1、會所經(jīng)營方案會所經(jīng)營方案內(nèi)容1、會所概況及經(jīng)營模式2、會所三個階段的經(jīng)營預測3、會所開辦費4、會所經(jīng)營建議一、會所概況及經(jīng)營模式會所概況會所概況項目的會所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346，樓高5米。會所性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計積表顯示功能為“文體活動用房” 會所日常運營中，一樓會所大堂、四樓會所主體及五樓部分架空層作整體經(jīng)營考慮。一、經(jīng)營定位及目標一、經(jīng)營定位及目標經(jīng)營定位經(jīng)營定位 1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會所； 2、會員制管理會所； 3、奢華享樂型會所。經(jīng)營目標經(jīng)營目標 1、小區(qū)服務為主，商業(yè)經(jīng)營為輔； 2、項目收支平衡，達到良性經(jīng)營。二、會所功能設(shè)計二、會所功

2、能設(shè)計p康體設(shè)施：健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌室、桌球房p商務、休閑設(shè)施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務中心、多功能室p兒童活動設(shè)施：寶寶CLUB整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)三、會員制管理三、會員制管理會員類別收費標準服務內(nèi)容金卡年費：6000元/年免費享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務；其他消費八折優(yōu)惠銀卡預存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費從預存金中扣除業(yè)主卡預存金：800元（每次續(xù)充值500元起）所有消費八折優(yōu)惠四、會所客源分析四、會所客源分析周邊公寓客源分析周邊公寓客源分析總戶數(shù)超過總戶數(shù)超過5000戶，居住人口逾萬。戶，居住人口逾萬。富力

3、愛丁堡國際公寓 嘉裕禮頓陽光 柏林國際公寓 馬賽國際公寓 富力史丹尼國際公寓 凱旋新世界新凱公寓 雙城國際公寓 新大廈 星辰財富港 星匯國際公寓 項目銷售及業(yè)主入住時間項目銷售及業(yè)主入住時間推售階段銷售重點1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復式儲客3、4月（提升檔次）3、4棟復式；4棟大戶型5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品7-9月（保溫銷售）2套頂層復式；全部在售產(chǎn)品10月（清貨期）余貨2010年1-11月 項目銷售期2011年1-12月 業(yè)主陸續(xù)入住2012年1月后 入住率達到80% 項目預計2010年11月交付五五、采取分階段經(jīng)營策略、采取分階段經(jīng)營策略一一2010年年6-12月月

4、開放參觀二二2011年年1-12月月會所試業(yè)三三2012年年1月以后月以后正常經(jīng)營二、會所三個經(jīng)營階段的預測第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀會所經(jīng)理（服務中心經(jīng)理兼任）會所服務員3人（包括主管）設(shè)備管理員（服務中心人員兼）清潔人員（外包，2名）（備注：會所需入職三名服務人員，包括一位主管，主要負責接待參觀的人群）會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀會所管理成本： 建議：由于第建議：由于第一階段會所的主要任一階段會所的主要任務是開放給潛在買家務是開放給潛在買家參觀，故建議此階段參觀，故建議此階段費用共費用共352,368352,368元（元（6 6個月

5、）作為會所的開個月）作為會所的開辦費由發(fā)展商支付。辦費由發(fā)展商支付。序號項目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會所服務員2清潔費用50,4004,200兩名清潔人員3專項清潔費用223,35618,613依據(jù)會所裝修材料制定4設(shè)備維護22,4401,870含維修小配件,未含折舊費用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開放6布草費3,600300總成本704,73658,728第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會所經(jīng)理（服務中心經(jīng)理兼任）會所主管1人會所服務員3人救生員2人設(shè)備管理員

6、（服務中心人員兼）清潔人員（外包，3名）財務（收費員）（服務中心人員兼）第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)會所成本 ：序號項目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務員，二名救生員2清潔費用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標準，3人）3專項清潔費用223,35618,6134辦公費用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計算）8調(diào)味料1,200100為“自主空間”

