1、房地產經濟學房地產經濟學 - 房地產估價房地產估價 1.概述 估價的概念、必要性 2.房地產估價理論基礎 估價原則、基本程序 3.房地產估價方法 比較法、成本法、收益法、假設開發法、路線價法1.概 述1.1房地產估價概念所謂房地產估價，是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數不動產評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產在一

2、個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。房地產估價=科學+藝術1.2房地產估價的必要性不動產上市、融資、銷售和購買決策的需要。房地產交易的需要房地產抵押的需要房地產保險和損害賠償的需要房地產稅收的需要 房地產征用補償的需要* 房地產市場信息的缺失影響房地產市場功能的發揮2.房地產估價基本理論2.1基本原則合法原則要以 估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。*合法產權應以房地產權屬證書和有關證件為依據。國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書、房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證。集體國有；行政劃撥有償出讓；違法占地合法占

3、地；違章建筑合法建筑；*合法使用應以城市規劃、土地用途管制為依據。土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。城市規劃創造土地價值。*合法處分應以法律、法規、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。如法律規定不得抵押的房地產不能作為抵押目的來估價。最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。*最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。*最佳用途、最佳規模、最佳集約度*法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性*保持現狀前提、裝修改造前提、轉換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二

4、種和第三種的組合）替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處于同一供求范圍內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區域范圍。估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。過去（回顧性估價）、現在、未來（預測性估價）。實際估價中，通常將估價人員實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價時點。 公平原則要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。2.2房地產估價的基本程序是指房地產估價全

5、過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行次序。獲取估價業務被動接受、主動爭取、自有自估 確定房地產估價的基本事項 明確估價目的：買賣、租賃、抵押、保險、征地拆遷？明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據有關法律、法規 ，有些房地產不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規定作用。如，拆遷時公共設施的評估、不得抵押房地產不能進行抵押。 確定估價對象：實體狀況、權利狀況實體狀況土地OR建筑物OR兩者結合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結構類型。權利狀況權利的完整性（是否受限

6、制）、權屬的性質（所有權OR 使用權）、權屬的使用狀況（如使用權的剩余年限） 確定估價期日是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 三種方式 簽訂估價合同擬訂評估作業計劃包括以下內容：擬采用的估價技術路線和估價方法；擬調查收集的資料及其來源渠道；預計所需的時間、人力和經費；擬定作業步驟和作業進度實地勘察和收集整理資料基本目的有兩個： 為市場分析服務；為特定的房地產分析服務。估價所需材料包括：對房地產價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區房地產有影響的資料；類似房地產的交易、成本、收益實例資料；反映估價對象狀況的資料。進行實地查勘，如估價對象位置、周圍環境，估價對象外觀、建筑結構、裝修

7、、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、用途、產權等資料進行核實，同時補充估價所需的其他資料。選擇估價方法：資料特點+估價對象特點（如類型等）+估價方法的適用條件，一般用多種方法確定估價結果（最終估價）簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數、眾數對于一些不可量化的影響因素，估價人員可對結果進行適當的調整，但應在報告中闡述理由。當估價師使用多個或更多的方法對價值進行估算時，必須對使用有關方法得出的估算值進行檢查然后得出最后的結論。這個過程稱為調整過程。這里涉及三個基本的考慮因素： 根據評估目的對每種方法的適合程度進行檢查； 對數據的充分性和可靠性，以及分析中任何假設的有效性進行考慮

8、； 對使用評估方法得出的價值范圍（數值分布）以及該范圍內每個價值的價值位置（高、中、低）進行考慮。 最后的價值仍取決于實際的市場信息和估價師的判斷和經驗，估價結論很少以三種估價方法的簡單平均數為基礎。估價報告 口頭報告 表格式報告 書面報告 敘述式報告 1.確定問題2.制訂評估計劃3.收集并分析有關數據4.使用估價方法5.得出估價結論6.形成估價報告一般數據標的財產數據可比財產數據收入法成本法銷售比較法最有效和最佳使用3.房地產估價方法3.1比較法比較法，是將待估房地產與其所在區域近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產成交價作相應的修正，以此估算待估房地產的正常市場情況下的價格或價

