1、附件招商銀行武漢分行個人住房同名轉按揭循環授信業務操作辦法第一章 總 則第一條 為了更好地開拓我行個人資產業務， 豐富個人貸款產品 種類，以滿足客戶的多種融資需求，根據招商銀行個人銀行服務規 范 -資產業務、招商銀行武漢分行轉按揭貸款管理實施細則 、招 商銀行武漢分行個人住房循環授信實施細則（第二版） 、招商銀行 武漢分行個人財產抵押貸款實施細則（第二版） 等有關規定，特制 定本辦法。第二條 個人住房同名轉按揭循環授信業務 （以下簡稱 “同名轉 按”）是指客戶在他行辦理個人住房按揭貸款尚未結清時，向我行申 請以按揭房產作最高額抵押的個人住房循環授信額度， 我行審批通過 后，通過轉按揭或其他方式

2、結清原貸款， 并將原貸款所購房產作最高 額抵押，我行給予客戶循環授信額度的業務。第三條 為保證同名轉按業務的順利辦理， 根據借款申請人的申 請，采取 3 種不同的操作流程：一）借款申請人在還清他行按揭貸款前向我行提出同名轉按申 請，我行審批同意后，出具招商銀行武漢分行個人住房循環授信業 務承諾書（附 1）。借款申請人用自有資金結清原按揭銀行貸款，在 重新辦妥以我行為抵押權人的抵押登記手續后， 我行根據與借款申請 人簽訂的循環授信協議及借款合同，發放額度項下貸款。（二）借款申請人在還清他行按揭貸款前向我行提出同名轉按申 請，我行審批同意后， 借款申請人同時向與我行有合作關系的擔保公 司申請為其貸

3、款提供階段性擔保。 在取得擔保人同意擔保的相關擔保 法律文本后， 我行根據原貸款余額發放轉按揭貸款， 用于結清他行貸 款，由擔保公司負責辦理原貸款的結清手續、抵押注銷手續，并協助 我行辦理新房產抵押登記手續后， 我行在授信額度內發放其他用途的 貸款。（三）借款申請人在還清原按揭貸款前向我行提出同名轉按申 請，我行審批同意后，出具招商銀行武漢分行個人住房循環授信業 務承諾書，由第三方代借款申請人墊款結清原貸款，在重新辦妥以 我行為抵押權人的最高額抵押登記手續后， 我行在授信額度內發放轉 按揭貸款和其他用途貸款，并將轉按揭貸款劃至墊款人的賬戶。第二章 授信的對象和條件第四條 授信對象的基本條件1.

4、 授信對象為具有中華人民共和國國籍的自然人；2. 授信對象與所購房產所有人完全一致，并具有合法有效的身份 證明；3. 年滿十八周歲，具有完全民事行為能力；4. 借款人有穩定的職業和收入來源，具有按期償還貸款本息的能 力，能夠提供相應的收入或資產證明； 原則上月房產支出額不得超過 家庭月收入的 50%，月所有債務支出與收入比控制在 55%以下（含 55%）。達不到上述標準的，授信申請人必須提供足以證明其還款能 力的資產或其他證明；5. 借款人無不良資信和行為記錄；6. 提供原按揭貸款的借款合同；7. 在“個人信用信息基礎數據庫”中當前無拖欠，從未出現超過1 個月的拖欠記錄，未被列入各種信用“黑名

5、單”的記錄；8. 原則上他行的還款時間加上我行的還款時間之和超過12 個月后，才可發放授信項下的第二筆貸款；9. 貸款行規定的其他條件。第五條 抵押房產的條件。（一）抵押房產只能是普通商品住房或自住別墅， 商鋪、寫字樓、 廠房等商業用房不得作為同名轉按業務的抵押房產。（二）授信申請時該房產為在按的抵押物業， 申請時已還清原按 揭貸款并已解除抵押的物業不屬于本辦法規定范疇， 但可按照 招商 銀行武漢分行個人住房循環授信實施細則（第二版） 的相關規定辦 理相關業務。（二）房產系貸款行城區內的商品住宅， 已辦妥房屋所有權證 和國有土地使用證，或者已經具備辦證條件，且產權完整和清晰， 無產權糾紛。（三

6、）房產結構完好且不存在水、電、物業管理、環保交通、城 建配套設施等方面的糾紛或問題； 房產系可進入房地產市場流通的商 品房，易變現，且不在拆遷規劃范圍之內。（四）已使用年限不得超過 15 年。第三章 授信的幣種、期限、成數和利率第六條 授信幣種：僅限于人民幣。第七條 授信期限。一、授信期限與抵押房產已使用年限合計最長不得超過 30 年， 且授信到期日不得超過土地使用到期年限， 授信期限與借款人年齡相 加不超過法定退休年齡另加 5 年。對具有足夠還款能力的借款人， 如 收入穩定、身體健康、無不良嗜好，子女具有代償能力且愿意作為共 同還款人的，經有權審批人同意，貸款可延長 5 年，即男性 70 歲

