1、2004-2006年成都房地產市場分析和2007預測政策規劃 從2004年開始，國家就先后通過多種宏觀調控的手段（包括稅收、金融、土地等），加強了對房地產市場的監管力度，對抑制投機、投資起到了積極作用。成都的房地產市場也進入了一個在國家宏觀調控下合理科學健康發展的時期，房地產開發商、投資商和將面臨更加嚴峻的考驗。 根據2003年政府規劃，未來成都的都市區將由5城區、高新區和近郊的六個區縣（6個組團）組成，城市將依照"向東向南"的發展策略，大成都都市格局將逐漸形成。同時，為了更有效的利用土地資源，成都政府提出向"高密"發展的戰略方針，為未來房地產指出了方向

2、。地鐵的開通促進了地鐵沿線物業和遠郊物業的發展，但由于地鐵將城郊與市區距離縮短，過去著重于市區中心的物業投資勢必受到分散，傳統的物業格局尤其是商業物業格局將被打破，區域商圈將在地鐵經濟的帶動下進入一個快速發展的時期。 土地市場 在2004年，以"8.31"大限和"三個暫停"為標志，政府加強了對土地市場的控制和管理。在"三個暫停"結束后，國務院緊接著發布了國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定，建立了國家土地督察制度，一方面可促進土地的節約使用，另一方面加強了土地市場規范。由于加強了對土地市場的合理科學控制， 2005年土地供給總量比20

3、04年有較大幅度下降，具體表現在：1）大塊土地供應減少。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。2005年以后，除2006年8月金牛區掛牌出讓一宗3000畝土地外，沒有再出現千畝以上的大宗土地供應；2）2005年小塊土地供應面積增多，成交單價漲幅較大，同比增長109。雖然在區位、規劃限制、現狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近2年成都市地價大幅上漲。 預測： 1）土地供應區域性明顯 鑒于城北區域環境改造及城東產業結構調整，預測未來1-3年中，大城北及大城東都將處于土地供應的熱點區域。 2）單宗供應面積仍以小塊宗地為主 除2006年8月金牛區一掛牌出讓的集文化娛樂

4、、二類住宅、商業、主題公園為一體的宗地占地3000畝以外，其他單宗土地供應面積仍將受到控制，以小塊供地為主。 3）土地成交單價將繼續上漲。 隨著城市化進程的加快，可供開發的土地面積有限，土地成交單價將繼續保持上漲的態勢。 物業市場總體情況概述 1）房地產開發投資規模日益增大 從1997年開始，房地產投資開始進入快速增長階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產開發投資穩步上漲，2005年同比增長54.6，占固定資產投資的31%，今年上半年房地產投資所占比例持續增長（參見圖1）。 圖1：成都房地產開發在固定資產中所占比例走勢分析 資料來源：成都統計局 土地成本的大幅增長是推動房地產開發投資增幅

5、提高的重要因素之一。2002至2005年間，成都地價上漲40%。2006年月，在開發投資完成額中，開發商支付的土地取得費用.億元，同比增長.，土地成本占投資完成額的比例為.，同比提高.個百分點。 2）外來資金對房地產投資的影響越來越大。 成都房地產整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產開發投資中的影響越來越大。根據"戴德梁行研究顧問部北亞區"對多年市場動態趨勢進行分析可得知：自1992年華新國際進入成都房地產市場至2005年春，入駐成都的外來房地產開發企業總數為53家，入市資金已超過人民幣100億元。第一、外來開發商的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質的提

6、升與外來大品牌的影響勢必導致房價的快速上漲。 3）成都房地產市場供求關系趨于平衡 圖2：成都五城區房地產總體供應銷售表 資料來源：成都市房管局 由上圖可以看出，從2004年開始，在宏觀調控等各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2005年商品房的成交量同比增長2，增幅下降10。 另一方面，五城區商品房供應面積增長較快，2005年的供應同比增長8.6，增幅為2004年的一倍。成交增幅的放緩和供應增幅的加快，使供求關系逐漸趨于平衡。在2005年，供應面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為1.13。 4）競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 隨著房地產市場競爭的日趨激烈，土

