1、1 1五五 城市用地評價與發展城市用地評價與發展 2011 2011年年城市總體規劃城市總體規劃課程課程2 2主要內容主要內容1 城市用地評價城市用地評價2 城市用地發展城市用地發展3 3 城市用地條件分析的內容：城市用地條件分析的內容： 一、城市用地的一、城市用地的自然環境條件自然環境條件分析分析 二、城市用地的二、城市用地的建設條件建設條件分析分析 三、城市用地的三、城市用地的經濟性經濟性分析分析1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析4 4 一、城市用地的一、城市用地的自然環境條件自然環境條件分析分析 在城市規劃與建設中，自然環境條件的作用與影響是在城市規劃與建設中，自然環境條件

2、的作用與影響是基礎。基礎。 影響城市規劃與建設的自然條件是多方面的，主要包影響城市規劃與建設的自然條件是多方面的，主要包括：括：地質條件、地形條件、水文條件、氣候條件地質條件、地形條件、水文條件、氣候條件等。等。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析5 5 一、地質條件一、地質條件 地質條件的分析主要著重在與地質條件的分析主要著重在與城市用地選擇城市用地選擇和和工程建設工程建設有關的工程地質方面的分析。有關的工程地質方面的分析。 （1 1）建筑地基與礦藏）建筑地基與礦藏 城市各項工程建設都由地基來承載。由于地層的地質城市各項工程建設都由地基來承載。由于地層的地質構造情況不一，因而對

3、建筑物的承載力也就不一樣。如地構造情況不一，因而對建筑物的承載力也就不一樣。如地下可溶性巖石（石灰巖等）會對城市建設產生影響。下可溶性巖石（石灰巖等）會對城市建設產生影響。 礦藏作為地質條件，其開采會對城市建設產生影響礦藏作為地質條件，其開采會對城市建設產生影響（如采礦塌陷區等）。（如采礦塌陷區等）。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析6 67 7（2 2）滑坡與崩塌滑坡與崩塌 滑坡是斜坡在風化作用、地表水或地下水、人為的原因，滑坡是斜坡在風化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土石向下滑動。特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土石向下滑動。 崩塌的

4、成因主要是巖層或土層對山坡穩定造成的影響。崩塌的成因主要是巖層或土層對山坡穩定造成的影響。當裂隙比較發育，則易于崩落；尤其是因爭取用地，過分的當裂隙比較發育，則易于崩落；尤其是因爭取用地，過分的人工開挖人工開挖，導致坡體失去穩定而崩塌。，導致坡體失去穩定而崩塌。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析8 8滑坡與崩塌滑坡與崩塌9 91010111112121313（3 3）沖溝）沖溝 沖溝是由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖沖溝是由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層或土層、地形以及氣候條件是形成中溝的主要條件。層或土層、地形以及氣候條件是形成中溝的主要條件。 沖溝沖溝切割用

5、地切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。，使之支離破碎，對土地使用造成不利。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析14141515（4 4）地震）地震 地震地震是城市規劃必須考慮的問題之一。它對城市用地是城市規劃必須考慮的問題之一。它對城市用地選擇、規劃布局、具體的建筑布置，以至于各項工程的抗選擇、規劃布局、具體的建筑布置，以至于各項工程的抗震設防等方面都有一定的影響。震設防等方面都有一定的影響。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析類類 型型震震 級級類類 型型震震 級級超微震超微震震級震級1強烈地震強烈地震6震級震級7弱震和微震弱震和微震1震級震級3大地震大地

6、震震級震級7有感地震有感地震3震級震級4.5巨大地震巨大地震震級震級8中強地震中強地震4.5震級震級6 地震按震級的分類地震按震級的分類1616震中烈度與震級的大致關系震中烈度與震級的大致關系 地震烈度地震烈度是指地震時在一定地點震動的強烈程度。相是指地震時在一定地點震動的強烈程度。相對震源而言，地震烈度可以理解為地震場的對震源而言，地震烈度可以理解為地震場的強度強度。地震。地震烈度是表示地震造成地面上各地點的破壞程度。烈度是表示地震造成地面上各地點的破壞程度。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析1717 城市規劃中的防震措施：城市規劃中的防震措施： 1 1）確定建設地區的）確定建

7、設地區的地震烈度地震烈度（百年內可能遇到的地震（百年內可能遇到的地震最大烈度），以便制定各項建設工程的設防標準。最大烈度），以便制定各項建設工程的設防標準。 2 2）避免在強震區建設城市。一般規定，在地震烈度）避免在強震區建設城市。一般規定，在地震烈度7 7度度以下，工程建設不須特殊設防；在以下，工程建設不須特殊設防；在9 9度度以上地區則不宜以上地區則不宜選作城市用地。選作城市用地。 3 3）在城市規劃時，應按照用地的地震烈度及地質、地）在城市規劃時，應按照用地的地震烈度及地質、地形情況，安排相宜的城市設施。如形情況，安排相宜的城市設施。如大型水庫大型水庫不宜建在強震不宜建在強震區的上游，以