7、， 女性 65 歲。上述借款人屬于黨政機關、事業單位、大中型優質企業、 跨國公司在華機構正式員工或我行個人銀行業務金葵花卡、 VIP 卡、 信用卡金卡等優質客戶的， 如需延長貸款期限， 可不必追加子女作為 共同還款人。二、授信項下貸款到期日（含展期到期日）不得超過授信額度的 到期日。三、授信項下單筆貸款期限不超過貸款用途對應的最長期限。 用 途為購買住房的貸款， 抵押房產已使用年限加貸款期限最長不得超過 30 年；用途為購買商業用房的，貸款最長期限不超過 10年；購買自 用汽車的，最長期限不得超過 5 年；裝修自住房的，最長期限不得超 過 5 年；其他消費類用途的貸款最長期限不得超過 3 年；

8、用途為經營 性的，貸款期限一般不超過 3 年，最長不超過 5 年。第八條 授信額度。本細則所稱授信額度為非承諾性授信額度， 授信項下的貸款必須 經我行有權審批人審批同意后才能使用。一、申請授信額度原則上由我行指定的房地產評估機構對房產進 行重新評估，授信額度最高不超過抵押房產評估凈值的 70%。二、對于授信項下有經營性用途貸款的， 單筆授信額度最低金額20萬元。授信額度按照以下抵押率確定:不同樓齡的最大抵押率普通商品住房自住別墅1 10年（含）11 15 年（含）1 15年（含）最咼抵押率60%50%50%三、如抵押物符合以下情況可不評估，但經辦行（處）應對抵押物上門調查并拍攝照片供審貸人員參

9、考：（一）原貸款能夠確定為一手房按揭，原貸款放款至今不超過2年，且原貸款成數不超過七成，政府部門當前公布的房產交易平均價 格與客戶原貸款時房管部門公布的房產交易平均價格比較，沒有下跌，且我行授信金額小于或等于原貸款合同金額。（二）原貸款能夠確定為一手房按揭，原貸款成數不超過七成， 同類房產評估凈值高于房產購置價值，且我行授信金額小于或原貸款 合同金額。同類房產是指與抵押房產同小區、同戶型、同朝向，面積、樓層 基本相當，其評估凈值足以作為我行判斷抵押房產價值參照的物業。（三）使用授信額度當年，同類房產交易價格或評估凈值高于上 年，且以低于當年的房產交易價格或同類房產評估凈值為基數計算授 信額度的

10、，可不重新評估。對于符合上述不評估條件的，由經辦行與客戶簽訂招商銀行房 地產抵押價值確認單（附2），確認房屋價值為原購買價值，抵押價 值為授信金額。第九條 授信項下單筆貸款金額的確定。授信項下單筆貸款成數要符合人行及總行相應業務品種的貸款 成數。授信項下單筆貸款金額與已使用授信額度之和不得超過授信額 度。單筆授信額度在 20 萬元以下的，授信項下不得發放經營性用途 的貸款。單筆授信額度在 20 萬元（含）以上的，授信項下的單筆經 營性貸款不受起點金額的限制。第十條 授信項下貸款利率。授信項下單筆貸款利率在放款時由經辦行根據每筆貸款的具體 用途按照相關規定與借款人協商確定， 原則上除用途為購買自

11、用住房 （僅限于第一套和第二套住房）的貸款外，不得下浮。對于少數優質 客戶確需下浮利率的，按照個人資產審批權限由終審人審批。如遇利率調整， 經辦行根據人民銀行的相關規定與客戶協商確定 利率調整方式。第十一條 授信項下貸款對應的業務品種及用途控制。授信項下的貸款必須用于個人消費或經營用途，不得發放無指定 用途貸款，嚴禁股市和證券投資。借款申請人必須向我行提供能夠證 明貸款用途的相關書面證明材料，經辦行審核無誤后留存復印件。（一）用途為購房的貸款，對應批發住房貸款、零售住房貸款或 二手住房貸款。借款申請人購買期房的，須提供購房合同，經辦行應 落實該合同已在房地產管理部門備案； 借款申請人購買現房的