9、值得一種方法。適用范圍：不動產市場比較發達交易案例與待估案例有較強相關性一般來說，比較法比另兩種方法更簡單也更直接，其計算的過程也常常較少，因此，評估判斷出錯的可能性和數學錯誤的可能性都較少。其所得出的估價判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 估價程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情況、 期日、房地產狀況因素修正比準價格1比準價格2比準價格3均值V=Vi/n 評估價步驟：調查最近銷售。對交易案例的銷售進行調查；確定買主和賣主的動機；找出有關銷售日期、價格、條件等方面資料；分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動產（財產標的）進行比較，考慮銷售時間、位置以及其他影響市場價值的因素。這個過

10、程包括兩個部分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同；第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產特征的差異相比較。我們應努力發現是什么原因使這種類型的財產出現價格差異。差別調整。判斷觀察到的差異是如何對被研究資產的價格產生影響的。通常將這些差異作為對交易案例價格進行“調整的因素”。得出評估價值。根據交易案例的銷售對待估不動產的價值做出結論。收集可比銷售數據（1）選擇可比銷售一個銷售要成為可比對象應滿足三個標準。首先，財產應該是一宗競爭性財產。二，銷售應該具備公開市場交易的資格。三，假設一個當前的估價日，銷售應該在近期發生。競爭性財產：對于尋求購買估價對象不動產的潛在購買

11、者來說，一宗競爭性財產應該是一個合理替代的財產或可選擇的財產。該財產所處的地區、大小形狀及其他一些財產特征與估價對象不動產有足夠的相似之處以滿足買方的要求。開放市場交易：公開市場條件下實現的價格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產銷售價格中包括動產價格，或有買主以優惠利率提供融資。銷售日期應相對接近估價日期。不動產的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。收集可比交易實例（收集交易實例+選取可比實例）盡可能的接近選取交易實例的標準：可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區。“鄰區”是指財產群，這種財產群中的財產（絕大多數財產）具有相對類似的土地用途和價

12、值。（“同質”性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯系或特征的區域。物質特性通常確定一個鄰區的界限，但一個鄰區的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財產所謂的最有效和最佳用途。可比實例的用途應與估價對象的用途相同。大類用途：居住、商業、辦公、旅館、工業等。可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。大類結構：鋼結構、鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。可比實例的交易類型應與估價目的相吻合。可比實例的成交日期應與估價時點接近。可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。需要什么樣的信息（1）銷售交易數據銷售日

13、期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期）銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。應對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應該對價格進行調整。要努力發現銷售價格中是否包括動產。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產收益交易中，有些動產常常包括在銷售中。買主和賣主的動機。家庭轉讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產的業主購買？在收益性評估和商業評估中，銷售數據還應包括有關財產收益和費用方面的信息。（2）銷售實例的物理特征努力發現那些對被研究市場起著重要作用的財產特征。這些可能包括：土地大小、形

14、狀、地形、土壤等。一個或多個建筑的大小和性質。建筑的年限及其設計和建設的質量。任何特別的特征，如廚房內置物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調、理想的景觀等。建筑的條件及其現代化質量。可供的便利設施。財產方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。(3)有關可比銷售的法律數據收集可比財產的某些法律特征。政府、民間、市場限制。（4）銷售財產的位置公交便利性、學校，文化娛樂設施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。*應檢查銷售財產周圍的財產，看其年限、價值、質量、條件與用途是否與財產標的周圍的財產有根本不同。兩者鄰區之間的比較。（社區的生命周期及房地產的外部性問題