7、提供9節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計算10綠化租擺42,0003,500按月進行更換11訂報費用7,200600提供給客人閱讀的報刊12營銷推廣費用12,0001,000會所推廣活動使用13設(shè)備維護69,8285,819含維修小配件,未含折舊費用。14能耗986,54482,212詳見附件五15布草費18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計提總成本1,948,344162,362第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)會所收入：餐飲及兒童活動部分對外出租序號項目年度收入（元）月度

8、收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時*3房*30小時2桌球室2,88024040元/小時*6小時3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費，每瓶酒80元4商務中心480405健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶裝修免租期，故預計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓租金315,00026,250預計2011年3月份起租。共700平方米，45元

9、/平方米總收入1,395,240116,270第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)會所盈虧分析：會所盈虧分析： 月經(jīng)營成本：￥162,362元 月經(jīng)營收入：￥116,270元 月虧損：￥46,092元 年虧損：￥553,104元 建議：由于入住人數(shù)較少，未能滿足會所經(jīng)營條件，建議由開發(fā)商補貼虧損費用。第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：會所經(jīng)理（服務中心經(jīng)理兼任）會所主管1人會所服務員4人救生員3人設(shè)備管理員（服務中心人員兼）清潔人員（外包，4名）財務（收費員）（服務中心人員兼）第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營會所

10、成本會所成本 ：序號項目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,0002清潔費用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標準）3專項清潔費用223,35618,6134辦公費用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計算）8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供11節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計算12綠化租擺60,0005,000按

11、月進行更換13訂報費用6,000500提供給客人閱讀的報刊14營銷推廣費用24,0002,000會所推廣活動使用15設(shè)備維護84,2887,024含維修小配件,未含折舊費用。16能耗1,126,27293,85617布草費24,0002,000家具按X萬2-3年分攤，電腦按X萬5年分攤18稅金123,48010,290按收入5.09%計提總成本2,360,796196,733第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營會所收入：序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時*3房*40小時2桌球室7，20060040元/小

12、時*15小時3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費，每瓶酒80元4商務中心720605健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶裝修免租期，故預計2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓租金378，00031，500預計2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米總收入2，425，920202，160第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè)第三階段

13、：會所正常運營第三階段：會所正常運營會所經(jīng)營方案盈虧分析會所經(jīng)營方案盈虧分析: 月經(jīng)營成本：￥196,733元 月經(jīng)營收入：￥202，160元 月盈利：￥5，427元 年盈利：￥65，124元 備注：此階段會所經(jīng)營略有盈余，建議自本階段起由物業(yè)公司自負盈虧,會所將不斷根據(jù)市場變化對會所的經(jīng)營進行優(yōu)化調(diào)整。三、會所開辦費用會所開辦費用（物料采購）會所開辦費用（物料采購）區(qū)域區(qū)域內(nèi)容內(nèi)容金額（元）金額（元）乒乓球室球臺及配套用品、飲水機、休息長椅￥11,130多功能教學室黑板、無線話筒及音響、投影機、DVD￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機、打印機、掃描儀￥39,630棋牌室麻將臺、電視機￥1

14、4,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具￥42,925商務中心電腦、打印機、文件柜、液晶宣傳欄￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)￥81,850合計 ￥362,115四、會所經(jīng)營建議會所經(jīng)營建議會所經(jīng)營建議1、產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)權(quán)問題：因會所產(chǎn)權(quán)用途為“文體活動用房”，建議在項目交樓前，尋找適當時機完成“公示”等相關(guān)手續(xù)，在會所開業(yè)前把四層產(chǎn)權(quán)調(diào)整完善。2、經(jīng)營配套條件：經(jīng)營配套條件：由于目前會所沒有配套任何車位和招牌位置，故對專業(yè)經(jīng)營部分的對外招商影響很大，建議集團從負一