12、，須提 交購房合同和相應的房屋產權證明。 同時，借款申請人須委托貸款經 辦行在貸款發放后轉入指定的售房人賬戶。貸款發放后，經辦行應原 則上要求借款人提供售房人開出的收款發票（收據）原件交經辦行驗 看，并留存復印件。（二）用途為購車的貸款，對應汽車消費貸款。借款申請人須提 交購車合同，并委托貸款經辦行在貸款發放后轉入指定的售車人賬 戶。貸款發放后，經辦行應原則上要求借款人將購車發票原件交經辦 行審查，并留存復印件。（三）用途為裝修自住住房的，對應住房裝修貸款。借款申請人 提交房產所有權證明、裝修合同和裝修造價預算單（或其他證明裝修 真實性的書面材料）四）用途為教育學資的，對應個人商業性教育學資貸

13、款。借款申請人須提交就讀學校出具的 錄取通知書 及學雜費總額的證明資料，并委托貸款經辦行在貸款發放后轉入指定的就讀學校賬戶。（五）用途為其他合法消費類的，對應綜合消費貸款。借款申請 人須提供以下資料之一： 最近三個月消費的稅務發票或收據、 刷卡消 費憑證、刷卡消費對賬單以及其他足以證明消費用途的書面資料或在 消費后將付款單據交由經辦行審查，貸款可直接發放至借款人賬戶。（六）用途為經營性貸款的，對應個人財產抵押貸款，其貸款的 對象和條件、期限、利率、還款方式、抵押物保險以及貸款的申請、 調查、審查、審批、放款及貸后檢查均按照招商銀行武漢分行個人 財產抵押貸款實施細則（第二版）的有關規定執行。第四

14、章 授信項下貸款的償還方式第十二條 授信項下第一筆轉按揭貸款和消費性用途的貸款還 款方式包括等額還款、等額本金、等額遞增、等額遞減、按期付息按 期還本、到期還本（適用于 1 年期以下貸款） 和本金歸還計劃等方式。 經辦行應根據借款人經濟狀況及資信記錄情況與借款人協商， 確定選 用其中一種還款方式授信項下經營性用途的貸款還款方式應采用等額還款、 等額本金 或等額遞減還款法按月償還貸款本息。對貸款期限在 6 個月（含）以 內，或貸款期限 1 年（含）以內且貸款金額不超過 300萬元（含）的 經營性貸款，可采用按月付息到期還本的還款方式歸還貸款。第五章 同名轉按循環授信的業務操作第十三條 同名轉按循

15、環授信的基本操作步驟。（一）借款申請人以自有資金結清原貸款的，業務流程如下：1. 借款人申請循環授信額度；2. 授信的調查；3. 抵押房產價值評估（按規定需作評估的） ；4. 授信審查與審批；5. 根據審批結果出具招商銀行武漢分行個人住房循環授信業務 承諾書；（附 1）6. 借款申請人自行辦理原貸款結清及房產抵押解除手續；7. 經辦行與借款人簽署授信協議、借款合同等法律文件；需要公 證的，應辦理公證手續；8. 我行辦理房產最高額抵押登記手續；9. 授信項下貸款的發放及貸款的劃轉；10. 貸款檔案歸檔；11. 授信的管理和回收。（二）借款人通過擔保公司擔保， 使用轉按揭方式結清原按揭貸 款的，業

16、務流程如下：1. 購房人向我行申請授信額度和向擔保公司申請擔保；2. 抵押房產價值評估（按規定需作評估的） ；3. 我行進行授信調查、擔保公司進行擔保調查；4. 我行進行授信審查和審批，擔保公司進行擔保審查與審批；5. 經辦行與借款人簽署授信協議、借款合同等法律文件、擔保人 公司提供階段性或全程擔保書等法律文本 （擔保公司對額度項下第一 筆轉按揭貸款擔保） ；需要合同公證的， 應到公證機關辦理公證手續； 借款人按擔保公司要求， 對擔保公司代辦原貸款歸還、 房產注銷抵押 及抵押給我行進行委托；6. 擔保公司對我行出具放款通知；7. 我行發放額度項下第一筆轉按揭貸款；8. 擔保公司負責辦理原貸款結

17、清、房產解押及抵押給我行手續；9. 授信檔案歸檔；10. 額度項下其他貸款發放及劃轉；11. 授信的管理和回收三）以第三方資金代借款申請人結清原貸款的， 業務流程如下：1. 借款人申請授信額度；2. 授信的調查；3. 抵押房產價值評估（按規定需作評估的） ；4. 授信審查與審批；5. 根據審批結果出具招商銀行武漢分行個人住房循環授信業務 承諾書；（附 1）6. 借款人辦理原按揭貸款結清及房產解押手續；7. 經辦行與借款人簽署授信協議、借款合同等法律文件，需要合 同公證的，到公證機關辦理公證手續；8. 我行辦理房產最高額抵押登記手續；9. 授信項下貸款的發放及貸款的劃轉；10. 貸款檔案歸檔；1