15、）（5）市場條件：應考慮市場在銷售時處于什么狀態（6）有多少筆銷售實例對于每項評估，所需可比實例的數量并不固定。理想的數量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統計方法）數據來源：政府記錄、報刊、交易會、當事人等。數據的證實：有兩條途徑可以提高你獲取信息的質量：對銷售進行檢查。在很多評估中，常規的做法就是對可比銷售實例進行現場檢查。注意發現那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產的施工。通過其他信息來源對已獲得的數據進行交叉檢查。可比銷售的分析與調整（1）比較銷售的基本方法A.直接比較法：將銷售財產直接與財產標的進行比較。技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交

16、易和財產特征都應與被評估的財產大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產對買主更具吸引力。B.要素比較法銷售交易以及有關財產的關鍵特征被稱為比較要素。比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位置因素、物理因素銷售條款銷售條款可以確定銷售價格(2)對銷售進行比較和調整的程序包括兩個步驟：A.對上述銷售要素進行比較分析；B.對銷售價格進行調整以反映所發現的差異。A.對上述銷售要素進行比較分析步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產標的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構成了主要影響）B.對銷售價格進行調整以反映所發現的差異注意幾個問題：一是銷售調整

17、應該是合理的。換句話說，調整的金額應該與被調整的特征之間存在合理的關系；二是調整的金額應該同時適用每筆銷售。（3）調整的原則A.應對銷售財產（及其價格）進行調整使其更接近財產標的。永遠記住：應該根據標的進行調整。B.根據市場進行調整。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。C.按正確順序進行調整。這通常是指首先進行一般調整，然后對具體特征進行調整。合理的調整順序應該是：銷售條款、時間和市場條件、位置、物理特征。（4）調整類型：按百分比調整、按比較單位調整、按一次總算金額調整、幾個重要方面的調整（1）銷售條款A.建立價格可比基礎應對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價

18、格內涵相同、口徑一致、相互可比。5個方面：統一付款方式；統一采用單價；統一幣種與貨幣單位；統一面積內涵；統一面積單位。*統一付款方式：要求知道該銷售價格下達成的融資安排。融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。例：由于房地產價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進行，但付款方式不同，使得實際價格會不同。甲交易實例成交價80萬元，首付16萬，半年后付32萬，余款32萬一年后付清；乙交易實例成交價80萬元，首付16萬，余款一年后付清。*盡管成交價格都

19、為80萬元，但實際價格不一樣。處理方式：以一次付清所需支付的金額為準。應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。如在賣方以優惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到的優惠可能被較高的價格所抵消。（增量融資資本問題）特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正是指通過排除交易案例房地產市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。有利害關系人之間的交易；急于出售或急于購買的交易；交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易；交易稅費非正常負擔的交易；（）相鄰房地產的合并；交易方式的差異。交易情況修

20、正的方法：可比實例的成交價格*交易情況修正系數=正常價格 交易情況修正系數=待估房地產交易情況指數/交易案例交易情況指數（2）交易期日修正是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產估價期日的價格。修正公式：交易實例在成交日期的價格*交易日期修正系數=在估價時點時的價格交易日期修正系數=待估房地產價格指數/交易案例價格指數一般采用房地產價格指數來進行修正。定基價格植樹、環比價格指數。例：評估某宗房地產2001年9月末的價格，可比實例成交價3000元/平方米，成交日期2000年10月，另調查獲知該類房地產價格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2001年2月末到2

21、001年9月末平均每月上漲2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）房地產指數-房價指數 地價指數成本投入法、 中位數價格法、 重復交易法、特征價格法、 加權平均法“同質可比性要求”-是指在價格指數編制過程中，報告期價格與基期價格的內涵一致，可直接進行對比。只有滿足這一要求，才能如實反映商品價格的變動。房地產價格指數的編制則由于房地產市場交易的特點，造成報告期和基期的交易難以是同一樣點，由此導致進行比較的價格難以保持“同質可比性”。（3）位置和物理房地產狀況修正是將交易案例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格。包括區位狀況、權益狀況和實物狀況