7、地獲得的難度和成本加大，開發商必須更加注重樓盤品質、塑造自身品牌，向著精細化、個性化發展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須更加明確。 住宅市場 住宅作為房地產市場中重要的分類市場，其市場走勢對整個行業產生深刻的影響。下圖反映了2002年-2006年上半年五城區住宅的供銷走勢。2002年-2004年，五城區的新增供應面積均小于銷售面積，尤其在2003和2004年，需求增加明顯，五城區供需矛盾較為突出。2005年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。 圖3：住宅市場供銷售情況（2002年-2006年上半年） 資料來源：成都房管局 在價格方面，住宅交易價格逐年攀升，20

8、05年漲幅為近幾年最大，進入2006年，住宅均價的漲幅受到宏觀調控等多方面影響開始放緩。 圖4：住宅均價（2002年-2006年上半年） 資料來源：成都房管局 預測： 1.住宅供應量將進一步增大 根據近三年五城區的土地供應規模（2003-2005年土地供應量分別為226.56、267.87和245.84萬平方米），可以預測，在住宅市場保持平穩發展的情況下，住宅供應理論上仍然會持續增長。 2.需求持續平緩釋放。 根據近三年來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來1-3年內，隨著城市化進程的加快、人居環境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續上漲。但在國家宏觀調控和購房成本提高等因素的影響下，上漲幅

9、度將趨于平緩。 3.住宅價格繼續上漲，但漲幅放緩。 根據近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預測住宅價格將繼續上漲。但由于受到國家宏觀調控的影響，漲幅將有所放緩。 甲級寫字樓市場 由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓，我們對甲級寫字樓的選取是在參考國際甲級寫字樓設施設備標準上做出的。 根據我們Q2季度做出的最新統計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有7座，其中5座位于CBD區域內（川信大廈、城市之心、時代廣場、廣場和冠城大廈），2座位于SBD區域內（威斯頓聯邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為278，995平方米，平均租金為98.5元/平方米/月，空置為33.1。IT，銀行和電子企業是成都甲級

10、寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓1998年-2006年第二季度的租金變化情況?？梢钥闯?，成都甲級寫字樓的租金保持著平穩上漲。 圖5：甲級寫字樓租金變化（1998年-2006年上半年） 資料來源：戴德梁行研究顧問部 由1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況（圖6）可以看出，從1998年-2004年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升主要是因為新入市的三個甲級寫字樓（時代廣場、中環廣場和匯日央擴國際廣場）還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖6：1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應、

11、占用和空置變化情況 資料來源：戴德梁行研究顧問部 預測： 隨著外來知名企業的增多和企業擴張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進一步增大，甲級寫字樓市場看好。 商業市場 商業地產市場的需求從2001年開始明顯地顯現出來。2003年商業地產銷售面積為76.53萬平方米，同比上升32.24，銷售金額同比增長73.76，被稱為"成都商業地產年"。然而，進入2004年以后，過度的開發導致了供銷比從2003年的1.25直接上漲到1.58，供應增長過快，需求出現疲軟，商業用房空置面積大幅增加。2005年，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業存量，2006年

12、上半年，商業用房的供應面積同比下降明顯，為46.7，銷售面積同比下降10.0，標志著商業地產開始進入理性發展階段。 圖7：2003-2006年上半年商業用房供需情況分析 資料來源：成都房管局 在價格方面，2004年的商業物業均價上漲了18.7個百分點，漲幅為近幾年最大。2005年，在國家宏觀調控作用下，商業物業均價下降了12.05，下降幅度明顯。在經過一段時間的理性調整以后，2006年商業物業價格開始有所上升，市場開始回暖（圖8）。 資料來源：成都房管局 預測： 1.地鐵沿線商業片區將成為開發熱點，新的商業格局將逐漸形成。 2.根據成都市商業網點發展規劃，成都市的主城區將形成1個CBD（中央商務區），6大組團中心，19個區域商業中心（例如:光華、紅牌樓商業中心等）和100個左右的社區中心，因此，新生的商業片區將成為新的開發熱點（例如：發展中的第四商圈金沙片區）。 二手房市場（商品房） 下圖為2002-2006年上半年五城區二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場表現活躍。由于受到宏觀調控等影響，2005年二手商品房增速明顯放緩。到2006年上半年3、4月份，二手房市場悄然回暖。但5月-6月，受到營業稅政策調整的影響，二手房成交量不斷下滑。7月-8月，由于為了避開即將開征的個人所得稅，