18、1. 授信的管理和回收。第十四條 對擔保公司提供階段性擔保的轉按揭貸款相關規定。（一）客戶通過擔保公司擔保， 使用轉按揭方式結清原按揭貸款 的，擔保公司承擔階段性連帶責任保證， 保證期間為自我行放款之日 起至借款人持抵押物之房地產權證辦妥正式抵押登記， 并將房屋他項 權證交由我行保管之日止二）擔保公司的擔保資格、擔保額度、擔保方式等必須經分行審貸委員會審批認可。 由分行消費信貸中心統一在個人資產系統中建 立擔保額度。 貸款經辦行貸款錄入時進行合作方額度關聯， 主擔保方 式選擇“抵押”，附加擔保方式可選擇“連帶責任” 。（三）擔保范圍 擔保公司為對借款人授信額度項下第一筆用于轉按揭的貸款提 供擔

19、保，擔保范圍為該筆貸款借款合同項下借款本金、 利息（含罰息、 復息）、違約金及我行實現債權的其他費用。借款人授信額度項下第 一筆用于轉按揭的貸款金額不得高于借款人申請時原貸款余額。（四）經辦行應對轉按揭貸款資金逐筆登記臺賬（附3），待擔保公司結清貸款后審核原貸款的結清證明原件， 留存復印件， 逐筆勾 對臺賬。第十五條 貸款的申請。借款申請人向我行提供以下資料：（一）借款人資料1. 填寫完整的招商銀行個人貸款 /授信額度申請表；2. 借款人的身份證明，包括身份證、戶口簿等；3. 借款人婚姻狀況證明；4. 借款人及所購房產共有人所在工作單位出具的個人收入證明或至少包括以下一種的資信證明：（1）經營

20、性收入證明：借款人應提供營業執照、納稅證明、財 務報表及銀行往來對賬單等；（2）租賃性收入證明：借款人應提供租賃合同、租賃物所有權 證明文件等；（3）金融資產證明：包括股票、債券、存款等資產的權利憑證、 交易記錄等；（4）其他非金融資產證明：包括房地產、汽車及其他非金融資 產的權利憑證。5. 用于抵押房產的財產共有人（一般為產權人配偶）提供同意抵 押書面聲明。6. 借款人原貸款的還款銀行卡原件、復印件。 （二）原貸款資料及其他資料1. 原按揭貸款借款合同（審驗原件，留存復印件） ；2. 用于抵押房產的房地產權證，如已具備辦證條件但未辦證的， 應提供與開發商簽訂的購房合同、 購房的全款發票或收據

21、、 房屋權屬 證明；3. 原按揭貸款的還款記錄清單（如有） ；4. 我行指定的評估機構出具的房產價值評估報告（按規定需作評估的）；5. 貸款用途證明（適用于授信額度金額大于原按剩余本金，客戶 支用額度項下第二筆及以后貸款） ，只需提供超出原按剩余本金部分 金額的用途證明；6. 我行要求提供的其他證明文件或資料。第十六條 授信的調查。授信的調查按照有關規定和要求對借款人資信情況、還款能力、 抵押房產等情況進行調查， 調查時應利用人民銀行征信系統， 充分了 解客戶的資信情況。此外，還應重點對申請時原貸款是否已結清，原 貸款還款情況是否正常、 是否已辦妥產權證， 并且產權完整清晰等情 況進行調查。

22、對于申請時未取得抵押房產的房地產權證， 由擔保公司 擔保，我行在辦妥抵押前先行發放貸款的， 應重點調查抵押房產是否 具備辦證條件：第十七條 審查和審批（由分行集中審批）。（一）授信審查。 審查人員按以下要點對經辦行上報的資料進行審查：1. 借款人必須與原按揭房產房地產證所記載的產權人一致；2. 申請資料是否齊全，填寫的內容是否完整；3. 申請按揭的房產是否符合我行的規定；4. 授信成數、期限、授信項下貸款還款方式是否合理并符合我行 規定；5. 通過公安部身份證查詢系統審查借款人身份情況，審查授信申 請人的資格是否符合我行的要求，是否具備貸款償還能力等；6. 授信申請人及配偶資信情況是否良好；7