22、三個方面的修正。區位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共設施完備程度、臨路狀況等影響房地產價格的因素。權益狀況：土地使用權年限、城市規劃限制條件（如建筑容積率）等。實物狀況：土地：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況；建筑物：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等修正方法：直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產狀況為基準，將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分。間接比較修正：設想一個標準的房地產狀況，以此標準房地產狀況為基準，將可比實例及估價對象的房地產狀況均與它逐項比較打分，然后將其所得的分數轉化為修正價格的比率。注

23、意事項： 可比實例狀況，無論是區位、權益還是實物狀況，都應是其成交時的狀況，而不是估價時點或其他時候可能發生變化后的狀況。由于不同使用性質的房地產，其價格影響的因素構成及作用程度均有著很大的不同，因此在進行修正時，具體比較修正的內容及權重也應有所不同。3.2 收益法收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產進行估價的基本方法。它是指在估算不動產未來若干年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動產的估價。3.2.1 收益法的計算公式最一般的公式無限年且其他因素不變的公式有限年且其他因素不變的公式凈收益在前若干年有

24、變化的公式預知未來若干年后房地產價格的公式凈收益按等差級數遞增的公式凈收益按等差級數遞減的公式凈收益按一定比率遞增的公式凈收益按一定比率遞減的公式nnnnniiirarararararav)1 ()1 (.)1 ()1 ()1 ()1 (11332211rav )1 (11 nrravtttiiirvrav)1 ()1 (1估價程序收益法資本化率r確定凈收益測算A=Ag-Ac毛收入測算Ag經營成本測算Ac收益價格測算評估價3.2.2 凈收益的求取凈收益的求取公式凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用 =有效毛收入-運營費用潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得收入。有

25、效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用。 運營費用率運營費用有效毛收入。對于某些類型的房地產，其運營費用率有一個相對固定的范圍。凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。不同收益類型房地產的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種情況：出租型房地產凈收益的求取出租型房地產是收益法估價的典型對象，其凈收益根據租賃資料求取。通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛收入和租

26、賃保證金、押金等的利息收入。實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。*注意租金收入中是否含有動產的租金收入。是否扣除取決于評估價值是否包含此部分。美文欣賞直接經營型房地產凈收益的求取直接經營型房地產的最大特點就是房地產所有者又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產租金的部分剝離出來。A. 商業經營型房地產，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。B.工業生產型房地產，凈收益等于產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。C

27、.農地，凈收益等于農地平均年產值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息等。自用或尚未使用房地產凈收益的求取此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。對于現實中包含有上述多種收益類型的房地產的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產的組合，先分別求取，然后進行綜合。實際收益與客觀收益實際收益是指在現狀下實際取得的收益，一般不能用來估價，因為具體經營者的經營能力等影響實際收益很大。客觀收益是指排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。所以

28、，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的以外，都應采用正常客觀的數據。凈收益現金流的類型在求取凈收益時，應根據各種狀況確定未來的凈收益現金流形式，以便選擇相關公式進行計算。收益年限的確定對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命晚于土地使用權年限的，就根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限。3.2.3 資本化率資本化率又稱還原利率，是將不動產純收益還原成不動產價格的利率或比例，其實質是一種資本投資收益率。風險-收益認識到資本化率實質上是一種投資的收益率，實際上就把握了求取資本化率的方法，即估價時所選用的資本化率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具

29、有同等風險投資的收益率。資本化率選擇的重要性不同地區、不同時期、不同性質、不同用途的房地產，由于投資風險的不同，資本化率也是不盡相同的。不同資本化率下的評估價格凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67確定方法：收益價格比較法;通過收集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。安全利率調整率（累加法）：以安全利率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。收益排序插入法;找出不同類型投資的收益率并按照風險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些