8、免震時洪水下泄，危及城市。區的上游，以免震時洪水下泄，危及城市。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析18181919 二、地形條件二、地形條件 地形條件對規劃與建設的影響，具體有以下方面：地形條件對規劃與建設的影響，具體有以下方面： （1 1）影響城市規劃的布局、平面結構和空間布置（河谷）影響城市規劃的布局、平面結構和空間布置（河谷地帶、水網地區、低山地區）。地帶、水網地區、低山地區）。 （2 2）地面的）地面的坡度坡度對規劃與建設有著多方面的影響。如在對規劃與建設有著多方面的影響。如在平地常要求不小于平地常要求不小于0.30.3的坡度，以利于地面水的排除、匯的坡度，以利于地面水的

9、排除、匯集和減少排水管道站的設置。但地形過陡也將出現水土沖刷集和減少排水管道站的設置。但地形過陡也將出現水土沖刷等問題。地形坡度的大小對等問題。地形坡度的大小對道路選線道路選線的影響顯著。的影響顯著。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析2020 三、水文地質條件三、水文地質條件 （1 1）水文條件）水文條件 江河湖泊江河湖泊等水體，不但可作為城市水源，同時它還在水等水體，不但可作為城市水源，同時它還在水運交通、改善氣候、稀釋污水、排除雨水以及美化環境等運交通、改善氣候、稀釋污水、排除雨水以及美化環境等方面發揮作用。方面發揮作用。 河流沿岸發育城市（母親河）。河流沿岸發育城市（母親

10、河）。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析2121 （2 2）水文地質條件）水文地質條件 水文地質條件指水文地質條件指地下水地下水的存在形式、含水層厚度、礦的存在形式、含水層厚度、礦化度、硬度、水溫以及動態等條件。化度、硬度、水溫以及動態等條件。 地下水常常是城市的地下水常常是城市的水源水源。具有城市用水意義的地下。具有城市用水意義的地下水，主要是潛水和承壓水。承壓水因有隔水頂板，受大氣水，主要是潛水和承壓水。承壓水因有隔水頂板，受大氣影響較小，也不易受地面污染，因此往往是主要水源。影響較小，也不易受地面污染，因此往往是主要水源。 樓蘭古城變遷。樓蘭古城變遷。1.1 1.1 城市

11、用地條件分析城市用地條件分析2222虛擬復原的樓蘭古城虛擬復原的樓蘭古城樓蘭古城現狀樓蘭古城現狀2323 四、氣候條件四、氣候條件 影響城市規劃與建設的氣象要素主要有：太陽輻射、影響城市規劃與建設的氣象要素主要有：太陽輻射、風象、溫度、濕度與降水等幾方面。風象、溫度、濕度與降水等幾方面。 （1 1）太陽輻射）太陽輻射 太陽輻射對城市建設的影響主要通過太陽輻射對城市建設的影響主要通過建筑日照間距建筑日照間距體體現，建筑日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標現，建筑日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標與用地規模。與用地規模。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析24241.1

12、1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析 （2 2）風象）風象 風對城市規劃與建設有著多方面的影響。風是以風對城市規劃與建設有著多方面的影響。風是以風向風向與與風速風速兩個量來表示的。風向一般是分兩個量來表示的。風向一般是分8 8個或個或1616個方位觀測，個方位觀測，累計某一時期中各個方位風向的次數，并以各個風向次數所累計某一時期中各個方位風向的次數，并以各個風向次數所占該時期不同風向的總次數的百分比值占該時期不同風向的總次數的百分比值( (即風向的頻率即風向的頻率) )來表來表示，大的叫做示，大的叫做盛行風向盛行風向。 風向影響城市用地布局，如工業區位于居住區下風向。風向影響城市用地布局，

13、如工業區位于居住區下風向。2525 （3 3）溫度）溫度 氣溫對城市規劃與建設的影響主要反映在：如地區的氣溫對城市規劃與建設的影響主要反映在：如地區的氣溫日較差、年較差較大，給建筑、工程的設計與施工會氣溫日較差、年較差較大，給建筑、工程的設計與施工會帶來影響。帶來影響。 在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產與生活活動過程散發大量的熱量，出現市區氣溫比郊外要與生活活動過程散發大量的熱量，出現市區氣溫比郊外要高的現象，即所謂高的現象，即所謂“熱島效應熱島效應”。 所以要重視城市規劃所以要重視城市規劃布局，優化綠地和開場水面布局，改善城市氣候環