23、. 轉按揭還貸的，提供階段性擔保的擔保公司是否經分行審貸委 員會審查認定；8. 授信申請是否在原按揭貸款結清前；9. 抵押房產未評估的，是否符合我行規定的不評估條件，是否已 與客戶簽訂房屋價值確認書；10. 審批中心認為應審查的其他內容。（二）授信額度及額度項下貸款的審批授信額度及授信項下各筆貸款根據總、 分行有關個人貸款審批權 限的規定進行逐級審批。第十八條 合同簽署、抵押登記、抵押物保險。 授信申請經過我行審批同意后， 經辦人員要將授信的審批情況通 知申請人， 申請人以自有資金或由第三方代為結清原貸款的， 經辦行 向申請人出具招商銀行武漢分行個人住房循環授信業務承諾書 （附1），承諾函必須

24、在授信經終審審批后， 由支行領導審批同意后方可對 外出具。（一）合同簽署經辦行與借款人簽訂招商銀行個人循環授信協議、招商銀行 個人循環授信最高額抵押合同，借款人填寫招商銀行個人循環授 信項下貸款申請表，簽訂額度項下的招商銀行個人貸款借款借據招商銀行個人貸款劃款委托書，并注明“此文件為編號xxx授信 協議的附件”，簽署招商銀行個人貸款借款合同并在借款合同上 注明“本合同為編號為xxx授信協議的附件”。由擔保公司全程擔保的，擔保公司簽署不可撤銷擔保書或簽訂保 證合同，在擔保合同上注明“本合同為編號為 XXX授信協議的附件， 為授信協議項下的 心XX貸款（借據編號：XXXX）擔保”。合同簽訂應 與當

25、事人面簽。合同簽署后，如需進行合同公證的，辦理合同公證手 續。合同簽訂應與當事人面簽。合同簽署后，如需進行合同公證的， 辦理合同公證手續。（二）抵押登記原貸款由申請人自有資金結清或由第三方墊款結清的，在辦妥貸款結清手續和原貸款房產解押手續后，我行抵押經辦人員與抵押人持 抵押房地產權屬證明，到房地產管理部門辦理最高額抵押登記手續。擔保公司提供階段性擔保的，擔保公司對我行出具不可撤銷擔保書或簽訂擔保合同及放款通知后， 我行發放額度項下第一筆貸款，擔 保公司全權負責辦理原貸款結清及將抵押物抵押至我行的手續。對于抵押登記的取件，應由分行消費信貸中心認可的辦證人員親自到房管 局領取。第十九條 授信項下貸

26、款的發放。放款審查人員根據審批意見進行放款審查，落實貸款資料齊全、擔保手續已辦妥，達到放款條件。發放授信項下第一筆貸款為轉按揭貸款。 如借款人用自有資金結 清原貸款的，需提供原貸款銀行出具的貸款結清證明； 如第三方墊款 代借款人結清原貸款的，需提供原貸款銀行出具的貸款結清證明、 墊 款人與借款簽訂的借款憑證（包括借款合同、借款借據等）；由擔保 公司提供擔保，使用轉按揭貸款結清原貸款的，貸款根據借款人的委 托劃至擔保公司的轉按揭貸款資金轉戶，由擔保公司辦理原貸款的結 清、抵押物的解押等手續。發放授信項下其他用途的貸款前，必須辦妥最高額抵押登記手續。第二十條 授信項下貸款的規定及管理。授信項下貸款

27、的規定及管理招商銀行武漢分行個人住房循環授信業務實施細則（第二版）的相關規定執行。但還應注意以下事項:（一）授信項下第一筆貸款用途為歸還原貸款，客戶無需提供用 途證明。（二）借款申請人用自有資金歸還原按銀行貸款，贖出房產證， 重新辦理以我行為抵押權人的抵押登記手續后， 我行向借款申請人發 放按揭貸款，貸款直接發放到借款人賬戶后。（三）由擔保公司提供擔保，第一筆貸款用于轉按揭歸還原貸款， 放款前必須由擔保公司對我行出具放款通知書后，我行方可發放貸 款，由擔保公司負責辦理原按揭貸款結清及原抵押解除手續和協助我 行辦理房產最高額抵押手續。額度項下第二筆貸款必須在辦妥房產最 高額抵押登記手續后方可發放。（四）對抵押權證辦理的跟蹤。由擔保公司提供階段性擔保的貸款，原則上貸款發放后二個月內 應收回抵押房產的產權證和他項權證。 在抵押登記過程中抵押房產被 查圭寸或非我行手續不全等原因造成無法落實抵押登記手續的，經辦行向擔保公司出具履行擔保責任通知，要求擔保公司承擔擔保責任。我行取得產權證及他項權證后，經辦行