30、類型的風險程度進行分析比較，根據估價對象的投資風險確定其所在圖表中的位置從而確定其收益率的方法。 投資復合收益法：此法以購買房地產的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權平均數來求取資本化率。 r=M*rM+(1-M)rEM-貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產價值的比率； rM-抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE-自有資金所要求的收益率例子：1.待估房地產概括待估房地產為一24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結構，占地面積2500平方米，建筑總面積26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求評估2003年5月的收益現價。2.評估過程評估方法改房地產主要以出租方式經營，故選用收益還原

31、法數據資料該房地產可供出租面積16900平方米，每平方米租金100元/ 月，出租率為95，建筑物原值為2600萬元，輔助設施原值260萬元，日常開支5萬元，土地稅.房產稅及其他稅費合計為總收入的8計算總收益16900*100*12*951926.6萬元計算總費用建筑物折舊期按50年計，殘值為0，輔助設施耐用年限為10年，殘值率5年折舊費2600 /50+260/10*95%76.7萬元 年日常開支5*1260萬元各項稅費1926.6*8154.1萬元年總費用76.7+60+154.1290.8萬元計算純收益年純收益1635.8萬元計算價格按45年使用期，還原利率為10，則房地產價格1635.8

32、/10*（1-1/（1+10）45）16133.3萬元3.3 成本法成本法是指求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格（重置或重建價格），扣除折舊，以此估算對象房地產的客觀合理價格的方法。適用范圍：既無收益又行少發生交易的房地產價格的評估。注意：開發成本高并不一定意味著價格就高，開發成本低也不一定說明房地產價格就不應該高。 估價程序成本法經濟耐用年限確定重置成本、重建成本確定折舊計算D成本價格測算V=C-D評估價3.3.1 房地產價格構成下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發類型為例，并從便于各構成項目估算的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由下列6大項構成：土

33、地取得成本；開發成本；管理費用；投資利息；銷售稅費；開發利潤。土地取得成本：是取得開發用地所需的費用、稅金等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金；通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安置補償費和土地使用權出讓金；在市場上“購買”的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時買方應該繳納的稅費。開發成本：是在取得開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括以下幾部分：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發工程中

34、的稅費。管理費用：包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。在估價時通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以某一比率來估算。投資利息：它包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。（？）從估價的角度來看，開發商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算作利潤。銷售稅費：銷售稅費是銷售開發完成后的房地產所需的費用及應由開發商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負擔的交易手續費）等。 在估價時，通常按售價的一定比率來估算。開發利潤：是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的

35、實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。 在估算開發利潤時，應注意計算基數與利潤率的對應，盡管從理論上講，結果不會發生改變。3.3.2 成本法的基本公式最基本的公式 積算價格=重新購置價格-折舊適用于新開發土地的基本公式新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地總面積/開發區總用地面積適用于新建房地產的基本公式新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建筑成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤在求取建筑物部分時，不含土地土地取得成本、土地開發成本及投資利息、銷售稅費和開發利潤中

36、所含的土地部分。適用于舊有房地產的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物折舊重新購建價格重新購建價格是指假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。重新購建價格分為以下兩種形式：重建成本是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物相同的全新狀態的建筑物的正常價格。重置成本是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術、按股價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物

37、的正常價格。建筑物重新購建價格的求取辦法單位比較法是以建筑物整體，與價格、成本密切有關的單位為比較基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。分布分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的基本單位價格或成本為基礎來估算重新購建價格的方法。分部分項法項目數量單位成本成本（元）基礎工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計229000稅費、利息和管理費20%45800重新購建價格2

38、74800工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數量和人工時數，然后逐一乘以估價時點的各該相同材料、設備的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法。工程測量法項目數量單價成本（元）現場準備3000水泥6500砂石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700指數調整法運用建筑物成本（造價）指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。3.3.4 建筑物折舊建筑物折舊的概念和原因折舊是會計學中用于衡量由于時間