14、境。布局，優化綠地和開場水面布局，改善城市氣候環境。 1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析2626 （4 4）降水與濕度）降水與濕度 我國大部分地區是受我國大部分地區是受季風季風影響，夏季多雨，且時有暴影響，夏季多雨，且時有暴雨。雨量的多少及降水強度對雨。雨量的多少及降水強度對城市排水設施城市排水設施有較為突出的有較為突出的影響。影響。 此外，山洪的形成，江河此外，山洪的形成，江河汛期汛期的威脅等也給城市用地的威脅等也給城市用地選擇及防治工程帶來問題。選擇及防治工程帶來問題。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析2727表表1 1 人居條件的評價指標人居條件的評價指標評價

15、因子評價因子不適宜地區不適宜地區較不適宜地區較不適宜地區適宜地區適宜地區高程高程4000m20004000m2000m年平均降水量年平均降水量50mm200mm大于等于大于等于0度積溫度積溫50015度度515度度5度度地貌地貌極大起伏山地、大起伏山地、極大起伏山地、大起伏山地、沙丘、雪域高原沙丘、雪域高原中起伏山地、小起伏山地、喀斯特中起伏山地、小起伏山地、喀斯特山地、梁峁丘陵、高丘陵、中丘陵、山地、梁峁丘陵、高丘陵、中丘陵、低丘陵、喀斯特丘陵、高臺地、中低丘陵、喀斯特丘陵、高臺地、中臺地、微高地、其他高原臺地、微高地、其他高原低臺地、起伏平原、低臺地、起伏平原、傾斜平原、平坦平傾斜平原、平

16、坦平原、微洼地原、微洼地中國自然環境對城鎮發展適宜性評價中國自然環境對城鎮發展適宜性評價2828表表 2 2 中國自然環境對城鎮發展適宜性評價表中國自然環境對城鎮發展適宜性評價表城鎮發展城鎮發展適宜度適宜度分布地區分布地區面積比面積比例例（%）耕地比耕地比例例（%）不適宜地區不適宜地區主要分布于西部地區以及中部的內蒙和西南地區和東主要分布于西部地區以及中部的內蒙和西南地區和東部的沿海灘涂、濕地等地區，包括塔克拉瑪干沙漠、部的沿海灘涂、濕地等地區，包括塔克拉瑪干沙漠、藏北高原、內蒙的中央戈壁等地區。這些地區主要受藏北高原、內蒙的中央戈壁等地區。這些地區主要受高程、坡度、土壤侵蝕、降水等因素制約高

17、程、坡度、土壤侵蝕、降水等因素制約494較不適宜地較不適宜地區區主要分布于坡度較高的山地丘陵地區、降水較少的半主要分布于坡度較高的山地丘陵地區、降水較少的半干旱地區、積溫較低不適宜農作物生長的地區，以及干旱地區、積溫較低不適宜農作物生長的地區，以及以林地和草地等覆蓋為主的地區以林地和草地等覆蓋為主的地區2917適宜地區適宜地區主要位于平原盆地地區，現以耕地覆蓋為主，也是地主要位于平原盆地地區，現以耕地覆蓋為主，也是地勢平坦、水資源較為豐富的地區主要分布于東部地區勢平坦、水資源較為豐富的地區主要分布于東部地區的東北平原、三江平原、華北平原、長江中下游平原，的東北平原、三江平原、華北平原、長江中下

18、游平原，以及四川盆地，和西部的河西走廊、天山南北的河流以及四川盆地，和西部的河西走廊、天山南北的河流沖積扇地區。是我國未來城市發展的主要空間。沖積扇地區。是我國未來城市發展的主要空間。2260292930303131 二、城市用地的二、城市用地的建設條件建設條件分析分析 城市用地的建設條件城市用地的建設條件是指組成城市各項物質要素的現有狀是指組成城市各項物質要素的現有狀況與它們在近期內建設的可能，以及它們的服務水平與質量。況與它們在近期內建設的可能，以及它們的服務水平與質量。 （1 1）建設現狀條件建設現狀條件（現狀建筑、土地利用情況）。（現狀建筑、土地利用情況）。 （2 2）工程準備條件工程

19、準備條件（土地平整、拆遷等，（土地平整、拆遷等，“九通一平九通一平”）。）。 （3 3）基礎設施條件基礎設施條件（道路、水電管網等）。（道路、水電管網等）。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析3232 三、城市用地的三、城市用地的經濟性經濟性分析分析 根據城市土地的經濟屬性及其在城市社會經濟活動中所根據城市土地的經濟屬性及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評定土地質量的優劣差異。產生的作用，綜合評定土地質量的優劣差異。 （1 1）分析土地的）分析土地的區位條件區位條件，確定地段與位置。，確定地段與位置。 （2 2）綜合構建土地評價因素的因子體系（包括地段、經）綜合構建土地評價

