管理公房做出過貢獻(xiàn)，應(yīng)在政策資金上給予傾斜，減輕其在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下所背的包袱，幫助其完成內(nèi)部改制變型，走上自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的道路，同其他物業(yè)公司相競(jìng)爭(zhēng)，拓展自已的物業(yè)空間。三、加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理作為新興行業(yè)，目前人們

9、對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)。報(bào)刊、電視、廣播等新聞媒介，應(yīng)通過開辦物業(yè)管理知識(shí)問答，物業(yè)信箱等欄目，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)典型和成功經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳動(dòng)員工作。使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引

10、導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無償享受服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。四、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、公用、交通、城建、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、街道、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服多頭管理、互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。并要加快建立業(yè)主委員會(huì)，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。在新建的住宅小區(qū)或條件成熟的住宅小區(qū)應(yīng)讓業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定費(fèi)用

11、，以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。五、加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需要。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次，上水平，首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)、無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨

12、，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠。其次，是健全小區(qū)的管理制度，包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。三是加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。六、拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能。政府要為物業(yè)公司開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道，增強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)，應(yīng)提取一定的啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)基金用于啟動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理，為物業(yè)管理提供必要的辦公房和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。在舊小區(qū)，產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)一步完善小區(qū)的配套設(shè)施和房屋維修，避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收交應(yīng)有明確的