39、流逝、技術過時和市場變化等因素而引起的固定資產的磨損消耗和其他價值損失的術語。物質上折舊指建筑物隨著時間推移、風吹日曬、使用等在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。自然老朽主要由自然力的作用引起，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物實際經過年數有關，同時也要看所在地區的氣候和環境條件。正常使用的磨損主要由人工使用引起，與建筑物的使用性質、使用強度和使用年數有關。意外的破壞損失主要是因突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災、風災和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。延遲維修的損壞由于沒有適時地采取預防、保養措施或修理不夠及時，造成不應

40、有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗損壞仍然存在、墻或地面有裂縫或洞等。功能折舊指隨著經濟發展、社會進步、人們居住習慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失。一般憑經驗評估功能上的缺陷，對于可改造的則用所需費用為其折舊額。經濟上的折舊指建筑物以外（如噪音、污染、環境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。評估造成的資產貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。求取建筑物折舊的方法（自然壽命、經濟壽命，實際經過年數、有效經過年數）在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數。直線法最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經

41、濟壽命期間每年的折舊額相等。定率法用某一固定比率乘以房地產重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。成新法根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。折舊計算時注意：折舊計算時注意： (1)應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區別 應注意土地使用權年限對建筑物經濟壽命的影響估價實務中，通常以年限為基礎計算折舊，然后根據實際觀察法進行修正。 例子某宗房地產土地面積1000平方米，是10年前征用農地取得的，當時每畝地花費18萬元，現時取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當時造價每平方米600元，現時每平

42、方米1200元，估計建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產的現時總價和單價。 土地現值=620*1000=620000元 建筑物現值=1200*2000*0.8=1920000元 估價對象現時總價=620000+1920000=2540000元 估價對象現時單價=2540000/2000=1270元例子估價對象概況某房地產為企業辦公大樓，土地面積為1500平方米，建筑物總面積為5100平方米，建造日期為1992年，鋼混結構。估價要求需要評估該房地產2003年10月的市場價格評估過程選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。估價公式：房地產現時價格=土地的重新建造價格+建筑

43、物重新建造價格-折舊 估價計算求取土地的重新建造完全價值利用市場資料比較，得出估價對象土地價格為1200元/平方米，則土地總價為1500平方米*1200元/平方米=180萬元求取建筑物的重新建造完全價值經過調查，建造與待估房地產類似的辦公大樓（鋼混結構），其現時建筑物造價為1100元/平方米，以此作為該建筑物部分的重置單價，則建筑物總造價為5100平方米*1100元/平方米=561萬元求取建筑物折舊簡單采用定額法，鋼混結構的耐用年限為60年，殘值率為0，則建筑物的折舊總額為561*12/60=112.2萬元計算估價額房地產現時價格=180+561-112.2=628.8萬元 每平方米單價=62

44、8.8/0.51萬平方米=1233元/平方米3.3 假設開發法假設開發法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數來確定估價對象土地價格的一種方法。適用范圍： 待開發土地、待拆遷改造和再開發的房地產的估價等。注意：1.假設開發法是從開發商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產市場行情及供求關系，并正確判斷了開發完成后的物業總價值。2.假設開發法以一定的假設或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設

45、：估價中涉及到的不動產總價、租金和成本數據在開發期內不會發生大的變化；假設租金和不動產交易價格在開發期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設在開發期間各項成本是均勻投入的。3.3.1 假設開發法的基本公式 最基本的公式待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買時應負擔的稅費按估價對象細化的公式求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。3.3.2 假設開發法的操作步驟：運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：調查待開發房地產的基本情況；選擇最佳的開發利用方式；估計開發經營期；預測開發完成后的房地產價值；估計開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；進行具體計算，求出待開發房地產的價值。調查待開發房地產的基本情況土地的位置，所在城市、城市中所在區域以及具體的坐落情況。土地面積大小、形狀、地質、基礎設施通達程度。政府的規劃限制，規定的用途、建筑高度、建筑容積率等。擁有的土地權利，權利性質、使用年限以及對轉讓、出租、抵押等方面規定等。選擇最佳的開發利用方式主要目的在