20、因素的因子體系（包括地段、經濟潛力、相關設施布局、開發成本等），對城市用地進行濟潛力、相關設施布局、開發成本等），對城市用地進行經經濟分析濟分析，確定城市土地開發價值。，確定城市土地開發價值。1.1 1.1 城市用地條件分析城市用地條件分析3333 一、城市用地評定的作用和要求一、城市用地評定的作用和要求 （1 1） 城市用地綜合評定的作用城市用地綜合評定的作用 城市用地條件的適用性評定，是對土地的自然環境，城市用地條件的適用性評定，是對土地的自然環境，按照城市規劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程按照城市規劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設的經濟性與可行性的

21、的適宜程度，以及城市建設的經濟性與可行性的評估評估。 城市用地評定的作用是為城市用地選擇和用地布局提城市用地評定的作用是為城市用地選擇和用地布局提供供科學依據科學依據。 1.2 1.2 城市用地適用性評定城市用地適用性評定3434 （2 2）城市用地綜合評定的要求城市用地綜合評定的要求 1 1）城市）城市擴建或新建擴建或新建需要進行城市用地評定。需要進行城市用地評定。 2 2）城市用地評定要注意用地所在區域的）城市用地評定要注意用地所在區域的環境背景環境背景的可的可能影響（如流域、滑坡）。能影響（如流域、滑坡）。 3 3）城市用地評定要因地制宜，按照用地的自然特性，）城市用地評定要因地制宜，按

22、照用地的自然特性，抓住抓住主導環境條件主導環境條件對之分析與評價。對之分析與評價。 4 4）城市用地評定，不應只是各個環境要素單獨作用的）城市用地評定，不應只是各個環境要素單獨作用的總和，而是要從環境整體上考察它們相互作用及影響，綜總和，而是要從環境整體上考察它們相互作用及影響，綜合地鑒定其利弊（水合地鑒定其利弊（水+ +地形）。地形）。 1.2 1.2 城市用地適用性評定城市用地適用性評定3535 二、城市用地評定的分類二、城市用地評定的分類 按照建設部頒發的按照建設部頒發的城市規劃編制辦法實施細則城市規劃編制辦法實施細則規規定，須對城市用地作出適宜性區劃，一般將之分成三類：定，須對城市用地

23、作出適宜性區劃，一般將之分成三類： （1 1）一類用地）一類用地，適于修建的用地。是指用地的工程地質等自然環境，適于修建的用地。是指用地的工程地質等自然環境條件比較優越，能適應各項城市設施的建設需要，一般不需或只需稍條件比較優越，能適應各項城市設施的建設需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設的用地；加工程措施即可用于建設的用地； （2 2）二類用地）二類用地，基本上可以修建的用地。是指需要采取一定的工程，基本上可以修建的用地。是指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。它對城市設施或工程項目的分布措施，改善條件后才能修建的用地。它對城市設施或工程項目的分布有一定的限制。有一定的

24、限制。 （3 3）三類用地）三類用地，不適于修建的用地。是指用地條件極差，必須付以，不適于修建的用地。是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術措施后才能用作建設的用地，這取決于科學技術和經濟特殊工程技術措施后才能用作建設的用地，這取決于科學技術和經濟的發展水平。的發展水平。1.2 1.2 城市用地適用性評定城市用地適用性評定3737規劃區工程地質條件圖規劃區工程地質條件圖3838規劃區工程地質綜合評價圖規劃區工程地質綜合評價圖廣東湛江市廣東湛江市城市規劃區城市規劃區4141主要內容主要內容1 城市用地評價城市用地評價2 城市用地發展城市用地發展4242 城市用地發展選擇的基本原則：城市用地發展選擇的基本原則： （1）用）用地選擇應對用地地選擇應對用地工程地質條件工程地質條件作出科學評估，結作出科學評估，結合城市不同功能地域對用地的不同空間與環境質量要求，合城市不同功能地域對用地的不同空間與環境質量要求，選擇有利的自然條件，選擇有利的自然條件，盡可能減少用地的工程盡可能減少用地的工程成本成本。 （2）新城選址或各種開發區選址既要新城選址或各種開發區選址既要滿足主要建設項目滿足主要建設項目的要求的要求，同時要為將來進一步發展，同時要為將來進一步發展預留余地預留余地與方向，滿足與方向，滿足城市長遠發展的需要。城市長遠發展的需要。 2.1 2.1 城市用